アパートを相続したらやるべき手続きと管理会社の切り替え方法

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自分が建てるアパートと親から引き継いだアパートでは、状況はかなり異なります。
相続で引き継ぐアパートは、既に築年数が古く、様々な課題を抱えた状態でバトンパスされるため、簡単に経営できるとは限りません。

相続でアパートを引き継ぐということは、投資を伴わないため、本来であれば一般の投資家と比べると相当に有利な状況のはずです。

ところが、空室や修繕など、既に問題を抱えている物件となっていることも多いことから、本来の有利な状況が見えにくくなっています

そこで、この記事では、相続でアパートを引き継ぐ手順から、現状把握のポイント、管理会社の切り替え手順等について詳しく紹介します。

最後までお読みいただき、相続したアパートの経営に役立てていただけると幸いです。

家を貸したいけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「いますぐ管理会社を見つけたい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の管理会社にまとめて相談依頼してみることをおススメします。
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しっかりと比較して、信頼できる、最適な管理会社を見つけてください。

1.アパートの相続登記までの流れ

最初にアパートを相続した場合の名義変更までの流れを解説します。

1-1.念のため相続人を調べる

相続が開始したら、念のため相続人を調べます。
仮に隠し子がいたりすると法定相続割合や相続税の基礎控除額が変わります。

相続人の数は重要な情報なので、念のため必ず確認するようにしましょう。

1-2.相続財産を把握する

次の行うべきことは相続財産の把握です。
相続は、アパートや現金等のプラスの財産と、借金などのマイナスの財産も相続対象となります。

数年前に相続財産を把握していたとしても、現金などは大きく減っていることもあります。
相続が開始したら、相続財産を再度しっかり把握するようにしましょう。

1-3.遺言書を探す

3つ目としては、遺言書の有無を確認します。
遺言書にアパートを引き継ぐ人が記載されていれば、その人がアパートを引き継ぐことになります。

遺言書は、公正証書遺言なら公証役場、自筆遺言なら貸金庫等にあることが多いです。
被相続人が生前に付き合いのあった税理士や弁護士も遺言書の場所を知っている可能性があるため、これらの専門家にも確認してみましょう。

尚、遺言書がある場合には、遺言書が不動産の名義変更に必要な書類となります。
自筆遺言の場合には、登記申請の前に、自筆遺言書の裁判所の検認が必要です。

1-4.遺産分割協議を行う

遺言書がなく、アパートを特定の人に引き継ぎたい場合には、遺産分割協議を行ってアパートを引き継がせる人を相続人全員で決めます。

遺産分割協議では遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の実印の押印と印鑑証明書の添付が必要となります。

尚、遺言の内容に不服がある場合には、遺産分割協議によって遺言の内容を変更することも可能です。

1-5.登記申請を行う

登記申請は、通常は司法書士に依頼して行います。
司法書士への手数料は6~7万円が相場です。

その他、登記の移転には登録免許税が発生します。
登録免許税は、相続を登記原因とする場合、固定資産税評価額に0.4%を乗じた額となります。

アパートを相続するような人は、全体の相続資産も多いと思われます。
資産が多い人は、登記移転手続きが大変ですので、無理して自分で行わず、司法書士に全て依頼してしまった方が良いでしょう。

2.アパートを相続したらまず確認すべきこと

アパートを相続したら、まず「管理・修繕体制」、「返還敷金の額」、「過去の修繕履歴」、「各部屋の入居期間」、「空室の期間」について現状把握を行います。

2-1.管理・修繕体制を把握する

最初に、アパートの管理と修繕の体制はどのようになっているのかを確認します。

管理体制については、どのような管理契約をしているのか、またどのような管理内容を委託しているのかを把握します。

中には、親が管理会社と口頭で契約しており、管理の内容も不明瞭となっているケースもあります。

また退去時に発生する修繕の依頼は、管理会社を通して行っていたのか、もしくは親が自ら手配して行っていたのかも知る必要があります。

外壁塗装などの大規模修繕に関しても、施工会社をどのように依頼していたのか、依頼先や依頼ルートを確認します。

古いアパートは、今後、修繕の実施が増えますので、過去の修繕体制がどのようなものであったかを早めに確認するようにしましょう。

2-2.返還敷金の額を把握する

相続でアパートを引き継いだら、現時点で預かっている敷金の額を把握します。
アパートを引き継いだ相続人には敷金の返済義務が生じます。

親は実際に敷金を預かっていましたが、相続人は実際には敷金を預かっていないため、入居者が退去したら自腹で敷金を返還することになります。
相続人は退去に備えて返還敷金を用意しておく必要があるのです。

敷金は入居の時期によって預かっている金額が異なります。
古い入居者であれば、3ヶ月分ということもありますが、最近の入居者であれば1ヶ月という可能性もあります。

また、賃料も古い入居者ほど高い傾向があり、「〇ヶ月分」となっていても、敷金の総額は異なっている場合が多いです。
敷金の額は重要ですので、一度整理しておきましょう。

尚、近年はアパートオーナーが原状回復費用として敷金から差し引くことが難しくなってきています。経年劣化や自然損耗に関しては、借主に原状回復費用を負わすことはできません。

原状回復については、国土交通省が「PDF原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を出しており、世の中全体がこのガイドラインに従う流れとなっています。

原状回復の考え方は、アパート経営をする上で必要な知識ですので、早めに勉強しておきましょう。

2-3.過去の修繕履歴を把握する

アパートを相続したら、過去にどのような修繕を、いつ行ったか把握することが重要です。

アパートの修繕の中には、外壁塗装や給湯器の交換等、10年に1度程度のペースで実施していくものもあります。

相続したタイミングによっては、たまたま大規模修繕の時期が間近に迫っていることもありますので、実施時期工事内容の2点の把握がポイントとなります。

過去の修繕状況を把握したら、次に修繕の計画を立てます。
修繕計画に関しては、今まで修繕を実施してきた会社にヒアリングし、予定時期とおよその金額を把握するようにします。

ただし、相続したばかりでは、相続人に手持ち資金が溜まっていないため、すぐに修繕に取り掛かれないことの方が多いです。

そのため施工会社とよく相談し、直近に迫っている修繕でも、緊急性が低いものは先に延ばし、取捨選択しながら対応するようにしてください。

過去の修繕履歴を把握し、無理のない修繕計画を立てるようにしましょう。

2-4.各部屋の入居期間を把握する

アパートを相続したら、優良な入居者を割り出すために、各部屋の入居期間を把握します。

長く住んでいる人がいたら、その人は「ロイヤルカスタマー」に相当します。
ロイヤルカスタマーとは、ビジネス用語ですが、ある企業の商品を長年購入し続けてくれる大切なお客様のことです。

現代のアパート経営は、長く入居してもらえるほど、良いことであると考えます。
古い入居者は賃料も高く、空室によるロスや修繕も発生させません。
入居期間が長い人は、アパート経営を下支えしてくれており、大切な存在です。

次にウォシュレットやエアコン、インターフォン等の設備を入れ替える際は、このロイヤルカスタマーの部屋から優先的に入れ替えることをおススメします。

空室の部分を最新設備に入れ替えるのではなく、ロイヤルカスタマーにもっと長く住んでもらえるようにサービスすることがポイントです。

このような入居者に長く住んでもらうための活動を、「テナントリテンション(入居者維持活動)」と呼びます。今どきのアパート経営では、テナントリテンションの考え方がとても重要です。

ひょっとしたら、親の代では、長い入居者を大切にするという発想はなかったかもしれません。

アパートを相続したら、ぜひ新しい発想をアパート経営に取り入れてください。
その第一歩がロイヤルカスタマーを大切にするという発想です。
まずは、ロイヤルカスタマーが誰なのか把握することから始めましょう。

2-5.空室の期間を把握する

空室がある場合、その空室期間がどの程度続いているかを把握します。
半年以上空室となっている部屋がある場合は、何らかの問題を抱えている可能性があるため、手を打つ必要があります

本来であれば何らかの空室対策を行いたいところですが、相続でアパートを引き継いだばかりの人は、手持ち資金が溜まっていないため、お金のかかる空室対策は苦しいと思います。

そこで、コストがかからず効果も長続きする空室対策として、管理会社の切り替えをおススメします。

管理会社の切り替えなら、費用の心配も不要です。
賃貸仲介に強い管理会社であれば、今後生じる空室に対しても、入居者が埋まりやすく、長期的な効果も期待できます。

また、何よりも相続人であるあなた自身のアパート経営がやりやすくなります。
親の代からの管理会社の場合、細かいことを指摘すると「お父さんは、あまりそのようなことは言わなかったですけどね」とチクリと嫌味を言われることもあります。

管理会社がそのままだと、アパート経営においても2代目社長が古参社員に会社を牛耳られるのと似たようなケースが生じます。

自分でアパート経営をやりやすくするためには、自分で新たな管理会社を契約するのも一つの方法です。

半年以上の空室を抱えている場合には、管理会社を切り替えて、アパート経営の新体制を構築しましょう。

3.良い管理会社はこんなに違う

アパートの相続人は、早期に返還敷金や修繕費用を貯めていく必要があります。
そのためには、お金をかけずに空室対策が行える管理会社の切り替えが効果的です。

この章では、良い管理会社に切替えるとどのようなメリットがあるかについて紹介します。

3-1.管理に本気である

良い管理会社は、管理や賃貸仲介を本気で対応してくれます。
売買仲介を主軸としている会社は、賃貸仲介を軽視しがちですが、賃貸仲介を主軸としている会社は、本気で入居者を決めようとしてくれます。

賃貸仲介に強い管理会社は空室を埋めることに全力で対応してくれますので、管理会社としては賃貸仲介に強い会社を選ぶことがポイントです。

3-2.古いアパートでも諦めない

良い管理会社は、古いアパートでも諦めずに入居者募集を実施してくれます。
管理会社の中には、築30年を超えているようなアパートだと、アパートオーナーよりも先に諦めてしまうような会社もあります。

良い管理会社の特徴としては、古いアパートでも全く手を抜きません。
アパートオーナーに対しても、「まだまだ使えるから大丈夫ですよ」と前向きなアドバイスをしてくれるため、大変勇気づけられます。

同じアパートでもやる気のある管理会社が管理すると、本当に入居者が埋まるようになります。長期空室で困っている場合には、ぜひ管理会社の切り替えを検討してみてください。

3-3.空室対策を提案してくれる

良い管理会社は、空室対策も提案してくれます。
空室対策も、一般論を言うのではなく、物件を何人かに案内した後に、顧客の声を踏まえた上で提案してくれることが多いです。

なかなか決まらない部屋は、実は賃料以外に決まらない理由が存在します。
例えば、ちょっとした壁の位置が悪く、家具が置けないという理由で断り続けられているようなケースもあります。

このようなケースでは、ボトルネック部分を直すと、すぐに入居者が埋まるようになります。
良い管理会社はボトルネック部分をしっかりと把握し、適切な空室対策を提案してくれるのです。

3-4.オーナーの提案にも適切なアドバイスを返してくれる

良い管理会社は、経験が豊富なため、オーナーの提案にもしっかりとしたアドバイスを返してくれます。

例えば、アパートオーナーが「外国人をターゲットとできないか?」と提案した場合、入居後にトラブルの少ない国の人たちを、きちんと紹介してくれます。

料理で油を多く使う国の人たちは、シンクに廃油を流してしまう人も多く、排水口が詰まってしまうことがあります。

経験豊富な管理会社は、外国人入居者のトラブルの事例も良く知っていますので、オーナーの立場を踏まえた上で適切な入居者をあっせんしてくれます。

オーナーの思い付きで言った提案に対しても、付加価値を付けて対応してくれますので、非常に心強いです。

3-5.色々な施工会社を知っている

良い管理会社は、大規模修繕やリフォームなどの様々な施工会社を知っています。
コストが安く腕の良い施工会社も知っていますので、今後の修繕費用のコストを下げ、かつ質を上げるようなこともできます。

良い管理会社は、良い施工会社もセットであると理解して頂いて構いません。
今まで親が依頼していた施工会社に不満を持っている人は、この際、管理会社を切り替えるのも良いでしょう。

4.管理会社の切り替え準備

管理会社を切り替える場合は、その準備として今の管理会社との契約を解約する必要があります。
そこでこの章では切り替え準備について解説します。

4-1.まずは現状の管理の種類を確認する

管理の種類には、「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。

1.管理委託
不動産会社に管理を委託する形式の管理方式です。オーナーは各戸の入居者と直接賃貸借契約を締結します。

2.パススルー型サブリース
管理会社が一棟を借上げ転貸する管理方式です。現在入居している部屋の賃料から一定料率を差し引いた後の賃料が入金され、賃料は空室に応じて変動します。

3.家賃保証型サブリース
管理会社が一棟を借上げ転貸する管理方式です。空室の状況に関わらず、管理会社から支払われる賃料は毎月一定額となります。

サブリースという言葉は転貸借形式を意味します。
管理委託では委託契約を締結しますが、パススルー型サブリースと家賃保証型サブリースは転貸借形式であるため、管理会社とはアパート全体の賃貸借契約を締結します。

委託契約とは管理を委託する契約のことであり、賃貸借契約とは貸主と借主の関係になる契約になります。
委託契約は解約しやすいですが、賃貸借契約は解約しにくいという違いがあります。

サブリースでは、管理会社が借主という立場になります。
借主は借地借家法によって権利が強固に守られているため、貸主からの解約が容易ではありません

管理会社を切り替える場合には、まずは管理会社とどのような形式の契約を締結しているのか、確認することが重要です。

4-2.管理委託形式の場合

管理会社との契約が、管理委託である場合、解約については特段大きな問題はありません。

管理委託契約では、通常、中途解約条項が設けられています。
例えば、以下のような文言で中途解約条項が設けられていることが多いです。
甲はアパートオーナー、乙が管理会社になります。

管理委託の典型的な中途解約条項

本契約を中途解約する場合には、甲又は乙は、3ヶ月前までにその相手方に書面をもって通知するものとする。

管理委託の場合には、中途解約条項に従って、粛々と解約するようにしましょう。

4-3.サブリースの場合

サブリースの場合には、賃貸借契約ですので解約は慎重に対応する必要があります。
パススルー型サブリースと家賃保証型サブリースは、ともにサブリース契約であるため、対応の仕方は同様です。

中途解約条項があればまずはそれに従う

サブリース契約の中に、アパートオーナーからの解約を申し出ることができる条項が記載されていれば、まずはその条項に従って解約の申し出を行います。

サブリース契約のような賃貸借契約では、仮に中途解約条項が入っていたとしてもその解約条項は無効です。

中途解約条項は無効であるため、条文通りには機能しないというのが原則です。
貸主からの解約を成立させるには、原則として正当事由と立ち退き料が必要となります。

ただし、管理会社も中途解約条項を契約条文に入れている以上、貸主からの解約申入れに対し、契約書通り合意をする可能性はあります。

たとえ、中途解約条項が無効だとしても、両者が合意して解除するのであれば、中途解約は可能です。

賃貸借契約と言っても、実質的には管理であるため、中途解約条項が入っている時点で管理会社には中途解約に応じる姿勢は十分にあるものと考えられます。

ひょっとしたら、親と管理会社との間で解約には柔軟に応じるとの取り決めがあった可能性もあります。

そのため、中途解約条項がある場合には、まずは中途解約条項に従って解約を打診してみることが第一歩です。

もし管理会社が解約に応じないようであれば、話し合いによって合意解除を目指すようにしましょう。

中途解約条項がなければ合意解除を目指す

サブリース契約の中にアパートオーナーからの中途解約条項がなければ、合意解除を目指します。

賃貸借契約では、貸主からの期間内解約条項は無効ですので、サブリース契約の中にはアパートオーナーからの解約条項が記載されていないことが多いです。

サブリース契約では、例えば以下のような文言で中途解約条項が設けられていることが多いです。
甲はアパートオーナー、乙が管理会社になります。

サブリース契約の典型的な中途解約条項

(期間内解約)
第16条 乙は、甲に対して3ヶ月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を終了することができる。
2 前項の規定にかかわらず、乙は解約申入れの日から3ヶ月分の賃料又は賃料相当額を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して3ヶ月を経過する日までの間、随時に本契約を終了することができる。

上記の条文では、甲、つまりアパートオーナーからの解約はできないことになっています。

このようなサブリース契約書では、甲からの解約が絶対にできないかというと、そんなことはありません。中途解約条項がなくても、借主である管理会社が合意すれば契約解除することは可能です。

そのため、中途解約条項のないサブリース契約でも、解約をしたい場合には素直に申し出て合意解除を目指すことになります。

ただし、賃貸人からの賃貸借契約の解除の申入れは、いわゆる立ち退きに該当します。
話がこじれた場合には、正当事由および立ち退き料が必要となります。

正当事由および立ち退き料の発生を回避するためにも、十分な話し合いによって合意解除を行うようにしましょう。

4-4.準備ができたら管理会社を切り替えよう

解約の目途がついたら、いよいよ管理会社の切り替えとなります。
良い管理会社を見つけるには、管理会社の探し方がポイントです。

アパートを相続した人の中には、安易に物件の近くの大手の不動産会社に管理を切り替える人もいますが、その選択は必ずしも正しい選択とは限りません。

不動産会社は主に売買の仲介と賃貸の仲介の2種類を行っています。
このうち、利益率の高い仕事は売買の仲介になります。

売買の仲介であれば、取引額が400万円超であれば「取引額の3%+6万円」の仲介手数料を受領することができます。それに対して、賃貸の仲介であれば家賃の1ヶ月分しか受領することができません。

例えば、家賃が10万円で価格が2,000万円のワンルームマンションなら、売買仲介すれば66万円受領できますが、賃貸仲介なら10万円しか受領できないことになります。

同じ仲介業でも、売買と賃貸では収益に大きな差があり、実は大手の不動産会社ほど売買仲介に力を入れています。

もちろん、大手でも賃貸仲介に力を入れている店舗はありますが、それは表からでは分かりません。

売買仲介に注力している不動産会社に管理を依頼してしまうと、賃貸仲介が軽視される可能性があります。

大手であっても、賃貸仲介を軽視するような会社には、アパート管理を頼むのは得策ではありません。

ただし、事前に第三者によるチェックによって賃貸仲介に注力している会社であることが分かっていれば、安心して管理会社を見つけることができます。

そこで、管理会社を探すのであれば、NTTデータグループが運営する「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括無料相談サービスがおススメです。

賃貸経営HOME4U

一括無料相談サービスは、提携している管理会社は、運営会社によって実績と能力がしっかりと事前審査されています。

賃貸経営 HOME4U」は、賃貸仲介に強い厳選された会社の中から管理会社を選ぶことができるため、新しい管理会社選びには最適なサービスとなっています。

自分で賃貸仲介に力を入れている会社を見分けるのは難しいですが、一括無料相談サービスなら、安心して管理会社を選ぶことができます。

良い管理会社に切り替えるのであれば、ぜひ「賃貸経営 HOME4U」をご利用ください。

5.管理会社を解除できない場合の対処法

サブリース契約の場合、管理会社を解除しようとしても、思わぬ抵抗に会って解除できないことがあります。

そこでこの記事では特に解除が難しい家賃保証型サブリースについて、契約解除できない場合の対処法についてご紹介します。

5-1.賃上げ交渉を試みる

管理会社を解除できない場合の対処法として、管理会社に対し賃上げ交渉を試みるという方法があります。

サブリース契約とは賃貸借契約ですので、アパートオーナーと管理会社は貸主と借主の関係になります。貸主と借主のルールは借地借家法によって決まります。

借地借家法では、貸主からは賃料の増額、借主からは賃料の減額を請求することが双方に認められています。

借地借家法における賃料増減額請求権の規定を以下に示します。

借地借家法の賃料増減額請求権

第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

条文で規定されているポイントとしては、以下の3つです。

  • 賃貸人からの増額請求も認められていること
  • タイミングは更新時に限らないこと
  • 土地価格の上昇でも賃料増額の理由となること

まず賃料は減額だけでなく、賃貸人からは増額も要求できることが法的に認められています。

増額要求のタイミングは、特に更新時と定められているわけではなく、法的にはいつでも可能です。

しかも、増額要求の理由には、土地若しくは建物の価格の上昇も掲げられています
昨今は土地価格が上昇していますので、それを理由に管理会社に対して賃料増額請求をすることは可能です。

土地価格の上昇は、物件の相続税路線価を数年間分取ってみると、明確な根拠資料とすることができます。

ここ数年は、土地価格上昇の根拠資料が集めやすいため、賃上げ交渉をするタイミングとしては絶好のチャンスです。

一方で、借主からの賃料減額請求も認められています。
しかしながら、法律を良く見ると、減額できる理由としては、土地建物価格の低下の他、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」等となっています。

管理会社が賃料減額を要求するのであれば、管理会社が借りている賃料が周辺賃料よりも高過ぎるから下げて欲しいと依頼してくるのが筋となります。

そのため、仮に管理会社が賃料を減額要求してきたら、周辺のアパート賃料よりも家賃が本当に高いのかどうかの根拠を示してもらう必要があります。
根拠が示せないようであれば、要求を承諾する必要はありません。

アパートオーナーとしては、法律に基づき、土地価格の上昇を理由に、賃上げ交渉に臨むようにしましょう。

5-2.場合によっては売却も検討する

賃上げ交渉をしても契約解除できない場合には、場合によっては売却を検討するのも一つです。

管理会社によっては、サブリース契約の解除を要求すると、強く抵抗する会社もあります。
家賃保証型サブリースは、アパートオーナーからの訴訟も多く、話がこじれ始めると裁判にも発展しかねないリスクがあります。

そのため、管理会社があまりにも強情で、改善しようがない場合には、最終的にはアパートを売却することも考えておく必要があります。

その場合、単純に売却するのではなく、売却したお金で新たな収益物件に買い替えることをおススメします。

買い替えを行えば、より立地の良い物件や、築年数の新しい物件に変更することが可能です。

相続したアパートは、築年数が古い物件が多いため、はじめてアパート経営をするには最初から難易度が高いです。

今のアパートで苦労するのであれば、より条件の良い収益物件に買い替えて、新しい賃貸経営をスタートさせるのも、冷静な判断と言えます。

まとめ

いかがでしたか。
アパートの相続について解説してきました。

アパートを相続したら、まず登記の名義変更を行います。
誰にアパートを引き継ぐかの決定方法は、遺言または遺産分割協議の2つがあります。

相続したアパートは、現状把握をすることが大切です。
現状把握のポイントとしては、「管理・修繕体制」、「返還敷金の額」、「入居期間の長短」、「空室の期間」、「過去の修繕履歴」の5つとなります。

現状把握の結果、今の不動産会社に疑問を感じたら、新しい管理会社に切り替えることをおススメします。
良い管理会社は古いアパートでも諦めず、役立つアドバイス等もたくさんしてくれます。

管理会社を切り替えは、管理契約の種類を確認し、解約の準備を進めます。
管理会社を解除できない場合は、賃上げ交渉や売却等の対処も必要となってきます。

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