目指せ満室大家さん!空室を埋めるためにやるべき全ての対策

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目指せ満室大家さん!空室を埋めるためにやるべき全ての対策

賃貸経営において最も悩ましいのは空室です。
ローンを組んで不動産投資を行っている人は、少しでも空室が続くと不安になる方も多いのではないでしょうか。

賃貸経営は、以前は、築10年以内であれば、ほとんど何もしなくても良かった時代がありました。
ところが、最近の物件では、築10年以内であっても、積極的な空室対策を必要とする賃貸物件も散見されています

空室を埋める対策については、特にローン返済中の方は、早めに手を打つ必要があります。
空室対策はお金をかける対策だけが全てではありません
お金をかけずとも効果を生む対策もありますので、ケースバイケースで対応することが効果的です。

空室を埋める対策は、1つだけ実践してもなかなか効果は発揮されません。
できるだけ多くの対策を知り、併せ技で実行していくことがポイントです。

そこで、この記事では空室を埋めるには、どのような対策を講じていかなければならないかについて解説していきます。
具体的な空室対策についてご紹介していますので、ご自身の物件の空室を埋める対策として取り込んで頂ければ幸いです。

1.空室対策の前に行う現状把握

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本格的に空室対策を行う前に、まずチェックしたい部分が2つあります。
言われるままに家賃を下げている」、「入居者募集を1社だけにしている」の2点です。
この2点は具体的な空室対策を行う前に見直すべき内容です。

1-1.言われるままに家賃を下げていませんか?

空室対策となると、すぐに賃料を下げる人がいますが、賃料を下げることは、最後に行う最終手段です。

管理会社やサブリース会社から賃料の減額提案があったとき、言われるままに家賃を下げてはいけません。
家賃を下げる前にできることはたくさんあります

賃貸経営は、良くも悪くも収入が安定しているため、家賃を一度下げてしまうと、下がった収入がずっと続いてしまうという性質を持っています。
家賃の減額は、賃貸経営において、長く悪影響を及ぼしますので、まずは家賃を下げる前に何かできることはないかを考えるようにして下さい。

1-2.募集を1社だけにしていませんか?

アパートや賃貸マンションで、入居者募集を1社だけの不動産会社に絞ってしまうと、空室が埋まりにくくなります

入居者を集めるのも確率論の問題なので、募集が1社だけだと、その分、空室が埋まる確率も減ってしまいます。

依頼している1社がとても力のある不動産会社であるなら別ですが、その不動産会社に力が無いと、空室を埋める力もその不動産会社の力に連動して下がってしまいます。

近年、成功している不動産オーナーは、共通して複数の不動産会社に募集を依頼しています
募集体制の強化は、空室対策としては最も効果がありますので、次章で詳しくし説明します。

2.満室大家さんは募集体制を重視している

募集体制の強化はお金をかけずに行う空室対策の一つですが、効果が非常に高いため、この章で詳しく取り上げます。

2-1.不動産会社の発掘

空室で悩んでいる賃貸物件オーナーの多くは、入居者募集を管理会社の1社任せにしている人が多いです。
管理委託契約で他社に依頼できないという縛りがある場合、最初からあきらめてしまい、やる気のない不動産会社と一緒に沈んでいるケースがあります。

ただ、不動産オーナーとしては、力のない管理会社と共倒れとなってしまうことは避けたいところです。

では、満室経営で成功している不動産オーナーもこのような共倒れ体制になっているのでしょうか。

実は、満室経営の不動産オーナーは、このような縛りがあっても工夫しながら強力な募集体制を築いています。
既存の管理委託契約を尊重しながら、複数の不動産会社で行う盤石な募集体制としています。

その方法とは、今の管理会社を専任窓口とし、他の不動産会社へ客付けを依頼するという募集体制です。

具体的には、オーナーが発掘してきた不動産会社が入居者を連れてきても、契約手続きは管理会社が必ず行うように窓口を一本化します。
そこで管理会社へは仲介手数料を必ず支払う形とし、客付けをしてくれた不動産会社へは広告費を支払う形を取ります。

この体制であれば、管理会社へ必ず仲介手数料が支払われるため、ほとんどの場合、既存の管理会社も納得してくれます。
また、オーナーが自ら発掘した不動産会社にも、あらかじめ管理会社を窓口として通すように伝えておきます。

複数の不動産会社を縦横無尽に操っている満室経営者は、このような募集体制を築いていていることが多いです。
不動産会社営業により不動産会社を発掘したら、今の管理会社に対し新しい募集体制を提案してみましょう。

また、今の管理会社に不満がある場合には、管理会社ごと切り替えてしまう方法もあります。

管理会社の切替に関しては、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用して新しい管理会社を見つけるのが良いでしょう。

賃貸経営HOME4U

管理会社を切り替えたいと思っている方は多いですが、良い管理会社を見つけることができるサービスはなかなか存在しません。

HOME4Uは、実績豊富な管理会社が登録されていますので、あまり経験や知識のない方でも良い管理会社を見つけることができます。

実力のある管理会社に切り替えるだけでも、大きな空室対策となりますので、ぜひ、利用することをお勧めします。

2-2.不動産会社用営業ツールの作成

不動産営業と言っても、手ぶらで行くのは正直、避けた方が良いでしょう。
そこで、不動産会社に営業するためのツールを予め作成しておくことをお勧めします。

一番良いのは、募集チラシを自分で作り、そのまま持っていく方法が良いです

不動産会社は賃貸物件を大量に扱っているため、募集チラシを機械的に作る傾向があります。
時間がないため、個々の物件の特徴やキャッチコピーなどは深く検討しません。

そこで、オーナー自らが募集チラシを作り、キャッチコピー付で持っていくと、結構、喜ばれます。
素人が考えたキャッチコピーであっても、「こんなキャッチコピー思いつきませんでした」と感心する担当者もいるくらいです。

また、物件の写真も大量に撮影し、データで渡してあげることもお勧めします。
データはCD-RかUSBメモリに入れて渡すのが良いと思います。

こちらから写真をたくさん渡しておけば、不動産会社がインターネット広告を出したとき、写真を多用して欲しいと要望を出すことができます。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトに載せる広告は、写真の量がとても重要です。
写真をたくさん載せてもらうようにするためにも、写真データをたくさん渡しておきましょう。

このように、チラシや写真データなど、営業ツールをしっかり準備して営業すると、話が通じやすいです。

不動産会社は10社も回れば十分です。
きちんと準備して自分の物件を売り込むようにして下さい。

2-3.不動産会社営業の実践

ツールが完成したら、いよいよ不動産営業の開始です。

営業先として外せないのが、まずは物件の最寄り駅の不動産会社です。
物件を探す入居者の気持ちになって、駅前の入りやすい不動産会社を見つけ、そこに素直に営業するのが鉄則です。

また、最近の若い入居者は、大手の不動産会社やフランチャイズ店に物件探しを依頼する傾向があります。
最寄り駅に大手の不動産会社やフランチャイズ店があれば、そこは優先的に営業しましょう。

さらに、1駅か2駅の上り方向の駅前の不動産会社に営業することもお勧めします。
不動産には、下りの法則というのがあり、上りの駅近くで物件を探している人が、予算が合わずに下り方向へ流れてくるということが良くあります。
逆方向はあまりありません。

そのため、1駅か2駅の上り方向の駅の不動産会社へも営業に行きましょう。

営業に行っても、中には感じの悪い対応をする不動産会社もいます。
そのような不動産会社には無理に依頼する必要はありません。

最初は2~3社で構いませんので、親切そうな不動産会社に協力を依頼するようにして下さい。

依頼したい不動産会社を発掘できたら、不動産会社を定期的に訪問します。
凄腕の不動産オーナーは、毎日、不動産会社を回る人もいます。

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さすがに毎日は厳しい場合は、週に1回程度でも構いません。
人間には、同じ人に何度も会うと、その人に対して好感を持つようになるという「ザイオンス効果」というものがあります。

不動産会社の担当者にあなたに対するザイオンス効果が生まれれば、あなたの物件を頑張って埋めてあげようという気になります。

定期訪問では決してお尻を叩く必要はありません。
ザイオンス効果が発揮されるまで、世間話をしに行ってください。
あなたとの人間関係が構築されれば、次の空室が生まれたときも、頼みやすくなります。

せっかく築いたネットワークを一回だけで終わらせてしまうのはとてももったいないです。
担当者との繋がりは、大切に育てるようにして下さい。

尚、協力してくれる不動産会社が見つかったら、1つだけ注意点があります。
複数の不動産会社に募集を依頼する場合は、入居審査のレベルを合わせるという点です。

複数の不動産会社に依頼したときのデメリットとして、不動産会社によっては、悪質な入居者を連れてくる等、入居者レベルにバラつきが発生してしまうことがあります。

不動産会社によっては、手数料欲しさに、どんな入居者でも構わずに入れようとする会社もあります。

入居審査項目は今の管理会社に確認し、発掘した不動産会社に伝えるようにして下さい。
また、契約は管理会社に窓口を一本化していますので、管理会社にも入居者の最終チェック機能を持たせるようにして下さい。

最終チェック機能も何もせず、ただ契約するだけで仲介手数料がもらえたら、管理会社がどんどん怠慢になってしまいます。
仲介手数料を支払う意味合いは、入居審査機能にあることを十分に伝え、毎回、問題ない入居者かどうかを管理会社に報告させるようにして下さい。

このように、上手く今の管理会社を使えば、複数の不動産会社に募集をさせても、入居者のレベルがバラバラになることはありません

複数の不動産会社を上手く活用しながら、盤石な募集体制を築くようにしましょう。

3.空室を埋めるための6つの対策

従来からある典型的な空室対策は、リフォームや修繕といったお金をかける空室対策です。
但し、空室を埋める対策は、必ずしもお金をかけるものばかりではありません
ここからはお金をかけて行う空室対策とお金をかけずに行う空室対策についてご紹介します。

3-1.ボトルネックリフォーム

一番お金がかかってしまいますが、一定の効果のある対策として、入居のボトルネックとなっている部分をリフォームするという対策があります。

木造アパートでも、一度建てると、30年程度、建物を利用することができます。
建築当時はその時代のニーズにあった仕様であっても、30年も経つといつの間にか時代のニーズと合わなくなり、最初から敬遠されてしまう仕様というものがあります。

例えば、30年前には当り前であったものが、今では入居のボトルネックとなってしまっているようなものとして、以下のような仕様があります。

  • 和室
  • 3点ユニット
  • プロパンガス

30年前は、2DK以上の間取であれば、1室が和室であることは当然でした。
しかしながら、和室は家具が置きにくい等の理由から、利用しにくいため敬遠されがちな仕様です。
そのため、和室を洋室化することで、入居者募集に一定の効果があります。

但し、和室は畳だけ板張りにしても、襖や欄間、板張りの天井等に和室の雰囲気が残ってしまうため、完全な洋室とするには結構なお金がかかります。
割り切れる部分は割り切って、コストを抑えながら上手く洋室っぽくリフォームしましょう

また、風呂とトイレ、洗面所が1つになっている3点ユニットは 募集上、かなりのネックになっています。
ユニットバスは丸ごと交換し、最低限、トイレと風呂は分けたいところです。

ただ、風呂やトイレ等の水回りは、部屋の外へ排水するため、床下の排水に勾配を設けなければなりません。
飲食店のトイレ等、そこだけ床が上がっている店舗を見たころのある人もいると思いますが、トイレだけ床が高いのは、排水勾配を作っているためです。

同様に、風呂とトイレを分離し、新たな位置に水回りを設置することは大工事になります。
一定の効果はありますが、大きなコストがかかるため、費用対効果は物件ごとに良く見極めたうえで行う必要があります。

さらに、プロパンガスもガス代が高くなるため、入居者に敬遠されがちな仕様です。
30年前は都市ガスか供給されていなかったエリアでも、現在では都市ガスが使えるようになっているエリアというのもあります。

そのようなエリアでは、競合物件が都市ガスであるため、プロパンガスというだけで、競争力を失います。
入居者は不思議とプロパンガスの物件はガス代が高いというのを良く知っています。

入居者の感覚からすると、プロパンガスの物件は、家賃が安くないと、入居したいと思うようになれません。
プロパンガスの物件は、できれば都市ガスを引き込むようにして下さい。

3-2.差別化リフォーム

スペックは他の物件と遜色なくても、内装をデザイン性の高いものとし、他の物件と差別化するリフォームも効果はあります。

ほとんどの賃貸住宅は、最初の設計が「万人受け」するようなデザインで設計されています。
万人受けを狙う理由としては、どのような入居者が入ってくるか分からないからです。

ハウスメーカー各社が、万人受けを狙うデザインでアパートを設計するため、内装に関しては似たりよったりになってきます。
新築の賃貸住宅の部屋というのは、壁と天井は白いクロスで、床は薄茶系統のシートフローリングという感じが多いです。

そのため、壁や床を斬新なものに張り替えるだけでも、かなりデザイン性の高いリフォームにすることが可能です。
一時期は、壁一面にビタミンカラーを使ったアクセントクロスを貼ることも流行りましたが、これも差別化リフォームの一つです。

ここ数年は、クロスやシートフローリングの種類が増えたため、部屋の雰囲気をガラっと変えることが可能になってきました。
最近のクロスやシートフローリングは、見た目の柄だけではなく、手で触ったときの質感まで追求しているため、本物か偽物か分からない程度のレベルまで向上しています。

また、照明もデザイン性を高める有効なアイテムです。
照明もぶら下げ型の照明を使い、天井よりも低めに配置することで部屋の印象を変えることができます。
照明の傘もデザイン性の高いものが多く登場していますので、壁やクロスと雰囲気を併せて変更するのが良いでしょう。

デザインコンセプトとして、イタリアンレストランのような部屋や、ニューヨークにある倉庫風の部屋、お姫様ちっくな部屋等々が考えられます。
比較的コストはかけずに、インパクトのある部屋へ変えてみましょう。

但し、差別化リフォームは、高いデザインセンスが求められます。
成功すれば、入居率はアップしますが、ピントを外してしまうと全く効果が出ないというリスクがあります。
そのため、素人がにわか知識でやってしまうのはお勧めしません。

差別化リフォームをする場合は、プロのデザイナーを入れて、十分に検討した上で行うようにしましょう。

3-3.少額リフォーム

リフォームは、投じたコストに対してリターンが得られない可能性もあるため、実行しにくいというのが正直なところです。

そのため、少額予算の中で少しずつリフォームを行うことも良く行われています。
少額リフォームには様々なアイディアがあり、多くが実践されています。

例えば、エントランスに季節の花が咲くプランターを置くことや、部屋にWi-Fiアンテナを設置する等の少額リフォームがあります。

色々ある少額リフォームの中でも、比較的入居者に響くリフォームは、セキュリティー系のリフォームです。
セキュリティー系の設備としては、以下のようなものがあります。

  • オートロック
  • 監視カメラ
  • モニター付きインターフォン
  • ディンプルキー

アパートは、オートロックがない物件が多く、セキュリティーが弱いです。
但し、古いアパートでも、門扉を一枚設置することで、その門扉にオートロック機能を付けることも可能です。

実質的なセキュリティーとしては、甘いですが、募集上、オートロックと謳えるため、ある程度の効果があります。
門扉は、設計上、付けられる部分が無ければ、設置はできません。
建物や入口に門扉を作ることができないか、一度検討してみましょう

他の共用部のセキュリティーとしては、監視カメラを付けるのが良いです。
特に、駐車場に設置することで、車上荒らし対策となります。

以前は防犯カメラというと高額でしたが、最近はネットワークカメラと呼ばれる安価な高解像度のカメラが登場しているため、かなり設置しやすくなりました。

オートロックが設置できない場合でも、監視カメラは設置できる可能性が高いため、入り口付近に設置することでアピールに繋がります。
また、夜間人に反応するセンサーライトも設置することで、セキュリティーの効果は高まります。

専有部内のセキュリティーとしては、モニター付きインターフォンは好評です。
できればカラーモニター付きだと、入居案内時に興味を持ってもらいやすいです。

最近のインターフォンは、留守時に訪問のあった人まで録画する機能があります。
機能はすぐに進歩するため、なるべく最新のものを導入することをお勧めします

また、専有部のセキュリティーとして、鍵をディンプルキータイプに変えてセキュリティーをアピールする方法もあります。
ディンプルキーとは、鍵にポツポツ穴が開いており、合鍵が作りにくいタイプの鍵です。

最近は、ディンプルキーの中に、スティック状のタイプのものが登場しています。
スティック状タイプのディンプルキーは珍しいため、それだけで空室対策となることがあります
せっかく導入するのであれば、スティック状のディンプルキーを検討してみましょう。

3-4.一時金の減額

お金をかけない空室対策として、一時金の減額があります。

空室対策としては、家賃を下げることは最終手段にすべきです。
家賃を下げる前にやるべきことがあるとすれば、それは一時金の減額です。
一時金の減額としては、以下のようなものがあります。

  • 敷金の免除
  • 礼金の免除
  • フリーレントの免除
  • 更新料の免除

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入居者は引越時に引越代や新たな家具の購入等で大きな出費をしています。
そのため、敷金や礼金をゼロにすることは、入居者募集上の効果があります。

礼金についてはゼロの物件はかなり多いです。
一方で、敷金までゼロとするオーナーは少ないです。

敷金は家賃の滞納や退去時の原状回復費用への補填等の役割があるため、ゼロとしてしまうのは勇気がいります。
ただ、入居審査をしっかりと行うことで、思い切って敷金はゼロとしてしまうという考え方はあります。

また、最初の数ヶ月、賃料を免除してあげることをフリーレントと呼びます
フリーレントも引越当初の支出を入居者の抑えることができるため、敷金ゼロ等の効果と同様の効果を生みます。

特に、大きな賃貸需要を逃してしまった5月頃に入居者を募集するような場合は、数ヶ月のフリーレントは検討しても良いかもしれません。
フリーレントの目安は物件にもよりますが、1~3ヶ月程度です。

さらに、最近では更新料を免除する賃貸物件も増えてきました。
更新料免除は、敷金・礼金ゼロよりはインパクトは薄いですが、多少の効果はあります。

ただ、せっかく更新料をゼロにしても、募集広告に載せ忘れされてしまうことがあります。
更新料をゼロにする場合には、広告を作る不動産会社にアピールポイントとしてしっかり掲載するよう指示してください。

3-5.募集条件の緩和

空室対策の一つとして、募集条件を緩めるという方法があります。

簡単なところで言うと、「連帯保証人不要<」、「カード決済可」等があります。

連帯保証人は、家賃保証会社で代行することができます。
また、家賃をカード決済できると、毎月、結構な額のポイントが貯まるため、家賃をカード決済できるようにしてあげると、若い人に割と喜ばれます。
但し、オーナー側にはカード手数料が発生します。

また、入居者の幅広いニーズに応え、色々なことを認めてあげるという条件緩和もあります。
具体的には、「ペット可能」、「事務所利用可能」、「ルームシェア可能」、「単身高齢者可能」、「DIY可能(Do It Yourself日曜大工による内装変更可能)」、「楽器可能」等があります。

特に、単身高齢者はニーズが高いですが、単身高齢者の入居を拒むオーナーも多く、需給のミスマッチが生じています。
単身高齢者でも、契約相手を高齢者の子供とする、管理会社に定期巡回を依頼する等、工夫次第ではリスクヘッジも可能です。

また、エリアによっては、事務所利用可もニーズはあります。
事務所賃貸の場合、家賃には消費税が発生します。
事務所として募集する場合は、消費税を内税とするか、外税とするかを予め決めておくように<しましょう。

さらに、DIY可能に関連して、入居者に壁紙を選ばせてあげるという空室対策もあります。
この場合、費用はオーナー負担となります。

募集条件の緩和は入居者のハードルを下げてあげるということがポイントになります。

3-6.特化型賃貸

募集条件の緩和とは全く真逆の方針となりますが、入居者ターゲットを絞り込み、特化型の賃貸物件とするという空室対策があります。

成功例としては、「女性専用シェアハウス」、「外国人専用アパート」等があります。コンセプトを明確に打ち出すことで入居者から選ばれやすくなることが空室対策となります。

コンセプトを打ち出し、特化型とする空室対策は、近年、成功例が出始めています。
従来、賃貸物件は、誰が入居するか分からないため、万人受けを目指すという考えが主流でした。
しかしながら、最近は賃貸物件が供給過剰であることから、考えが少しずつ変わり始めています。

供給過剰状態になると、賃貸物件は入居者を選ぶ立場から選ばれる立場に変わります
大勢の物件から選ばれるようになるには、何か一つキラリと光る特徴が必要です。

それが、「○○専用」と謳ってあると、そういう賃貸物件を探していた人にとっては、刺さるようになるのです。

空室対策なのに、タダでさえ入居者が入らないのに、さらに入居者を絞り込むなんてあり得ないと感じる方も多いと思います。

しかしながら、ターゲットの絞込は一般的な他の商品では良く行われていることです。
同じラーメン店でも、「ラーメンやカレー、とんかつまで売っている」ラーメン店よりも、「激辛ラーメン」だけで勝負しているラーメン店の方が遠くから客を呼び込むことが可能です。

例えば、近隣に外国人労働者が多く働くような工場がある場合、賃貸物件の入居者を外国人に特化してしまうという方法もあります。
具体的には、外国人の入居者はゴミの出し方が分からない人が多いため、その国の言葉で書いたゴミ出しルールのチラシを渡すといったサービスを提供する等も考えられます。

日本で働いている外国人は、一定のコミュニティがあるため、外国人同士で口コミが広がると、空き部屋の入居者を仲間の外国人が紹介で連れてくることもあります。
このような好循環が生まれれば、入居率も高くなり、仲介手数料のコストも抑えられるため、収益がかなり改善します。

特化型賃貸物件は、供給過剰時代における空室対策の一つの方向性です。
今までの入居者や引き合いの動向を良く見て、特化型の賃貸物件によって入居率を改善させましょう。

まとめ

いかがでしたか?
空室を埋める対策について解説してきました。

お金をかける方法や、かけない方法等、色々紹介しましたが、中でも効果が高いのは、満室大家さんがやっている方法の1つである募集体制の強化です。
自分の物件を積極的に不動産会社に売り込んでいき、入居者獲得のチャンスを拡大するようにして下さい

また、空室を埋める対策についてもご紹介しました。
特にお金のかかるリフォームについては、無理に自分で行おうとせず、プロの業者に任せて実施することをお勧めします。

一時金の減額等のお金のかからない対策については、比較的取組みやすいため、まずはお金のかからない対策から講じてみても良いと思います。
やるべき対策をきちんと行い、家賃の減額を安易にしないように頑張ってください。

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