5分で読める!マンション経営で収入が増える4つのポイント

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5分で読める!マンション経営で収入が増える4つのポイント

マンション経営は、安定した家賃収入を手に入れることができる資産運用方法です。しかし、マンションを保有していれば勝手に収入が得られるわけではありません。

マンション経営での家賃収入と言っても、その収入額は人それぞれです。同じ自己資金額でマンション経営を始めても、結果には大きな差が出てしまいます。

どのように資金を活用し、どのような物件を保有しているかによって、実質的な利回りが変わってしまうためです。

では、どんなポイントに気をつけていれば、マンション経営での収益を増やすことができるのでしょうか。家賃収入の内訳を理解した上で、マンション経営で収益を増やすための4つのポイントを理解しておきましょう。

1. 家賃収入の内訳は

マンション経営では、不動産を誰かに賃貸して家賃を受け取ります。しかし、それがそのまま収益になるわけではありません。

では、その内訳を見ていきましょう。

1-1. 収益部分

マンション経営での収益には、次のようなものがあります。

1.家賃、共益費

家賃は収益の大部分を占めるものになります。空室があれば、それだけ収益が減ってしまいます。また、公益費とは外灯・エレベーターなど共有部分の維持・管理のための費用となります。

2. 礼金、更新料

契約時・契約更新時に入居者から受け取るもので、返還は要しないため、受け取った年の収益になります。

3. 返還を要しない敷金

入居時に預かった敷金のうち、退去時に返還しなくてよい部分は収益に加算されます(ただ、ほぼ同額が、部屋のクリーニング費用として支出されることになります)。


このように、家賃以外にも「オーナーが受け取る返還しないお金」がすべて、収益として計算されることになります。 

1-2. 支出部分

一方で、支出にもいろいろなものがあります。

1. 保険料

大切なマンションに万が一の災害があった場合に備えるためにも、火災保険には必ず加入しておくべきです。地震保険を付保するべきと考える人もいるでしょう。

2. 税金

不動産には固定資産税都市計画税がかかります。また、不動産を購入したときの不動産取得税、登記をした場合の登録免許税、契約書などに添付する収入印紙も必要となります。

3. 管理会社への報酬

マンションの管理を管理会社に委託する場合、その費用も必要です。管理会社に委託することで、マンションの共有部分の清掃やトラブルへの対応、家賃の回収なども行ってもらえるため、不動産の所有者はほとんど何もしなくてよくなります。

4. 修繕費

マンションに設置されているエアコンや給湯器などの設備の修理にかかる費用も、不動産所有者の支出となります。また、入居者が退去した後の、部屋のクリーニング代や壁紙を交換する費用も必要です。

5. ローン金利

マンションの購入にあたって借入をしている場合は、その分の金利を支払う必要があります。なお、不動産投資での手取り収入を考える場合は、ローンの元本返済分についても考慮しておきましょう。

6. 減価償却費

実際の支出はありませんが、確定申告の際、マンションの購入にかかった金額を分割して費用とすることができます。

7. その他の支出

税理士や司法書士にさまざまな手続きを依頼した場合は、その費用がかかります。大規模な修繕を除くと、それぞれの支出額はあまり大きな金額とはなりませんが、全部を合算するとそれなりの金額になります。

なお、減価償却費は「実際の支出がともなわない費用」です。物件の購入費用を分割して経費として処理しているためです。

2. 賢く収益を増やすための4つのポイント

家賃収入を多くするためには、収益を大きくし、支出を抑えなければなりません。しかし、支出については、その特性上、減らすことは難しいでしょう。

そこで、「いかに収益を多くするか」が重要になってきます。ここでは、賢く収益を増やすための4つのポイントを見ていきましょう。

2-1. 【ポイント1】ローンを活用すれば、保有資産以上の不動産投資も可能になる

マンション経営をする場合、自己資金だけでは購入できる物件に限りがあります。

そこで、購入する不動産を担保に借入をする方法があります。すると、物件価格の一部だけを自己資金で賄うことができ、保有している自己資金以上の投資を行うことができます。

借入金の利息支出が発生しますが、より大きな規模の投資ができるため、家賃収入を増やすことができます。増加する毎月の家賃で、通常の支出と元本・利息の返済をしても利益が増えるのであれば、ローンを活用した方がよいと考えることもできます。

2-2. 【ポイント2】収益を多くするには、空室率に注目

不動産投資では家賃が得られなければ、税金や保険料などの費用がかかる分だけ損失が発生してしまいます。そのため、いかに空室にしないかが重要です。

マンションを購入する前に、周辺地域の空室率を確認するなどして、空室が発生しにくいマンションを選ぶようにしましょう。

空室が発生しにくいマンションは、その地域で暮らすことを希望する人たちが希望する間取りになっているなどの理由があります。ファミリー層が多く暮らすエリアにワンルームマンションがあったとしても、入居希望者が少ないため、空室が発生しやすくなります。

また、駅に近くても道路状況などで時間がかかったり、近くに商業施設や学校などがなく周辺環境がよくなかったりする場合も、人気がなく、空室が多くなってしまう可能性があります。

2-3. 【ポイント3】1棟所有か1室所有かで、メリット・デメリットはどう変わるかを知っておく

マンション経営をする場合には、マンションを1棟で所有するだけでなく、1室単位で所有することも可能です。

1棟所有する場合、やはりデメリットは多額の資金が必要になることです。しかし、1棟丸ごと所有しているため、数室入居者がいない状態であっても、ある程度の家賃収入が見込める点はメリットです。

一方、1室で保有する場合は、空室になると家賃収入がゼロ(損益では損失が発生)になってしまうのがデメリットです。

メリットは、1棟購入するよりも金額がかなり安くなるため、少額で不動産投資を始めやすいことです。また、売却がしやすい点もメリットと言えます。

2-4. 【ポイント4】古くなると修繕費が増えてしまう点に注意

HOME4U土地活用
HOME4U土地活用

マンションの設備は、時間とともに劣化していきます。そのため、古くなっていくにつれて、修繕費が増加していきます。

家賃を設定する際、その分を考慮しておかないと、古くなってくると入居者がいるのに利益が出ないということも考えられます。

こういった「成功のためのポイント」は、「HOME4U 土地活用(ホームフォーユー)」などでの建築会社へご相談をされてみてはいかがでしょうか。

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3. さらに収入を増やすためには、次の物件への投資も検討すべき

さらに、収入を増やして行きたいと考えた場合は、マンション経営は、複数の物件に投資することができます。複数のマンション経営する事によって収益を増やしていくことが可能です。

3-1. 1物件での家賃収入には上限がある

マンション1物件を保有していても、家賃収入には限界があります。どんなにがんばっても、1年分の家賃以上には収益を上げることができません。

それどころか、古いマンションや人気がないエリアのマンションは、家賃を引き下げないと入居者が集まらないこともあります。1物件保有しているだけでは、家賃収入が徐々に減っていってしまう可能性があるのです。

3-2. 複数物件に投資して、さらに家賃収入を増やす

そこで考えたいのが、複数物件への投資です。ひとつ目の物件で投資に成功したのなら、増えた資産を使って次の物件購入を検討しましょう。そうすることで、収益を増やすことができます。

また、次の物件を、現在保有している物件とは違うエリアから選べば、エリアの人気が落ちて空室率に影響するリスクを軽減することも可能です。

まとめ 

以上のように、マンション経営を成功させるためには、堅実に家賃収入が得られる物件を保有し、4つのポイントに注意しなら経営する事が重要です。

空室率や修繕費も考慮に入れて物件選びをしましょう。自己資金だけで足りなければローンを活用し、最終的には複数の物件を保有して、より多くの家賃収入を堅実に得られるようにしましょう。

そのためには、良い物件を多数取り扱っていて信頼できるプロに相談することが大切です。

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