相続を視野に入れたアパート経営~親子で検討すべき3つの方針とは?~

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アパート経営は相続対策を目的に行っている方が多くいます。
70~80代でアパート経営をしている方の中には、ご自身が親の代から引き継いだ古いアパートを持っている方も多いです。

古いアパートをお持ちの方は、自分の代で建て替えるべきか、または建て替えずに延命すべきか、もしくは売却してしまうか迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一方で、40~50代の子供たちの中には、親の古いアパートが気になっている方も多いと思います。
古いアパートに対する考えは、親と子では違ったりもするものです。

そこで、この記事では親目線と子供目線の両方向から相続のアパート経営について解説いたします

この記事を最後まで読んでいただき、親子どちらも満足のいくようなアパート経営を目指していきましょう!

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1. 建て替える

最初にアパートを建て替える選択肢について解説します。

1-1. メリット

アパート建て替えのメリットは以下の2つです。

  • 親として十分な相続対策を実施できる
  • 子供が新しいアパートを引き継げる

(1) 親として十分な相続対策を実施できる

アパートを建て替えれば、親として十分な相続対策を実施できます。
現時点でもアパートを持っていることは相続対策にはなりますが、建て替えることで節税効果がさらに高まります。

建て替えると相続対策効果が上がる理由は、新たな「借入金」の存在です。
借入金はマイナスの資産であるため、借入が増えると全体資産の相続税評価額が減り、節税ができることになります。

築30年以上のアパートは、既に借入金が返済しきっているケースが多いです。
借入金がなければ、プラスの資産だけとなり、相続税評価額が大きくなっています。

また、空室が多いアパートは相続税評価額が大きくなり、節税効果を発揮できません。
アパートの建物と土地の評価額は、以下の式で計算されます。

(建物)

貸家の建物評価額 = 建物固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

(土地)

貸家建付地 = 路線価評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は全国一律で30%です。
借地権割合は30%~90%の範囲でエリアによって指定されています。

ここで、ポイントとなるのが「賃貸割合」です。
賃貸割合は、入居率のことですが、以下の式で計算される割合でとなります。

賃貸割合 = (課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計)÷(その貸家の各独立部分の床面積の合計)

アパートが満室であれば賃貸割合が100%となり、減額効果は一番大きい状態です。
古いアパートで空室が80%もあるような物件であれば、賃貸割合が20%となり、減額効果が小さくなってしまいます。

空室率の多いアパートは、建て替えることで賃貸割合が回復されるため、相続税対策効果が増します。

借入金の増加と賃貸割合の回復によって、建て替えは十分な相続対策となるのです。

尚、新しくアパートを建築するのであれば、法人を設立して法人名義でアパートを建てるという選択肢もあります。

法人は個人よりも税率が低く、子供を法人の役員にすると所得の移転もしやすくなる等のメリットがあります。

近年、法人による相続対策が注目されていますので、手法の一つとしてご検討ください。

(2) 子供が新しいアパートを引き継げる

建て替えると、子供としては新しいアパートを引き継げるというのがメリットです。

相続で古いアパートを引き継ぐと、アパート経営の経験の浅い方がいきなり難しい物件を扱うことになります。
古いアパートは空室も多く、修繕費もかかるため、アパート経営の難易度は高いです。

「空室対策をしなければならないか」、または「修繕はしなければならないか」等の判断要素が増えるほど、アパート経営は難しくなります。

建て替えればアパート経営の難易度が下がるため、経営の承継もしやすいのです。

1-2. デメリット

アパートの建て替えのデメリットは以下の2つです。

  • 家族の説得が必要となることになる
  • 子供として分割しにくい資産ができることになる

(1) 家族が反対することがある

アパートの建て替えでは、妻や子供などの家族が反対することがあります。
近年、子供がアパートの借入金の返済に苦しみ、相続後、アパートを売却するような事例も散見されています。

家族が反対するようであれば、無理に建て替えることはありません。
そもそも相続対策は残される家族のために行うものですので、家族が反対するようであれば、行う必要はないのです。

40~50代の現役世代は、人口減少社会の動きに敏感です。
子供たちが反対するようであれば、その判断を信じ、無理に建て替えは行わないようにしてください。

(2) 子供として分割しにくい資産ができることになる

建て替えると、逆にアパートを引き継ぐ必要性もでてきます。
不動産は相続人間で平等に分割しにくい資産であるため、建て替えるとそのアパートを誰が引き継ぐのかという問題が生じます。

アパートを建て替える際は、分割案も一緒に考えることをおススメします。

1-3. 建て替えのためにやっておくべきこと

建て替えのためにやっておくべきことは、建て替え後のプラン検証です。
建て替えには、立ち退き料や取り壊し費用といったコストもかかるため、建て替え後の青写真がない状態で着手してはいけません。

立ち退きや取壊しは、建て替え後の計画を固めてから行うようにしてください。
建て替えの計画検討には、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の利用がおススメです。

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まずはプラン請求によって、建て替え後の青写真を知ることから始めるようにしてください。

2. 建て替えない

この章では建て替えない選択肢について解説します。

2-1. メリット

建て替えないメリットは以下の2つです。

  • 親に建て替えの手間が発生しなくて済む
  • 子供が一定の現金を引き継ぐことができる

(1) 親に建て替えの手間が発生しなくて済む

建て替えない選択をすれば、親に建て替えの手間が発生しなくて済むというメリットがあります。

何もしなくても、アパートを持っていれば、一定の節税効果はありますので、建て替えずに延命させるのも立派な相続対策の一つです。

(2) 子供が一定の現金を引き継ぐことができる

建て替えてしまうと、親に立ち退き料や取壊し費用、新築工事の頭金等の現金支出が発生します。

建て替えなければ、親のキャッシュアウトを防ぐことができるため、子供が一定の現金を引き継ぐことができるというメリットがあります。

現金は、不動産と比べると相続税評価額が高くなりますが、納税資金にもなりますし、相続人間で分割もしやすい資産です。

相続対策では、親に一定の現金を確保しておくことも必要ですので、ある程度の現金は残すようにしてください。

2-2. デメリット

建て替えないデメリットは以下の2つです。

  • 親のアパート収入が減っていく可能性がある
  • 子供が古いアパートを引き継ぐ必要がある

(1) 親のアパート収入が減っていく可能性がある

古いアパートは、今後、空室が増え、修繕費の支出も増えていきます。
よって、放っておけば親のアパート収入が減っていく可能性があるというのがデメリットです。

建て替えずに収入減を防ぐには、空室対策のリフォームの検討も必要となってきます。

(2) 子供が古いアパートを引き継ぐ必要がある

建て替えなければ、子供が古いアパートを引き継ぐことになります。
子供は引き継いだ当初から、修繕費がバンバン発生していく可能性があるため、今のうちに現金を確保しておく必要があります。

また、築年数に関わらず、退去者が出ればその方には敷金を返還しなければなりません。
アパートを引き継ぐ人は、将来のアパート経営のために相続前から現金を貯金しておくことが必要です。

2-3. 建て替えをしないできることはこれ!

建て替えをしない場合、管理会社を替えて空室改善をすることがポイントです。
賃貸割合が改善すれば相続税評価額が下がりますので、満室を目指すようにしてください。

管理会社の変更には、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」がおススメです。

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「賃貸経営HOME4U」なら、力のある管理会社を見つけることができます。

管理会社の変更は、コストをかけずに最大の効果を生む空室対策です。
管理会社を変えると、築30年を超えるアパートが10年ぶりに満室に戻ったというような例は良くあります。

「これだったら、早く管理会社を替えておけば良かった」と感じると思いますので、今すぐにでも「賃貸経営HOME4U」をご利用ください。

3. 売却する

この章では売却の選択肢について解説します。

3-1. メリット

売却のメリットは以下の2つです。

  • 親はアパート経営の手間から解放される
  • 子供は現金を引き継ぐことができる

(1) 親はアパート経営の手間から解放される

売却すれば、親はアパート経営の手間から解放されます。
古いアパートなら空室や修繕費の支出に悩むことも多かったと思いますが、売却すればこれ以上苦労することもありません。

売却も考え方によっては一つの相続対策です。
不動産を現金化し、分割しやすい資産に変えることも相続対策となります。

不動産だけ、または現金だけといった資産構成が好ましくない状態から、相続対策として不動産も現金もバランス良く保有することがポイントです。

(2) 子供は現金を引き継ぐことができる

売却すれば、子供は現金を引き継げることができます。
相続税は現金納付が原則であるため、不動産を引き継ぐ相続人は相続税の負担感が大きくなります。

現金を相続するのであれば、その現金を使って納税することが可能です。
しかしながら、不動産だけを相続した場合、相続人は自分の貯金の中から納税しなければなりません。

貯金では納税しきれないということになれば、相続後、アパートを売却することになります。

また、現金は相続人間で平等に分けやすいというメリットもあります。
アパートのような不動産は1円単位で分けることができないため、相続人間で不平等を生む原因となります。

納税も分割もしやすいという意味では、現金にはメリットがあるのです。

3-2. デメリット

売却のデメリットは以下の2つです。

  • 親の相続税評価額が高くなる
  • 子供が収益物件を引き継げない

(1) 親の相続税評価額が高くなる

アパートを売却して現金化すると、親の相続税評価額が高くなります。
現金はその金額がそのまま相続税評価額です。

それに対して、収益物件は土地の貸家建付地評価減や建物の借家権割合による評価減が適用されるため、相続税評価額が時価よりも小さくなり、結果として相続税が小さくなります。

節税のことを考えれば、相続後に相続人が売却した方が有利です。
相続後に売却すれば、その時点で現金となり、分割もできますし、納税もできます。

よって、家族全員がそのアパートは将来手放しても良いと考えているようであれば、相続後に売却すべきです。

今すぐに手放したいといった特別な事情がない限り、アパートはこのまま持っておくことをおススメします。

(2) 子供が収益物件を引き継げない

売却してしまえば、もう子供は収益物件を引き継げません。
子供側からはなかなか言い出せないことではありますが、子供もアパートを引き継げることを期待している部分はあると思います。

特に、今の現役世代は、将来の年金に対する不安が高いです。
現役世代の方の中には、将来に備えてわざわざ不動産投資を始める人もいます。

不動産投資をゼロから始めるのはリスクがありますが、少なくとも土地を引き継げれば、かなり有利な条件で不動産投資を行うことが可能です。

将来、子供がアパートを建て替えるかもしれないので、売却するのであれば、家族で話し合った上で売却することをおススメします。

3-3. 売却するならやるべきこと

相続対策の観点からすると、相続前の売却は必ずしも望ましいものとは言えません。
しかしながら、買い替えであれば、話は別です。

古いアパートを売却し、築年数の新しい収益物件に買い替えれば、建て替えせずに不動産を若返らせることができます。

新たな収益物件に買い替えをすれば、不動産を相続させることができるので、相続税評価額は低い金額をキープできます。

物件を若返えらせれば子供が難易度の高いアパートを引き継ぐ必要もありません。

仮に、子供たちが新しい収益物件は不要と思っても、相続後に売却すれば現金にして分けることができます。

よって、買い替えも含めれば売却という選択肢も効果の高い相続対策です。
築年数の新しい収益物件に買い替えておけば、相続後も売却しやすくなります。

売却するのであれば、優良資産に買い替えるためにも、できるだけ高い金額で売ることが重要です。

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査定依頼の捜査の中でアパートを選択すると、その地域でアパート売却の特異な不動産会社に査定依頼することができます。

つまり、アパート売却が得意な不動産会社を探すことができるため、アパートを自然と高く売ることができるのです
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まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の相続について解説してきました。

相続を見据えると、アパート経営には建て替え、継続利用、売却の3つの選択肢があります。

建て替えは、新たな借入ができるため、節税のインパクトが一番大きいです。
節税の対策の必要がある方は、建て替えがおススメとなります。

継続利用は、現金も目減りせず、不動産も温存できるため、バランスの取れた選択肢です。
管理会社を切り替えれば、コストをかけずに空室を改善することができます。

継続利用は、先祖代々からの物件は守りたいけれども、経済的な余力がない方におススメです。

売却は、買い替えの視野に入れると、ローコストで資産を若返らせることができます。
先祖代々から引き継いだ土地にこだわりがなく、かつ、新しい資産に買い替えたい方にはおススメです。

家族でよく話し合い、自分たちにあった方向性を選択するようにしてください。

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