大家さん必見!賃貸物件の原状回復トラブルを回避するには?

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大家さん必見!賃貸物件の原状回復トラブルを回避するには?

賃貸不動産をめぐるトラブルのひとつに原状回復があります。

この原状回復は、借主が、借りた家を元に戻して退去するというものですが、近年考え方が変わってきています。

今回は、この原状回復についての詳細や退去時にトラブルにならない方法について解説します。

1. 貸主・借主がそれぞれ負う原状回復義務とは?

貸主や借主は、それぞれ賃貸物件についての原状回復義務を負うようになっています。
それでは、具体的にはどのようなものなのでしょうか。

1-1. 原状回復義務とはどういうものか

原状回復義務とは、賃貸人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧するもの、と定義されています。

もともと、原状回復義務は、借主がその家などを借りた状態まで戻すという考えが通常とされてきました。そのため、借りる前に貸主に渡している敷金が、その原状回復のために使われ、借主には、ほとんど返金されない、という状況になっていました。

こういったことから、しばしば貸主借主間で敷金返還をめぐるトラブルが起こっていました。貸主としても、敷金返還トラブルは賃貸経営として、大変な負担になるため、避ける必要があります。

このような敷金トラブルから、国土交通省は、賃貸物件についてのガイドラインを制定し、原状回復の考え方について、具体的に示すようになりました。

1-2. 貸主・借主の原状回復義務

ガイドラインでは、賃貸物件の原状回復義務について明確に定義しています。

原状回復義務は、借主が借りる前の状態に賃貸物件を戻すことではなく、経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕を超えた毀損や損耗について負う必要があります。

では具体的に貸主・借主が負う原状回復義務について下記の一覧表で、具体例を見てみましょう。

参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)

床(畳・フローリング・カーペットなど)
内容 貸主(あなた) 借主(入居者)
畳の裏返し、表替え、変色など  
フローリングのワックスがけ  
通常の日照などによるフローリングの色落ち  
借主の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち  
カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミやカビ  
家具の設置による床やカーペットのへこみ  
キャスター付きの椅子などによるフローリングの傷やへこみ  
引っ越し作業などで生じたひっかきキズ  
冷蔵庫のサビあと  
壁、天井(クロス)
内容 貸主(あなた) 借主(入居者)
タバコのヤニ(クリーニングで除去できるレベルのもの) ●   
テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気焼け) ●   
台所の油汚れ   ● 
壁に貼ったポスターや絵画の跡  
壁のくぎ穴、ネジ穴  
壁の画鋲やピン等の穴  
エアコン設置によるビス穴や跡  
天井に直接つけた照明器具の跡  
ガラスや柱
内容 貸主(あなた) 借主(入居者)
ペットがつけた柱などのキズ  
地震で破損したガラス  
設備、その他
内容 貸主(あなた) 借主(入居者)
入居者退去時の鍵の取り替え  
入居者退去時のハウスクリーニング  
台所やトイレの消毒  
浴槽や風呂がまの取り替え  
設備機器の故障  
ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ  
風呂、トイレ、洗面台の水垢やカビなど  

いかがでしょうか?
上記の表をみると、大家さんである貸主の原状回復義務は、想像以上に多いことが分かります。例えば、退去時のハウスクリーニング代は普通に請求されていたのではないでしょうか。

このように、学生時代などに家を借りたことがある人には、その当時と現在の運用が変わっています。上記の表を踏まえて借主の義務を見ていきましょう。

1-2-1. 借主の義務

借主は、借りた賃貸物件に住んでいる際に、故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような場合に生じた損耗や毀損について、原状回復義務を負います。

要するに、返すときにはきちんと掃除をすることや壊したところは直す義務があるということです。

具体的には、飲み物を畳やカーペットにこぼして、シミを作ってしまった場合や物を落としてフローリングに傷をつけてしまった場合、フックを取り付けるために壁に穴を開けたなど、借主の故意や不注意による過失は元に戻すまたは、費用を負担しなければなりません。

また、キッチンの油汚れや窓ガラスの結露によるカビの発生、お風呂場のカビや水垢など、どうしても出てきてしまうものと考えがちですが、これらをキレイにするのも、借主の義務になります。

他にも、ペットを飼うのを許可されているところであっても、そのペットが壁や柱にひっかきキズを作ってしまった場合や不注意により鍵をなくしてしまった場合の取り替え費用や、子どもが壁に落書きをした場合にそれを元通りにするまたは、費用についても、借主が負うことになっています。

それでは、貸主の場合はどうでしょうか。

1-2-2. 貸主の義務

貸主は、通常使用における損耗や毀損の範囲について、原状回復義務を負います。一般的に経年劣化によって古くなってしまったものや普通に住んでいればどうしても出てきてしまうものについて、回復義務があります。

具体的には、家具を設置したことで、フローリングや畳にキズやへこみが出た場合が該当します。

また、備えつけにしているエアコンの内部洗浄費用や、古くなった畳の入れ替え費用などの他に、電化製品や照明器具を長期間使用することによって、接した部分が黒くなってしまう、いわゆる電気ヤケについては貸主が原状回復義務を負わなくてはなりません。

以上から分かるように、借主は普通に使用していて、きちんと掃除や手入れをしていれば生じないのに、出てきてしまった汚れや壊した部分について、原状回復義務を負い、貸主は経年劣化などで汚れたり壊れたりした部分の回復義務を負うとガイドラインでは示されているのです。

とはいえ、このガイドラインが絶対でなないということを覚えておいてください。契約時に特約をつけることで、回復義務の範囲を変更することができますので、あくまで目安として参考にしてください。

2. 原状回復をめぐるトラブルを回避するためには?

前述より、原状回復についてガイドラインに具体的に規定されているとはいえ、分かりにくいものも多くなっています。

例えば、普通に使って掃除しているから大丈夫と、キッチンの油汚れや水回りの汚れをそのままでも大丈夫と借主側は考えていた場合があるとしましょう。

しかし、貸主からすれば、とても次の人に貸せる状態ではない、専門業者によるクリーニング費用が必要になると思う場合など、借主と借主の意識の違いで退去時に思わぬトラブルになりかねません。

どのようにトラブルを回避すればいいのでしょうか。

2-1. 契約時に責任範囲を明示しましょう

まず、退去時ではなく、入居時にどこまで原状回復義務を負うのか、きちんと借主が納得してから、契約するようにしてもらうのがおすすめです。

ここで、借りてもらいたいからと説明を怠ってしまうと、貸主借主両者に認識のズレが生じてしまうからです。例えば、貸主側として、きちんと原状回復義務について説明した、といっても借主側から「聞いていない」とされてしまうと、退去時のトラブルの原因になります。

こういったトラブルを回避するためには、どこまで借主が原状回復義務を負うのかについて、リスト化して渡すのが、おすすめです。

リスト化したものがあれば、借主として、「ここは負担になってしまうから、気をつけよう」と思うでしょうし、退去時に費用を求められても仕方がないと納得できるからです。

原状回復リストを活用し、契約時に読み上げて相互確認を行い、退去時のトラブルを防止したいですね。

2-2. 管理してもらう方法も

これから賃貸経営を始めるという場合や、原状回復義務をめぐるトラブル対処が面倒という場合には、信頼できる管理会社を見つけて、管理してもらう方法もおすすめです。

原状回復のための費用が高いなどとトラブルに巻き込まれるケースなどはよくあることなので、管理について外注するとその分コストはかさみますが、面倒なトラブルに巻き込まれないで済むというメリットがあります。

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まとめ 

いかがでしたか。
賃貸物件の原状回復は、使用前の完璧な状態に戻す義務を借主が負っていないということが明らかになりました。

貸主も経年劣化による損耗など一定の原状回復義務を負うことになりますが、それでも原状回復をめぐるトラブルはあります。
トラブル回避のためには、

  • 契約時に説明を行う
  • 借主が認識できる状態にする
  • 信頼できる管理会社に管理を任せてしまう

という方法があります。

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