注文住宅の購入を検討している方の中には「手付金」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
なかなか馴染みのない「手付金」ですが、土地購入の売買契約時、また家の新築工事の契約時には重要な役割があります。

そこで本記事では以下の内容について、詳しく解説します。

本記事を読んでいただければ、手付金を支払う目的や支払えない場合の対処法がわかります。また、手付金は現金で払う必要があるため、注文住宅を購入するための費用計画をより正確にすることができるはずです。

注文住宅の資金計画を立てたい方は、ぜひ参考にしてください。

家を買うと決めたときに、まずやるべきことが知りたい方は「家を買う」の記事もご覧ください。

1.注文住宅における手付金の役割と相場

手付金とは、不動産に関する契約をする際に支払うお金です。

注文住宅を建てるまでには、「土地の購入時」と「建物の新築工事契約」で2度手付金を支払う必要があるため、手付金の役割や相場をしっかりと理解しておきましょう。

ここからは注文住宅における手付金について以下の内容を解説します。

• 手付金の3つの役割
• 手付金の相場
• 内金、申込金、頭金、中間金との違い

1-1.手付金の3つの役割

手付金には「契約が成立したこと」を表す重要な役割があります。
買主が手付金を支払い、売主が受領することで売主・買主の双方が契約の意思表示をしたことになります。

また、手付金がもつ法律上の役割として代表的なものが以下の3つです。

解約手付

解約手付は、契約成立後に契約を解除できるという役割です。
契約後に売主・買主がそれぞれの事情によって契約を解除したい場合は、以下の代償を支払うことで、違約金を支払わずに契約を解除できます。

しかし、手付解除ができるのは契約書で定められている日付まで、もしくは相手方が履行に着手する前までとなるため、注意しましょう。
なお、売主が宅建業者の場合は、消費者保護の観点から、契約書でいかなる特約があろうと、相手方が履行に着手するまでは手付解約が可能です。

違約手付

違約手付は、契約違反（債務不履行）が発生した際に、損害賠償とは別に違約金として支払われる役割があります。解約手付同様に、買主は手付金の額、売主は手付金の倍の額を違約金として支払わなければなりません。

証約手付

証約手付は、契約が成立したことを証明する役割があります。契約時に買主が売主に対して手付金を支払うことで契約が成立した証となります。

参照：民法（e-Gov）「第五百五十七条（手付）」・宅地建物取引業法（e-Gov）「第四十一条（手付金等の保全）」

1-2.手付金の金額相場

手付金の金額相場は売主・買主双方の合意によって決められるため、契約によって異なりますが、売買価格・工事価格の5〜10%が相場です。

つまり、3,000万円の住宅を建てる際には、一般的に150万〜300万円程度の手付金を支払う必要があります。

また、売主が宅建業者の場合は20%以内と定められているため、20%を超える手付金は設定できません。

参照：宅地建物取引業法（e-Gov）「第三十九条（手付の額の制限等）」

1-3.内金、申込金、頭金、中間金との違い

不動産の売買契約、新築工事契約、住宅ローン契約時には、手付金以外にもさまざまな種類のお金が出てきます。

手付金との違いを理解するためにも、ほかの費用の役割や特徴について把握しておきましょう。

このように、注文住宅にはさまざまな項目の費用がかかります。

しかも、注文住宅は1戸1戸住宅プランの内容が異なるため、全体の費用も人によってバラバラです。

自分たちだけで費用をシミューションしたり資金計画を立てたりしても、ハウスメーカーによって坪単価が異なるので、実際の見積額と大きく差がつくケースも多く、自分たちだけで費用感をつかむのはとても難しいのです。

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2.注文住宅で手付金を支払うタイミングと完成するまでの流れ

注文住宅を建てる際には、以下の2回のタイミングで手付金が発生することがほとんどです。

ここからは土地の購入と建物の建築に分けて、手付金を支払うタイミングや、完成するまでの流れを解説します。

2-1.土地の購入時

土地の購入の流れは以下のとおりです。

土地の購入では売買契約時に手付金を支払い、引き渡し時に残代金を支払います。

手付金は無利息にて売買代金に充足されるため、仮に1,000万円の土地であれば、契約時に50万～100万円の手付金を支払い、引き渡し時に900万円の残代金を支払います。

2-2.建物の新築工事時

建物の建築の流れは以下のとおりです。

新築の工事請負契約締結時に手付金を支払います。
さらに、残りの建物代金は工事請負契約時、着工時、上棟時、引き渡し時の複数回に分けて支払うのが一般的ですが、ハウスメーカー・工務店によって異なるため、最初に確認しておきましょう。

それぞれの費用の名目は以下のとおりです。

住宅を建てる際にはどのタイミングでいくら支払う必要があるのかを明確にし、資金計画を立てましょう。
より詳しく費用項目について知りたい方は以下の関連記事をご覧ください。

3.手付金が払えない場合の対処法

注文住宅を建てる際には建物の引き渡しを受けるまでには、手付金を含めて、複数回の支払いが発生しますが、これらは現金で支払う必要があります。

手元の資金が潤沢であれば問題ありませんが、手付金が払えず、建物が完成するまでに資金が不足してしまう方もいるでしょう。

住宅ローンを利用すれば問題ないのではないかと感じる方も多いですが、住宅ローンは原則、建物が完成した後でなければ、融資が実行されません。
中古の一戸建てや、マンションであれば引き渡し時にローンを利用できますが、注文住宅の場合は、建物の引き渡しまで住宅ローンで支払うことができないのです。

つまり、土地の手付金から建物の上棟金までは自己資金で支払わなければなりません。

何千万円という金額を自己資金で準備できる方は多くないため、ここからは手付金等の代金が払えない場合の対処法について解説します。

自己資金などを踏まえ、自分にあった資金の準備方法を考えましょう。

3-1.つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンが融資実行されるまでの間に必要となる資金のために、別の借入方法を使って融資を受ける仕組みです。
つなぎ融資を利用することで、土地の残代金から建物の上棟金までをカバーできます。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資は、住宅ローンではないため、無担保で借り入れでき、比較的手続きがスムーズです。
また、ハウスメーカーや工務店が提携している金融機関であれば、よりスムーズに審査が進むでしょう。

さらに、つなぎ融資は住宅ローンの借入時に一括返済するため、建物の引き渡し時までに支払うのは利息部分のみです。

工期がそこまで長くない場合、住宅が完成するまでの間に賃貸で家賃を支払っている場合でも、月々の支出が圧迫されずに済むでしょう。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資は無担保で借入するため、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されています。金融機関によって金利は異なるため、つなぎ融資を利用できる金融機関のなかで比較検討しましょう。

また、つなぎ融資は住宅ローンとは別の商品であるため、住宅ローン控除は利用できません。住宅を建てるためのローンではありますが、住宅ローンとは別物であると考えましょう。

3-2.分割融資を利用する

分割融資とは、住宅ローンを複数回に分けて融資実行する方法です。

つなぎ融資とは異なり、住宅ローンだけで済むため、契約手続きも1度で済みます。
一般的な住宅ローン同様に審査があるため、分割融資を利用する際には建築プランや建築費用を明確にしたうえで審査を依頼しなければなりません。

土地代も分割融資を受ける場合は、住宅ローン契約は2回行う必要があり、土地購入時には土地に抵当権が付き、建物購入時には建物に抵当権が付きます。

分割融資のメリット

分割融資は通常の住宅ローンを分割して融資を受ける方法であるため、金利は通常の住宅ローンと同じく、低い金利で借りられます。

また、「新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること」といった住宅ローン控除の要件を満たしていれば、住宅ローン控除を利用できます。

しかし、土地の購入と建物の建築が年をまたぐ場合などは、初年度は住宅ローン控除を利用できない可能性もあるため、注意しましょう。

分割融資のデメリット

分割融資では、土地と建物の両方の融資を分割して受ける場合、抵当権設定を土地と建物に分けて行うため、手間と費用がかかります。また、建物がない状態で土地の抵当権設定を行うため、登録免許税の軽減税率は適用されません。

さらに、融資が複数回に分かれることで手数料なども回数分かかるため、一括融資よりも費用が高くなる傾向にあります。

3-3.減額交渉をする

つなぎ融資・分割融資について解説しましたが、いずれの方法であっても土地購入時の手付金は自己資金で用意しなければなりません。

融資の手続きは土地の購入契約以降に進むため、借入金で支払いを行えるのは最短で土地の引き渡し時からです。

もしも、土地購入時の手付金を自己資金で支払えない場合は、手付金の減額交渉を行いましょう。
手付金は上限が決まっていますが、下限は決まっていません。

売主・買主双方の合意のうえで手付金を設定するため、多額の手付金を支払えない場合は減額交渉するのがおすすめです。

しかし、手付金は重要な役割のあるお金であるため、大幅な減額交渉は危険です。売買代金の5〜10%が相場ですが、あまりに低すぎる手付金の場合は売主から不信感を持たれてしまうこともあるでしょう。

手付金が低くなることで解約しやすくなるため、減額交渉しながらも、なるべく高い金額を設定する必要があります。

3-4.親・祖父母・親戚などから借りる

手付金を支払えない場合は、親や祖父母、親戚などから一時的に借りるのも1つの方法です。

支払った手付金は売買代金に充足されるため、住宅ローンの借入時に借りたお金を返すと約束をしたうえで借りましょう。
トラブルを避けるために、親戚であっても借用書などを取り交わしておくのがおすすめです。

親や祖父母から住宅取得等資金を受ける場合は、贈与税の非課税措置を利用することができます。それ以外の親族の場合は、年間110万円を超える貸借に対し、利子を払わなければ贈与とみなされることがあるため、注意しましょう。

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4.手付金を支払う際の注意点

注文住宅購入時の手付金について解説しましたが、手付金を支払う際には以下の注意点を意識しましょう。

• 手付金は現金で用意する
• カードローンやキャッシングでは借りない
• 融資利用の特約を確認する
• 履行に着手するまでの意味に注意する

それぞれについて解説します。

4-1.手付金は現金で用意する

注文住宅を建てるための土地の売買契約、工事請負契約の際に支払う手付金は現金で用意する必要があります。

契約によっては振込で行うケースもありますが、現金で手渡し、振込、いずれにしても自己資金を用意しておかなければなりません。

工事請負契約時は、つなぎ融資や分割融資を利用して支払うことも可能ですが、土地の売買契約時には自己資金で用意する必要があります。

不動産は頭金0円でもフルローンで購入できますが、自己資金0円では購入できないことを覚えておきましょう。

4-2.カードローンやキャッシングでは借りない

手付金を支払うための自己資金がない場合であっても、カードローンやキャッシングで借りてはいけません。

カードローンやキャッシングで借りてしまうと、住宅ローン審査の際に借入れしていることを金融機関に知られてしまいます。

場合によって自己資金が不足していると判断されてしまい、返済負担率に影響を与え、希望の借入額を借りられない可能性があるため注意しましょう。

4-3.融資利用の特約を確認する

売買契約を締結する際には、契約書に記載されている融資利用の特約を確認しましょう。
通常の売買契約書では「融資が否認された場合には契約を白紙解除する」といった内容が記載されています。
こうした特約は、住宅ローン特約と言われるものです。

住宅ローン特約がなければ、住宅ローンの審査が通らなかった場合でも、工事契約を続行しなければなりません。必ず、確認しましょう。

4-4.履行に着手するまでの意味に注意する

売買契約は一定期間内、もしくは相手方が契約の履行に着手するまでであれば手付金を放棄することで解約できると記載されているケースが多いです。

しかし履行に着手するとはどういった状態であるかを理解していなければ、トラブルの原因になってしまうでしょう。

一般的に履行に着手するとは、建物の引き渡しや所有権の移転だけでなく、建物を建築するための資材の発注なども含まれます。

履行に着手した後の解約は損害賠償を請求されるケースもあるため、どの段階までであれば手付金の放棄で解約できるのかを明確にしておきましょう。

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また、注文住宅やセミオーダー住宅、建売住宅の場合、注意すべき点は、それぞれの状況によって大きく異なります。
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まとめ

本記事では手付金の役割や相場、支払うタイミングなどを解説しました。

手付金には契約が成立したことを証明する役割があることに加え、契約を解約するための解約手付としての役割や、違約手付としての役割があります。

また、手付金と似た言葉として内金、申込金、頭金、中間金などがあるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。

注文住宅を建てるまでには、土地の購入や工事の請負契約など、複数回に渡って費用の支払いが生じます。すべてを自己資金だけでまかなえる方は少ないため、つなぎ融資や分割融資を利用して購入を検討するのがおすすめです。

本記事で解説した購入の流れや費用を参考に、資金計画を立ててみましょう。