本当に家賃は保証されるの?誤解が多い家賃保証を徹底解説!

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本当に家賃は保証されるの?誤解が多い家賃保証を徹底解説!

アパート等の賃貸経営において、非常に誤解を受けやすい言葉の一つに、「家賃保証」という言葉があります。

家賃保証は、別名、サブリースや一括借上げ、空室保証などと呼ばれています。

家賃保証という言葉は、同じ家賃を永遠に保証してくれそうなイメージがあるため、そのイメージで誤解したまま賃貸経営を始めてしまう人もいるくらいです。

結論からすると、家賃保証(サブリース)は、永遠に同じ家賃を保証してくれるわけではありません

サブリース会社が保証しきれないと判断した場合、建物オーナーに対し減額要求もあります。
つまり、言葉のイメージとは異なり、家賃は同じ額が保証されるわけではないのです。

これから家賃保証の契約をする人や、既に家賃保証契約をしている人は、家賃保証契約の特徴について十分に知っておく必要があります。

そこで、この記事では家賃保証について基礎的な知識や注意点について解説します。
家賃の減額交渉を受けた場合の対処法や家賃保証以外の選択肢についてもご紹介します。
家賃保証に関して迷いやお悩みのある方は、ぜひ参考にして頂けると幸いです。

1.家賃保証とは転貸借のこと

家賃保証契約やサブリース契約、一括契約等は、一言で言い換えると「転貸借」のことです。

建物オーナーがサブリース会社に一棟を丸ごと賃貸借契約し、サブリース会社が各戸の入居者とそれぞれ転貸借契約を結ぶことになります。

建物オーナーからすると、部屋が10戸だろうが、30戸だろうが、賃貸借契約はサブリース会社との契約の1本のみになります。
サブリース会社は、建物オーナーに対して毎月固定の賃料を支払います。

各戸の入居状況は、空室や入居の状況により毎月変動します。
家賃保証では、各戸の入居状況が変動しても、建物オーナーへ支払う家賃に関しては変動させません。

空室が発生しても、基本的には一定額の家賃を払うことから、家賃保証と呼ばれています。

2.定額の家賃が保証されるわけではない

ところが、家賃保証では定額の家賃がずっと保証されるわけではありません
家賃保証契約は、特別な契約ではなく、賃貸借契約と同じです。

賃貸借契約は、借地借家法と言う法律のルールに基づき、借主や貸主の権利が決まります。

借地借家法第32条では、借主からは家賃の減額請求、貸主からは家賃の増額請求ができるという権利が定められています。

(借賃増減請求権)

第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

権利

サブリース会社は、借地借家法においては、ただの借主です。
そのため、建物オーナーに対して家賃の減額を要求できる権利を持っています。

サブリース会社はただの借主とすると、サブリース会社は家賃を頑張って保証する必要はありません。
一定額の家賃の支払いが難しければ、建物オーナーに対して減額の依頼ができるという立場になります。

また、この条文は当事者間の合意の如何を問わずに適用される強行法規です。
仮に建物オーナーとサブリース会社との間に、「家賃は減額できないものとする」という規定を設けても、それは無効です。

家賃の減額は、特約でどのような条文を結んだとしても防ぎようがありません

家賃保証では家賃が保証されないと聞くと、建物オーナーとしては「おいおい、それじゃ話が違う」と思う方も多いのではないでしょうか。

そう思われる方は多く、実は家賃保証に関しては、過去に裁判で争われたこともあります。
最近でも建物オーナーが集団訴訟を起こすような事態も見受けられます。

建物オーナーとしては、後から訴訟を起こすのではなく、まずは「家賃保証では家賃は保証されない」と知っておくことが重要です。

3.訴訟の原因はプロセス

3-1.転貸人は最もリスクを負うはずの人

建物オーナーからすると、サブリース会社は賃借人であると言われても、少し腑に落ちません。
ハウスメーカーが「当社で家賃保証しますので、アパートを建てませんか?」という話の元で連れてきた会社とサブリース契約を締結していることが多いです。

家賃保証がアパート建築の条件となっていることもあり、家賃が保証されないのであればアパートなんか建築しなかったと思われる建物オーナーも少なくありません。

サブリースは過去にも何度も訴訟になったことがありますが、ほとんどのケースは当初の約束と違うということが原因で発生しています。
ハウスメーカーの説明が不十分だったり、あるいは建物オーナー側がきちんと理解していなかったことから、建物オーナーが家賃は一生変わらないものと誤解し、訴訟となるパターンです。

サブリース会社は、空室が多く発生すれば、入金賃料が支払賃料を下回る逆ザヤとなる可能性があります。

つまり、サブリースとは、本来とてもリスクのある事業です。
建物オーナーからしても、空室リスクを代わりに被ってくれるのであれば、とてもありがたいサービスです。

しかしながら、サブリース会社の家賃は下げられるとすると、実際にはサブリース会社にそれほどの大きなリスクを負っていません。
土地所有者に対して、あたかも空室リスクは自分たちで取るような売り込みをするようなハウスメーカーもありますが、実はリスクは取っていないのです。

家賃保証は建築の条件となっていることが多く、誤解を招くプロセスは今でも良く見られます
家賃保証は建築の条件としないことが重要です。

3-2.過去の判例

サブリースに関しては、2003年10月21日最高裁第3小法廷において重要な判例が出ています。

これは1988年に建築された高層ビルにおけるサブリース契約において、サブリース会社の家賃減額要求を最高裁が認めた判例になります。

この裁判は、建築当時はバブル崩壊前夜でしたが、その後、バブルが崩壊し、家賃もどんどん下がっているような時代背景で起きています。
この時期は、バブル時に約束していた高い賃料はすぐに払えなくなり、借主から家賃を下げたいと訴える同様の訴訟が相次ぎました。
当時も、建築当初との約束が違うという認識が、訴訟の原因となっていました。

2003年の最高裁判例では、サブリース会社も家賃減額請求権があることを明確に認めています。

実はこの判決以前は、サブリース会社の主張が認められない判決もあったのですが、この最高裁の判決が出て以降は、司法の方向性が決定づけられました。

現在では、サブリース会社からの家賃減額請求は、正当なものとして認められるという考えが主流です。

建物オーナーとしては、司法の考えを十分に認識しておく必要があります。
これからアパートを建築する人で、「家賃は保証される」と思っていたら、それは完全に誤解です。

最高裁判所はサブリース会社の家賃は減額請求できるとしています。
建物オーナーは、後でサブリース会社と争っても勝ち目はありません。

家賃保証は家賃が保証されないということを十分に理解しておきましょう

4.これから土地活用する人の注意点

訴訟では、建築当初との約束が違うという認識の違いで争いになることが多いです。
これからアパート等を建築する場合は、家賃は保証されないことを前提に考える必要があります。
そこで、この章では土地活用する人向けに注意点を触れておきます。

4-1.貸しにくい間取りは避ける

アパートを建築する場合、家賃保証以前に、3LDKのような貸しにくい間取りは避けるべきです。
3LDKは面積が大きく賃料総額が高くなるため、借手が少ないです。

家賃保証をするからと言って、間取り等の設計までハウスメーカーに任せてしまい、駅前なのに3LDKのアパートを作ってしまう人もいますが、そのような設計はリスクがあります。

空室を心配するのであれば、家賃保証を検討するのではなく、まず間取りを検討するようにして下さい。

間取りはワンルームタイプや2DKの方が、賃料総額が安くなり、借手が付きやすくなります。
借手が付きやすいアパートにすれば、必ずしも家賃保証は必要ではありません。

これからアパートを建築するのであれば、家賃保証が無くても賃貸経営できるような間取りを建築することが重要です。

4-2.他の事例を冷静に受け止める

アパート投資は大きな金額を投じるため、だんだん冷静さを失ってきます。
最初はアパート建築に懐疑的だった人も、家賃保証という言葉に翻弄され、最終的には清水の舞台から飛び降りるような気持ちで投資を決断してしまう人もいます。

しかしながら、投資をする前は、最後まで冷静さを失わないようにすることがポイントです。

投資の前には、周辺にある中古のアパートの入居状況を自分の目で見るようにして下さい。
空室のアパートが多ければ、家賃保証をしたとしても、すぐに減額要求を受ける可能性は強いです。

他の事例を自分の目で見て確認し、冷静に投資を判断するようにしましょう。

4-3.管理委託も視野に入れる

結局のところ、家賃が保証されない家賃保証であるならば、家賃保証を選択しないという判断もあります。

アパートは新築当初は、わざわざ家賃保証を付けなくても満室経営を維持することができます。
空室が問題となるのは、築年数が10年を過ぎたあたりくらいからです。

アパート経営で一番おいしい時期は、新築から築10年までの間のため、その間に稼げるだけ稼ぐというのは一つの経営戦略です。

家賃保証を選択しない場合は、管理委託になります。
サブリースよりも管理委託を選択した方が収益性は良くなります

駅に近い等、立地条件が良い物件であれば、管理委託という選択は十分に効果的です。

尚、築10年まで管理委託として、その後は家賃保証としたいと思われる方も多いと思いますが、そのような要望は、ハウスメーカーは絶対に聞き入れてくれません。

ハウスメーカーもサブリースで稼げる時期は、新築から築10年までの間と分かっているため、その時期を外すような家賃保証は応諾しないのです。

その後はそのハウスメーカーでは家賃保証への変更を受け付けてもらいにくい点には、ご注意ください。

4-4.アパート以外の活用を検討する

家賃保証は、サブリース会社と一社契約することから、違う見方をすれば一つの建物を一社に貸し出す一棟貸と同じです。

一棟貸と言えば、老人ホームや保育園、コンビニ等があります。
コンビニは撤退リスクが高いですが、老人ホームや保育園は撤退リスクが低いため、経験の浅い投資家にも向いています。

特にアパートにこだわっていない人であれば、老人ホームや保育園等の一棟貸も検討することをお勧めします。

保育園

保育園のような国から補助を受けている認可事業は、賃料も安定しています。
ある意味、国が家賃保証しているようなものなので、アパート等の家賃保証よりもよほど信用ができます。

また一棟貸は、管理もテナントが行うため、建物オーナーはほとんどやることがありません。

リスクの少ない事業をするのであれば、アパート以外の賃貸も検討すべきです。

4-5.無理に土地活用しない

保証されない家賃保証なら、アパート建築はやめようと思われる方も多いかもしれません。
実際に、家賃保証について調べた結果、アパート建築を止める方もいらっしゃいます。

このような判断は決して悪くはありません。
特に郊外の立地の悪い土地であれば、無理に土地活用をしないことも立派な判断です。

無理な土地活用をしない場合には、時間貸し駐車場やトランクルーム置場などの暫定利用がお勧めです。

暫定利用は、わずかな収入を得ることもできますが、何よりももっと良い活用方法を見つけるための「時間稼ぎ」ができるというメリットがあります。

暫定利用をしている間は、売却が良いか、土地活用が良いかじっくり考えるようにして下さい。

尚、土地活用については「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」なら大企業から様々な活用プランの提案を受ける事が出来きます。複数プランを比較しながら検討することができます。

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土地活用は、大きな投資を伴うため、すぐに決めることはできません。
暫定利用をしながら、じっくりと色々なプランを検討するのが良いでしょう。

5.減額交渉を受けた場合の対応方法

家賃保証で問題となるのは、サブリース会社からの家賃減額要求です。
建物オーナーとしては、減額交渉にどのように対応したら良いのでしょうか。
そこでこの章では減額交渉を受けた場合の対応方法について見てきます。

5-1.減額交渉を受けた場合の心構え

減額交渉に関しては、建物オーナーとして覚悟を持って臨む必要があります。
家賃減額に対しての心構えは、以下の3つです。

  1. 減額要求は必ずあると考える。
  2. 長期戦であると考える。
  3. ビジネスライクに考える。

5-1-1.減額要求は必ずあると考える

1つ目として、減額要求に関しては、必ずあるものと考えてください。
「うちのアパートに限ってはないだろう」という考えは捨てるべきです。

どのアパートも必ず老朽化しますし、入居も悪くなるのは必然です。
自分のアパートだけ家賃減額要求を受けないということはあり得ません。

また、家賃を減額要求する権利は、借主に認められている当然の権利です。
それに対して家賃を増額要求する権利も、貸主に認められている当然の権利です。
つまり、減額要求や増額要求はお互い様の話です。

建物オーナー側も家賃を増額できる材料が揃えば、逆に増額要求はできます。
増減はお互いに要求しあえる権利だと思えば、借主から減額要求があってとしても、何ら不思議ではありません。

まずは、家賃の減額要求に関しては、当然にあり得るということを認識してください。

5-1-2.長期戦であると考える

2つ目としては、減額交渉は長期戦で臨むということです。
サブリース会社は、仕事ですので、上司に命令されてやってきます。
成果が出なければ、毎年、やってきます。

サブリース会社側は粘りに粘って、しつこく減額要求をしてきますので、それに屈しないようにするという覚悟が必要です。

よく、親が子供に「部屋を片付けなさい」と注意しても、何度言っても聞かなくなると、そのうち親が諦めるということがあります。
これは子供の勝利です。

家賃減額に関しても、基本的にこの戦法を用います。
「あのオーナーは何度言ってもダメだ、あきらめよう」となってくれれば、こちらの勝利です。

交渉の過程では、色々言われると思いますが、決してカッとならず、「ヌカに釘」状態で対応してください。
演者になったつもりで、のらりくらりとかわすことがポイントです。

5-1-3.ビジネスライクに考える

3つ目としてはビジネスライクに考えるということです。
建物オーナーという立場になり、交渉を受けると、なぜか話の分かる良い人になろうとする人がいます。

良い人になってしまう人は、特に高齢の男性の方が多いです。
また、交渉は精神的なストレスを抱えますので、ゴタゴタせずに、早く終わらせてしまった方が楽という判断もあります。

しかしながら、逆の立場になって考えらえれば、建物オーナーに対して減額要求をしなければならない状態とは、サブリース会社がビジネス上は失敗している状態です。

サブリース会社の努力が足りないから満室にできないのであって、それは建物オーナーが減額を応諾しないこととは全く関係がありません。

少し厳しい見方かもしれませんが、サブリース会社の失敗を建物オーナーが尻拭いしてあげる必要はないということです。
減額交渉に関しては、ビジネスライクに考えるようにして下さい。

5-2.周辺家賃と乖離がないか確認する

借地借家法第32条では、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」とされています。

法律では、家賃増減額請求は、周りの似たような建物と比較して、家賃が高過ぎたり、安すぎたりする場合に請求できるというスタンスをとっています。
このスタンスは交渉上重要ですので、十分に理解しておく必要があります。

サブリース会社は、家賃の減額交渉をしてきますが、まずは何を根拠に減額要求をしてきているのかを確認するようにして下さい。

例えば、近隣の似たようなアパートの家賃が月6万円だったとします。
それに対して、あなたのアパートの家賃が月8万円で募集していたとします。

そのため、なかなかあなたのアパートが埋まらず、空室が増えているというのであれば、まずは募集家賃を下げるべきです。
もし、月6万円にすると、サブリース会社が逆ザヤとなってしまうようであれば、サブリース会社の減額要求は妥当なものと考えられます。

一方で、近隣の類似のアパートも、あなたのアパートも月6万円の家賃であった場合はどうでしょうか。

適正賃料で募集しているのも関わらず、ただ下げて欲しいと言ってきているような場合は、借地借家法の趣旨に反します。
家賃減額交渉を受けた場合、周辺の家賃について開示を求めるようにして下さい。

周辺の家賃に比べ、明らかに高いようであれば、是正せざるを得ません。
それに対し、周辺家賃と同水準で募集しているにもかかわらず、埋まらない場合は、サブリース会社に埋める努力をしてもらう必要があります。

このスタンスは、自分が家賃を上げたいと思った場合も同様です。
家賃交渉では、あくまでも周辺家賃と比較して、高いのか安いのかという点が調整すべき点になります。

5-3.「5%以上利幅を確保できているか」を確認する

サブリース会社が減額交渉を受けた場合には、現在、サブリース会社がどの程度の利幅を確保できているのかを確認することがポイントです。

通常、家賃保証型のサブリース契約では、満室時の85%程度がサブリース会社か支払う賃料となります。

一方で、同じサブリースでも家賃保証をしないサブリースもあり、それはパススルー型サブリースと呼ばれています。
パススルー型サブリースも入居者とサブリース会社が転貸借契約を締結する形式ですが、建物オーナーへ支払われる家賃は、空室に応じて毎月変動します。

このパススルー型サブリースでは、建物オーナーへ支払われる家賃は、入居している賃料に対して95%程度というのが一般的です。
つまり、常に5%を差引後に、建物オーナーへ支払いを行っています。

この家賃保証型サブリースとパススルー型サブリースに関しては、サブリース会社が行う業務内容は基本的に同じです。

そのため、サブリース会社は家賃に対して5%程度の利益を確保していれば、家賃保証型サブリースもできるということになります。

例えば、満室の賃料が100となるアパートで、家賃保証型サブリースの賃料が85となる契約を考えます。
仮に、このアパートが空室となって、90となっても、サブリース会社は十分にやっていけることになります。
つまり、家賃が93程度の段階では、減額に応じる必要はないということです。

もし、賃料が86~87程度であれば、サブリース会社の経営は苦しいため、減額も考慮してあげる必要はあります。

家賃減額交渉を受けた場合、入居者が実際に入っている部屋の賃料総額とサブリース会社の賃料との差を確認するようにして下さい。
交渉に応じるかどうかの目安としては、利益率5%を目安とすれば良いでしょう。

5-4.サブリース会社を切り替える

サブリース会社

サブリース会社の家賃減額交渉では、「もし交渉に応じてくれなければ、今後一切建物修繕は行いません」というように半分脅しをしてくるようなサブリース会社もあります。

サブリース会社も減額交渉のプロですので、色々な不安を煽って減額を勝ち取りに来ます。

但し、建物オーナーも一方的に家賃の減額に応じることは、フェアではありません。

もし、サブリース会社が家賃を下げないと商売をやっていけないのであれば、自主的に退去してもらうしかありません。
家賃減額とは「この高級賃貸マンションには家賃が高過ぎて住めません」と言っているのと同じです。

建物オーナーからは、「無理ならどうぞ出ていってください」という申し出をすることになります。
一方で、建物オーナーとしては、サブリース会社が退去してしまった後は、不安になる方も多いと思います。

しかしながら、そのような心配は無用です。
サブリースは、後から別のサブリース会社に切替えることができます

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建物オーナーにはサブリース会社をいつでも切替えることができる「切り札」があるということを認識しておきましょう。

6.家賃保証以外の選択肢

家賃交渉を受けると、とてもストレスを感じる方も多いです。
しかしながら、アパート経営は家賃保証だけが選択肢ではありません。
そこでこの章では家賃保証以外の選択肢についてご紹介します。

6-1.売却

物件によっては、毎年のように家賃減額を行っているアパートやワンルームも多いと思います。
このような物件は、今後もジリ貧状態が続く可能性があるため、売却するのも一つの手です。

但し、ただ単純に売却してしまうと賃料収入を失ってしまうため、他の物件に買い替えることをお勧めします。

買い替えのポイントとしては、今の物件よりも立地が良く、築年数の新しい物件を選ぶという点です。
建物構造も、今が木造なら鉄筋コンクリート造の物件に替えるのも良いでしょう。

例えば、今の物件が木造アパートであれば、鉄筋コンクリート造の区分所有ワンルームマンションに買い替えることで、今後の修繕費の発生を抑えていくことができます。
家賃収入以外にも、修繕費等の今後の支出も予想して物件を買い替えるようにして下さい。

また、アパートのような収益物件を売却する場合、賃借人、つまりサブリース会社の同意は不要です。
収益物件は家賃を下げてしまうと価格も下がってしまうため、これ以上家賃は下げずに早めに売却するようにして下さい。

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自分の物件に応じて、適切な不動産会社を選ぶことができますので、売却の際は、ぜひ利用してみましょう。

6-2.管理委託

家賃保証型のサブリースで家賃の減額交渉が続くような場合、家賃保証は止めて管理委託に切り替えるという手もあります。

管理委託料は、入居している賃料の5%程度が相場です。
家賃保証が満室の85%だとしたら、家賃保証から管理委託へ変えることで、収益がアップする可能性が十分にあります。

管理委託となると、空室リスクを負うことになりますが、満室になれば今まで以上に家賃収入を得ることができます。

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尚、今のサブリース会社が解約を抵抗してきた場合、今のサブリース会社のまま家賃保証型サブリースからパススルー型サブリースに切り替えるというのが落としどころとなることもあります。

パススルー型サブリースは、空室が発生すれば、その分サブリース会社が建物オーナーへ支払う家賃が連動して減ります。
そのため、今後は家賃減額交渉が生じることはありません。

家賃保証型から管理委託やパススルー型に切り替えるメリットは、収益が多少上がるという点と、家賃減額交渉がなくなるという2点です。

6-3.自主管理

もし、物件が近くにあれば思い切って自主管理としてしまうこともお勧めです。

自主管理はサブリース会社が差引する手数料や管理委託料も無くなるため、収益性としては一番高くなります。

不動産の管理と言っても、その仕事は年がら年中発生するものではありません。
戸数が20戸程度までであれば、自主管理をしている人は多くいます

自主管理を始めたら、地元の不動産会社に物件を売り込みに行くことをぜひお勧めします。
既に空室があれば、早速に賃貸仲介を依頼するようにして下さい。

不動産会社は今後もお世話になるため、不動産会社とのパイプは何社か持っておくことがポイントです。

地元の不動産会社と仲良くなると、そのうち「この物件の管理をうちにやらせてもらえませんか?」と言ってくる不動産会社もいます。
何回か仕事をしてみて、信頼できる不動産会社であれば、再度、その不動産会社に管理を頼んでしまうという判断もあります。

自ら動くと、今まで出会えなかったチャンスにも巡り合えることがあります。
自主管理を選択した場合には、精力的に不動産会社への営業活動をするようにして下さい。

まとめ

いかがでしたか?
家賃保証について見てきました。

家賃保証という言葉は誤解を良く招きますが、結局のところ永久に同じ家賃が保証されるものではありません
法律的にもサブリース会社の家賃減額は認められて権利であり、最高裁の判例まで出ています。

これからアパート等の土地活用をする人は、そのような家賃保証の性質を踏まえて投資の判断をすることが必要です。

また既に家賃保証をしており、減額要求を受けている人は、法律のスタンスをよく理解して交渉に立ち向かってください。

交渉の結果、あらたなサブリース会社を見つけなければならなくなった場合でも、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」がありますので、ご安心ください。

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