アパートやマンション経営においては、管理はとても重要な位置づけにあります。
不動産の知識を全く持たなくても、管理会社へ管理を委託してしまえば、立派な賃貸経営をすることは可能です。

裏を返せば、管理会社次第によって、賃貸経営の成否が決まると言っても過言ではありません 。

一口に管理と言っても、管理は「管理委託」、「サブリース」、「自主管理」の3つのパターンに大きく分類されます。
サブリースの中にもパススルー型サブリースというものがあります。

例えば、立地の良い物件を持っている人や、もっと収益を上げたい人、ワンルームマンションを持っている人等は、「管理委託」または「パススルー型サブリース」による管理がお勧めです。

この記事では、管理の中でも管理委託を中心に、賃貸管理契約とはどのようなものであるかについて解説します。
まず、前半で管理の全体像を理解してもらい、後半では管理委託を契約する際にチェックしたいポイントについて紹介いたします。

今後の賃貸経営で、管理委託やサブリース、自主管理のどれを選択すべきか迷っている方は、ぜひ参考にして頂ければと思います 。
また、これから管理委託契約を締結する方も、チェックポイントをぜひご参考ください。

1.管理の種類

賃貸経営に欠かせない適切な管理業務。
最初に、管理の種類についてご紹介します。

1-1.管理委託契約

ここでは、建物オーナーが直接、入居者と賃貸借契約を行い、管理会社へ管理料を支払う形式の管理委託について解説します。
管理委託には、大きく一括委託型と一部委託型の2種類があります。

1-1-1.一括委託型

1つ目に一括委託型について紹介します。

アパートやマンションには、人が実際に居住する「専有部」と、廊下・階段・エレベーター等の皆が利用する「共用部」があります。
この専有部と共用部の管理を含めて管理を委託することを「一括委託型」と呼びます。

一括委託型を選択するような人は、アパートやマンションを一棟で持っているような人です。
専有部の管理とは、具体的には以下のようなものがあります。

一方で、共用部の管理とは、具体的には以下のようなものがあります。

通常、一括委託では、管理会社と一本の管理委託契約を締結します。
但し、管理会社は設備点検等の専門知識を有する部分については、さらに外部の会社へ委託します。
そのため、通常の管理料に加えて、設備会社や清掃会社等へ支払う費用が上乗せされます。

しかしながら、もし一棟モノの所有者が一括委託を選ばない場合は、清掃会社や設備会社を自分で手配しなければいけないという手間が生じます。
また契約後も清掃会社や設備会社への指示も自分で行わなければならないという手間も発生します。

そのため、はじめて一棟モノの賃貸経営をする方や、遠方の一棟モノを所有する方であれば、一括委託型がお勧め です。

専有部の管理委託料としては、賃料収入の3～8％が一般的です。
アパートであれば5％、都内の一棟モノワンルームマンションであれば3％程度となっていることが多いです。

また、共用部の建物維持費に関しては、専有面積の坪単価で把握されることが多いです。
共用部の建物維持費は、専有面積の1坪当たり400～600円/坪というのが一般的な相場 になります。

1-1-2.一部委託型

一部委託型は、「専有部」のみの管理委託となります。

例えば、区分所有のワンルームマンションをお持ちの方は、共用部を管理する必要はないため、一部委託型を採用します。

一部委託型の業務内容は、基本的には一部委託型の専有部の管理内容と同じです。
一部委託型の管理委託料としては、賃料収入の3～8％が相場となります。

尚、自宅の近くにアパートを所有しており、清掃をオーナー自らが行うことができる場合には、一部委託型でも構いません。

アパートは、エレベーター等の法定点検を必要とする設備もなく、また常時、維持管理を必要する設備もありません。
そのため、清掃さえできてしまえば、一部委託型でも十分に管理は可能です。
昔ながらの地主さんが経営しているアパートは、一部委託型のパターンが多いです。

一括委託型や一部委託型も、建物オーナーが各戸の入居者とそれぞれ直接賃貸借契約を締結する ということがポイントです。
入居者の入替の度に、契約書を締結します。

そのため、空室が発生すれば、契約戸数が減るため、その分の賃料も減額されます。
空室リスクを直接負う形 となるのが管理委託契約の特徴です。
但し、満室となれば、収入がその分増える というメリットがあります。

また、建物オーナーが自ら貸主となるため、もし、入居者を立退かせたいという場合には、建物オーナー自らが立ち退きを行うことになります。

管理委託は、建物オーナーが直接の契約当事者となっている という点が最大の特徴となります。

1-2.サブリース

ここでいうサブリースとは、サブリース会社が建物オーナーと一棟を丸ごと賃貸借契約し、各戸の入居者とはサブリース会社が賃貸借契約を締結する方式のことを指します。
つまりサブリースとは転貸借契約方式による管理 です。
サブリースには、「パススルー型」と「家賃保証型」の2種類があります。

1-2-1.パススルー型

近年、管理というと、このパススルー型サブリースを指すことが増えてきました。
別称として、パススルー型マスターリースと呼ばれることもあります。

パススルー型サブリースとは、サブリース会社が建物オーナーから一棟全てを借上げます が、建物オーナーへ支払う賃料は空室に応じて毎月変動する というスタイルの管理になります。

パススルー型サブリースでは、例えば今月の賃料が満室で100としたら、5％差引した95を建物オーナーへ支払います。
もし、空室が発生して次月の賃料が90となってしまった場合、85.5(＝90×95％)が建物オーナーへ入金されます。

つまり、サブリース会社は空室リスクを負わず、空室が減ったなら減った分をそのままパスしてスルーします。
ゆえにパススルー型と呼ばれます。

パススルー型サブリースでは、各入居者との賃貸借契約は、サブリース会社が貸主となって都度、契約を行います 。
そのため、建物オーナーは入れ替わりの度に賃貸借契約を締結する手間は発生しません。

また、建物オーナーは各入居者とは直接契約を締結しないため、契約当事者でもありません。

例えば、家賃不払等を繰り返す悪質入居者が入居したとしても、その立退き等は契約当事者であるサブリース会社が行います。

パススルー型で、サブリース会社が差し引く手数料は、3～5％程度が一般的です。
つまり、コストとしては通常の管理委託と変わりません。

パススルー型では、満室となれば、建物オーナーの賃料収入は増えます。

そのため、パススルー型は管理委託のメリットを維持しつつも、管理委託のデメリットも解消している契約形態であるため、かなり一般的になってきています。

パススルー型サブリースは、転貸借契約である ため、純粋な管理委託契約とは異なります。
ただ、最近はパススルー型サブリースについては、管理委託契約とほぼ同義で扱われることが多いです。

パススルー型サブリースは、建物オーナーが受ける効用としては、管理委託契約以上のものがあります。

但し、唯一のデメリットとしては、サブリース会社とは委託契約ではなく、賃貸借契約を締結するため、解約しにくい という点です。

賃貸借契約ですので、借地借家法により、借主であるサブリース会社の立場が保護されます。
借地借家法では、貸主(建物オーナー)から借主(サブリース会社)を退去させることは簡単にはできません。

管理会社の実力が分からない場合には、解約しにくいパススルー型サブリースは選択しないという考えもあります。
賃貸仲介が強い管理会社であれば、メリットの多いパススルー型サブリースの方がお勧め です。

1-2-2.家賃保証型

サブリースのもう1つのパターンとしては、家賃保証型のサブリースです。

サブリース会社が建物オーナーから一棟全てを借上げるという点においては、パススルー型サブリースと同じです。
但し、家賃保証型では空室が減ろうが増えようが、サブリース会社から支払われる賃料は毎月固定となります。

サブリース会社から支払われる賃料は、満室想定時の83～88％程度が多いです。
建物オーナーは空室が発生しても賃料が減る心配はありませんが、満室になったとしても逆に賃料が増えることはありません 。

但し、家賃保証型サブリースも永久に家賃が保証されるわけではない ので、注意が必要です。
空室が多く発生してしまえば、サブリース会社から賃料の減額要求を受けます。

サブリースとは、賃貸借契約であるため、借主であるサブリース会社からの賃料減額要求は、借地借家法上、当然に認められています。
サブリース会社からの家賃減額要求に関しては、過去に何回も裁判で争われていますが、判例でもサブリース会社からの減額要求は認められています。

パススルー型のように毎月変動することはありませんが、空室がだんだん増えてくれば、毎年のように減額要求が行われることもあります。

そのため、駅から徒歩5分圏内の立地の良い物件を持っている人や、すぐに埋まるワンルームマンションを持っている人等は、家賃保証型サブリースのメリットは低いです。
家賃保証型を選ぶかどうかは、ケースバイケースで選択するようにして下さい。

1-3.自主管理

3つ目の管理方法としては、自主管理です。
自主管理とは、管理会社へ管理を頼まずに、自分で賃貸経営を行う手法です。

自主管理と言っても、何も特別なものではありません。
夏目漱石で描かれているような下宿の世界は、自主管理です。

今でもたまに大家のお婆さんのところへ、毎月、家賃を持参するような懐かしい風景を見ることがありますが、これらも自主管理に該当します。

自主管理は、物件の近くに住んでいる方や専業大家の方であれば、行うことができます。
管理委託料が発生しないため、収益としては自主管理が一番高い です。

アパート経営に慣れてきたら、自主管理にチャレンジしてみることも悪くはありません。
成功している満室大家さんは、最終的には自主管理の道を選んでいる方も多いです。

将来的には自主管理も視野に入れて、管理について勉強するのも良いでしょう。

2.管理委託と代理の違い

管理委託をすると、管理会社が建物オーナーの完全な代理人のような錯覚を覚える方も多いですが、管理会社は建物オーナーの代理人ではありません 。

管理会社は、基本的に入居者との窓口対応だけを行います。
つまり、建物オーナーの使者(メッセンジャー)です。

代理と使者の違いは、本人に代わって判断まで出来るかどうかという点が異なります。

例えば、借主が家賃を下げて欲しいと言ってきたとしても、管理会社はその意向を貸主に伝えるだけであって、管理会社は勝手に判断して家賃を下げることはできません。
一度、貸主にお伺いを立てて、その意向を借主に伝えるという役割しかありません。

また、管理会社ができない仕事の一つとして、入居者の立退きがあります。
たまに、悪質入居者の退去を管理会社に依頼する人がいますが、契約解除は賃貸人である建物オーナーしかできないという点に注意が必要です。

もし、管理会社は賃貸人に成り代わって立退きを行うと、それは「非弁行為」として扱われ、弁護士法に違反になります。

弁護士法では、立退きのような法律行為を代理で行うことができるのは弁護士に限ると定めているため、弁護士以外の人が代理人なって立退きをすることはできないことになっています。

一方で、パススルー型サブリースの場合、入居者と賃貸借契約をするのはサブリース会社です。
この場合、サブリース会社は契約当事者となるため、本人として悪質入居者の立退きをすることができます 。

同様にして、賃料の増減の判断もサブリース会社が勝手にできてしまいますが、賃料を増減すると、建物オーナーへ支払う賃料も連動して増減してしまいます。

このため、賃料の増減に関しては、通常は建物オーナーと協議をして行うことが通常です。

管理委託を依頼する場合、管理会社は代理人ではないということを理解しておく必要があります。
管理委託は、何でもかんでもやってくれるわけではありません。

管理会社にお任せできる範囲を増やしたい場合には、パススルー型サブリースを選択 します。
管理委託とパススルー型サブリースとの違いをよく理解して、自分にあった方を選ぶようにして下さい。

3.賃貸管理契約でチェックしたいポイント5選

ここからは、管理委託を選択することを前提とし、管理委託契約について解説します。

3-1.業務内容

最初にチェックすべきは契約書に記載されている業務内容です。

管理委託契約書の中には、通常、冒頭に業務内容の記載があります。

一括委託型であれば「専有部」と「共用部」、一部委託型であれば「専有部」の管理が記載されています。

また、純粋な管理業務とは別に賃貸借代理業務(入居者募集業務)の記載があります。
ここでいう賃貸借代理とは、「第2章　管理委託と代理の違い」で説明した代理とは異なり、宅地建物取引業法の中で認められている賃貸仲介の代理です。

入居者募集業務とは、物件の紹介や入居者の審査、賃貸借契約締結等の業務が該当します。

これらの入居者募集業務は、いわゆる不動産会社が行う賃貸仲介業務です。

賃貸仲介業務は、宅地建物取引業の免許を持った不動産会社でしか行うことはできません 。
一方で、専有部や共用部の管理業務については、免許を要しないため、誰でも行うことができます。

よく勘違いされる点ですが、管理業は宅地建物取引業ではありません。
管理業と賃貸仲介業は本来別物 です。

管理だけを純粋に委託したい場合には、不動産会社ではなくても良いのです。

例えば、アパートオーナーが管理会社を作って、子供にその会社の役員をさせ、管理委託料をその管理会社に支払うようなことも可能です。
その管理会社は宅地建物取引業の免許を取る必要はありません。
この方法は、子供に相続税の納税資金を確保させるために、所得移転の方法として良く用いられます。

尚、入居者募集業務の記載がある場合、賃貸仲介に関して「当社以外の会社に重ねて依頼することができません」という縛りが記載されています。

賃貸借代理とは、いわゆる入居者募集の代理業務であるため依頼先を1社のみとすることは合法的に認められています。

この規定があることで、建物オーナーとしては他の不動産会社に入居者募集を依頼することができなくなります 。

そのため、管理会社は賃貸仲介に強い不動産会社を選ぶ ことが重要です。
管理会社が賃貸仲介に弱いと、物件そのものの空室を埋める力も連動して下がってしまいます。

管理会社選びは非常に重要ですので、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」を使って、ぜひ賃貸仲介に実績豊富な不動産会社を管理会社として選ぶようにして下さい。

3-2.管理委託料

2つ目にチェックすべきは管理委託料です。

管理委託料は、入居している賃料等の5％というような決まり方をすることが多いです。
通常は、空室が発生すれば連動して管理委託料も下がるようになっていますので、その点をきちんと確認するようにして下さい。

また、良く揉めるポイントとしては、5％の料率を「賃料のみ」に乗じるか、または「賃料プラス共益費」に乗じるかという点があります。

オフィスビルなどの管理委託料の計算は、賃料のみに乗じるケースが多いです。
共益費には管理料はかかりません。

一方で、アパート等の個人が保有している規模の物件の管理料は、「賃料プラス共益費」に料率が乗じられていることが多いです。

これらは特に決まりはありません。
アパート等は規模が小さいため、管理料を少しでも多く徴収するために「賃料プラス共益費」に料率が乗じられているだけです。

管理料を少しでも削減したい人は、賃料だけに料率を乗じるように交渉するのも一つ でしょう。

3-3.中途解約条項

管理委託は、パススルー型サブリースとは異なり、簡単に解約できるというメリットがあります。
管理委託契約は、賃貸借契約ではないため、管理会社は気に入らなければ、簡単に解約することが可能です。

よって、中途解約条項は必ずチェックするようにして下さい。

通常は、「少なくとも3ヶ月前に文書により解約の申入れを行うことにより解約することができる」という文言が規定されています。

また、一括委託型では「3ヶ月分の管理委託料の金員を支払うことで、即時解約ができる」という条文がある場合もあります。

解約はしやすい方が建物オーナーにとっては越したことはありません。
通常、管理業務で管理会社に不満を抱くことはありませんが、入居者募集業務に不満を抱くことは多いです。

空室をなかなか埋めてくれないと感じたら、管理会社を切り替えることが効果的な対策 となります。
その際、管理会社を解約しにくくなっていると、早く手を打つことができません。

管理委託契約が中途解約しやすくなっているか、必ずチェックするようにしてください。

3-4.成約に向けての積極的努力義務

管理委託契約は、賃貸仲介の独占契約の様相を呈しています 。
管理会社が賃貸仲介を独占するため、管理会社が募集業務の手を抜き始めると、空室が埋まりにくくなるというリスクがあります。

そのため、通常は管理委託契約の中には、「成約に向けての積極的努力義務」という規定が設けられます。
無ければ必ず入れるようにして下さい。

「成約に向けての積極的努力義務」とは、例えば以下のような規定です。

管理委託契約は、賃貸借代理契約がセットとなっている ことが多いです。
賃貸借代理契約とは、賃貸仲介の業務を実質的に1社のみに縛ることができる契約です。

単純な管理だけの契約書ではなく、賃貸仲介の独占契約にもなっているという点を理解しておきましょう。

3-5.違約金の請求

管理委託契約が賃貸借代理契約とセットとなっていると、貸主が他の不動産会社に賃貸仲介を依頼した場合の罰則規定が入っています。

違約金の請求というのがその罰則規定に相当します。
例えば、違約金の請求とは以下のような請求です。

このような規定があるため、基本的には他の不動産会社に賃貸仲介を依頼することはできません 。
仮に、他の不動産会社にも賃貸仲介を依頼したい場合には、管理会社を賃貸仲介の窓口として、必ず仲介手数料を落とす形にして了解を取る必要があります。

いずれにしても、管理委託契約書の中には、賃貸仲介を他の不動産会社に依頼することができない条項が紛れ込んでいるということを知っておくことがポイントとなります。

まとめ

いかがでしたか？

賃貸管理契約について見てきました。

管理の方式には、「管理委託」と「サブリース」、「自主管理」の3つがあります。
このうち、管理委託とパススルー型サブリースとの違いはほとんどありません。
管理委託とパススルー型サブリースは、解約のしやすさや任せられる範囲等が異なります。

また管理委託契約は、賃貸仲介の独占契約の形となっていることが多いです。
そのため、管理会社は賃貸仲介に実績豊富な不動産会社を選定することが重要です。

あなたにぴったりの賃貸仲介に実績がある管理会社を選ぶには、
「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」がお勧めでした。

管理委託契約を締結するには、賃貸仲介に強い不動産会社を選んだうえで契約するようにしましょう。