離婚で家の売却|財産分与は?ローンが残っている家を売却する方法

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今や3組に1組が離婚の危機に!?ローンが残っている家をきれいサッパリ売却する方法

マイホームを購入する時の夫婦は、結婚生活が破たんする未来を想像してはいないでしょう。しかし、だからこそ、いざ離婚となると夫婦の「家」が大きな問題になります。

離婚で財産分与を考えるとき、「家」は二人で分け合えるものではありません。家を売却して利益を分け合うか、どちらかが譲り受けるかは、大きな選択となります。

また、家を売却し、結婚生活を清算しようにもローンが残っている場合もあります。この記事では、以下のポイントについて解説してきます。

  • 離婚の財産分で家を売却すべき理由
  • ローン残債が残っている住宅をきれいに売却する方法
  • 財産分与のために家の任意売却をする方法
  • 離婚後も住み続ける場合のリスクと注意点

将来のトラブルを防ぐためにも、離婚時の家の売却はしっかりと計画的に行いましょう。

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1.【離婚の財産分与】家を売却すべき理由と売却しないリスク

結婚後に購入した家や土地は、離婚時の財産分与の対象となります。最近では、財産分与の方法として、家を売却し、残った利益を分け合う道を選ぶかたが多いようです。

それでは「離婚して家を売却すべき理由」と「売却しない場合のリスク」について、具体的に見ていきましょう。

1-1.家・土地は「財産分与」の対象

家や土地は、相手名義のものであっても夫婦の共有財産としてみなされます。たとえ専業主婦(夫)であっても、婚姻後に購入した家や土地などは財産分与の対象となります。

資金負担の割合に応じて持分を決め所有権を不動産登記簿に登録している場合も、この比率自体は財産分与の際には影響しません。

しかし、以下の場合は特有財産となり、財産分与の対象を外れるため、注意しましょう。

  • 結婚前に購入した家や土地
  • 相続した土地や家
  • 別居したのちに購入した家や土地

相続した土地や親の土地に、結婚後に家を建てた場合は、家(建物)だけが財産分与の対象となります。また、結婚前に積み立てた貯金を使って家を購入した場合、親からお金の援助を受けた場合も、その部分は財産分与の対象外として計算されます。

分配する利益の金額は、個別のケースによって異なるため、弁護士のかたに詳しく相談するようにしましょう。

参照:e-GOV「民法768条(財産分与)

1-2.離婚したら家を売却すべき理由

  • お金が手に入り、新生活を始める資金となる
  • お金に換えることで、きっちりと財産分与ができる
  • 住宅ローンの心配がなくなる(連帯債務・連帯保証人など)

離婚して家を売却することのメリットは、離婚相手とのトラブルを回避できることにあるでしょう。さらに売却後に利益を得ることができる場合は、新しい生活への資金となります。

また、住宅ローンが残っている場合は債務にかかわる心配がなくなることも大きなメリットとなるでしょう。

コロナ離婚の不動産売却、最低限知っておきたい基礎知識とは

1-3.離婚して家を売却しない場合のリスク

家を売却しないで財産分与を進める場合、以下のように、いくつかのリスクがあります。

  • 共有名義にしたままだと、その後の売却や相続に関して困難が生じる可能性がある
  • 住宅ローンに関してトラブルに発展する可能性がある
  • 家を譲り受けて住み続けた場合、それに相当する価値をもった財産を相手に渡す必要があるため、具体的な話し合いが必要となる

ただし、子どもがいる場合は、住み続けることで引っ越しや転校をさせず、生活環境がさらに大きく変化することを避けるケースもあります。その場合は、「4.離婚で家を売却せず住み続けるなら気を付けたいこと」を参考に、家族にとって最良の選択を検討してみましょう。

2.【離婚で家を売却】ローン残債の有無と各々の売却方法

ここからは、離婚して家を売却するとき、「住宅ローンの残債が残っている場合」と「住宅ローンの残債が残っていない場合」に分けて、それぞれの売却方法をご紹介していきます。

2-1.離婚してローンが残っている家を売る場合

離婚でローンが残っている家を売却する場合、以下の二つの可能性があります。

  • 売却金額によってローン残債を完済できる場合(アンダーローン)
  • 売却金額がローン残債を下回り、残債が残る場合(オーバーローン)

それぞれの場合における家の売却方法を解説していきます。

マンションを売却する際にローンが残っている場合に知っておくべき全手順

2-1-1. ローン残債を完済できる場合(アンダーローン)

売却価格がローン残金を上回っている場合は「アンダーローン」といい、一般売却が可能です。売却した利益を残っているローン残債の返済に回し、さらに利益が残った場合は、財産分与として分配します。

家の売却自体は、通常の売却と同様になるため、まずは不動産査定をして仲介する不動産会社を決める必要があります。「2-2.離婚してローンが残っていない家を売る場合」を参考に、売却を進めましょう。

2-1-2. ローン残債が残る場合(オーバーローン)

ローン残金(残債)が売却価格を上回っている場合、家を売却しても残債を一括返済できないため、一般的な不動産売却ができません。そうなるとローンを払い続けることになります。

しかし、離婚後に新しい生活をしながら支払いを続けていくのが困難なケースも少なくないでしょう。そんな場合でも、下記の方法で家を売却することができます。

  1. ローン残債を貯蓄などから支払って完済する
  2. 「任意売却」を行う

ローン残債を完済すると、売却は可能になります。ローンの完済が難しい場合、②の「任意売却」を行うことをおすすめします。

住宅ローンを滞納した場合、金融機関は物件を差し押さえ、競売にかける権利をもちます。しかし、競売はかなりの安値で取引されるため、大きな損が生じます。

事前に「任意売却」を行うことで、高い価格で売却することができるのです。詳細は、「3.離婚して家を任意売却する場合の流れ・メリットとデメリット・注意点」をご参照ください。

2-2.離婚してローンが残っていない家を売る場合

すでにローンが残っていない家を売却する場合は、そのまま通常の不動産売却を進めましょう。

最近はインターネットを使った一括査定サービスが人気です。おすすめなのは、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。全国の1,500社と提携をもち、エリアに応じて不動産会社をピックアップしてくれます。

離婚をするときは、何かと忙しく、精神的にも疲労が大きくなります。こうした便利なサービスを活用して、スムーズで無駄のない家の売却につなげましょう。

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3.離婚して家を任意売却する場合の流れ・メリットとデメリット・注意点

ここでは、任意売却で家を売却する流れや注意点についてみていきます。その前に任意売却とは何かをまずは簡単に説明します。

3-1.任意売却とは

「任意売却」とは、ローンの貸し手である金融機関に相談して家を売却し、得た利益をすべて残っている債務の支払いにまわし、その後は無理のない範囲でローンの返済を組み直すことができるという方法です。場合によっては返済可能な額に減額してもらうことができます。

ローンの返済が滞ると債権者から一括返済を迫られ、それでも払えないと家を競売にかけられる恐れがあります。競売にかけられると市場価格を下回る価格で販売されることがあるだけでなく、その売却金額を引いた分のローンはそのまま残ります。

そんな事態を回避する選択肢が「任意売却」なのです。

家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

3-2.任意売却の流れ

  1. 家のローン残債&名義(連帯保証人を含む)を確認
  2. 不動産会社にて査定を依頼&売却を依頼
  3. ローン借入先の金融機関に任意売却を相談&交渉
  4. 許可が取れたら、売却活動を開始

任意売却は上記の流れで行われますが、ポイントは離婚前に進めることです。離婚後に連絡が取れなくなってしまうと任意売却が困難となります。できるだけ離婚前に動き、残ったローンの支払いについても取り決めておきましょう。

任意売却は、専門のコンサルタント以外にも不動産業者や弁護士、司法書士等に依頼することができます。

任意売却を進めるには、ローンの貸し手である金融機関から承認をしてもらう必要があるため、専門知識や交渉力が必要不可欠です。また、離婚をする場合、夫婦間のコミュニケーション自体が難しく、満足な話し合いができないケースもあります。

そのため、交渉力や知識を兼ね備えているだけでなく、夫婦の間に入りコミュニケーションの橋渡しもしてくれる任意売却のコンサルタントに任せるのがよいでしょう。

コンサルタントを選ぶポイントとしては、起業後の年数や対応件数だけでなく「ユーザーのためにいかに有利な条件を引き出したか」という実績にも注目しましょう。 例えば、任意売却支援機構が運営する「任意売却119番」は確かな実績があるおすすめのサービスです。

任意売却119番
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任意売却119番とは
任意売却支援機構が運営し、任意売却等のサポートをしてくれる機関です。年中無休のフリーダイヤルの電話相談をはじめ、メール、ホームページ経由で任意売却の相談ができます。

3-3.任意売却のメリットとデメリット

任意売却を行うメリットは、競売と比較することで見えてきます。具体的には以下の通りです。

【任意売却のメリット】

  • 市場価格に近い価格で販売できる(90%程度)
  • 売却後に「無理のない返済プラン」を立てることができる
  • 残債金額の減額をしてくれる可能性がある(要交渉)
  • 売却して得た利益のなかで引っ越し費用を確保できる(要交渉)
  • ほかの人に知られずにすむ

一方、任意売却はローンの滞納を前提とした対処方法となるため、以下のようなデメリットも生じます。任意売却を行う前に、デメリットにも注意を向けておきましょう。

【任意売却のデメリット】

  • 任意売却を行った後、一定の期間は新しいローンの契約はできない
  • クレジットカードの与信などで使用される個人信用情報に傷がつく

3-4.任意売却の注意点

住宅ローンが残っている家の売却において有効な選択肢である任意売却ですが、注意すべき点が2つあります。

債権者である『金融機関』が売却対象の家に対して最終的な判断権限を持っている」ということです。

売主は任意売却後の残債を少しでも減らすため、できるだけ家を高く売りたいと考えるものです。しかし、希望売却価格が市場価値と比較して適正でない(著しく高い)、または販売までに一定以上の期間を要すると判断された場合は、まず金融機関側から承認されません。

任意売却をスムーズに進めるためには、高望みをしない妥当な価格設定をし、速やかに売却する必要があります。そのためにも、適正な価格を提示してくれる信頼できる不動産会社に査定を依頼することが大切です。

そこでおすすめなのが、19年の実績をもつ不動産一括査定サイト「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。しっかりとした審査を通った不動産会社だけが登録されているため、安心して利用することができます。

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4.離婚で家を売却せず住み続けるなら気を付けたいこと

離婚後も、どちらか一方がその家に住み続けるという選択もあります。先にもお伝えした通り、学校に通っている子供がいる場合、引っ越しをしたくないという理由から親権を得た側が住み続けるというのは珍しい話ではありません。

ここで問題になるのは、やはりローンの支払いです。その際の注意点を簡単にまとめてみたのでみていきましょう。

4-1. 名義人を確認する

ローンを組んで購入した家には、まず以下のような名義の確認をすることが大切です。

  • ローン名義人:ローンを借りた人。債務者。
  • ローンの連帯保証人:ローン名義人の返済が滞納すると、支払い命令を受ける。
  • 所有者名義人:家や土地の所有者。基本的にローンの名義人と同一となる。

ローン名義人は、どちらか一方だけの場合もあれば、夫婦二人で連帯債務人となっている場合もあります。ローン名義人が夫名義で、ローンの連帯保証人が妻名義になっているケースが多いでしょう。

所有者名義人は、家の登記簿に記載されている名義人です。大抵の場合は、ローン名義人と同じになります。

離婚して、どちらか一方が家に残るなど家を売却しないとき、一番注意すべきは共有名義であった場合です。共有名義の場合、売却するとき、相続が発生したときに必ず同意が必要となり、トラブルにつながります。

そのため、名義人を住んでいるかたの名前に変更することをおすすめします。ただし、ローンの返済が終わっていない場合は、名義人の変更に金融機関の承諾が必要になるため、注意が必要です。

共有名義物件をスムーズに売却したい!3つのルールと注意点を解説」 「土地と建物の名義が違う場合の売却方法、状況別3つのパターン

4-2.離婚後のローンの支払いと注意点

元妻と子供が家に残り、養育費の代わりに元夫がローンを払い続けるという場合の注意点は、元夫がローンを滞納するようになった、または支払う能力がなくなった場合です。

共有名義でローンを組んでいた場合、元妻は連帯債務者なので元妻がローンを払わなくてはなりません。また、元夫だけがローン名義人であっても、元妻が連帯保証人になっている場合は元妻に支払いの督促がやってきます。

このように離婚をして赤の他人になっても、婚姻時に組んだローンの支払い義務は残ります。さらに離婚を理由に金融機関側へ交渉しても、簡単には連帯債務者や連帯保証人から外してもらえません。

後々の金銭トラブルを防ぐため、離婚時にしっかりと話し合い、後から起こりうる金銭トラブルの芽をきちんと摘んでおくことが非常に大切です


知っておきたい専門用語

  • 持分…二人以上で不動産を共有している場合、その不動産の名義を誰がどれくらいの割合で所有しているかを示すものです。基本的には、不動産購入代金に対する出資割合が持分割合になります。売却する際は名義人全員の合意が必要です。
  • 連帯債務者…夫婦で住宅ローンを借りた場合は、夫婦それぞれがローン総額の返済の責任を負います。これを連帯債務者と呼びます。
  • 連帯保証人…ローンを組んだ名義人が支払いを延滞した場合、連帯保証人に請求が回ってきます。また、この請求に対して抗弁権がないのも大きな特徴です。

離婚となると考えなくてはいけないことが山ほどありますが、まずは売却によって「住宅ローンが完済できそうかどうか」を調べてみてください。不動産一括査定サイト「HOME4U(ホームフォーユー)」なら、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができ、もしかしたら完済できそうな金額を提示してくれる不動産会社が見つかるかもしれません。

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まとめ

結婚する時よりも離婚する時の方が大変とよく耳にしますが、夫婦で購入した家の処遇についてだけでも問題がいかに多いかが分かったと思います。

しかし、離婚前にしっかりと家の売却の手配をしたり、住み続けるために名義の整理をしたりすることで、後のトラブルを防ぐことができます。

押さえるポイントと手順は、以下の通りです。

  • 不動産一括査定サービスなどを利用して家の現在価値を調べる
  • オーバーローン(残債が売却価格を上回っている状態)なら任意売却を検討する
  • 任意売却を選択するなら信頼できるコンサルタントを選ぶ
  • 離婚後もどちらかが家に残る場合で夫婦共有名義の場合は、どちらかに名義をまとめる
  • 夫婦共有名義の家で片方が住み続ける場合、離婚後も家に残るほうの名義にまとめる

離婚をするとき、「ローン残債のある家をどうしたらいいのか」という悩みを抱えているかたは、早めに信頼できる不動産会社に査定依頼をし、専門家に相談することが大切です。

大変なときだからこそ、ひとりで抱え込まずに相談をして、新しい生活を始めるエネルギーを少しでも蓄えましょう。

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