「建て替え」と「リフォーム」のどちらかを選択するうえで、これからの住まいに何を求めるのかはとても重要なポイントです。どれくらいの間、どのように住むかなど、目的や将来の計画も含めて総合的な判断が求められます。

この記事では以下のポイントについて解説いたします。

後悔しないためにも、「建て替え」と「リフォーム」のメリットとデメリットを理解し、納得をしたうえで判断することが大切です。どちらにするかを悩んでいる方は、ぜひこの記事をご参考ください。

また、「建て替え」と「リフォーム」を選ぶ5つの判断基準 [(1)築年数・状態 (2)費用 (3)家族構成 (4)ローンや減税制度 (5)将来の見通し] について知りたい方は、4章よりお読みください。

1.建て替えとリフォームの違いは？費用・工期など特徴を一覧比較

「建て替え」と「リフォーム」の違いは既存住宅の基礎部分の工事をするかしないかという点にあります。基礎部分を取り壊して、新たに住居を建築するのが「建て替え」、基礎を残した状態での改築が「リフォーム」です。

建て替えとリフォームとでどちらを選択すべきなのかは、居住している家の状態や将来の計画によって異なるでしょう。ここでは建て替えとリフォームの違いを多角的に比べていきます。

なお、建て替えとリフォームの詳しい違いについては1-3の項目で比較し、解説します。

1-1.建て替えは新たに基礎部分から建築する工事

建て替えとは基礎部分を壊して新たに住宅を建築することで、主な特徴は以下の3点です。

1-2.リフォームは修繕・改築・増築する工事

リフォームとは、居住していた家の基礎部分を残した状態で修繕・改築・増設する工事のことです。住居全体の改築や増築から間取りの変更、キッチン・バス・トイレといった水まわりの修繕など、リフォームという言葉の中には幅広い範囲が含まれています。

大きく分けると、部分リフォームとスケルトンリフォームという2つになります。それぞれ詳しく説明していきましょう。

部分リフォームとは？

部分リフォームとはその言葉どおり、家の一部分を改修する工事のことです。システムキッチン・バス・トイレなど水まわりの改修、部屋の壁の新装、外壁塗装の塗り替えなど、限定された一部分の修繕・新調を行います。

部分的な修繕・改築であっても、住み心地を大幅に改善することは可能です。どこからどこまでをリフォームするのか、コストと効果を考えて検討するとよいでしょう。

スケルトンリフォームとは？

住んでいる家を全面的に改修することをスケルトンリフォーム、もしくはフルリフォームと言います。スケルトンとは「骨格」を意味する英語です。スケルトンリフォームとは柱・梁・床などの家の骨組みの部分だけを残して、全面的に改装する工事を表しています。

一般的にスケルトンリフォームは新築の約1/3～2/3のコストで抑えられること、家のイメージを一新できることから、近年注目されているリフォーム方法です。住友不動産の「新築そっくりさん」などスケルトン（フル）リフォームから部分リフォームまで手掛けるサービスも拡充しています。

1-3.「建て替え」と「リフォーム」の違いを徹底比較

建て替えとリフォームには、多くの点で違いがありますが、特に大きな違いが出るのは費用面と工期です。

※当社調べ

いずれも工事の内容・規模によりますが、基礎工事から行う分、建て替えは費用が大きく、工期も長くなります。

リフォームは建て替えに比べて、工期も短く、費用も少なくすみます。しかし、スケルトンリフォームなど大規模な修繕が必要な場合は、それなりに費用・工期がかかり、建て替えと同等の負担が生じる場合も少なくありません。

特に25～30年ほど経過した家の場合は、リフォームを決める前に、その家自体の基礎部分や構造がしっかりと長期にわたる住まいとしての耐久性をもっているかどうかを見極める必要があります。

無駄なリフォームをしないためにも、一度住宅の性能の検査を行ったうえで判断してください。

2.建て替えとリフォームのメリット・デメリット比較

建て替えとリフォームにはそれぞれメリットとデメリットがあります。上の表はそれぞれ主な特徴を一覧にまとめたものです。次の項目からはさらに詳しく解説していきます。

2-1.建て替えのメリットとデメリット

建て替えとリフォームを個別に見ていきましょう。まずは建て替えから解説します。下の表は建て替えのメリットとデメリットを簡潔に並べたものです。

建て替えのメリット

建て替えの大きなメリットは新築するのとほぼ同じように、自由度の高い設計が可能であることでしょう。生活に合わせた間取りを選択することができます。ユニットキッチン、ユニットバス、トイレなども最新の設備での統一が可能です。

これまでに住んでいた住居を解体・撤去したのちに土台から作り替えることもできます。耐震工事やシロアリ対策で万全を期せることで、長く住むことができる家を作ることができるのも、大きなメリットとなるでしょう。

また資金計画のうえでも、金利が低い住宅ローンが組みやすいことも大きなアドバンテージと言えます。

建て替えをするときには、長く住むことを想定される方、もしくは家をコンパクトにするために建て替えを選択する方など、それぞれの「理由」があるはずです。

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建て替えのデメリット

建て替えの大きなデメリットはコストが高いことでしょう。新たに住居を建てる費用にプラスして、解体と撤去の費用もかかります。また、不動産取得税や登録免許税などの各税金がかかることも考慮しなければなりません。

一般的な建て替えの工期が3ヵ月～8ヵ月と長期間にわたるため、仮住まいを用意する必要があります。仮住まいへの引っ越し、仮住まいから完成した新居への引っ越しと、手間がかかることも覚悟しておく必要があるのです。

また建築基準法で、「4メートル以上の道路に2メートル以上が接した土地でないと原則として再建築不可」と定められており、建て替えができない場合もあるので注意が必要です。

このようなデメリットや建て替えができない可能性があるという点から建て替えに対して不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。そんな時は「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスをご利用ください。

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2-2.リフォームのメリットとデメリット

下の表はリフォームのメリットとデメリットを簡潔に並べたものです。

リフォームのメリット

リフォームは必要な部分だけ改築することで費用を抑えられます。建て替えと比較すると、コストが安くなることが期待できます。さらに耐震やバリアフリーを目的としたリフォームは減税される場合があります。

工期が短いこともメリットで、改築の規模によっては居住したままの工事も可能です。また建て替えと違って、基本的には法律による制限を受けません。

リフォームのデメリット

リフォームでは完全に自由な設計をすることはできません。既存の骨組みを活用するので、間取りがある程度限定されるのです。土台をそのまま使うので、耐震構造の補強が簡単ではないということもマイナス点と言えるでしょう。

建て替えほど耐久年数が長くないため、リフォーム後も比較的短いサイクルでの補修工事が必要になる場合もあります。

3.建て替え・リフォームの事例を紹介

ここでは実際に建て替えとリフォームを行った方の事例を紹介していきましょう。どんな理由で建て替え、もしくはリフォームを選択したのか、そして実際に建て替えやリフォームを実行してみた結果、どのような感想を持ったのか。それぞれのケースが詳しく見ていきます。

3-1.建て替えの事例

実家を独立性の高い二世帯住宅に

ご両親が住んでいた築35年の家を建て替えて、二世帯住宅にしてご両親と同居した方のケースです。ご両親が年老いてきたこと、ご子息が就職して独立したことをきっかけに、実家の建て替えを決断しました。建て替えた新居ではご両親は1階、ご自身は2階に住んでいます。

階段にはご両親の老後を考慮して手すりを付け、2階のテラスには趣味のガーデニングをするスペースを確保。台所・バス・トイレは各階に設置しました。それぞれの暮らし方を尊重した間取りを実現し、ご両親もご自身も快適な暮らしを送っています。非常に満足度の高い建て替えになったとのことです。

3-2.部分リフォームの事例

セカンドライフ充実のため外構中心に改築

築36年の家に住み、定年退職を目前に控えて、リタイア後の人生を充実させるために、部分リフォームした方の事例です。外構中心のリフォームを行いました。御母様がシルバーカーでの移動を楽にできるように、玄関前にはすべりにくい素材のスロープを設置。

この他にも段差のないウッドデッキ、家庭菜園のある庭など、セカンドライフを考えたリフォームを実現。御母様も活動的になられて、ご自身にとってもうれしいリフォームとなりました。ただ、築36年の家のため、ご自身の将来、今の家に住み続けるべきかどうかは悩んでいるといいます。

3-3.スケルトンリフォームの事例

子どもの成長に対応可能な間取りに変更

出産したタイミングで子どもが快適に生活できるように、古家（築35年）をスケルトンリフォームした方の実例です。間仕切りのあったリビングとダイニングを解体して一体化。開放的なLDKへとリフォームしました。2階を増築して、2部屋から3部屋へと子どもの成長を見据えた間取りに変更しました。

断熱工事と複層ガラスとによって、温度変化や騒音にも強い空間も確保しました。しかし、基礎や柱の状態が悪く、思いのほかに費用が膨らんでしまい、結果として、当初の資金計画よりローンの支払いが家計を圧迫することになってしまったといいます。

スケルトンリフォームは古屋であればあるほど、思わぬ出費があるため、注意が必要です。建て替えたほうが良いのかどうかは、専門家の意見を聞きながら、慎重に検討することが大切と言えるでしょう。

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4.建て替えとリフォームを選ぶ5つの判断基準

建て替えかリフォームかで迷っているときには、明確な判断基準を持つことによって、後悔しない選択ができる可能性が高くなります。

この章では5つの主な判断基準を解説していきます。

どの基準を重要視するかは、建て替えやリフォームの目的によっても変わってきますが、それぞれの基準から「建て替え」をおすすめするケース、「リフォーム」をおすすめするケースを以下のようにまとめてみました。

後悔しない選択をするために大切なのは判断基準の優先順位を明確にすることと、複数の基準を持つことです。5つの視点からどちらかを選ぶべきかの基準を詳しく見てみましょう。

4-1.築年数や家の状態から判断する

建て替えかリフォームかで迷った時に客観的な判断基準となりうるのが築年数です。築20年を過ぎたあたりから、将来的な建て替えやリフォームを考え始めるのが一般的な傾向と言えるでしょう。

もちろん築年数と家の状態とが完全に一致するわけではありません。土壌や環境によって、また住宅の状況によってもかなり違いがでるからです。ここでは築年数ごとのおおよその目安を解説します。

築25年未満の場合

持ち家の修繕やちょっとした増築、設備の入れ替えであれば、リフォームで済むケースも多いでしょう。一般的に基礎の部分もまだしっかりしている状態であるため、リフォームして、定期的にメンテナンスすれば、築50年まで住むことが可能になります。ただし、二世帯住宅にするなどの理由から、家を広くしたい場合は建て替えを検討する必要があります。

築30年～築40年の場合

建て替えかリフォームかは家の状態を見て判断するのがいいでしょう。2021年の時点から計算すると、1981年以降の建築ということになり、1981年に改正された建築基準法の基準を満たしていると判断されます。状態のいい住居であれば、耐震補強や断熱対策もしっかりしてリフォームすることで、30年以上住むことができるでしょう。

築40年以上の場合

旧耐震基準のもとで建築されているため、耐震面に問題がある場合も出てくるので、基本的には建て替えがおすすめです。ただしリフォーム後の居住期間が30年未満であり、地盤がしっかりしているなどの条件があるならば、リフォームでも問題ない場合もあります。

迷った時には、住宅の劣化状態を確認してくれる住宅診断士などの専門家に相談する方法もあります。プロの目線から、しっかりと確認してもらうことで、後悔しない選択をしましょう。

4-2.費用で選ぶ

建て替えかリフォームかを判断する上で大きなポイントになるのが費用です。一般的には建て替え費用のほうがリフォームの費用よりも高くつきます。スケルトンリフォームなれば、建て替えよりもコストを抑えながら、気になる部分を改善して新築のようにイメージを一新することも可能でしょう。

しかし、建て替えには、最新の技術を使って家を新築することで、今後の修繕費用を軽減することができるというメリットもあります。建て替えずに該当箇所だけをリフォームで済ませる場合は、そのほかで何か問題が生じる度に家の修繕費が発生する恐れがあります。

将来に発生する修繕費を見越しながら、家の住みやすさを含めて、費用に見合った工事なのかどうかの判断が大切です。

4-3.家族構成で選ぶ

建て替えとリフォームの選択の基準として、家族構成が大きな影響を与えることもあるでしょう。ただし家族構成は不変ではありません。現在の構成だけでなく、将来的な構成も想定する必要があります。出産や子どもの成長、両親との同居など、さまざまな要素によって、家族の人数は変化するからです。

家族それぞれの希望も参考にすべきでしょう。将来の家族構成において不確定の要素が多い場合には、リフォームがおすすめです。建て替えする場合でも、将来の変化に備えて、間取りを変化させやすい構造をもった家を建てることで、柔軟な対応が可能となります。

4-4.住宅ローンや固定資産税の減税制度で選ぶ

建て替えでは住宅ローンを、リフォームでは住宅ローンとリフォームローンのいずれかを利用するのが一般的です。金利を比較すると、住宅ローンのほうがリフォームローンよりも低い傾向があります。

ただし住宅ローンは長期的かつ高額となるケースが多いため、長期かつ高額の借り入れは難しい、もしくは避けたい方にとってはリフォームローンという選択肢が有力となるでしょう。

税制の優遇や補助金は、建て替えのほうが手厚い傾向があります。二世帯、もしくは次の世代にも引き継がれる家を考えている場合は、建て替えでの税金の優遇措置・補助金を上手に活用するのがよいでしょう。

リフォームでも耐震リフォームやバリアフリーリフォームを行った際には、補助金や減税措置が取られる場合もあります。ご自身の要望と合致した場合は、住宅のプランを検討する前に詳細条件を調べておきましょう。

4-5.住み継ぐ可能性で選ぶ

これから先の人生において、建て替えもしくはリフォームした住居にどれくらい住み続けるのかということも大きな判断基準となります。今後ずっと住み続ける、もしくは将来的に子どもが引き継いで住むことがほぼ確定しているならば、建て替えを選択する決め手となります。

逆に数十年後に別の住居に住む可能性が高いならば、リフォームを選択しましょう。またこうした機会に、家族やご夫婦で将来的なライフスタイルや要望をじっくりと話し合ってみましょう。

しかし、実際に要望を話し合っていても、「こんな家に住みたいけど、実際にできるのかな」「建て替えの資金計画に自信がない‥」など様々な不安や問題が障害となってしまうケースは少なくありません。

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まとめ

建て替えとリフォームにはさまざまな違いがあります。建て替えは設計の自由度は高くなりますが、コストは高く、工期も長くなります。一方、リフォームは間取りが制限される場合もありますが、コストは安く、工期も短い傾向にあります。

建て替えやリフォームを実際に行った方の実例や感想を聞いていると、建て替えでもリフォームでも、希望どおりの工事を行った場合には満足度が高いことがわかります。

コストを抑えながら、納得できる住居を手に入れられるという意味では、リフォームのアドバンテージの高さが際立っていると言えます。

しかし、長く住み続けることを考えると修繕などのランニングコストや家の快適さについても考える必要があります。今後長く住み続ける家を作る場合、また家を広くしたい場合は、建て替えにアドバンテージがあると言えるでしょう。

この記事を参考にするとともに、「建て替え」と「リフォーム」の選択に自信が持てない場合は「HOME4U 家づくりのとびら」のプロのアドバイザーにも相談し、後悔しない家づくりをしてください。