家を新築するとき、両親などから贈与を受けることは珍しくありません。
「 2021年度 戸建注文住宅の顧客実態調査（一般社団法人住宅生産団体連合会） 」によると、2021年度の住宅資金の贈与を受けた方の平均金額は1,538万円でした。
数百万など大きな資金提供（贈与）を受ける際に知っておきたいのが、贈与税です。必要な手続きをしないでいると、多額の贈与税を支払うことになってしまいます。

贈与を受けた場合、原則1年に110万円までなら、贈与税は非課税です（「相続時精算課税制度」を選択した人を除く）。
さらに、住宅取得のための贈与の場合は、親や祖父母からの贈与であれば500万円まで（省エネ住宅なら1,000万円まで）非課税になる特例制度（2023年12月31日まで）があります。

この記事では、以下の内容について詳しく解説していきます。

なお、住宅資金における贈与税の非課税特例は2022年度の税制改正により、2年間延長され、対象となる条件や優遇される内容に変更がありました。最新情報と合わせて、確定申告の方法や、特例の対象になるかどうかの具体例などをしっかり予習しておきましょう。

1.住宅を新築するときの贈与税の優遇制度【2023年版】

はじめに、住宅資金贈与の非課税措置について詳しくみていきましょう。

1-1.新築時の贈与税の優遇ってどんな制度？

住宅資金贈与の非課税措置とは、父母・祖父母などの「直系尊属」から住宅取得のための贈与を受けたときに、一定の条件を満たすことで贈与税の優遇が受けられる制度です。
通常なら、贈与が1年に110万円を超えると贈与税がかかりますが、この特例制度の適用対象となると大きな節税となります。
本来2021年12月31日までの特例措置でしたが、2022年度の税制改正により、内容を変更しつつ、２年延長されました。
2023年12月31日までに贈与を受けた場合に対象となります。

1-2.非課税枠はいくらまで？

非課税枠は省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円までです（2022年1月1日～2023年12月31日まで適用）。

省エネ等住宅とみなされるには以下の３つのいずれかの条件を満たす必要があります。

• 断熱等性能等級が４、または一次エネルギー消費量等が４以上の省エネルギー性が高い住宅
• 耐震等級2以上または免震建築物で、耐震性が高い住宅
• 高齢者等配慮対策等級3以上のバリアフリー性が高い住宅

最近の新築住宅なら「省エネ等住宅」にあてはまることがほとんどですが、建築会社の担当者に確認しておくとよいでしょう。
また、贈与税には基本的に以下の2つの非課税枠があり、いずれかを選ぶことができます。

上記の非課税枠は、住宅資金の非課税枠と加算して併用することができます。

なお、非課税となる上限金額は、贈与を受けて住宅を取得した時期によって異なり、非課税枠はだんだん少なくなっている傾向があります。例えば消費税10％が適用以降は、以下の通りに推移しています。

今後、非課税枠が広がる可能性は低いため、マイホームを建てる予定がある方は、早めに建築プランを具体化したほうがよいでしょう。

1-3.贈与を受ける人の条件

住宅資金贈与の非課税特例を利用するには、「贈与を受ける人」についての条件があります。

他の要件については以下の国税庁ホームページをご確認ください。

参考・引用：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 」

1-4.住宅の条件

住宅資金贈与の非課税特例で贈与を受ける場合の「住宅の条件」は以下の通りです。

なお、中古・増改築の場合には、これらに加えてさらにいくつかの条件を満たす必要があります。

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2.住宅取得資金の贈与税について確定申告の方法

住宅取得資金の贈与税の特例を利用するには、確定申告が必要です。ここからは確定申告の時期や必要書類について解説していきます。

2-1.確定申告のタイミングは贈与の翌年

贈与税の特例を利用するためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの期間に確定申告を行います（申告期限は3月15日が土日の場合は翌日となります）。

住宅取得資金贈与における非課税の特例を受けるには、国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナー で必要事項を入力するか、手書きで書類を作成します。
郵送や持参で提出するほか、e‐taxを利用して提出することもできます。

早めに準備を始めて、申告忘れにはくれぐれも注意しましょう。書類の作成に不安がある場合は、税務署の主催する確定申告相談会に参加するのがおすすめです。

2-2.必要書類

主な必要書類は下記の通りです。

• 非課税の特例の適用申請を記載した「贈与税の申告書」
• 贈与を受けた人の戸籍謄本
• 源泉徴収票など
• 建築請負契約書または売買契約書の写し
• 登記事項証明書（不動産番号等を記入すれば省略可能です）
• 住宅性能証明など省エネ住宅等を示す書類（建築会社に準備を依頼します）

なお、e-taxにて提出の場合は、添付書類をPDF等で提出する必要があります。
必要書類等の内容については年度によって変更される場合がありますので、しっかりと確認しましょう。

参考・引用：国税庁「 住宅取得等資金の贈与税の特例に係る「チェックシート」及び「添付書類」令和3年分 」

3.【Q&A】こんなときは贈与税の非課税制度の対象になる？

住宅取得資金の贈与税の非課税制度に関して、よくあるご質問にお答えします。

3-1.【Q1】夫が妻の親から贈与してもらったら？

【A】対象外です。住宅資金贈与の非課税対象となるには「直系尊属」、つまり自分の父母や祖父母からの贈与であることが条件となっています。
そのため、夫が妻の親から贈与を受けた場合は、特例制度を使えません。
そんなときは、妻が実の親から贈与を受けて非課税制度を利用して、住宅の名義の一部を妻にするという方法を検討するとよいでしょう。
なお、叔父・叔母や配偶者の父母・祖父母などは対象外ですが、養子縁組していれば対象になります。

3-2.【Q2】頭金にしないで住宅ローンの返済に使うのは？

【A】対象外です。
住宅取得資金の贈与税の特例制度は、住宅用家屋の新築などをすることが目的である場合に贈与が一定額まで非課税になるという制度です。
贈与された翌年の3月15日までに、贈与された全額を使って住宅を取得する必要があります。
そのため、贈与を受けた金額を手元に残しておいて、住宅ローンの返済に少しずつ使う、といったケースは対象外です。
また、すでに購入済の住宅に対して、途中からの資金援助も対象外となります。

3-3.【Q3】土地代金に使ってもいい？

【A】OKです。
住宅取得資金の贈与税の特例制度は、新築住宅の場合なら、建てる前に土地を購入する場合でも対象となります。

土地代金に充てるために、建物完成の前年に贈与を受ける場合は注意が必要です。
「贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得する」というのが条件となっているので、例えば、2021年11月に贈与を受けて土地を購入後、翌年の2022年6月に住宅が完成する場合は、期限が過ぎてしまうので非課税の対象にはなりません。
このようなときは、住宅が完成する年に合わせて贈与を受けるようにするなど注意が必要です。

3-4.【Q4】二世帯住宅にも使える？

【A】OKです。
住宅取得資金の贈与税の特例制度は、二世帯住宅にも使うことができます。
ただし、二世帯住宅の場合は登記方法の違いによって、非課税の対象が違うので注意してください。

まず、子の単独登記であれば、子の名義で住宅全てを所有するので、住宅取得等資金の贈与の対象となります。
つぎに、親子で共有登記する場合は、住宅が親と子の所有となりますので、子が居住する住宅の取得に対して贈与された資金全額を住宅全体に充てたことになりません。

共有登記の場合、住宅取得資金贈与の非課税の対象となるための条件として、「新築した建物の床面積の2分の1以上が贈与される人の居住用であること」という条件をクリアすれば対象となります。
親と子の区分登記の場合は、親と子の居住する部分をそれぞれ単独のものとして登記することになるので、子の取得する部分のみが対象となります。

3-5.【Q5】完成後に新築祝いをもらったら非課税になる？

【A】対象外ですが、110万円までの非課税枠なら使えます。

新築住宅の引き渡しを受けて居住開始後に新築祝いをもらった場合は、住宅取得資金の特例制度の対象外です。
すでに家の代金を決済してしまっているなら、「贈与を受けた金額を使って家を取得する」という要件を満たさないからです。
ただし、新築祝いが110万円以内であれば、暦年贈与の範囲なので非課税となります。

それ以上のまとまった金額の新築祝いをもらうのはレアケースだと思いますが、サプライズで多額の新築祝いをもらってしまいそうな家庭環境の方はご注意ください。
贈与を受けるなら建物の完成までに援助してもらったほうが節税できるので、マイホーム取得を検討していることは早めに親や祖父母に相談し、贈与に関しても早めに明確化しておきたいところです。

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“住宅資金の非課税制度を使わないと贈与税はどれくらいかかる？”

それでは、住宅資金贈与の非課税制度を使う場合と使わなかった場合ではどれくらい贈与税に違いがあるのでしょうか？

贈与税は、贈与を受けた人が納税するものです。
まず、基本的に毎年110万円までの贈与なら非課税です（暦年課税）。（なお、「相続時精算課税制度」を選択した人は「暦年課税」が使えなくなりますが、ここでは相続時精算課税制度を選択していないという前提で説明していきます）。

贈与税がかかるのは、110万円の非課税枠を超えた分です。贈与税は、贈与金額に応じて10～55％までの税率と控除額が定められています。

例えば、住宅取得のために親から贈与を500万円受けた場合、住宅資金の非課税制度を利用すれば税金は０円となります。
しかし、この制度の対象外だった場合、また制度を利用するための確定申告を行わなかった場合には、どのくらいの贈与税がかかってしまうのか見てみましょう。

【贈与税の計算方法】
親から500万円の贈与を受けたけれど、住宅取得のための特例制度を利用できなかった場合について計算してみます。

1. 課税価格を求める

課税価格＝贈与財産－基礎控除額＝500万円－110万円＝390万円

2. 税率と控除額を当てはめて計算する

贈与税額 ＝課税価格× 税率 − 控除額*＝390万円×15％-10万円＝485,000円
*控除額は下の速算表から定められています。

よって、48万5千円の贈与税がかかってしまいます。

特例贈与財産用の速算表（直系尊属から贈与を受けた場合）

基礎控除後の 課税価格	税 率	控除額
200万円	10%	–
400万円	15%	10万円
600万円	20%	30万円
1,000万円	30%	90万円
1,500万円	40%	190万円
3,000万円	45%	265万円
4,500万円	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

引用：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税） 」

住宅資金贈与の非課税措置についてきちんと手続きを行った上で、暦年課税の非課税枠110万円と併用すれば、最大で610万円（省エネ住宅なら1,110万円）まで非課税で贈与を受け取ることができることになり、大きな節税効果があります。

4.贈与税の非課税枠が足りない際の対処法は

住宅取得資金の非課税枠では足りないという方はどうしたらよいでしょうか。
贈与に関するお得な制度をまとめてみました。

「住宅取得資金の贈与税非課税制度」と暦年贈与を併用する

初年度は、まず「住宅取得資金の贈与税非課税」で500万円＋「暦年贈与」110万円＝610万円（省エネ住宅なら1,110万円）の贈与が非課税になります。
2年目以降は暦年贈与を使って110万円ずつ贈与してもらい、住宅ローンの返済に充てるという方法があります。（ただし、定期的に同額をもらうと課税対象になる恐れがあるので注意してください）。

「住宅取得資金の贈与税非課税制度」と相続時精算課税の併用もＯＫ

相続時精算課税制度を選択すると、暦年贈与を使えなくなってしまうので、どちらのほうが得になるのか慎重に決める必要があります。

教育資金・結婚・子育て資金の一括贈与（2023年3月末まで）

教育資金・結婚・子育て資金に充てるために、金融機関との契約に基づいて一定の手続きをすれば、1,500万円まで贈与税が非課税になる制度があります。

それぞれ贈与税の非課税となる上限金額は以下の通りです。

参考：国税庁「No.4510 直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税 」「No.4511 直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税 」

「都度贈与」は贈与税の課税対象外

教育費や生活費を必要に応じて贈与してもらうときは、贈与税の課税対象になりません。

5.新築住宅の贈与で失敗しやすい3つの注意点

それでは最後に、住宅の新築にあたって贈与を受けるときに失敗しやすい注意点を見ていきます。
細かいことも注意しないと、予想外に大きな税金を負担することになってしまうかもしれませんので、ポイントをおさえておきましょう。

5-1.納税額0円でも確定申告が必要

住宅取得等資金贈与の非課税制度で500万円（省エネ住宅は1,000万円）までが非課税になりますが、この金額までなら自動的に非課税になるという意味ではありません。
贈与税の確定申告をすれば、特別に非課税になるという点に注意しましょう。
申告を万が一忘れてしまうと、非課税の適用を受けられなくなってしまうので、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに申告することを忘れないようにしましょう。

例えば医療費控除の確定申告などは、遅れてしまっても遡って手続きできますが、贈与税については遅れてしまうと認めてもらえないのでくれぐれもご注意ください！

5-2.住宅の名義に注意

住宅取得資金の贈与税非課税制度を利用するなら、住宅の名義にも注意しましょう。
例えば「妻が贈与してもらったのに、家の名義は夫のみ」にしてしまうと、贈与税がかかる可能性があります。
「贈与を受けたら、住宅の名義も持つ」ということは覚えておいてください。
支払った金額の割合と名義を合わせるのがポイントです。
共有名義にすれば、夫婦それぞれが住宅取得資金の贈与税非課税制度を利用することができます。

5-3.贈与と新築のタイミングに注意

住宅取得資金の贈与の非課税制度を使うには、「贈与された翌年の3月15日までに住宅を取得する」ことが必須となります。
また、遅くともその年の年末までに居住開始しなければいけません。
贈与を受けるタイミングが早すぎると、特例の対象外になってしまう可能性があるのです。

逆に、贈与を受けるタイミングが遅くなって住宅完成後に両親から援助を受けると、非課税枠が使えずに余計な税金を払うことになってしまうかもしれません。
工期のスケジュールまでしっかりと把握した上で、贈与を受けるタイミングを決めていきましょう。

建築会社の担当者にはあらかじめ、贈与税非課税の制度を使う予定であることを伝えておき、スケジュールについても相談しておくと安心です。

また、工期が遅れてしまう場合にも注意が必要です。2023年2月末の引渡し予定で2022年に贈与を受けたのに、工事の遅れで3月15日を過ぎてしまうと贈与税非課税の対象外になってしまいます。
ただし、災害などの居住できない理由と入居予定時期の記載されている書類を税務署に提出すれば、非課税の対象としてもらえる可能性があります。

まとめ

それではおさらいです。
2022年の税制改正後の住宅取得資金の贈与の非課税の特例について詳しい内容を見てきました。
特例を使うには、贈与を受ける人についての要件と、住宅の要件があるので注意してください。

確定申告は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日に行います。
確定申告を行わないと非課税にならないので、忘れないように手続きしましょう。

贈与税の非課税制度が使えるケースと使えないケースについても具体例を見てきました。
住宅の名義や、贈与を受けるタイミングについても注意しないと、思わぬ税金を払うことになってしまうかもしれません。

住宅の購入は大きな費用負担がありますが、親・祖父母から資金援助があり、住宅資金贈与の非課税措置の対象となればその負担がかなり軽減されます。
これから住宅を購入するかもしれないという方は、この制度が使える期限内に計画をしてみるのもいいかもしれません。
節税も意識して、ぜひ理想のマイホームを実現してくださいね。