家の査定依頼時の注意点と不誠実な不動産会社の見極め方

家の売却は、一生に一度あるかないかの大きな取引です。
後悔しないために、まずは査定の仕組みから、そして現場のテクニックまで把握していきましょう。

1.家の査定とは何かを知ろう

まずはじめに「家の査定とは何か」理解していきましょう。
漠然としていた理解が確かなものになると、「査定」についての抵抗感が薄れ、他の解説も理解しやすくなるかと思います。

1-1.売却できるであろう価格の見積り

査定は、「一定の期間（多くの場合で3カ月）内に売れるであろう価格（査定額）を見積もる」ことです。
査定額はあくまで予想価格ですから、同じ価格で売却できるとは限りません。
また、不動産会社によって査定額が大きく異なることもよくあります。

ただ、査定額は売却を行う上での重要な指標であり、知っておくことで以下のメリットがあります。

• 売却を考える判断材料になる
• 売り出し価格を決める指標になる
• 資金計画を立てる根拠になる
• 不動産会社を比較する材料になる

1-2.査定で見るポイント

査定では、以下のようなポイントを複合的に見て、査定額を決めています。
基本的に、簡単な掃除の程度などは査定額に考慮されません。

2.家の無料査定は不動産会社へ

売却における家の価値を知りたい場合は、不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

家の価値を測る手段として不動産鑑定士が行う有料査定（鑑定）もありますが、相続や財産分与、企業の不動産売却などで使われるのが主です。

この章では、家査定検討時の基本となる以下の項目について解説します。

• 不動産会社の査定は何社でも無料
• 査定依頼はネットからがおすすめ

2-1.不動産会社の査定は何社でも無料

不動産会社の仕事は様々ありますが、私たちが家を売る際は「売却の仲介」という仕事を担います。
仲介における不動産会社の収益は、売買の契約成立時に生じる仲介手数料です。

こうした収益モデルであるため、査定の時点では費用がかかりません。

一般的に、不動産の売却査定は無料で行われるのが通常です。査定は、不動産会社が将来的な媒介契約を見据えて行う営業活動の一環であり、この段階で費用を請求されることはほとんどありません。
ただし、まれに「書類作成費」や「出張費」などの名目で費用を求められる場合があります。宅地建物取引業法では、媒介契約を結ばない段階で報酬を請求することは原則として認められていないため、請求があった場合は、その契約内容や請求の根拠を必ず確認しましょう。
不明点がある場合は、都道府県の宅建業担当窓口や、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談することをおすすめします。

2-2.査定依頼はネットからがおすすめ

家の査定額は各社異なるため、可能な限り複数社の比較を推奨しています。
複数社への査定依頼を考える際、それぞれの店舗で申し込みしようとすると、多大な時間と手間がかかると予想できます。

一方で、ネットからの査定依頼ならもっと効率的です。

ネットから査定依頼する方法には、特定の不動産会社ホームページから依頼する方法と、不動産一括査定サイトを使った方法があります。
不動産一括査定サイトは、一度の入力で複数社にまとめて査定依頼できるサービスで、査定の複数社比較に非常におすすめです。

店舗で査定依頼する弱み
先ほど複数社比較の観点で、一括査定サイトなどの活用をおすすめしました。

他にも、不動産会社店舗に直接赴いて査定依頼する方法にはデメリットがあります。
それは、「最寄りの不動産会社に限定されやすい」点と、「1社目で不誠実な不動産会社に遭遇する可能性」がある点です。

必ずしも信頼できる不動産会社が家の最寄りにいるとは限りませんし、もし1社目で言葉の上手い不誠実な不動産会社に遭遇したらそのまま契約まで事を運ばれてしまうかもしれません。

不動産一括査定サイトの活用は、こうしたリスクも回避できます。
NTTデータ・ウィズの不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、厳正な審査を経た提携不動産会社にだけ、まとめて6社まで査定依頼ができます。
悪質な不動産会社を回避しやすくなり、査定比較、不動産会社選びがスムーズになります。

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3.3つの家査定方法から選ぼう

査定には以下3つの種類があります。

1. AI査定／査定シミュレーション
2. 机上査定（簡易査定）
3. 訪問査定

簡便であるほど査定精度は落ちるため、1の方法が最も精度が低く、3の方法が最も精度が高くなります。
それぞれについて詳しく解説します。

3-1.AI査定／査定シミュレーション

AI査定や査定シミュレーションと呼ばれるサービスは、公的データや過去の取引事例などに基づいて、機械的に価格を算出する仕組みです。
不動産会社に査定を依頼せず、瞬時に自動で価格計算されるため、サービス利用後に営業電話がくることもありません。

入力する情報が簡易で、周辺環境や建物の状態といった個別要因は反映されないため、算出された価格はあくまで目安となります。
精度を高めるためには、机上査定や訪問査定と併用することをおすすめします。

不動産査定はAIで十分？査定の精度やデメリットなどを詳しく解説

不動産の価格を査定する方法の1つにAI不動産査定があります。オンラインで

3-2.机上査定（簡易査定）

机上査定は、不動産会社が行う簡易的な査定方法で、簡易査定とも呼ばれています。
現地調査は行わず、物件の情報と公的データや成約事例などから価格を算出するため、査定結果は1日～5日程度で送付されます。

前項のAI査定などと違って、不動産会社の地域理解やノウハウが加味されるため、市況が反映された査定価格となります。
ただし、後述する訪問査定に比べると査定精度は劣ります。

不動産会社に会わずに、またメールなどで査定結果を知れるため、本格的に不動産会社を選ぶ前の方におすすめです。

3-3.訪問査定

訪問査定は、現地調査や机上査定で得られるようなデータを使って、より厳格に行われる査定です。
物件の個別的な劣化や周辺環境の変化をリアルタイムで知れるため、最も精度が高く、売却前は必須です。

一方で、訪問日のスケジュール調整や、査定結果送付までの遅さはデメリットであり、売却を考え始めた方には不向きです。
査定依頼から訪問日までを1週間とした場合、査定結果が出るのは、そのさらに1週間ほど後になります。

現地調査で見られるポイント

査定ポイントについて詳しくは『戸建て売却の流れ・査定のコツを知って高く売却しよう』や『住宅査定では何を見られているの？』をご覧ください。

4.不誠実な不動産会社には要注意

相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を取り、あとで値下げを迫る不誠実な不動産会社もいます。
また、逆に極端に安い査定で自社買取へ誘導するケースもあります。
数字のインパクトよりも、査定根拠と販売戦略を確認しましょう。

 
  査定根拠や販売戦略の良し悪しを見抜く質問！
売れもしない査定額を参考に売り出しをはじめれば、当然売れ残り、値下げが必要になります。
素人が数字だけで正確性を判断するのは難しいので、「査定根拠」と「販売戦略」をよく比較しましょう。

査定担当者に以下のような質問を投げかけて、その反応を比較すると良し悪しを判断しやすくなるはずです。

質問	良い回答例	危険サイン
類似物件の販売期間は？	直近半年の平均49日	データなし
査定額の根拠は？	成約時期・路線価などを説明	経験だけを強調
媒介契約はどれが合う？	一般と専任の比較提示	専属専任のみを強要
買取保証の条件は？	価格％・期限を明示	曖昧な回答
囲い込み防止策は？	社内ポリシーを説明	回答を回避
インスペクション実績は？	過去1年○件	答えられない

5.家査定の5つの注意点

この章で解説すること

• 売却には住宅ローン完済が必須
• 査定額は不動産会社の裁量次第
• 大手だから高く売れるわけではない
• 3社以上の訪問査定比較で安心
• 物件の短所も正確に伝える

5-1.売却には住宅ローン完済が必須

住宅ローン支払い中の場合は、家売却の決済と同時に完済する必要があります。
そのため、住宅ローン残債よりも査定額が低い場合は、売却が難しくなります。

査定前に住宅ローン残債を調べ、売却が可能であるか判断できるようにしておきましょう。
もし、残債の方が大きい場合は、自己資金で補填するか住み替えローンを検討しましょう。

5-2.査定額は不動産会社の裁量次第

査定額は「売れる価格」ではありません。
「売れるであろう予想価格」です。
予想なので、査定担当者次第で高くも低くも設定できてしまうのです。

そのため、査定を比較し、より精度が高いと思われる結果を見つけることが重要です。

以下のグラフは、首都圏における新規登録物件価格（売り出し時点の価格）と成約物件価格（売れた価格）の平均を表しています。
値下げをして売っている方が確かに存在することが分かります。

出典：東日本不動産流通機構. “首都圏不動産流通市場の動向（2024年）“.（参照2025-05-23）

売り出し価格のまま売れるに越したことはありません。
売れる確度の高い査定結果を見つけましょう。

5-3.大手だから高く売れるわけではない

家の売却においては大手不動産会社だから高く売れるわけではありません。

高く早く売るために重要なのは、営業力はもちろん、地域の需要を理解していることです。
地域密着型の中小企業が高値で売却する事例があるのはこのためです。

大手中小問わず、複数の不動産会社を比較して、信頼できる会社、担当者を見つけましょう。

5-4.3社以上の訪問査定比較で安心

2社を比較しても、どっちが良い査定か判断するのは難しいでしょう。
査定額に100万円以上の差が出るケースもあるため、複数社に査定を依頼することで、相場感を正確に把握できます。
それぞれの会社が提示する査定額の根拠を比較すれば、売却戦略の違いや担当者の見識も見えてきます。

3社以上を比較すれば、査定額の逸脱や、根拠の希薄など、様々な点で優劣をつけやすくなります。

最初の査定依頼で5～6社に机上査定を依頼し、ざっくりと信用できそうな3社を選んで訪問査定を比較していく手順がおすすめです。

複数社への査定依頼は大変ですが、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）のような不動産一括査定サービスを使うと簡単です。
NTTデータ・ウィズ不動産売却 HOME4Uなら、一度の簡単な入力で最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。
是非ご活用ください。

5-5.物件の短所も正確に伝える

査定時に物件のアピールポイントを伝える事は重要です。
住んでみないと分からない魅力が隠れているためです。

一方で、短所は隠したいと考えられがちですが、短所も正確に伝えるようにしましょう。

もしも不動産会社が隠れた欠陥などを見つけられず、売買まで成立してしまった場合、売却後に買主が気づきトラブルに発展する可能性があります。
民法で定められた契約不適合責任というルールでは、契約内容と異なる物を売った売主が、損害賠償や契約解除等の対応をしなければいけないためです。

6.【6STEP】家を査定する流れ

本章では、家の査定を依頼してから実際に査定が完了するまでの流れを説明します。

6-1.【STEP1】不動産会社の選定：査定を依頼する不動産会社を選ぶ

査定を依頼する不動産会社を選びます。査定依頼先は、一つ一つ探すよりも、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などの不動産査定の一括申し込みができるサイトを利用するのがおすすめです。

「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスを利用したプラン請求では、複数の不動産会社に同時に査定の申し込みができます。最初から一つの会社に絞って査定依頼をお願いするのではなく、複数の不動産会社に並行して申し込みをすることで、査定額を比較することができます。

【無料】一括査定依頼スタート

なお、不動産会社へ依頼する家の査定は無料です。
不動産会社へ費用が発生するのは、契約した会社を通して売却が成立したときです。

6-2.【STEP2】査定依頼：「机上査定」と「訪問査定」

上記の一括査定サービスなどを使い、不動産会社に査定の依頼をします。

この時、「簡易的な机上査定」か「手間はかかるけど精度高い訪問査定」かを選びましょう。
おすすめは、まず机上査定を依頼して結果を待ち、3社程度をピックアップしてから訪問査定を依頼する方法です。

6-3.【STEP3】訪問査定のアポ取り：査定の日時を決める

訪問査定に来てもらう不動産会社の候補をピックアップしたら、日程を決めます。調査にかかる時間は2時間程度です。日照条件などの確認がありますので、陽のある時間帯にします。

査定は敷地内に立ち入るため、売主は当日の立ち合いを求められます。空き家など、現状では使用していない家でも基本的には立ち合いをお願いされますので、売却予定の家が離れた場所にあるときは、ご自身のスケジュール調整も必要です。

6-4.【STEP4】事前準備

訪問査定では家屋の中に入っての調査があります。その際、家の状況や状態について質問されますので、わかる範囲で回答する必要があります。また売主側からも質問したい事項があれば、事前にまとめておきましょう。

その他、訪問査定当日に必要な書類もあります。査定前に準備をしておきたい書類は以下のとおりです。準備しなくても査定は可能ですが、資料があるほうが査定結果の精度が上がります。

不動産査定に必要な準備とは？査定方法や査定後のポイントも解説！

不動産の売却を考えたとき、何から手を付ければ良いのか分からない人も多い

6-5.【STEP5】現地調査

不動産会社の営業担当者が現地を訪問し、物件を調査します。調査をする部分は主に以下のような項目です。

• 築年数
• 専有面積
• エリアと交通の便
• 立地条件
• 間取り
• 日当たり　など

6-6.【STEP6】調査結果の報告

3～7日で現地調査の結果がメールまたは郵送で届きます。

査定の基準は不動産会社によって少しずつ違いますので、複数の不動産会社に査定を依頼した場合、すべてが同じ価格帯にはなりません。

査定額だけで判断せず、査定書に記載された根拠（周辺の成約事例、評価方法、建物の状態など）もあわせて確認しましょう。
根拠の説明に納得できる会社であれば、信頼性の高いパートナーとなる可能性があります。

以上、査定の流れでした。おおよその売却額が分かり、売却することに決めたら、任意の不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。ただし、査定をしたら必ず売却をしなければならないわけではありませんので、売却以外の不動産の活用方法を検討する場合は、その旨を伝えていったん保留にできます。

査定基準は不動産会社によって少しずつ違いがあり、同じ物件を調査しても、一律に同じ査定額が出てくるわけではありません。そのため家の査定をする場合は、必ず複数の不動産会社での査定をおすすめします。査定の際には、不動産会社ひとつひとつをご自分で探すよりも、信頼と実績のある不動産会社への一括査定依頼ができる「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご利用ください。

「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営する老舗の不動産一括査定依頼サイトです。売却をご検討の不動産があるエリアと間取りなどのかんたんな質問に答えるだけで、大企業から地元の有力企業までを含めた全国2,500社もの提携企業の中から、ピッタリの不動産会社を最大6社までに絞ってご提案します。

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まとめ

家の査定は「ただの価格確認」ではなく、売却を成功へ導くための最初の意思決定ポイントです。
無料であることを活かして AI・机上・訪問の三段階で相場と適正価格を精査し、複数社を比較することで数百万円単位の差を防げます。

おすすめの査定依頼の流れは、まず5～6社に机上査定を依頼し、3社にまで絞って訪問査定を行う手順です。
複数社への査定依頼は大変な手間がかかりますので、一度に6社までまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を活用して、スムーズに進めて行きましょう。

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