家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

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任意売却の基礎知識

「任意売却」とは、

“住宅ローンが苦しくて家を手放したい、だけどローンの残債を全額返済できないから売却できない”

という方などが利用する不動産の売却方法です。
「任意売買」「任売(にんばい)」と呼ばれることもあります。

家を売却するには、住宅ローンの残債を全額一括返済する必要があります。

売った金額がローンの残債を上回れば問題ありませんが、売っても足りないケースが多くあります。
足りない場合は、預金などの自己資金で不足分を補う必要があるのですが、ローンが払えずに困っている方には現実的ではありませんよね。

そんな時に、借入している金融機関と調整し、ローン残債より売却価格が下回っていても売却することを許可してもらうのが「任意売却」です。

もし、住宅ローン返済ができないまま放置して、しばらく滞納してしまったらどうなるでしょうか?
家は「競売」にかけられます。

「競売」という言葉は聞いたことがある方も多いかと思います。
一定期間以上ローンを滞納した場合、あなたの家は強制的に売却されます。その場合、ほとんどが市場価格よりも安く売られてしまいます。
また、住んでいる家から強制退去を強いられてしまうのです。

「任意売却」は、競売をただ待つのではなく、競売前に自分の意思で家を売却すること。
市場価格とほぼ同じ価格で売ることができる任意売却は、競売よりも高く売ることができ、残債を減らすことができます。
さらに引っ越しのタイミングは、あなたの都合にある程度は合わせて相談することができるのです。

頑張って支払ってきた住宅ローン。
だけど返済がどうしてもできなくなってしまった、
という方は、「競売」が実行される前にぜひ「任意売却」を検討してください。

この記事では、利用するメリットや注意点、相談先などの任意売却の基礎知識を解説していきます。

1.任意売却を検討すべき人と、その他の解決法がある人

1-1.任意売却を検討すべき人

まず、任意売却を検討してほしい方のパターンをご紹介します。
一つでも当てはまるなら、任意売却を検討してください。

  • 住宅ローンをすでに1カ月以上滞納していて、これ以上の返済は難しい
  • 借入先の金融機関から、「督促状」や「期限の利益の損失」、「代位弁済通知」などの書類が届いている
  • 離婚をするが、家は共同名義。家を売って財産を分けたいが、ローンの残債は払えない
  • 借入先の金融機関が「リスケジュール」に応じてくれなかった
  • その他、何かしらの理由で家を手放したいけど売却想定額(査定価格)よりローンの残債が多い

いずれにしても、

家を売りたいけど「不動産の価値 < 住宅ローンの残債」という状況です。

この状態は一般的に「オーバーローン」と言われています。

家を売りたけど、ローンの全額返済ができない、という方はぜひ任意売却を検討してみてください。

1-2.任意売却をしなくても、その他の解決法がある人

一方、下記のような方は、任意売却以外の方法があります。

  • 住宅ローンが苦しいけれど、まだ滞納していない方

このような場合は、まずは借入先の金融機関に「リスケジュール」の相談をしてみましょう。
リスケジュールとは、月々の支払い計画を組みなおすことです。

毎月14万円の支払いを返済期間を延ばして12万円にしてもらう、など、期間と金額を調整してもらいます。
月々の支払いが軽減されれば、無理なく返済し続けることができることもありますよね。

また、そもそも「任意売却」は住宅ローンを滞納した人が対象の売却方法です。
滞納していない場合は、金融機関(債権者)は任意売却をすることに許可してくれません。

まだローンを滞納していないのであれば、まずはリスケジュールの相談に行くことをおすすめします。

次の章からは、任意売却を検討してほしい方向けに、任意売却の特徴などをお伝えしていきます。

2.任意売却が競売よりも良いといわれる4つの理由

それでは、任意売却の特徴を解説していきます。

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は抵当権に入っている家を差し押さえ、競売にかけて融資額を回収しようとします。
競売の前に、家を売るのが任意売却であることはお伝えしました。

では、競売よりも任意売却のほうが良いといわれる理由は具体的にどんな点でしょうか。
競売と任意売却の違いを比較しながら見ていきましょう。

▼任意売却が良いといわれる4つの理由
  競売 任意売却
(理由1)売却価格 市場価格の50~70%程度 市場価格の90%程度
(理由2)残債の返済交渉 交渉は難しく、一括での返済を求められる 無理のない範囲で、少しずつ返済するこを交渉できる。減額してくれる場合も
(理由3)引越し費用 自己負担 交渉次第で、売却代金の中から引越し代を捻出できる
(理由4)引越し時期 裁判所から引渡し命令や強制執行される 購入者とある程度は相談しながら決めることができる

詳しく解説していきます。

【理由1】売却価格の違い→任意売却の方が高く売れる!

競売物件は、市場価格の50~70%位の価格で落札されることが多いようです。
任意売却の場合は、市場価格の90%くらいだといわれています。

例えば、ローン残債2,500万円で、市場価格が2,000万円の物件の場合
競売の場合は、1,000~1,400万円で落札され、残債務は1,100~1,500万円。
任意売却なら、1,800万円で売却できて、残債務は700万円です。

この差はかなり大きいですね。

競売の場合、落札者にとって立ち退きをめぐるトラブルなどのリスクがあるため、安い価格で入札の募集が始まります。結果、落札価格も安くなってしまうのです。

任意売却は、不動産会社(不動産仲介会社)が、通常の売却活動と同じ手順で進めるため、市場価格に近い値段で売却できます。
ただし早く購入者を見つけるために、多少安く売り出しはじめます。
市場価格の90%程度になることが多いようです。

【理由2】残債の返済交渉の違い→任意売却なら残債を少しずつ返済できる!

競売でも任意売却でも、残債がなくなるわけではありません。
そのため、自己破産しない限りはもちろん返済の義務があります。

両方とも残債があるものの、返済方法を相談できる点が任意売却の大きなメリットです。

競売や任意売却で残った債務は、一般的に「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に譲渡されます。

“債権回収会社”というと、少し怖いイメージを持つ方もいるかもしれませんが、安心してください。
銀行系や政府系などの母体を持った、国の許可を得て運営しているきちんとした法人です。

競売の場合、たいていの場合はまずは一括返済を請求されます。
とはいえ、資力がないことはサービサーも理解していますので、強行に迫ってくることは少ないでしょう。

ただし、競売の場合は残債が多いため、なるべく早く回収しようとしてきます。
そのため、月々の支払額の相談を受け付けてもらえない場合が多いようです。

任意売却は、残った債務が少ないため、サービサーとしてもきちんと回収できる可能性が大いにあります。
そのため、支払い方法に関して、少しずつ無理のない範囲で返却することを認めてもらえる場合が多いようです。

例えば、月に1~3万円ずつ、といった返済額になります。
また、場合によっては残債を減額してもらえることもあります。

【理由3】引越し費用について→任意売却なら引っ越し代を経費として認められる可能性がある!

競売の場合は、引っ越し代(立退料)がもらえることは、ほぼありません。
任意売却の場合、交渉次第で引っ越し代を売却代金から捻出できる場合があります。

本来、売却後代金は、任意売却時の経費を差し引いた残りの金額を返済金に充てます。

引っ越し代は、この経費として認められる可能性があります。
つまり、持ち出し費用はなく、売却代金の中から引っ越し代を捻出できるというわけです。

ただし、任意売却だからといって、必ずしも経費として認められるわけではないことに注意してください 。

そして、引っ越し代すべて、というわけではなく、一般的に10~30万円くらいです。

基本的に、引っ越し費用は自分で用意するものです。
とはいえ、経済的に余裕がないことは債権者も分かっているため、交渉に応じてくれる場合があるのです。

引っ越し代を売却代金から捻出するには、上手に根気よく交渉する必要があり、個人で行うのはかなり難しいでしょう。
任意売却になれている専門家にお任せするのが得策です。

【理由4】引越し時期→任意売却は、引っ越しのタイミングを相談できる!

競売は、家が落札されるとあなたの意思とは関係なく強制的に退去を命じられます。

一方、任意売却は通常の売却と同じ進め方がされるため、ある程度は買主と引っ越しのタイミングを交渉することができます。

「通常の売却って何?」と思われる方もいますよね。
家の売却は、家を売り出して買主が決まると、売主と買主の間で物件の引き渡し時期の相談が行われるのです。

この時、売主の都合もある程度は聞いてくれるというわけです。

とはいえ、故意に引き延ばすことができません。

買主の立場からすると、せっかく買ったのになかなか住めない家なんて嫌ですよね。
引っ越しの時期は、常識の範囲内で買主と相談して決めることになるでしょう。

以上が、“競売より任意売却が良い”といわれる理由です。

その他、任意売却のメリットとして「プライバシーが守られる」と記載されているサイトがよくありますが、筆者はそこには疑問を持っています。

競売の場合は、裁判所のホームページや競売物件サイトなどで物件が公開されるため、家が競売にかかってしまったことが近所に知られてしまう、といわれます。
けれども、日常暮らしているなかで、裁判所のホームページや競売物件サイトなどを見に行く方は少ないのではないでしょうか?

近所に知られてしまうことは、ご自身もご家族の方にも心の負担になってしまうため心配かもしれませんが、よっぽどのことがない限り、その心配はないと思います。

それよりも、残債を減らすことができ、無理のない返済計画にのっとって新たな生活をスタートすることができるという現実的な利点が、任意売却の最大のメリットといえるでしょう。

3.競売から任意売却に変更できるのはいつまで?

競売が実行されてしまう前に任意売却することをおすすめしてきましたが、いつまでだったら間に合うのでしょうか?

目安は、住宅ローンの滞納から13~16ヶ月位です。
ただし、これはかなりぎりぎりで、間に合わせるのが難しくなってきます。

もし、「競売の期間入札通知書」という書類が手元に届いていたら、なるべく早く行動を起こしてください。

任意売却は、通常3〜6ヶ月かかるといわれています。
そして、競売の取り下げは、開札の前日までに全ての債権者から同意を得ないとできません。
※開札とは、入札された内容を開封すること。開札日とは入札結果の発表日です。

つまり、数ヶ月かかる任意売却の手続きを、開札前日までに終わらせる必要があるのです。

競売までの流れと手元に届く書類を確認しながら、いつまでに行動をすると良いのか具体的に見ていきましょう。

期間の目安 任意売却は可能? 届く書類 補足
滞納前 ×
任意売却できませんが、相談を始めることができます
なし 滞納前は任意売却することに債権者は同意してくれません。ただし、事前に専門機関に相談を始めることができます。この時点で相談をしておくと、任意売却を計画的に、余裕を持って進めることができます。任意売却を成功させる一つの手段といえます。
滞納から1~5ヶ月
時間に余裕をもって進められます
催告書や督促状 「返済してください」という通知が届きます。また「個人信用情報」に金融事故として記録されます。いわゆる「ブラックリスト」です。このタイミングなら、余裕を持って任意売却を始めることができます。
滞納から6ヶ月頃
まだ時間があります
期限の利益喪失 「期限の利益喪失」の予告通知書または通知書が届きます。こうなると、分割払いが認められず、住宅ローンを一括返済しなければいけなくなります。分割払いの権利がなくなってしまった、という意味です。
滞納から7ヶ月頃
まだ時間があります
代位弁済通知 住宅ローンを契約したときの保証会社が、あなたに代わって一括返済した、という通知です。そのため、このタイミングから保証会社が債権者にななり、保証会社から一括返済を請求されます。
滞納から8ヶ月頃
まだ時間があります
差押通知書 債権者である保証会社が、裁判所に競売の申し立てを行い、担保になっている不動産が差し押さえられたことを知らせる通知が届きます。こうなると、家の売却は債権者の同意なしではできなくなります。
滞納から9ヶ月頃
時間が少なくなってきました
競売開始決定通知書 裁判所から競売することが決定したという通知が届きます。競売実行までのカウントダウンが始まったと思ってください。
滞納から10ヶ月頃
時間が少なくなってきました
裁判所の執行官が物件の現地調査と写真撮影にやってきます。競売のための価格が決定されます。
滞納から13~16ヵ月頃
時間がありません。急いでください
競売の期間入札通知書 入札期間や、開札日、売却の基準価格が記載された通知書が届きます。こうなると、任意売却するには残された時間がかなり少なくなってしまいます。行動を起こす最後のチャンスと思ってください。
滞納から17ヶ月頃 ×
かなり難しいでしょう
入札開始~開札前日
滞納から17ヶ月頃 × 開札日〜購入者決定〜物件の引き渡し(明け渡し)

(参考:一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援機構

※期間はあくまで目安です。金融機関や保証会社などによって異なります。

「競売の期間入札通知書」が届いた後、開札されるまでは2~4ヶ月くらいといわれています。
任意売却の期間の目安が3〜6ヶ月であることを考えると、時間的にぎりぎりですね。

繰り返しますが、任意売却をするなら、なるべく早く行動を起こすことをおすすめします。

4.任意売却の相談先とかかる費用

任意売却は、自分一人で行うことはほぼ不可能です。
専門家に任せるのがよいでしょう。

相談先は、

  • 任意売却専門の業者
  • 不動産会社
  • 弁護士事務所

などから選択することになります。

では、どこが一番良いのでしょうか?

筆者は、「任意売却専門の業者」または「不動産会社」をおすすめします。

ただ、どこでも良いというわけではありません。

選ぶポイントは、

  • 持ち出し費用が0円でできるか?
  • 実績が豊富で、債権者との交渉をうまくやってくれるか?

の2点です。

それぞれの違いや特徴を紹介しながら説明します。

4-1.任意売却専門業者、不動産会社、弁護士事務所の違い

依頼先 任意売却専門業者 不動産会社 弁護士事務所
持ち出し費用 0円 0円 20~60万円
不動産の取引
会社によって異なる※

できる
 
×
できない
不動産会社に依頼
借金整理の代理作業
会社によって異なる※
×
できない
弁護士に依頼

できる
 
任意売却の実績
実績豊富
 

会社によって異なる

事務所によって異なる

※任意売却専門業者は、不動産仲介業の免許を持っていたり、弁護士が社内にいる会社があります。
その場合、不動産取引も借金整理の代理業務も安心して任せることができるでしょう。
けれども、不動産会社や弁護士を紹介するだけ、という業者もいますので注意してください。

4-1-1.持ち出し費用が0円なのは「任意売却専門業者」と「不動産会社」

まず、「持ち出し費用が0円でできるか?」という観点で比較してみましょう。

住宅ローンを滞納していて生活が苦しい中、数十万円のお金を用意するのは大変ですよね。

弁護士事務所に依頼した場合、一般的に20~60万円の費用が発生します。
着手金として10~30万円、成功報酬として10~30万円といわれています。
この費用は、自分で用意する必要があります。

任意売却専門業者や不動産会社に依頼すれば、ほとんどの場合持ち出し費用は0円です。

ただし、無料なのではありません。

不動産取引で発生する仲介手数料などの経費は、不動産の売却金額の中から経費として差し引かれます。
そして残りの代金が債権者に支払われることになります。

そのため、自分でお金を準備する必要がないのです。

なお、任意売却専門業者や不動産会社なのに、事前にお金を請求してくる会社は選ばない方がよいでしょう。

4-1-2.「実績豊富」な任意売却専門業者や不動産会社を選ぶのが重要

次に「実績が豊富で、債権者との交渉をうまくやってくれるか?」という点です。

債権者との交渉はテクニックや豊富な経験を必要とされ、この交渉次第で残債の毎月の返済額や引っ越し費用の結果が大きく変わってきます。

任意売却後のあなたの生活を、より有利にする交渉をしてくれる会社を選ぶことが大切です。
そのために、実績が豊富な会社を選びましょう。

特に不動産会社の場合は、任意売却を取り扱わない会社もあります。

不動産会社に相談する時には、「任意売却がしたい」ということを先に伝え、

  • 対応してくれるか?
  • 実績が豊富か?

を、必ず確認してください。

そして、なるべくなら複数の会社を比較して、信頼できると思える会社を選びましょう。

5.任意売却の4つのデメリット

競売に比べ良いことづくしの任意売却ですが、デメリットもあります。
デメリットも理解した上で、進めていきましょう。

4つのデメリット

  • 任意売却を任せる会社を探す手間がある
  • 債権者が同意してくれない場合がある
  • 任意売却が間に合わない場合がある
  • 購入希望者の内覧に協力する必要がある

【デメリット1】任意売却を任せる会社を探す手間がある

競売の場合は、あなたの意思と関係なく勝手に手続きが進んでいきます。
ある意味、何もしなくても進行していくので“楽”です。

任意売却は、債権者との交渉や手続きが必要なため、自分一人でできません。
そのため、信頼して任せられる会社を探さなくてはいけません。

複数の会社の話を聞いてどの会社にするのか、検討する手間が発生します。

【デメリット2】債権者が同意してくれない場合がある

すべての債権者が、任意売却に同意してくれるとは限りません。
また、保証人がいる場合は、保証人の同意を得る必要もあります。

債権者や保証人に同意が得られるように、うまく交渉してくれる会社を見つける必要があります。

【デメリット3】任意売却が間に合わない場合がある

前述したように、任意売却は通常3~6ヶ月かかります。

そのため、買主が見つからなかったり、債権者の同意が得られないなどの理由で競売実行までに間に合わないことが大いにありえます。

  • 任意売却の相談をなるべく早く行う
  • 実績豊富な会社にお願いしてスムーズに進めてもらう

ということが大切です。

【デメリット4】購入希望者の内覧に協力する必要がある

競売は、何組もの購入希望者が家の中を内覧に来ることはありません。

任意売却の場合は、購入希望者が現れる度に内覧に協力する必要があります。
また、買ってもらうためには、家の掃除やクリーニングが必要なケースもあります。

ただし、何組もの購入希望者が来るのは、魅力ある物件だからです。
早く・高く売るために、積極的に協力しましょう。

6.家に住み続ける方法

任意売却後も「家に住み続けたい」という方は多くいると思います。
方法はなくはありませんが、残念ながらかなり難しい手段であることを事前にお伝えしておきます。

その上で2つ、方法をご紹介します。

6-1.親子間売買

「親子間売買」は、子供に家を売却する方法です。
そうすることで、所有者は子供になり、あなたは家に住み続けることができます。

一見簡単そうに見えますが、そうではありません。

まず、子供が親の家を買うには住宅ローンの融資を受ける必要がありますが、多くの金融機関は親子間売買に融資をしてくれません。

これは、金融機関にとって融資したお金を別のことに利用されてしまう、などの可能性があるためです。
親子間売買に融資をしてくれる金融機関は少ないことを理解しておきましょう。

またもし、親子間売買が成立したとしても、子供が自分の家のローンを組むことが難しくなってしまいます。
最悪の場合、親子間トラブルに発展してしまうかもしれません。

子供の将来も踏まえて、しっかりと話し合い、慎重に検討することが大切です。

6-2.リースバックと買戻し

「リースバック」とは、投資家などの第三者に家を売却し、その人から家を借りることで家に住み続ける方法です。
そのため、家賃を払うだけの資金力や収入がないと家に住み続けることはできません。

そして「買戻し」とは、一度第三者に売った家を、資金力を確保できたタイミングで買い戻すことです。
買戻しは、売却した時の金額よりも高い金額で買い戻すことになってしまうパターンが多いようです。

そもそも、住宅ローンが払えないという理由で任意売却を決断した方にとって、

  • 任意売却後に家賃を払い続けること
  • 高い価格で買い戻す資金力を持つこと

というのは、かなり難しいかと思います。
その結果、リースバックの期間が終わっても買い戻すことができない方が多くいます。

自分の資金力を冷静に見極めて、慎重に検討しましょう。

まとめ

いかがでしたか?
任意売却の基礎知識をお伝えしました。

最後に、重要ポイントをおさらいしましょう。

  • 任意売却とは、売却後価格よりもローンの残債が多くても売却を許可してもらうこと
  • 任意売却は競売よりも残債を減らせるなどメリットがとても多い
  • 住宅ローンの滞納から13〜16ヶ月が任意売却の行動をおこす最後のチャンス
  • 相談先は「持ち出し費用0円」で「実績豊富」な会社を選ぶ

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