1.家の建て替えの流れと期間の目安

①家を建て替える計画を立てる

まずは家を建て替える計画を立てます。
その際、下記2点に注意して考えます。

建て替えの目的と優先順位を考える

計画を立てる際は、建て替えの目的と優先順位を考えます。

小さなお子さんがいる方は、子どもの足音や夜泣きなどに配慮した防音性の高い家づくり、中・高齢者の方は将来を見越したバリアフリーに特化した家づくりなど、新居での自分のライフスタイルを想像しながら考えるとわかりやすいです。

また、同居する家族全員が注文住宅の要望を紙に書いてみるのもおすすめです。
全員の意見を「見える化」し、それぞれの生活に配慮した家づくりが可能になります。

建て替えの資金計画を考える

建て替えの目的や優先順位をはっきりさせたら、それに沿って建て替えの資金計画を立てます。

建て替えに必要な費用について、もっと詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご参照ください。

②建て替えを依頼するハウスメーカーを探す

建て替えを依頼するハウスメーカーを探す方法は、主に下記の2通りあります。

実際に住宅展示場でモデルハウスを見てイメージを膨らませる、もしくはインターネットで複数のハウスメーカーの情報を比較試検討するといった方法です。

また住宅商品を見る際は、デザインや構造・性能だけでなく、併せてアフターメンテナンスの手厚さや、実際に建てた方の口コミや感想についても確認しておきましょう。

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③気に入ったハウスメーカーとプランの相談・見積り作成依頼

気に入ったハウスメーカーが見つかったら、メーカーの担当者とプランの相談と見積もりの作成をしてもらいします。

プランを相談する際には、相談する内容と、プランを比較する際に見る項目をあらかじめ整理しておきましょう。

一般的に、ハウスメーカーとの打ち合わせは5回前後行うとされています。

また予期せぬトラブルを防ぐため、下記の2点を抑えておきましょう。

• 譲れない条件や要望を担当者に伝える
• 打ち合わせの内容はメモなどを残しておく

建て替えの費用相場については「2.建て替えの費用相場」で解説しています。

④住宅ローンの相談や仮住まい探しを行う

ハウスメーカーとプランを決めたら、住宅ローンの相談と仮住まい探しを始めます。

住宅ローンの相談

住宅ローンの相談先は主に下記3つになります。

住宅ローンについて詳細は「3.建て替えで使える住宅ローン」で解説しています。

仮住まい探しと片付け

建て替え工事中、家が完成するまでの期間に住む仮住まい探しと、現住まいの片づけを行います。
仮住まいとして候補にあげられるのは、主に実家や賃貸マンション・アパートです。

また、今まで使っていた家具や家電を建て替え後の新居でも使うのであれば、収納するためのレンタル倉庫の費用がかかり、処分するのであれば、処分費用が掛かります。

賃貸物件に引っ越す場合は、のちに工事中の注文住宅の様子を見に行くことも考慮してなるべく現場の近くで探すのがおすすめです。

⑤ハウスメーカーと工事請負契約を締結

ハウスメーカーと工事請負契約を締結します。
工事請負契約とは本契約ともいわれており、本見積もりが提出された段階で結びます。

工事請負契約（本契約）時に確認しておくべき点は以下のとおりです。

工事請負契約書を確認する際には、特に「一式」と表記されている箇所がないか確認しましょう。
該当箇所があった場合は、ハウスメーカーの担当者に内訳を明確に説明してもらうことをおすすめします。

また、住宅ローンを使用する場合は契約を締結する前に住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込み、借り入れが可能かどうか確認をします。

⑥住宅ローンの申し込み

住宅ローンの本審査を行います。
本審査には、建築確認申請書が必要です。
準備する書類や提出方法がわからない場合は、ハウスメーカーに相談をするとよいでしょう。

⑦仮住まいへの引っ越し

仮住まいへの引っ越しを行います。
工事中のトラブルを防ぐため、近隣への挨拶を行いましょう。

仮住まいへの引っ越し前にやることは下記のとおりです。

解体工事の際にはガスや電気は不要となるため、事前にライフラインは止めておきます。
ただし、水道だけは工事中に現場で使用するため、止める必要はありません。

工事中の水道代は業者が負担してくれる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

⑧家の解体工事を開始（着工）

仮住まいに引っ越したら、家の解体工事が始まります。

解体工事にかかる期間は一般的な30坪ほどの2階建ての場合、

• 木造で1週間～2週間ほど
• 鉄骨・鉄筋コンクリート造で3週間～1か月ほど

といわれています。

解体費用は家の大きさや構造によって異なります。

⑨地盤調査・地盤改良工事

解体工事が終わると、地盤調査を行います。
調査の結果、必要な場合は地盤改良工事も行わなければなりません。

地盤調査

地盤調査とは家を建てる土地の調査のことです。
調査にかかる時間はおよそ半日です。

地盤調査の結果により地盤が弱いと判断された場合は、地盤改良工事を行います。

また、地中に埋設物が見つかった場合は、埋設物撤去も行います。

埋設物撤去には追加費用がかかり、費用は埋設されていたものにより異なります。
詳しくは業者に確認をしましょう。

地盤改良工事

地盤が弱い場合、地盤改良工事も行わねばならず、工期はおよそ1日～1週間です。

地盤は弱いままだと、もしもの地震の際、土地が液状化して傾く危険性や家が劣化しやすくなる傾向にあります。

⑩新築住宅の工事を開始

新築住宅の工事を開始します。

工期の目安は、およそ4～6か月かかり、工事の安全をお祈りする「地鎮祭」を行う場合は、新築工事開始前に行います。

新築工事の際には、下記2つポイントを抑えることで円滑な進行が見込めるでしょう。

作業の邪魔にならない程度であれば、基本的には現場への見学は自由に行ってよいといわれています。

⑪新築住宅の引き渡し

新築工事が完了したら、新築住宅の引き渡しです。

新築住宅の引き渡しと同時に行うのは、以下のとおりです。

引き渡し当日には、新築住宅の引き渡しや引っ越し以外にも、住宅ローンの手続きや各種登記手続きを行います。
一般的にはハウスメーカーの担当者、金融機関の担当者、司法書士が同席し、手続きを行っていきます。

事前に不動産会社の担当者に必要なものをしっかりと確認しておきましょう。

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2.建て替えの費用相場

国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、家の建て替え時に住宅ローンを活用した人が用意した

• 自己資金の平均は1,715万円
• 住宅ローン借入金の平均は1,340万円
• 自己資金比率は、56.1%

という結果が出ています。

【図　家の建て替えにかかった資金総額の全国平均】

引用元：国土交通省「令和2年度 住宅市場動向調査 報告書」

また、建て替えには下記3つの費用が必要になります。

【建て替えに必要な費用】

解体費用	木造：坪単価3万～5万円 軽量鉄骨造：坪単価6万～7万円 鉄筋コンクリート：坪単価7万～8万円
建築費用	本体工事費、付帯工事費、諸経費を含む 工事するエリアや家の規模によって異なる
諸経費	手数料や税金などの費用を指す 物件価格の3%～6%が目安

3.建て替えで使える住宅ローン

3-1.一般的な住宅ローン・ペアローン

建て替え前の物件の住宅ローンが残っていない場合は、一般的な住宅ローンを使うことができます。

住宅ローンを組むときは、今建っている家の住宅ローンを完済し抵当権を外す必要があります。

住宅ローンの残債がある場合の対処法

金融機関の住宅ローン商品のなかには、現在返済している住宅ローンの残債と、建て替えのために借りるローンをまとめることができるものがあります。

建て替えの融資と残債をまとめることができるローン商品があるかを金融機関に確認しましょう。
各ローン商品によって契約条件や金利が異なるため、必ず複数比較して決めるのがおすすめです。

3-2.つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローンの申し込みをしたのち、借入れたお金が入ってくるまでの間をつなぐための融資です。

3-3.親子リレーローン

親子リレーローンとは、親世代と子世代が協力して住宅ローンの借り入れと返済を行う融資です。

一般的な住宅ローンだと、契約者は満80歳までに完済する必要があり、この制限に沿って月々の返済額が設定されるので、「高齢であるほど月々の返済額が高く」なります。
しかし親子リレーローンを活用すれば、契約者が高齢であっても、次にローンを引き継ぐ人の返済期間を足すことができ、全体の期限を延ばすことができます。