今住んでいる注文住宅や中古住宅、相続した不動産の建て替えには、「古くなった家を建て替えたい」「二世帯住宅に建て替えたい」「老後を考え、バリアフリーに特化した家に建て替えたい」などさまざまな目的があります。

しかし、やはり気になるのが建て替えには費用がいくらかかるのかという点です。

実際に、「建て替えにはどのような費用がかかる？」「30坪だといくらくらいかかる？」と疑問を持っている方は多いでしょう。

今回は、家の建て替えを決めた方に向け、以下のポイントを解説します。

建て替えにかかる費用の基礎知識や坪数ごとの費用相場、節約のコツなどを事前に確認しておけば、建て替えプランの実行中に「思ったより費用がかかった」といったアクシデントも回避できます。ぜひ最後までご覧ください。

1.家を建て替える一連の流れと日数

建て替えとは、すでにある建物を「解体」し、同じ場所に新しい家を「新築」することをいいます。住んでいる家に限らず、中古住宅付きの土地を買ったのち家を一度解体して新たに建てるのも建て替えです。
建て替えにかかる費用の理解が深まるよう、まずは家を建て替える一連の流れと日数を解説します。

1-1.家を建て替える一連の流れ

家を建て替える際には、新築住宅の建設だけでなく、現住まいの解体も行なわなければいけません。大まかな流れを把握しておくことで、安心して建て替え計画を進めることができます。

まずは、家を建て替える一連の流れとともに、各工程の内容を簡単に解説します。

（1）家を建て替える計画を立てる

まずは、家を建て替えるための全体的な計画を立てます。建て替えの目的や、新居となる注文住宅の優先順位を明確にし、建て替えの資金計画を立てていきましょう。

（2）建て替えを依頼するハウスメーカーを探す

建て替えを依頼するハウスメーカーを探します。ハウスメーカーとは入居後も末永く付き合うことになるので、必ず複数社を比較し、自分に合ったハウスメーカーを見つける必要があります。

（3）気に入ったハウスメーカーとプランを相談

自分に合ったハウスメーカーが見つかったら、担当者と解体工事や新築工事のプランについて相談します。譲れない条件はあらかじめ整理しておき、担当者に自分の要望を明確に伝えましょう。

（4）住宅ローンの相談や仮住まい探しを行なう

住宅ローンの相談と仮住まい探しを、同時進行で行ないます。住宅ローンは金融機関や住宅金融支援機構、ファイナンシャルプランナーに相談して検討します。仮住まいは、実家や賃貸マンション・アパートなどから検討しましょう。

（5）ハウスメーカーと工事請負契約を締結

ハウスメーカーから本見積が提出された段階で、工事請負契約（本契約）を締結します。

（6）仮住まいへの引越し

解体工事が始まるまでに近隣へあいさつをしておき、仮住まいへの引越しを行ないます。電気・ガス会社に停止依頼や手配なども済ませておきましょう。

（7）家の解体工事を開始（着工）

現在建っている家の解体工事が始まります。解体工事が終わったら、法務局に「建物減失登記」を申請します。

（8）地盤調査・地盤改良工事

解体工事後、家を建てる前に地盤調査を行ないます。調査の結果、地盤が弱っていると判断された場合は地盤改良工事を行ない、地盤を強化します。

（9）新築住宅の工事を開始

新築住宅の工事が始まります。着工前、地鎮祭や上棟式を行なう場合は、スケジュールの調整が必要になるため、事前に担当者に相談しておきます。

（10）新築住宅の引き渡し

いよいよ新築住宅の引き渡しです。新築住宅の引き渡しの際には、ハウスメーカーと竣工検査を行ない、完成した家に問題がないか確認します。また、各種登記や住宅ローンの手続きも同時に行ないます。

1-2.家の建て替えにかかる日数の目安

家の建て替えには、10ヵ月～1年2ヵ月ほどの期間がかかるといわれています。各工程にかかる日数は、1章冒頭のイメージ図（「住宅メーカーに建て替えを依頼する流れと日数」）を確認してみてください。

イメージ図の日数はあくまで目安です。なかには、ハウスメーカーと工事請負契約を締結するまでに1年ほどかかる方もいます。

これからの生活を左右する大事な家づくりです。かかる日数の目安は参考にとどめ、納得のいくプランを重視しましょう。

建て替えの流れやかかる期間について詳しく知りたい方は、「家の建て替えの流れ・手順」の記事をご参照ください。

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2.家を建て替える費用相場

家を建て替える費用相場は、国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」から読み取ることができます。

本資料によると、建て替えを行なった世帯の購入資金の全国平均は以下のとおりです。

出典：国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書（3.4 資金調達に関する事項）」

自己資金率が高い要因として、世帯主の年齢の56.2％を60歳以上が占めていることが挙げられます。

ここから坪数別に、2世帯住宅・3階建て・平屋といったバリエーションへの建て替えに必要な費用相場を説明し、各費用を支払うタイミングを解説します。

また、建て替えで使える住宅ローンについて詳しく知りたい方は、関連記事「建て替えで選ぶべき住宅ローンとは」を併せてご参照ください。

2-1.【坪数別】家を建て替える費用相場（30坪・40坪・50～60坪の場合）

まず、30坪・40坪・50～60坪の坪数別に見た建て替えの費用相場は以下のとおりです。

*当社調べ

建て替えにかかる費用で最も大きく占めるものは、新築住宅を建てる工事費です。家の建て替えに必要な費用の内訳については、3章にて詳しく解説します。

2-2.2世帯住宅の家に建て替える場合の費用相場

2世帯住宅の家に建て替える場合、「完全共用型」「完全分離型」「部分共用型」の3つのなかから間取りの種類を選びます。

2世帯住宅への建て替えには、一戸建て住宅のおよそ1.5～1.8倍の費用がかかるといわれています。2世帯住宅の場合の建て替えを坪数別にみると、その費用相場は以下のようになります。

*当社調べ

2-3.3階建ての住宅に建て替える場合の費用相場

3階建ての建て替えにかかる費用相場を坪数別にみると、以下のとおりです。

*当社調べ

3階建て住宅への建て替えは、特に土地の高騰する都市部で需要が高い傾向にあります。鉄筋コンクリートや鉄骨造が人気ですが、構造計算を行なうことを条件に「木造」でも可能です。

2-4.平屋の家に建て替える場合の費用相場

平屋は、2階建ての戸建て住宅よりも狭くなりますが、設備は同様のものが必要となるため、坪単価は若干高くなる傾向があります。

平屋への建て替えにかかる費用相場を坪数別にみると、以下のとおりです。

*当社調べ

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3.家の建て替えにかかる費用の内訳一覧

建て替えの大まかな相場を把握したところで、次は家の建て替えにかかる費用の内訳を確認します。

3-1.家の建て替えにかかる費用は2種類

家の建て替えにかかる費用は、大きく分けて工事費用と諸費用の2種類があります。それぞれの費用を詳しく見ていきましょう。

3-2.工事費用の内訳

工事費用は、大きく分けて「解体工事費用」「本体工事費用」「別途工事費用」があります。工事費用の項目は聞きなれないものが多く、戸惑う方も多いかもしれません。しかし、査定依頼・プラン請求の時点でしっかりと内容を確認しておくことで、追加請求されるトラブルなどを未然に防ぐことができます。

解体工事費用

解体工事費用とは、既存の家を取り壊し、さらに、工事にともない出てきた廃棄物を処分する費用です。解体工事費用は、人件費や重機使用料、作業のしやすさに違いがあるため、地域や土地の状況によって相場が異なります。

一般的には、解体工事費用の目安*は以下のとおりです。

*当社調べ

建物本体だけでなく、庭木・物置・ブロック塀などの取り壊しも同時に行なう場合は、別途費用が加算されます。また、費用項目として別途工事費用内に含まれる場合もあります。

本体工事費用

本体工事費用とは、新築工事における、住宅本体を建てるための費用です。本体工事費用には設計作業にかかる「設計費用*」と住宅本体の工事費用・材料費を含む「本体建築費用」に分けられます。

本体工事費用にかかる費用の相場も地域によって異なりますが、東京都だと40坪弱で3,000～3,600万円以上、全国平均は3,400万円程度です。

*設計費用は工事費用に含まれず、別途発生する可能性もあるため、見積もりに含まれているかを都度確認ください。

別途工事費用

別途工事費用とは、新築工事の本体建築以外にかかる工事費用です。具体例としては、以下の内容が含まれています。

地盤調査・地盤改良工事、インテリア・電設関連や外構工事・エクステリア関連はある程度は必須ですが、造成工事や基礎補強工事などは不要の場合もあります。

造成工事の費用相場は範囲や内容により変動しますが、坪単価18万～20万円程度です。基礎補強工事の費用相場は、およそ3万円以上といわれています。また、造成工事や基礎補強工事の費用は見積もりに含まれていない場合も多く、別途請求される可能性があるため、事前に確認が必要です。

3-3.諸費用の内訳

続いて、建て替え時に発生する諸費用の内訳を以下の3つに分類して解説します。

• 税金
• 登記費用
• 引越し・仮住まいにかかる費用

税金

建て替えの際に課せられる税金は、全部で5つの種類があります。建て替えのときにのみかかる3つの税金と、住み始めてからも払い続ける2つの税金に分けてご紹介します。

印紙税

印紙税は、以下の契約書を結ぶ際に発生する税金です。契約書を作成するときに印紙税を納めます。

• 住宅の売買する際の譲渡契約書
• 建て替え工事に関する工事請負契約書（本契約書）
• 住宅ローンに関する契約書

契約の金額によってかかる印紙税の金額は変動します。また、不動産の譲渡（売買）契約書、また建設工事請負契約書については、以下のような軽減措置（「2024年［令和6年］ 3月31日までの間に作成されるものに適用）が設けられています。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」「『不動産譲渡契約書』及び『建設工事請負契約書』の印紙税の軽減措置の延長について」

登録免許税

登録免許税は、法務局で土地や家の所有権を登記する際に納めます。建て替え時に発生する以下の登記手続きには、登記免許税を納める必要があります。

• 抵当権の抹消登記（住宅ローンの完済時）
• 所有権の保存登記（新築の引き渡し時）
• 抵当権の設定登記（住宅ローンの融資を受ける時）

各手続きにかかる登録免許税の金額・税率は以下のとおりです。

*税率は不動産の「固定資産税評価額」にかかります。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

*税率は「住宅ローンの借入額」にかかります。

出典：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

また、土地や建物を購入する場合には、別途「所有権の移転登記」が必要となり、別途登録免許税が発生します。

登記の手続きはご自身でも行なえますが、司法書士に登記の代理申請を依頼できます。その場合は、別途報酬が発生することを留意しましょう。詳細は「登記費用（行政書士への報酬など）」をご確認ください。

不動産取得税

不動産取得税は地方税の一種で、新居となる建物に対し納めます。原則として、固定資産税評価額の4％を納めることになっていますが、要件を満たせば軽減措置を受けることができます。

2024年（令和6年）3月31日までに取得した家に対して軽減措置を受けると、不動産取得税は3％に引き下げられます。そのため、建て替え後の新築住宅は軽減税率が適用されます。

軽減税率適用後の不動産取得税の相場として、以下のような例が挙げられます。

固定資産税評価格が2,000万円の家の場合 → 不動産取得税は60万円
固定資産税評価格が3,000万円の家の場合 → 不動産取得税は90万円

固定資産税

固定資産税は、家や土地など所有している固定資産に対して納めます。固定資産税評価額の1.4％がかかります。

住宅（建物）に関しては、経年とともに固定資産税評価額が減額されます。法的な耐用年数（木造は22年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造に応じて、年々課税される金額は減っていくため、新築した年度が最も多く課税されます。

また、2024年（令和6年） 3月31日までに新築された住宅（建物）については、以下のような減額措置が適応されます。

新築住宅に対する固定資産税の減額措置

	減額	適用期間
新築の戸建て住宅	1/2相当に減額	3年間
長期優良住宅の場合		5年間

出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」「認定長期優良住宅に関する特例措置」

一方で、土地の固定資産税評価額は国が定める「固定資産評価基準」に基づき、各自治体が設定します。3年に一度、評価替えが行なわれますが、経年によって評価額が下がることはありません。

また、住宅の敷地となっている土地（住宅用地）には以下の減額措置が適用されます。

住宅用地における固定資産税の減額措置

	減額
小規模（200平方メートルまでの部分）	1/6相当に減額
一般（200平方メートルを超える部分）	1/3相当に減額

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」、e-GOV「地方税法 第二節 固定資産税」

注意したいのが、解体・建て替え工事の時期です。賦課期日（1月1日）の時点で、解体中・工事中などの理由で住宅が存在しない場合、住宅用地としては認められず、減額措置を受けることができません。建て替え工事は1月1日を挟まないように、注意しましょう。

固定資産税の相場例

	固定資産税評価格	固定資産税 おおよその課税金額
		通常	軽減措置の適用後
家（建物）	2,000万円	28万円	14万円
土地	1,000万円	14万円	2.3万円
合計　16.3万円

以下、固定資産税の計算例をご紹介します。固定資産税評価格は、建て替えた家（建物）が2,000万円、土地（200平方メートル以内）が1,000万円の場合のおおよその固定資産税を見てみましょう。

*新築の住宅（建物）には、減額措置が3年間（認定長期優良住宅の場合は5年間）適用されます。
※上記の計算例はあくまでシミュレーションです。実際に正確な金額を計算したい場合は、各自治体にお問い合わせください。

都市計画税

都市計画税は地方税で、所有している家や土地に対して課せられます。都市計画事業や土地区画事業などの費用にあてられる税金です。

都市計画税は固定資産税評価額の0.3％が上限とされており、建物には減額措置はありませんが、土地には以下の減額措置が取られています。

住宅用地における都市計画税の減額措置

	減額
小規模（200平方メートルまでの部分）	1/3相当に減額
一般（200平方メートルを超える部分）	2/3相当に減額

出典：国土交通省「土地の保有に係る税制」

それでは、建て替えをした際の都市計画税の計算例をご紹介します。固定資産税と同様、建て替えた家（建物）が2,000万円、土地（200平方メートル以内）が1,000万円の場合を見ていきます。

都市計画税の相場例

	固定資産税評価格	都市計画税 おおよその課税金額
		通常	軽減措置の適用後
家（建物）	2,000万円	6万円	なし
土地	1,000万円	3万円	1万円
		合計	7万円

※上記の計算例はあくまでシミュレーションです。実際に正確な金額を計算したい場合は、各自治体にお問い合わせください。

固定資産税や都市計画税、また相続税などの課税額の指標となる「固定資産税評価額」の確認の仕方は以下の記事をご参照ください。

土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

登記費用（行政書士への報酬など）

先の項目でも説明しましたが、建て替えの際にはいくつかの登記手続きが必要です。登録免許税のほか、必要書類を発行する手数料、また行政書士に手続きを依頼する場合はその報酬がかかります。行政書士の報酬は、各事務所によって異なりますが、目安として5万～8万円程度とみておくとよいでしょう。

建て替えの際に必要となる登記手続きは以下のとおりです。

建物滅失登記

建物滅失登記は、登記されている家が完全に解体されたり焼失したりした場合、取り壊し・焼失した日から1ヵ月以内に行ないます。

建物表題登記

建物表題登記は、まだ登記されていない、新居となる家に対して行なう登記のことです。

所有権保存登記

所有権保存登記は、新築住宅に対し、該当する家の所有者が誰かを明示する登記です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、住宅ローンを契約したときに、新築住宅と土地を担保に設定する登記です。

引越し・仮住まいにかかる費用

解体工事から新築住宅が建つまでは、仮住まいで暮らすことになります。仮住まいへの引越し費用や、仮住まいにかかる費用を解説します。

建て替えの場合、引越し代は仮住まいへの引越しと、新築住宅への引越しの2回あります。荷物の量や時期によって相場は変動しますが、1回の引越し代は15万円ほどかかります。つまり、引越し代には合計30万円ほどかかるとみておいたほうがよいでしょう。

また、仮住まいとしてマンションやアパートを借りる場合、かなり大きな出費となります。実家など、なるべくお金のかからない場所をまずは検討するのがよいでしょう。

仮住まいに家賃が10万円程度のマンションやアパートなどを賃貸する場合、以下のような費用が発生します。

家賃10万円の仮住まいを賃貸する場合の費用相場

工期によっても異なるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

こうして見てみると、建て替えの検討を進めるのはとても大変で、「やっぱり当分は無理かも……」と思う方も少なくありません。
「自分1人で建て替えを進めるのが難しい」と感じたら、早めにプロに相談することをおすすめします。

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4.建て替えの費用面における注意点と対策

家の建て替えを行なう際には、費用面で注意すべきポイントがあります。それは、家の建て替えの際には、費用相場とは別に費用がかさむケースがあることです。

建て替えに関する費用面の注意点を理解しておけば、想定外の出費を軽減することができます。「思ったより費用がかかった……」と後悔しないためにも、事前に費用がかさむケースを確認しておきましょう。

4-1.解体と新築工事は一つのハウスメーカーに任せる

注意したいことの1つ目は、「家の解体は、専門である解体会社にしてもらったほうがよい」と先入観を持つことです。

家の建て替えを行なう際には、新築工事の計画だけでなく、現在建っている家の解体工事も並行して計画しなくてはいけません。
ただでさえ慣れない計画を、ハウスメーカーと解体会社の2つの会社と契約し、進めるのは大変です。

しかし、解体工事をハウスメーカーに依頼すれば、建て替え計画をワンストップで対応してくれるのでスムーズです。また、解体時にトラブルがあった際、解体工事と新築工事が別の会社だと対応してくれない可能性が大いにあり、その際には余計な費用がかかってしまうかもしれません。

効率良く安心な建て替えを実現させるにも、ハウスメーカーに解体工事を依頼することをおすすめします。

4-2.地盤改良工事・埋設物撤去が必要になるケースがある

解体工事後、地盤改良工事と埋設物撤去を行なう場合があります。

新築住宅を建てる前に、土地が弱くなっていないか確認する地盤調査を行ない、地盤が弱くなっている場合は、地盤改良工事が必要です。また、地中に埋設物が見つかった場合は、埋設物の撤去をしなくてはいけません。

これらは、工事費とは別で費用が必要になるので、念頭に置いておきましょう。

4-3.バリアフリーと省エネ設備の導入は別途費用がかかる

建て替えを行なう際、バリアフリー化や省エネ化を検討している方は、その分の設置費に追加で費用がかかります。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、建て替えの際に高齢者（65歳以上）対応設備を導入する世帯の割合は以下のとおりです。

「てすり」：71.9％
「段差のない室内」：79.8％
「廊下などが車椅子で通行可能な幅」：57.3％
「浴室・トイレの暖房設備」：60.7％

このように大多数の世帯が高齢者対応設備を導入していることがわかります。

また、省エネ設備を導入する世帯の割合は、「二重サッシ又は複層ガラスの窓」が平均85.4％、「太陽光発電装置」が平均34.8％です。

高齢者対応設備や省エネ設備を導入する場合は、別途料金がかかることを理解しておきましょう。

しかしながら、バリアフリー対応は長く住む家には欠かせない要素です。どうしても費用を削減せざる得ない場合は、のちにリフォームできるように設計しておくなど、工夫をしておきましょう。

バリアフリー対応の住宅を建てるポイントは、「バリアフリー住宅の建て替え」の記事をご参照ください。

4-4.完全分離型の2世帯住宅は設備費用が増える

2世帯で居住空間を完全に分ける「完全分離型」を選択した場合も、工事費がかさむ場合があります。

完全分離型2世帯住宅の場合は、ドアやキッチン、バス・トイレといった設備が単純に2世帯分になるため、その分の費用がかかります。

2世帯住宅のなかで最もお互いの世帯のプライバシーを尊重できる間取りですが、ドアや水回りの設備に2倍の費用がかかることを頭に入れておきましょう。

4-5.支払うタイミングは事前に要確認

建て替えにかかわる費用を支払うタイミングは、プランが決まった時点でハウスメーカーなどの担当者に確認をしておきましょう。工事費用は工事の進捗に合わせて、以下の4回に分けて支払うのが一般的です。

• 契約時：契約金（契約金額の1/4、もしくは10％程度）
• 着工時：着工金（契約金額の1/4、もしくは30％程度）
• 上棟時：上棟金（契約金額の1/4、もしくは30％程度）
• 引き渡し時：最終金（契約金額の1/4、もしくは残額すべて）

金額の割り振りは会社によって異なるため、支払う回数とともに必ず確認してください。

5. 建て替えにかかる費用を抑える5つのコツ

建て替えの際には、知っておきたい節約のコツがあります。
建て替えにかかる費用を抑える方法は以下のとおりです。

5-1.複数のハウスメーカーに見積もりを依頼する
5-2.設備・デザイン・素材選びは慎重に行なう
5-3.シンプルな形状・間取りにする
5-4.外構、エクステリアにこだわらない
5-5.引越し時期が閑散期になるように計画する

次から1つずつ解説しますが、節約を考える際は、費用の削減にばかり気を取られず、理想の家のイメージを常に持っておくようにしましょう。低コストを重視しすぎて、せっかく建て替えた家が住みにくくなっては、元も子もありません。あくまで、自分の理想とお金のバランスを調整することを念頭に、参考にしてみてください。

5-1.複数のハウスメーカーに見積もりを依頼する

建て替え費用を抑えるコツの1つ目は、依頼先のハウスメーカーを選ぶ際に、複数の会社に見積もり（査定依頼・プラン請求）を依頼することです。なぜなら、ハウスメーカーによって建て替えの見積もり（査定依頼・プラン請求）の内容は異なるからです。

複数社の見積額を比較することで、質にも価格にも納得できるハウスメーカーを見つけましょう。

ハウスメーカーの比較に迷ったときには、HOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスがおすすめです。

5-2.設備・デザイン・素材選びは慎重に行なう

節約に限った話ではありませんが、新築住宅のプランを考える際には、設備やデザイン、素材選びは慎重に行ないます。

設備、デザイン、素材にもさまざまな種類があるので、自分に合ったものを選ぶことが大事です。例えば、外壁であれば、見た目に高級感がある「タイル外壁」や、雨によって汚れを洗い流す「セルフクリーニング外壁」など、それぞれに特徴があります。

あとからリフォームしたり取り替えたりするとその分費用がかかるので、最初のうちにそれぞれの特徴を理解し、長期的に満足できる設備、デザイン、素材を選びましょう。

5-3.シンプルな形状・間取りにする

新築住宅の形状と間取りをシンプルにすることも、建て替え費用の節約につながります。

家は形状が複雑になればなるほど面積を取ることになり、必要な材料費が増えてしまいます。また、居室数が多くても同様、居室数の数だけ、壁材やドアなどの建材が必要になります。

個性的な形状にあこがれを持っている方や、間取りにこだわりがある方は多いかもしれませんが、低コストを目指すならシンプルな形状や間取りを検討しましょう。

シンプルな形状や間取りの家づくりに関しては、「キューブ型住宅のメリット・デメリット」の記事も参考にしてください。

5-4.外構、エクステリアにこだわらない

外構やエクステリアにこだわらないのも、建て替え費用を抑えるコツです。とはいえ、理想のデッキやテラスのイメージがある方もいることと思います。そういう方は、家を完成させたあと、余裕がでてきたらデッキ・テラスのリフォームを検討したり、DYIを検討したりするとよいでしょう。

エクステリアはあとからこだわりを実現させ、まずは住宅内のことを一番に考えて計画を立てるのも一つの方法です。

5-5.引越し時期が閑散期になるように計画する

仮住まいや新築住宅への引越しが閑散期になるように計画すると、引越し費用が抑えられます。

引越し業界には閑散期、通常期、繁忙期があります。一般的には6月、11月、1月が閑散期、5月、7月、8月、10月、12月～翌年2月が通常期、3月、4月、9月が繁忙期といわれています。

繁忙期には、引越し料金が閑散期の約1.5～2倍にまで上がるので、引越し時期が6月、11月、1月になるよう建て替え計画を進めるとよいでしょう。

ただし、閑散期といわれる月でも、月末の大安や、大型連休には引越しをする方が増え、料金も上がってしまいます。また、引越し会社によっても閑散期は異なるので、複数の会社に査定依頼・プラン請求を取って比較するのが無難です。

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6.家の建て替え時に利用できる補助金制度

家の建て替えでは一定の条件を満たすことで補助金制度を利用できる場合があり、それによって建て替え費用を抑えられる可能性が高まります。

自治体によって実施している制度やその内容が異なるため、事前によく確認することをおすすめします。

6-1.解体費用関連の補助金制度

多くの各自治体では、おもに老朽化した建築物の改修や耐震化を対象とした、補助金制度を実施しています。そのなかで、条件に合致すれば建物の除去（解体）の補助を利用できる可能性があります。

例えば、東京都渋谷区には「老朽建築物の除却・建替え支援助成制度（不燃化特区区域内限定）」があります。昭和56年5月31日以前に建築された木造または軽量鉄骨造の建築物の除去について、木造家屋の場合は最大240万円、非木造家屋の場合は最大320万円の助成を受けることが可能です。

こうした制度は自治体によって補助対象の条件や金額が異なるため、しっかりと確認しましょう。

そのほか、東京都練馬区などを多くの自治体で「ブロック塀等撤去費用助金制度」を実施しており、解体にかかる一部の費用をコストカットできる可能性があります。

6-2.建築費用関連の補助金制度

家を新築する際に利用できる可能性がある補助金制度には、以下のようなものがあります。

• 子育てエコホーム支援事業（国土交通省）
• 戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業（経済産業省・国土交通省連携事業）
• 地域型住宅グリーン化事業
• 住宅・建築物耐震改修事業（住宅・建築物安全ストック形成事業）

いずれも環境に配慮したエコな新築住宅を対象としている点が共通しています。

そのほか、自治体ごとに新築にかかる補助金制度を設けている場合があるため、お住まいの地域の制度を確認するとよいでしょう。

6-3.設備の設置費用関連の補助金制度

環境に配慮した設備を整えることで、補助金を受けられる可能性があります。

例えば、「給湯省エネ2024事業」は経済産業省が所管する補助金事業で、ヒートポンプ給湯器（エコキュート）を設置することで、1台8万円の補助を受けられます。

そのほか、各自治体でさまざまな制度を行なっているため、まずはお住まいの地域の市役所などで確認することをおすすめします。

一例ですが、横浜市などでは雨水貯留タンクの設置にかかる助成制度を、東京都などでは太陽光発電などの設置等にかかる助成制度を実施しています。

6-4.外構の整備費用関連の補助金制度

建物や設備だけでなく、外構など家のまわりの整備についても補助金を適用できる場合があるので確認しましょう。

東京都の各自治体をはじめさまざまな自治体で、生垣の設置などに関する助成を実施しています。

緑化推進の一環で、生垣の設置や屋上の緑化、また生垣設置などにともなう塀の撤去などに対し、補助を行なう制度です。

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7.家の建て替え前に確認しておくべきこと

家の建て替え計画を実行する前には、事前に確認しておくべきことがあります。
家の建て替え前に確認しておくべきことは、以下のとおりです。

7-1.仮住まいを確保しよう
7-2.再建築可能の土地かどうかを確認しよう
7-3.土地がある場合でも登記は確認しておこう
7-4.今の家が既存不適格建築物ではないか確認しよう
7-5.不動産の名義を確認、変更しよう
7-6.住宅ローンの内容を確認しよう

ここから、1つずつ解説していきます。

7-1.仮住まいを確保しよう

解体を行なう家に、現在住んでいる場合、仮住まいが必要になります。仮住まい先の候補としては、おもに賃貸マンション・アパートや実家が挙げられます。

また、最近では、1週間単位で借りられるウィークリーマンションを活用している方も多いようです。一般的な賃貸物件よりも手続きや手間が少ないので、夫婦2人だけ、単身の方は仮住まい先の候補に入れてもよいでしょう。

7-2.再建築可能の土地かどうかを確認しよう

前章の「6-2. 建て替えを選ぶべきケースとは」でお伝えしたとおり、建築物のなかには、建て替えができない「再建築不可物件」という建物があります。

建築基準法には、建物を建てる土地は幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接すること、という接道義務が課せられています。接道義務を果たしていない家は再建築不可物件といわれ、解体しても建て替えはできないので要注意です。

ただし、上記の接道義務を果たしていない家でも、建築が可能な場合もあります。また、「セットバック」を行なうことで家が建つ位置を後退させれば、再建築が可能になります。

既存の家が再建築可能かどうかを明確に知りたいときは、土地の近くの役所に行き、調べてもらいましょう。

7-3.土地がある場合でも登記は確認しておこう

すでに土地を所有している場合でも、不動産登記は確認しておきます。不動産登記には「該当の土地・建物がどこにあり、どのような状態なのか」「誰が所有者なのか」「住宅ローンはいくらか」などの情報が記されています。

建て替えプランを進める前に現在の不動産登記の内容を確認しておけば、もしものとき、トラブルを回避することができます。
スムーズな建て替えのためにも、登記内容はちゃんと確認しておきましょう。

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7-4.今の家が既存不適格建築物ではないか確認しよう

既存不適格建築物とは、現行の建築基準法に照らし合わせると違法になるものの、既存の建物でかつ利用中の場合には違法ではないとされる建物です。

建て替えができないわけではありませんが、建て替える際の新築の家は現行の建築基準法に則らなくてはなりません。その結果、建ぺい率（土地面積と建物面積の割合）や容積率（土地面積と建物の延べ床面積の割合）の制限を受け、以前の家よりも狭くなってしまう可能性があります。

同じ場所での敷地では希望の設計が叶わない可能性もあるので、その点もハウスメーカーにしっかりと相談することをおすすめします。

7-5.不動産の名義を確認、変更しよう

建て替え前に不動産の名義が誰になっているかの確認が必要です。

建て替え前の家は親世代の名義ですが、建て替え後の家は子世代の名義にする予定というパターンもあるでしょう。

しかし、名義人以外の方が建物を取り壊す場合は相続人全員の同意を得る必要があります。登記簿の確認も必要になるなど手続きが煩雑化するため、建て替えの解体工事前に名義変更を済ませておくとスムーズです。

住宅ローンが残っている場合は、融資銀行の許可を得てから変更する必要があります。

7-6.住宅ローンの内容を確認しよう

多くの場合、建て替えに際して住宅ローンを組みますが、住宅ローンを組む方の名義は、建物の名義人と一致していることが必須です。

建て替え前の家のローンが残っている場合は、ダブルローンで支払っていくか、建て替え（住み替え）ローンなどを利用して新たな借入金でローンの残債を返済します。

建て替え前の家の親世代が支払ってきた住宅ローンを子世代の名義に変更したい場合があるかもしれませんが、住宅ローンには名義変更の概念がなく借り換えになるため、融資もとの金融機関にしっかりと確認しましょう。

また、抵当権付きの建物の解体には抵当権者の許可が必要です。そのため、住宅ローンを払い終えている場合、抵当権が抹消されていることを確認しましょう。

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8.家の建て替え後に必要となる維持費用

家や土地など不動産を持っていると、税金や保険など諸経費や維持費が必要です。建て替えによって金額が変動したり手続きを要したりするので、事前に確認しておくことが大切です。

8-1.固定資産税

固定資産税は土地や建物の評価額に応じて毎年支払う税金ですが、建て替えることで建物の評価額が変わるので、固定資産税額も変わります。

なお、令和8年3月31日まで「新築住宅に係る税額の減額措置」を適用でき、新築住宅にかかる固定資産税が3年間（マンションなどの場合は5年間）、2分の1に減額されます。

参考：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

また、先述したとおり建て替え時にはいったん更地にするわけですが、1月1日時点で家屋が建っていない場合には住宅用地ではなくなるため、注意が必要です。土地の固定資産税にかかる軽減措置の条件は住宅用地であり、その条件から外れてしまうのです。

しかし、住宅用地として認められる建て替え特例を適用することで、以前の軽減措置を受けた金額での支払いができます。特例の適用には申請が必要なので忘れずに実施しましょう。

なお、建て替え前と建て替え後の名義が異なると建て替え特例が適用できないのでご注意ください。

8-2.保険

家を建て替えた際は、火災保険など住宅にかかる保険の対象となる建築物が変わるので、契約内容の変更、または契約のし直しが必要です。

なお、建て替えをしている間はハウスメーカーなどが保険に加入するケースが多いですが、義務ではないため、ご利用のハウスメーカーに確認しておくと安心です。

建て替えは保険料見直しの機会にもなります。自身がかけている保険については建て替え期間中のかけ金が無駄になってしまうため、一度解約するのがよいかもしれません。

8-3.修繕費

住宅の修繕費は30年居住で400万～800万円ほどかかるとされています。10年を過ぎたあたりから修繕が必要になることが多いようです。住宅ローンや諸経費の支払いに加え、修繕費が必要となることも加味し、資金計画を考えることが大切です。

大きな修繕作業になる場合は出費も大きくなると想定されるため、リフォームローンなどで負債が増えるかもしれない可能性も考えておかなくてはいけません。

なお、防犯設備の設置や省エネ設備の設置にかかるリフォームでは補助金制度を利用できる場合があります。

修繕作業が必要になるのは数年先であり制度も変化しているので、その都度利用できる制度がないかを確認することをおすすめします。

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9.建て替え・リフォームの選択に迷ったときの対処法

建て替えを検討している方のなかには「やっぱりリフォームも気になる……」と迷っている方もいるかもしれません。

建て替えにするか、リフォームにとどめるか迷ったときは、建て替えとリフォームのメリット・デメリットや、建て替えを選ぶべきケースを知ると判断しやすいです。

9-1.建て替えとリフォームの違いは？

建て替えは、家の基礎からすべて解体し、まったく新しく建てることです。

一方、リフォームとは基礎や住宅の一部、または大部分を残したまま必要な箇所を作り直す、または設備を入れ替えることです。リフォームには、基礎など主要部分を残して大部分を直すフルリフォームと、部分的に直す表層リフォームなどがあります。

9-2.建て替えとリフォームのメリット・デメリット

建て替えとリフォームのメリット・デメリットを以下の表にまとめたので、参考にしてください。

上記のとおり、ライフスタイルを大きく変化させるために、間取りや新しい設備を家に取り入れる必要がある際には、「建て替え」のメリットを活かすことができます。しかし、一部の改修で解決する場合は、リフォームを選ぶとよいでしょう。

9-3.建て替えを選ぶべきケースとは

建て替えを選ぶべきケースとしてまず挙げられるのが、リフォームのほうが建て替えより高い費用がかかるときです。リフォームのメリットの一つは「低コストに抑えられる」ことですが、リフォームであっても新築と同じような性能を依頼すれば、建て替えのほうが安くなることがあります。

また、家が建っている土地の安全性を確認・改善したいときにも、建て替えを選ぶべきです。リフォームの場合、地中を調べる地盤調査ができないため、土地の状態を知ることができません。今後、万が一の災害に備え、土地から見直したいという方は建て替えを選びましょう。

逆に、リフォームを選ぶべきケースは、既存の家が「再建築不可物件」のときです。再建築不可物件とは、法律により建て替えが禁止されている建物をいいます。建て替え前の家が再建築不可物件である場合は、建て替えができない可能性が高いでしょう。

まとめ

住宅の建て替えにかかる費用に関して解説してきましたが、いかがでしたか？最後に、今回の記事をおさらいしておきましょう。

まず、家を建て替える一連の流れと日数は以下のとおりです。

家の建て替えにかかる費用の内訳は、以下のとおりです。

家を建て替える費用相場は、以下のとおりです。

*当社調べ

また、以下のようなケースでは費用がかさむ可能性があるため、注意が必要です。

建て替えにかかる費用が予算をオーバーしないために、押さえておくべきポイントは、以下の5つです。

建て替えにしようかリフォームにしようか迷ったときは、建て替えとリフォームのメリット・デメリットを押さえたうえで、建て替えを選ぶべきケースを確認してください。また、家の建て替え前には、以下の点をしっかりと確認しておきましょう。

家の建て替えは複雑な工程や準備が必要ですが、情報を整理しておけばスムーズに遂行することができます。効率の良い建て替えのために、今回の記事をぜひ参考にしてみてください。