これから住宅ローンを組む方は、これまでの住宅ローンの金利相場の推移に注目して金利タイプを選ぶとよいです。

直近では、マイナス金利政策の解除を受け、今後はどのように変化するのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローン金利の推移について以下の内容を解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、ご自身に合う住宅ローンの組み方を見つけてくださいね。

住宅ローンの基本パターンについて押さえておきたい方は「注文住宅の住宅ローンの流れ」の記事もご覧ください。

1.住宅ローン金利の過去10年間の推移

住宅ローンの金利は各金融機関で独自に決定するため、上昇するか・下落するか、上げ幅・下げ幅はどの程度かなどは、金融機関ごとに異なります。

しかし、長期的に俯瞰すると、金融機関に共通した一定の傾向がうかがえます。

住宅ローンの金利はどのように変化してきたのか、2014年5月～2024年4月の10年間の動きを変動金利型と固定金利型に分けて見ていきましょう。

1-1.変動金利の推移

メガバンクにおける変動金利の基準金利は、10年間ほとんど変化していません。

2009年1月以降、年2.475％の金利が一度も変わらずに適用されている金融機関もあり、「変動」金利とはいいつつも、固定金利型のように利用されているのが現状です。

1-2.固定金利の推移

変動金利と比べると、固定金利の基準金利はこまめに変動しています。

申し込む時期だけでなく、固定期間をどの程度に設定するかによっても大きく変わることがあるため、慎重に選択することが大切です。

参考に、住宅金融支援機構がまとめたフラット35の平均金利の推移（融資率9割以下、2014年5月～2024年4月）を見てみましょう。

出典：住宅金融支援機構「【フラット３５】借入金利の推移」

なお、間固定型には「全期間固定型」と「固定期間選択型」があります。

全期間固定型とは、借入時から完済時まで同じ金利が適用される金利タイプです。

固定期間選択型とは、借入から一定期間のみ同じ金利が適用され、一定期間終了後に再度金利型を選ぶタイプを指します。

2.住宅ローン金利はどう動く？マイナス金利解除後の見通しを解説

固定金利の基準金利は変動が激しいため、いつ申し込むか、全期間固定型と固定期間選択型のどちらにするか、固定期間選択型を選ぶ場合は固定期間をどの程度に設定するかによって適用金利が大きく変わります。

また、返済期間によっても適用金利が変わるため、いくつかのパターンでシミュレーションを実施し、慎重に決めることが必要です。

一方、変動金利の基準金利は比較的安定しているものの、今後も現状が続くとは限りません。

日本では長く超低金利時代が続いてきましたが、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策の解除を発表したことを受け、金利相場が上昇するのではと見られています。

以下より、今後の見通しについて大まかに確認しておきましょう。

2-1.銀行では金利の様子見～微減

マイナス金利政策の解除により、政策金利が－0.1％から0.0～0.1％に引き上げられました。

普通預金金利を引き上げる金融機関も多く、個人の利子所得の大幅な増加が見込まれています。

住宅ローンの変動金利に影響をおよぼすことがある短期金利も0.1％程度の引き上げが予定されていますが、2024年4月20日時点では住宅ローンの変動金利は上昇の気配を見せていません。

各金融機関で様子見が続いていると考えられ、現状維持～微減となっています。

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2-2.変動金利が一気に上がることはない

過去にも、政策金利の調整や経済情勢の著しい変化は何度もありました。

しかし、住宅ローンの変動金利が急激に高騰・下落することはなく、比較的安定した推移を見せています。
そのため、マイナス金利解除の影響を受けるとしても、一気に上昇することは少ないと考えられます。

また、基準金利が急騰したとしても、すでに利用中の変動金利型住宅ローンの返済額が大幅に増えることはありません。

多くの金融機関では、金利見直しにより返済額が変わる場合でも、前回の返済額と比べて125％を超えて増えることはない「125％ルール」を採用しています。

そのため、万が一のときでも、毎月の返済額が急激に増えて返済に行き詰まることにはなりにくいでしょう。

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2-3.長期的には上昇の可能性も

一気に変動金利の金利水準が変わることはありませんが、長期的に低水準が続いていたため、今後は上昇すると考えるのが順当です。
住宅ローンを組む予定がある方は、低金利が続くうちにローンを開始するほうがよいと考えられます。

住宅ローンを組むときは、事前に住宅の予算を立て、どの程度を借り入れるのか決めておくことが必要です。

「こだわりを反映したら、予算相場はどれくらい？」
「どれくらいの予算に設定したらいい？」
「どの金利タイプに向いているだろう」

と、資金計画についてお悩みの方は、ぜひ無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスをご利用ください。

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3.住宅ローンの金利上昇に備える方法とは？

マイナス金利が解除されたことにより、即、住宅ローンの金利が上昇するわけではありません。

しかし、経済全体において金利上昇の流れが見られていることや、超低金利時代が続いてきた反動もあり、遠くない将来において住宅ローンの金利も上昇すると考えられます。

住宅ローン金利が上昇すると、総利息額が増えるため、消費者の負担は増えます。

これから住宅ローンを組む方だけでなく、すでに住宅ローンを組んでいる方も、来たる金利上昇に備えておくことが必要です。
金利上昇に備える方法としては、次のものが挙げられます。

それぞれの方法について見ていきましょう。

3-1.固定金利を選択する

超低金利時代が続いてきたため、「変動金利は適用金利が低い」「固定金利は高い」と広く認識されていますが、常にそうではありません。

過去10年の推移を振り返るだけでも、固定金利のほうが変動金利よりも借入当初の金利が低いときが何度もありました。

変動金利の適用金利が高くなるのではと不安に感じる方は、固定金利を選択してみてはいかがでしょうか。
借入時に総利息額を正確に計算できるため、計画的に返済できるのもメリットです。

ただし、変動金利型の当初金利が低いタイミングで、固定金利型を短期ローンとして組むことはあまりおすすめできません。

返済期間中に変動金利型の適用金利のほうが高くなる見込みが少なく、完済時まで他の金利タイプよりも高金利が適用される可能性が高いと考えられます。

また、元利均等返済方式では返済期間のはじめのうちに利息相当分のほとんどを返済するため、「返済後期に適用される金利」よりも「返済初期に適用される金利」のほうが総利息額に多大な影響を与えます。

元利均等返済方式で返済する場合は、とくに借入当初の金利にこだわって住宅ローンを選ぶようにしてください。

固定金利型を選ぶときは、全期間固定型ではなく期間選択型にも注目しましょう。
期間選択型は全期間固定型よりも借入当初の金利が低い傾向にあるため、利息を抑えやすくなります。

これから家づくりを始める人は、まず自分の予算・要望に合ったハウスメーカー・工務店を見つけ、早めに資金計画について相談しておくことをおすすめします。

2-3でもお伝えしたとおり、マイナス金利政策の解除によって、今後は変動金利の金利水準が上昇する可能性があります。
家づくりの決断を迫られる人も増えると見込めるため、早めに行動し、理想の時期に入居できるよう効率よく家づくりを始められる準備をしましょう。

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3-2.繰上返済を実施して返済期間を短縮する

すでに住宅ローンを利用している場合は、繰上返済を実施して返済期間を短縮することをおすすめします。
返済期間が短くなれば、変動金利型・固定金利型を問わず総利息額の減額が可能です。

また、変動金利型の適用金利が引き上げられる場合も、金融機関から引き上げの連絡を受けてから約3ヶ月間は元の金利が適用されます。
そのため、実際に引き上げられるまでに可能な限り多額の繰上返済を実施するなら、引き上げ後の金利の影響を軽減できるでしょう。

ただし、金融機関によっては、繰上返済の際に手数料が発生することもあり、繰上返済によって軽減される利息よりも手数料のほうが高額になるケースもあります。

繰上返済を実施するときは、手数料も含めてシミュレーションしておきましょう。

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3-3.ローンの借り換えを検討する

ローン返済中により好条件の住宅ローンが見つかったときは、借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。
現状よりも低金利が適用されれば、利息を大幅に抑えられる可能性もあります。

ただし、借り換え時には手数料が発生するため、適用金利が少々下がるだけでは利息削減効果を得られないかもしれません。
できれば最初に好条件の住宅ローンを選べるように、複数の金融機関で比較してから申し込むようにしてください。

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4.住宅ローンについて悩んだときは？おすすめ相談先3選

住宅ローンは慎重に決めることが必要です。

借入額が大きく返済期間も長いため、金利や金利タイプ、毎月の返済額、返済方式が少し変わるだけでも総利息額が大幅に変わってしまいます。

また、利息を抑えることも大切ですが、無理なく返済し続けることも大切です。
返済期間を短くすれば利息は減額しやすくなりますが、その分、毎月の返済額が増えてしまい、家計を圧迫します。

住宅ローンはマイホームを担保として借りることが一般的なため、返済が行き詰まってしまうと、大切なマイホームを手放すことにもなりかねません。

無理なく返済でき、なおかつ総利息額を抑えるためには、信頼できる専門家に相談して住宅ローンを組む必要があります。

おすすめの相談先と相談できるタイミング、メリット、デメリットは以下をご覧ください。

以下より詳細を解説します。

4-1.HOME4U（ホームフォーユー）

HOME4U（ホームフォーユー）は、家づくりのことなら何でも相談できる、家づくりの無料サポートサービスです。

ハウスメーカー・工務店選びから住宅ローンの選び方、土地探し、間取りづくりまで、住宅に必要な事柄すべてに対応しています。

特定のハウスメーカーや金融機関を勧めるのではなく、客観的事実のみを中立的に紹介するため、自由度の高い家づくりを実現できるのもメリットです。

一方、営業目的に特定のハウスメーカーや金融機関を勧めないことから、家づくりに対して一切こだわりがないという方には利用しづらいかもしれません。

ただし、「こだわりがまとまっていない」「情報整理が追い付かない」といった内容については、専任コーディネーターやハウスメーカー出身の専門アドバイザーがサポートするので、まずはHOME4Uの無料サポートサービスを受けてみることをおすすめします。

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4-2.金融機関

金融機関には住宅ローンの専門家がいます。
ローン審査も受けられるため、借りられる金額が具体的にわかるのが大きなメリットです。

ただし、ネット銀行では対面相談ができないため、担当者と会って話したい方は、窓口がある銀行を選ぶほうがよいでしょう。

また、審査を受けた後に借入額を変えたいときは再度相談・審査が必要な点、他行のローンと比較できない点にも注意してください。

金融機関で住宅ローンについて相談するのであれば、まずは無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスでハウスメーカー・工務店から実際の資金計画を手に入れてからがおすすめです。

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4-3.ハウスメーカー

ハウスメーカーによっては、提携している金融機関のローンを紹介してもらえることがあります。
住宅展示場に窓口が設置されていることもあるため、出かけたときに相談してみましょう。

ただし、ハウスメーカーでは住宅ローンの専門家がいるとは限りません。
適切なアドバイスを得られないときは、金融機関で相談する必要があります。

また、紹介される金融機関が限られているため、金利や借入額などの条件が自分に合うローンが見つからない可能性もあります。ハウスメーカーの紹介を受けるときは、ご自身でほかの住宅ローンも探して、比較検討するようにしてください。

住宅ローンは条件がわずかに変わるだけでも、返済負担や総利息額が大きく変わります。
手間はかかっても、比較して納得できる住宅ローンを選ぶことが大切です。

ご自身の予算に合ったハウスメーカー・工務店を探す際にも無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスが便利です。

スマホやパソコンから必要事項を入力し、コーディネーターとのヒアリング予約を入れるだけ。
ご自身で住宅展示場の予約をしたり1社ごとにカタログ請求をしたりする必要はありません。

効率的な家づくりのために、ぜひご活用ください。

まとめ

住宅ローン金利は、将来的に上昇すると予想されています。

変動金利型のローンを選ぶときは、金利増を見込んだうえで利息額や総支払額をシミュレーションしておきましょう。

元利均等返済方式で返済するときは、将来的に適用金利が上昇しても、借入当初の適用金利が低ければ総利息額が急激に増加することはありません。

都度、住宅ローンの専門家にも相談し、繰上返済や借り換えも検討してみてください。