今や3組に1組が離婚の危機に!?ローンが残っている家をきれいサッパリ売却する方法

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今や3組に1組が離婚の危機に!?ローンが残っている家をきれいサッパリ売却する方法

結婚した3組に1組が離婚するいまの日本。若い世代だけでなく50代より上の熟年離婚も増えています。
(出典:NTTコム リサーチ「2つの離婚率で見る離婚の実態」)

マイホームを購入する時の夫婦は、結婚生活が破たんする未来を想像してはいないでしょう。しかし、だからこそ、いざ離婚となるとその「家」が大きな問題になるのです。

家を売却し、結婚生活を清算しようにもローンが残っていると話は簡単でなくなります。家の売却価格がローン残金を下回っていると売却ができないからです。
また、売却をせず離婚後もローンを払い続けるという選択もありますが、それぞれ新しい人生を歩み始めている二人が支払いを続けるのは、なかなか難しいのが現実です。

「離婚に際して家を売却したい人」がまずやるべきことは、一括査定サイトを使って複数の不動産会社の査定を受け、「売却した金額で残債の支払いができそうかできなそうか」を具体的に把握することです。
もし、査定を受けた結果、どう見ても残債の支払いが現実的ではないとなった場合でも、まだ売却を諦める必要はありません。

「任意売却」という選択肢があるからです。これは、債権者との話し合いのうえで家を売却し、ローン残金を減らした後、残った債務を現実的な額で支払っていく方法です。

そこで今回は離婚で家を売りたいけどローンが残っていて困っている方のために「任意売却」について紹介します。ぜひ最後までお読みいただき、情報を活用してください。


今、首都圏のマンションは値上がり傾向で、「買った時より高く売れる」という事例が増えています。
特に、駅近・築浅・ブランドマンションといった条件に合う場合は期待が持てますので、「一括査定サービス」を利用して、まずは複数の不動産会社に査定をしてもらい、各社の査定額を比べながら「いくらくらいで売れそうか」を確認してみてください。

1. 任意売却とは

ここでは、任意売却で家を売却する流れや注意点についてみていきます。その前に任意売却とは何かをまずは簡単に説明します。

任意売却とは、ローンの貸し手である金融機関との折衝を経て家を売却し、残った債務を支払い可能な額に圧縮してもらったり軽減してもらうことができるやり方です。

ローン残金(残債)が売却価格を上回っている場合、家を売却しても残債を一括返済できないため、一般的な不動産売却ができません。そうなるとローンを払い続けるしかなくなりますが、離婚後に新しい生活をしながら支払いを続けていくのはかなり大変です。

そして、返済が滞ると債権者から一括返済を迫られ、それでも払えないと家を競売にかけられる恐れがあります。競売にかけられると市場価格を下回る価格で販売されることがあるだけでなく、その売却金額を引いた分のローンはそのまま残ります
そんな事態を回避する選択肢が任意売却なのです。

1-1. 任意売却の流れ

任意売却は、ローンの貸し手である金融機関と折衝し承認をしてもらうため、専門知識や交渉力が必要不可欠です。
また、離婚時には家の売却だけでなく、財産分与や養育費などお金に絡んだ問題が様々あるにも関わらず、それらの問題について話し合う夫婦間のコミュニケーション自体に問題を来たしていることがあります。
そのため、交渉力や知識を兼ね備えているだけでなく、夫婦の間に入りコミュニケーションの橋渡しもしてくれる任意売却のコンサルタントに任せるのがよいでしょう。

任意売却は、専門のコンサルタント以外にも不動産業者弁護士司法書士等に依頼することができます。
一方、任意売却交渉の結果は仲介者の能力によって大きく変わる場合があるため、慎重に選定をする必要があります。
任意売却を依頼する際は、専門知識が必要なのはもちろんのこと、任意売却の交渉経験の豊富さが重要 になります。

確認するポイントとしては、起業してからの年数や実際に対応した件数なども参考になりますが、ユーザーのためにいかに有利な条件を引き出したかといった実績にも注目したいところです。
例えば、ネットで上位に検索される「任意売却119番」は、選考対象に入れてもいいコンサルタントだと思います。

任意売却119番
任意売却119番
任意売却119番とは
任意売却支援機構が運営し、任意売却等のサポートをしてくれる機関です。年中無休のフリーダイヤルの電話相談をはじめ、メール、ホームページ経由で任意売却の相談ができます。

1-2. 任意売却の注意点

住宅ローンが残っている家の売却において有効な選択肢である任意売却ですが、注意すべき点が2つあります。
第一に、売却対象の家に対して最終的な判断権限を持っているのは、債権者である金融機関だということです。

例えば、任意売却後の残債を少しでも減らすため、できるだけ高く売りたいわけですが、その希望売却価格が市場価値と比較して適正でない(著しく高い)、または販売までに一定以上の期間を要すると判断された場合は、まず承認されません。そのため、高望みをしない妥当な価格設定をし、速やかに売却する必要があります。

第二に、任意売却は住宅ローンの支払いを滞納していないとできないという点です。毎月きちんと支払いをしている段階では任意売却を選択できないので、今後どのような行動を取って任意売却に繋げたら良いかコンサルタントに指示を仰ぐといいでしょう。

別の注意点としてよく挙げられるのが、任意売却をすると個人信用情報に事故記録が載る、俗にいうブラックリストに載るという点です。厳密には、3か月以上ローンを滞納するとブラックリストに載ります。滞納によりブラックリストに載ってしまった場合ですが、5~10年くらいの期間、お金の借り入れが難しくなります。

任意売却については、「競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識」で詳しく紹介しています。参考にしてください。

家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

2. もし住み続けるなら気を付けたいこと

離婚後もどちらか一方がその家に住み続けるという選択もあります。学校に通っている子供がいる場合、引っ越しをしたくないという理由から親権を得た側が住み続けるというのは珍しい話ではありません。
ここで問題になるのは、やはりローンの支払いです。その際の注意点を簡単にまとめてみたのでみていきましょう。

2-1. 名義人を確認する

ローンを組んで購入した家には、「ローン名義人」と「所有者名義人」という2種類の名義があります。
ローン名義人とはローンを借りた人、つまり債務者です。夫だけの場合もあれば、夫婦二人の場合もあります。夫婦でローン名義人になっている場合、一方は連帯債務者となります。所有者名義人は、家の登記簿に記載されている名義人です。大抵の場合は、住んでいる人なのでローン名義人と同じになります。

離婚して、どちらか一方が家に残るなど家を売却せず、且つ夫婦共有名義の場合、名義人をどちらか片方にまとめておくことをお勧めします。ただし、名義人の変更には金融機関の承諾が必要になることをお忘れなく。

2-2. 離婚後のローンの支払いと注意点

元妻と子供が家に残り、養育費の代わりに元夫がローンを払い続けるという場合の注意点は、元夫がローンを滞納しだした、または支払う能力がなくなった場合です。
共有名義でローンを組んでいた場合、元妻は連帯債務者なので元妻がローンを払わなくてはなりません。
また、元夫だけがローン名義人であっても、元妻が連帯保証人になっている場合は元妻に支払いの督促がやってきます。

このように離婚をして赤の他人になっても、婚姻時に組んだローンの支払い義務は残ります
さらに離婚を理由に金融機関側へ交渉しても、簡単には連帯債務者や連帯保証人から外してもらえません。そのため、離婚時にしっかりと話し合い、後から起きうる金銭トラブルの芽をきちんと摘んでおくことが非常に大切です


知っておきたい専門用語

  • 持分…二人以上で不動産を共有している場合、その不動産の名義を誰がどれくらいの割合で所有しているかを示すものです。基本的には、不動産購入代金に対する出資割合が持分割合になります。売却する際は名義人全員の合意が必要です。
  • 連帯債務者…夫婦で住宅ローンを借りた場合は、夫婦それぞれがローン総額の返済の責任を負います。これを連帯債務者と呼びます。
  • 連帯保証人…ローンを組んだ名義人が支払いを延滞した場合、連帯保証人に請求が回ってきます。また、この請求に対して抗弁権がないのも大きな特徴です。

3. 売却後の財産分与(アンダーローンの場合)

売却価格がローン残金を上回っている場合は、アンダーローンといい一般売却ができます。結婚後に家を購入していた場合、売却で出た利益は財産分与の対象になります。財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。

仮に夫の収入のみで生計を立てていたとしても、婚姻期間中に購入した不動産や貯金等は夫婦の共有財産とするところがポイントです。
ちなみに、結婚後に夫婦で購入した家は、資金負担の割合に応じて持分を決め所有権を不動産登記簿に登録していますが、この比率自体は財産分与の際には影響しません。

また、不動産を購入する際に、どちらかの貯金を一部費用として使った場合で、且つその貯金が婚姻前からのものであった場合、その貯金は婚姻前の個人資産になるため、財産分与の対象にはなりません。

このように、家の売却利益の分配をする際は、財産分与の考え方をきちんと理解しておく必要があります。

離婚となると考えなくてはいけないことが山ほどありますが、まずは売却によって「住宅ローンが完済できそうかどうか」、調べてみてください。不動産一括査定サイト「HOME4U(ホームフォーユー)」なら、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるので、もしかしたら完済できそうな金額を提示してくれる不動産会社が見つかるかもしれません。

不動産一括査定サイト HOME4U
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まとめ

結婚する時よりも離婚する時の方が大変とよく耳にしますが、夫婦で購入した家の処遇についてだけでも問題がいかに多いかが分かったと思います。
離婚を想定して家を購入したわけではないので仕方ないのですが、離婚が現実となって初めて知る問題の多さに目の前が真っ暗になってしまうかもしれません。しかし、人生はまだまだ続きます。

押さえるポイントと手順は、

  • 不動産一括査定サービスなどを利用し家の現在価値を調べる
  • オーバーローン(残債が売却価格を上回っている状態)なら任意売却を検討する
  • 任意売却を選択するなら信頼できるコンサルタントを選ぶ
  • 離婚後もどちらかが家に残る場合で夫婦共有名義の場合は、どちらかに名義をまとめる

になります。
ローン残債のある家をどうしたら良いのか、皆さん本当に悩むと思います。この記事が悩める皆さんのお役に立ち、新しい人生がより素晴らしいものになることをお祈りしています。

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