【比較】建て替えとリフォームはどちらが得？経験談と向いている人を解説

「建て替え」と「リフォーム」のどちらかを選択するうえでは、これからの住まいに何を求めるのかが重要になります。どれくらいの間、どのように住むかなど、目的や将来の計画も含めて総合的な判断が必要です。

この記事では、以下のポイントについて解説します。

施行後に悔いを残さないためにも、「建て替え」と「リフォーム」のメリットとデメリットを理解し、納得をしたうえで判断することが大切です。どちらにするかを悩んでいる方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

また、建て替えとリフォームのどちらが向いているのか知りたい方は、5章よりお読みください。

注文住宅の基本を知りたい！という方は「注文住宅」の記事もご覧ください。

1.建て替えとリフォームの違いは？費用・工期など特徴を一覧比較

「建て替え」と「リフォーム」の違いは、既存住宅の基礎部分の工事をするかしないかという点にあります。基礎部分を取り壊し、住居を新たに建築するのが「建て替え」、基礎を残した状態で改築するのが「リフォーム」です。

建て替えとリフォームのうちどちらを選択するかは、居住している家の状態や将来の計画によって異なるでしょう。ここでは、建て替えとリフォームの違いを多方面から比べていきます。

また、建て替えとリフォームの詳しい違いについては、1-3で解説します。

1-1.建て替えは新たに基礎部分から建築する工事

建て替えとは、基礎部分を壊して新たに住宅を建築することです。おもな特徴には、以下の3点が挙げられます。

建て替えの流れについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

1-2.リフォームは修繕・改築・増築する工事

リフォームとは、居住していた家の基礎部分を残した状態で、修繕・改築・増設する工事のことです。住居全体の改築・増築から間取りの変更、キッチン・バス・トイレといった水まわりの修繕まで、リフォームという言葉には幅広い内容が含まれていますが、大きく「部分リフォーム」と「スケルトンリフォーム」という2つに分かれます。それぞれ詳しく説明していきます。

部分リフォームとは？

部分リフォームとはその言葉のとおり、家の一部分のみを改修する工事のことです。システムキッチン・バス・トイレなど水まわりの改修、部屋の壁の新装、外壁塗装の塗り替えなど、限定された一部分の修繕・新調を行ないます。

部分的な修繕・改築であっても、住み心地を大幅に改善することは可能です。どこからどこまでをリフォームするのか、コストと効果を考えて検討するとよいでしょう。

スケルトンリフォームとは？

住んでいる家を全面的に改修することを「スケルトンリフォーム」、もしくは「フルリフォーム」と呼びます。スケルトンとは「骨格」を意味する英語です。つまり、スケルトンリフォームは柱・梁・床などの家の骨組みの部分だけを残して、全面的に改装する工事を表しています。

スケルトンリフォームは、一般的に新築の約1/3～2/3のコストで抑えられること、家のイメージを一新できることから、近年注目されているリフォーム方法です。現在では、住友不動産ハウジングの「新築そっくりさん」のように、スケルトン（フル）リフォームから部分リフォームまで手がけるサービスも増えています。

1-3.「建て替え」と「リフォーム」の違いを徹底比較

建て替えとリフォームには、多くの違いがありますが、特に大きな違いが出るのは費用面と工期です。

※当社調べ

いずれも工事の内容・規模によりますが、基礎工事から行なう分、建て替えは費用が大きく、工期も長くなります。

リフォームは建て替えに比べて工期も短く、費用も少なくすむ傾向にあります。ただし、スケルトンリフォームなど大規模な修繕が必要な場合には、それなりに費用・工期がかかり、建て替えと同等の負担が生じることが少なくありません。

そのため、特に築25年～30年ほどの家はリフォームを決める前に、その家の基礎部分や構造が、長期にわたる住まいとして十分な耐久性をもっているかどうかを見極める必要があります。

無駄なリフォームをしないためにも、一度住宅の性能検査を行なったうえで判断したほうがよいでしょう。

2.リノベーションとは？

リフォームを検討する際に、建て替え以外で比較対象として挙げられるのは「リノベーション」です。リフォームとリノベーションは混同されることがありますが、両者には明確な違いがあります。

リフォームは、老朽化や汚れなどにより住宅の状態が悪くなった場合に、新築に近い状態に戻す作業のことです。住宅の原状回復のための作業ともいえます。

一方のリノベーションは、間取りやデザインの変更などにより、住宅の性能を新築時よりも高めるための作業を指します。

リノベーションはリフォームよりも設計の自由度が高く、ライフスタイルの変化に合わせて暮らしやすい住宅にすることも可能です。また、住宅の性能を向上させられるため、古くなった建物でも資産価値が高まる可能性があります。

3.建て替えとリフォームのメリット・デメリット比較

建て替えとリフォームには、次のようにそれぞれメリットとデメリットがあります。

上表は、それぞれのおもな特徴を一覧にまとめたものです。次の項目からは、さらに詳しく解説していきます。

3-1.建て替えのメリットとデメリット

まずは、建て替えについて見ていきましょう。下表は、建て替えのメリットとデメリットを簡潔に並べたものです。

建て替えのメリット

建て替えの大きなメリットは、家を新築する場合とほぼ同様に、自由度の高い設計が可能であることでしょう。生活に合わせた間取りを選択することができ、キッチンやバス、トイレなども最新の設備での統一が可能です。

これまでに住んでいた住居を解体・撤去したのちに、土台から作り替えることもできます。これにより耐震工事やシロアリ対策などを施すことができ、長く住める家へとつくり替えられる点も、大きなメリットとなるでしょう。

また資金計画に関して、金利の低い住宅ローンを組みやすい点も大きなメリットといえます。

建て替えをする際には、長く住むことを想定される方、家をコンパクトにしたい方など、建て替えを選ぶそれぞれの「理由」があるはずです。

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建て替えのデメリット

建て替えの大きなデメリットは、コストが高いことでしょう。新たに住居を建てる費用だけでなく、解体と撤去の費用もかかります。そのうえ、不動産取得税や登録免許税といった税金がかかることも、考慮しなければなりません。

一般的な建て替えの工期が3ヵ月～8ヵ月と長期にわたるため、仮住まいの用意も必要です。仮住まいへの引越し、仮住まいから完成した新居への引越しと、手間がかかることも覚悟しておかなければならないでしょう。

また、建築基準法では「4m以上の幅の道路に2m以上接した土地でないと原則として再建築不可」と定められています。このように、土地の形状によっては建て替えができない点にも注意が必要です。

このようなデメリットから、建て替えに対して不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。そのような場合は「HOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービス」をご利用ください。

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3-2.リフォームのメリットとデメリット

下表は、リフォームのメリットとデメリットを簡潔に並べたものです。

リフォームのメリット

リフォームは、必要な部分だけを改築するため、建て替えと比較すると、コストを安く抑えられることが期待できます。さらに、耐震やバリアフリーを目的としたリフォームでは、減税される場合があります。

工期が短いメリットもあり、改築の規模によっては居住したままの工事も可能です。また建て替えと違って、基本は法律による制限がないとされています。

リフォームのデメリット

リフォームは既存の骨組みを活用するため、完全に自由な設計はできず、間取りがある程度限定されてしまいます。さらに、土台をそのまま使うので、耐震構造の補強が簡単ではないこともデメリットといえるでしょう。

また、建て替えほど耐久年数が長くないため、リフォーム後も比較的短いサイクルでの補修工事が必要になる場合があります。

4.建て替え・リフォームの事例を紹介

ここでは、実際に建て替えとリフォームを行なった方の事例を紹介していきます。どのような理由で建て替えやリフォームを選択し、そして実際に建て替えやリフォームを実行してみた結果、どのような感想を持ったのでしょうか。それぞれのケースを詳しく見ていきます。

4-1.建て替えの事例

実家を独立性の高い二世帯住宅に

ご両親が住んでいた築30年の家を建て替えて二世帯住宅にし、ご両親と同居した方のケースです。ご両親が年老いてきたこと、ご自身が就職して独立したことをきっかけに、実家の建て替えを決断されました。建て替えた新居では、ご両親は1階、ご自身は2階に住んでいます。

階段にはご両親の老後を考慮して手すりを付け、2階のテラスには趣味のガーデニングをするためのスペースを確保し、キッチン・バス・トイレは各階に設置しました。

それぞれの暮らし方を尊重した間取りを実現し、ご両親もご自身も快適な暮らしを送っています。非常に満足度の高い建て替えになったとのことです。

4-2.部分リフォームの事例

セカンドライフ充実のため外構中心に改築

築35年の家に住み、リタイア後の人生を充実させるために、定年退職を目前にして部分リフォームした方の事例です。外構中心にリフォームを行ない、御母様がシルバーカーでの移動を楽にできるように、玄関前にはすべりにくい素材のスロープを設置しました。

このほかにも、段差のないウッドデッキや家庭菜園のある庭など、セカンドライフを考えたリフォームを実現しています。これにより、御母様も活動的になられて、ご自身にとってもうれしいリフォームとなりました。

しかし、築35年の家のため、将来的に今の家に住み続けるべきかどうかは悩んでいるそうです。

4-3.スケルトンリフォームの事例

子どもの成長に対応可能な間取りに変更

出産したタイミングで子どもが快適に生活できるように、古家（築50年）をスケルトンリフォームした方の実例です。間仕切りのあったリビングとダイニングを解体して一体化し、開放的なLDKへとリフォームしました。さらに、2階を増築して2部屋から3部屋へと変更し、子どもの成長を見据えた間取りに変更しています。また、断熱工事と複層ガラスの利用によって、温度変化や騒音に強い空間も確保しました。

しかし、基礎や柱の状態が悪く、思いのほかに費用が膨らんでしまい、結果として、当初の資金計画よりローンの支払いが家計を圧迫することになってしまったそうです。

この実例のように、スケルトンリフォームは古屋であればあるほど思わぬ出費があるため、注意が必要です。建て替えたほうが良いのかどうかは、慎重に検討することが大切だといえます。

とはいえ、いきなりハウスメーカーの担当者に悩みを持ちかけるのは、少し抵抗があるという方も少なくはないでしょう。そのような方には、「HOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービス」のご利用をおすすめします。

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5.建て替えに向いているのはどのような人？

建て替えのメリットやデメリットを考慮すると、建て替えが向いているのは以下の条件に当てはまる方だといえます。

5-1.耐震性能を高めたい方

建て替えは基礎部分も新しくするため、耐震性能を高めやすいという特徴があります。家が古く耐震性能に不安がある場合は、建て替えたほうが無難でしょう。

家の状態にもよりますが、築30年以上の場合は耐震補強の検討をおすすめします。特に、築40年を過ぎている家は旧耐震基準のもとで建築されており、耐震性能が低い可能性があるため、建て替えたほうがよいでしょう。

建て替えを行なえば、耐震性能の高い耐震等級3の家にすることも可能です。耐震等級は1～3までがあり、耐震性能は数字が大きくなるにつれて高くなります。耐震等級3は、震度7の地震が2回起きた際に倒壊しなかった家もあるほどの耐震性を持ちます。

5-2.住宅ローンをうまく活用したい方

住宅ローンはリフォームローンよりも金利が低い傾向にあるため、ローンの金利を抑えたい方には建て替えのほうが向いています。住宅ローンにはいくつか種類がありますが、建て替えで利用できるのは、一般的な住宅ローンと建て替えローン、ダブルローン（ペアローン）、リレーローンです。

一般的な住宅ローンは、建て替え前の住宅および土地のローン残債がある場合には使えません。住宅ローンを完済できていない場合は、建て替えローンを利用して残りのローンと建て替え費用を一本化しましょう。

また、ローンを夫婦二人で返済する場合には、ダブルローン（ペアローン）を利用できます。このほかには、親子で返済できるリレーローンもあります。リレーローンでは、親子二代にわたりローンを返済することで返済期間を延ばせるため、1ヵ月あたりの返済額の負担軽減が可能です。

ただし、建て替えローンは融資額が大きくなり、返済が長期にわたる点には注意しましょう。

5-3.補助金や減税制度を活用したい方

自治体などが提供する補助金や減税制度などを活用したい場合には、リフォームよりも建て替えをおすすめします。理由は、建て替えのほうが活用できる補助金の種類が多く、税金面でも優遇される傾向にあるためです。

例えば、旧耐震基準で建てられた家を解体して建て替える場合に、工事費用の一部が支給される補助金制度があります。ほかにも、建て替えにともないブロック塀を解体する場合は、撤去費用の一部が支給されることもあります。

また、税金面では住宅ローン減税に注目しましょう。建て替えでは、控除対象となる借入限度額がリフォームの場合よりも高く、適用期間も長くなります。

固定資産税の減額措置も、建て替えのほうが減額率は高く、適用期間も長くなります。ただし、補助金が支給される要件や支給額、減税制度などは自治体により異なるため、事前に確認が必要です。

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5-4.ライフスタイルの変化がある方

子どもが生まれる、高齢の親と同居を始めるなど、ライフスタイルの変化がある方には、建て替えのほうが向いているといえます。まだライフスタイルの変化がないものの、将来的に家族構成が変わると考えられる場合も、建て替えのほうが適しているでしょう。

建て替えにすれば間取りを変更でき、家族みんなが暮らしやすい家を実現できます。間取りを変更する際は、家族全員の意見を参考にすることが大切です。例えば、高齢の親と同居する場合には、バリアフリー化を検討することになるでしょう。

バリアフリー対応の家にするためには、部屋から部屋への移動距離が少ない間取りにしたり、車椅子でも移動できるように廊下を広くしたりするのがポイントです。

5-5.長く住み続けたい方

建て替え後やリフォーム後の家に、どのくらい住み続けるかを考えることも重要です。この先も長く住み続ける場合や子どもが家を引き継ぐ場合などは、建て替えを選択したほうがよいでしょう。一方、別の家に住み替える予定があるのであれば、リフォームを選択したほうが無難です。

なお、建て替えをする際には、長期優良住宅に認定されるように設計することをおすすめします。

長期優良住宅として認定されるためには、いくつかの基準に適合しなければならず、申請手続きも必要です。しかし、認定されると活用できる補助金が増える点はメリットといえるでしょう。例えば、2023年（令和5年）度の長期優良住宅化リフォーム推進事業では、100万円の補助金が受け取れました。

▶知っておきたい！家づくりの落とし穴とは？

6.リフォームに向いているのはどのような人？

一方で、リフォームのほうが向いているのは次のような場合です。

6-1.建築基準法で建て替えができない方

現在暮らしている家が再建築不可物件の場合、一度更地にしてしまうと、その土地に新たな建物を建てられません。一方でリフォームの場合は、建築確認申請が不要な規模のものであれば、再建築不可物件でも実施できます。

再建築不可物件になる理由はいくつかありますが、よくあるものとしては接道義務を満たしていないことが挙げられるでしょう。

接道義務とは、災害の際に避難経路を確保するために、建築基準法により規定された制約です。建築基準法に規定される前に建てられた家では、接道義務を満たしていないケースも珍しくありません。この場合、現在の家を取り壊してしまうと建築確認申請が受理されないため、注意が必要です。

都市計画区域内に建物を建てる場合に接道義務を満たすには、4m以上の幅の道路に対して、2m以上接していなければなりません。ただし、接している道路の幅が4m未満でも、規定の幅を空けて敷地内に建物を建てる「セットバック」を行なえば、建て替え可能になります。

6-2.費用を抑えたい方

一般的に、建て替えよりもリフォームのほうが費用はかからないため、工事費用を抑えたい方にはリフォームが向いています。

ただし、費用はリフォームする場所によって大きく異なる点に注意しましょう。例えば、築20年ほどの家では水回りや内装をリフォームする場合が多くあり、その際には費用が100万円～500万円程度かかります。

築30年の家となれば、内装のスケルトンリフォームを検討することもあるでしょう。その場合の費用は800万円～1,200万円ほどです。

キッチンやトイレのみリフォームする場合もありますが、キッチンのみの場合は60万円～150万円程度、トイレのみの場合は15万円～50万円程度の費用がかかります。また、クロスの貼り替えの費用は5万円～10万円程度、床の張り替えは10万円ほどかかると考えておくとよいでしょう。

6-3.居住したまま短期間の工事で済ませたい方

建て替えよりもリフォームのほうが工事期間は短いため、なるべく早く工事を終わらせたい方にはリフォームが向いています。キッチンの交換のみやユニットバスの入れ替えのみであれば、1週間ほどの工事期間ですむでしょう。

リビングをリフォームする場合、床の張り替えやクロスの貼り替え、断熱材の入れ替え工事などで工事期間はおよそ2週間～3週間になります。スケルトンリフォームのような全面改修をする際の工事期間は、2ヵ月～3ヵ月ほどと見込んでおきましょう。

ただし、工事期間は住宅の坪数や工事の種類、範囲などにより異なるため、詳細を知りたい場合は施工会社への問い合わせが必要です。

リフォームでは、居住したまま工事できることが少なくありません。仮住まい手配の手間や家賃・引越し費用の負担が省けるのは、リフォームのメリットといえるでしょう。

まとめ

建て替えとリフォームには、さまざまな違いがあります。建て替えは設計の自由度が高いものの、コストが高く、工期も長くなります。一方、リフォームは間取りが制限される場合もありますが、コストは安く、工期も短い傾向にあります。

建て替えやリフォームを実際に行なった方の実例や感想を聞くと、建て替えでもリフォームでも、希望どおりの工事を行なった場合には満足度が高いことがわかります。

また、コストを抑えながら、納得できる住居を手に入れられるという点では、リフォームに分があるといえるでしょう。

しかし、長く住み続けることを考えると、修繕などのランニングコストや家の快適さについても考える必要があります。今後長く住み続ける家をつくる場合や家を広くしたい場合には、建て替えが適しているといえるでしょう。さらに、住宅ローンや補助金、減税制度などをうまく活用したい場合にも、建て替えが向いています。

この記事を読んだものの、「建て替え」と「リフォーム」の選択に悩んでしまう場合は「HOME4U 家づくりのとびら」のプロのアドバイザーにも相談してみてください。