2021.04.08
2025.05.27
家の売却は、一生に一度あるかないかの大きな取引です。
後悔しないために、まずは査定の仕組みから、そして現場のテクニックまで把握していきましょう。
希望にあう不動産会社をみつける
60秒入力
Contents
1.家の無料査定は不動産会社へ
売却における家の価値を知りたい場合は、不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。
家の価値を測る手段として不動産鑑定士が行う有料査定（鑑定）もありますが、相続や財産分与、企業の不動産売却などで使われるのが主です。
この章では、家査定検討時の基本となる以下の項目について解説します。
- 不動産会社の査定は何社でも無料
- 査定依頼はネットからがおすすめ
1-1.不動産会社の査定は何社でも無料
不動産会社の仕事は様々ありますが、私たちが家を売る際は「売却の仲介」という仕事を担います。
仲介における不動産会社の収益は、売買の契約成立時に生じる仲介手数料です。
こうした収益モデルであるため、査定の時点では費用がかかりません。
査定は、いつかの仲介手数料のために行う営業活動の一環と言えます。
査定段階で費用がかかることはありません。
査定費用を請求する不動産会社は宅建業法違反の恐れがあるため、消費者センターや消費生活相談窓口に相談しましょう。
1-2.査定依頼はネットからがおすすめ
家の査定額は各社異なるため、可能な限り複数社の比較を推奨しています。
複数社への査定依頼を考える際、それぞれの店舗で申し込みしようとすると、多大な時間と手間がかかると予想できます。
一方で、ネットからの査定依頼ならもっと効率的です。
ネットから査定依頼する方法には、特定の不動産会社ホームページから依頼する方法と、不動産一括査定サイトを使った方法があります。
不動産一括査定サイトは、一度の入力で複数社にまとめて査定依頼できるサービスで、査定の複数社比較に非常におすすめです。
店舗で査定依頼する弱み
先ほど複数社比較の観点で、一括査定サイトなどの活用をおすすめしました。
他にも、不動産会社店舗に直接赴いて査定依頼する方法にはデメリットがあります。
それは、「最寄りの不動産会社に限定されやすい」点と、「1社目で不誠実な不動産会社に遭遇する可能性」がある点です。
必ずしも信頼できる不動産会社が家の最寄りにいるとは限りませんし、もし1社目で言葉の上手い不誠実な不動産会社に遭遇したらそのまま契約まで事を運ばれてしまうかもしれません。
不動産一括査定サイトの活用は、こうしたリスクも回避できます。
NTTデータ・ウィズの不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、厳正な審査を経た提携不動産会社にだけ、まとめて6社まで査定依頼ができます。
悪質な不動産会社を回避しやすくなり、査定比較、不動産会社選びがスムーズになります。
2.3つの家査定方法から選ぼう
査定には以下3つの種類があります。
- AI査定／査定シミュレーション
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
簡便であるほど査定精度は落ちるため、1の方法が最も精度が低く、3の方法が最も精度が高くなります。
それぞれについて詳しく解説します。
2-1.AI査定／査定シミュレーション
AI査定や査定シミュレーションと呼ばれるサービスは、不動産の大まかな住所や面積など簡単な情報入力だけで、不動産の推定価格を算出するサービスです。
不動産会社に査定を依頼せず、瞬時に自動で価格計算されるため、サービス利用後に営業電話がくることもありません。
そのため、査定後に営業電話がくることもなく、最も気軽に実施できます。
ただし、公的データや成約事例を参考にした機械的な計算であるため、推定価格の精度は低くなる点に注意が必要です。
2-2.机上査定（簡易査定）
机上査定は、不動産会社が行う簡易的な査定方法で、簡易査定とも呼ばれています。
現地調査は行わず、物件の情報と公的データや成約事例などから価格を算出するため、査定結果は1日～5日程度で送付されます。
前項のAI査定などと違って、不動産会社の地域理解やノウハウが加味されるため、市況が反映された査定価格となります。
ただし、後述する訪問査定に比べると査定精度は劣ります。
不動産会社に会わずに、またメールなどで査定結果を知れるため、本格的に不動産会社を選ぶ前の方におすすめです。
2-3.訪問査定
訪問査定は、現地調査や机上査定で得られるようなデータを使って、より厳格に行われる査定です。
物件の個別的な劣化や周辺環境の変化をリアルタイムで知れるため、最も精度が高く、売却前は必須です。
一方で、訪問日のスケジュール調整や、査定結果送付までの遅さはデメリットであり、売却を考え始めた方には不向きです。
査定依頼から訪問日までを1週間とした場合、査定結果が出るのは、そのさらに1週間ほど後になります。
現地調査で見られるポイント
| カテゴリ | 主な確認項目 |
|---|---|
| 建物構造 | 構造種別・耐震基準 |
| 内装状態 | 床傷・水回りカビ |
| 立地 | 駅徒歩分数・利便施設 |
| 法的制限 | 建ぺい率超過・再建築可否 |
査定ポイントについて詳しくは『戸建て売却の流れ・査定のコツを知って高く売却しよう』や『住宅査定では何を見られているの？』をご覧ください。
3.不誠実な不動産会社には要注意
相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を取り、あとで値下げを迫る不誠実な不動産会社もいます。
また、逆に極端に安い査定で自社買取へ誘導するケースもあります。
数字のインパクトよりも、査定根拠と販売戦略を確認しましょう。
査定根拠や販売戦略の良し悪しを見抜く質問！
売れもしない査定額を参考に売り出しをはじめれば、当然売れ残り、値下げが必要になります。
素人が数字だけで正確性を判断するのは難しいので、「査定根拠」と「販売戦略」をよく比較しましょう。
査定担当者に以下のような質問を投げかけて、その反応を比較すると良し悪しを判断しやすくなるはずです。
| 質問 | 良い回答例 | 危険サイン |
|---|---|---|
| 類似物件の販売期間は？ | 直近半年の平均49日 | データなし |
| 査定額の根拠は？ | 成約時期・路線価などを説明 | 経験だけを強調 |
| 媒介契約はどれが合う？ | 一般と専任の比較提示 | 専属専任のみを強要 |
| 買取保証の条件は？ | 価格％・期限を明示 | 曖昧な回答 |
| 囲い込み防止策は？ | 社内ポリシーを説明 | 回答を回避 |
| インスペクション実績は？ | 過去1年○件 | 答えられない |
4.家査定の5つの注意点
この章で解説すること
- 売却には住宅ローン完済が必須
- 査定額は不動産会社の裁量次第
- 大手だから高く売れるわけではない
- 3社以上の訪問査定比較で安心
- 物件の短所も正確に伝える
4-1.売却には住宅ローン完済が必須
住宅ローン支払い中の場合は、家売却の決済と同時に完済する必要があります。
そのため、住宅ローン残債よりも査定額が低い場合は、売却が難しくなります。
査定前に住宅ローン残債を調べ、売却が可能であるか判断できるようにしておきましょう。
もし、残債の方が大きい場合は、自己資金で補填するか住み替えローンを検討しましょう。
4-2.査定額は不動産会社の裁量次第
査定額は「売れる価格」ではありません。
「売れるであろう予想価格」です。
予想なので、査定担当者次第で高くも低くも設定できてしまうのです。
そのため、査定を比較し、より精度が高いと思われる結果を見つけることが重要です。
以下のグラフは、首都圏における新規登録物件価格（売り出し時点の価格）と成約物件価格（売れた価格）の平均を表しています。
値下げをして売っている方が確かに存在することが分かります。
出典：東日本不動産流通機構. “首都圏不動産流通市場の動向（2024年）“.（参照2025-05-23）
売り出し価格のまま売れるに越したことはありません。
売れる確度の高い査定結果を見つけましょう。
4-3.大手だから高く売れるわけではない
家の売却においては大手不動産会社だから高く売れるわけではありません。
高く早く売るために重要なのは、営業力はもちろん、地域の需要を理解していることです。
地域密着型の中小企業が高値で売却する事例があるのはこのためです。
大手中小問わず、複数の不動産会社を比較して、信頼できる会社、担当者を見つけましょう。
4-4.3社以上の訪問査定比較で安心
2社を比較しても、どっちが良い査定か判断するのは難しいでしょう。
3社以上を比較すれば、査定額の逸脱や、根拠の希薄など、様々な点で優劣をつけやすくなります。
最初の査定依頼で5～6社に机上査定を依頼し、ざっくりと信用できそうな3社を選んで訪問査定を比較していく手順がおすすめです。
複数社への査定依頼は大変ですが、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）のような不動産一括査定サービスを使うと簡単です。
NTTデータ・ウィズ不動産売却 HOME4Uなら、一度の簡単な入力で最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。
是非ご活用ください。
- 「家を売りたいけど、どうしたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を
- 「不動産一括査定」なら複数社に査定依頼でき”最高価格（※）”が見つかります ※依頼する6社の中での最高価格
- 「NTTデータグループ会社運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます
4-5.物件の短所も正確に伝える
査定時に物件のアピールポイントを伝える事は重要です。
住んでみないと分からない魅力が隠れているためです。
一方で、短所は隠したいと考えられがちですが、短所も正確に伝えるようにしましょう。
もしも不動産会社が隠れた欠陥などを見つけられず、売買まで成立してしまった場合、売却後に買主が気づきトラブルに発展する可能性があります。
民法で定められた契約不適合責任というルールでは、契約内容と異なる物を売った売主が、損害賠償や契約解除等の対応をしなければいけないためです。
5.【6STEP】家を査定する流れ
本章では、家の査定を依頼してから実際に査定が完了するまでの流れを説明します。
5-1.【STEP1】不動産会社の選定：査定を依頼する不動産会社を選ぶ
査定を依頼する不動産会社を選びます。査定依頼先は、一つ一つ探すよりも、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などの不動産査定の一括申し込みができるサイトを利用するのがおすすめです。
「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスを利用したプラン請求では、複数の不動産会社に同時に査定の申し込みができます。最初から一つの会社に絞って査定依頼をお願いするのではなく、複数の不動産会社に並行して申し込みをすることで、査定額を比較することができます。
なお、不動産会社へ依頼する家の査定は無料です。
不動産会社へ費用が発生するのは、契約した会社を通して売却が成立したときです。
5-2.【STEP2】査定依頼：「机上査定」と「訪問査定」
上記の一括査定サービスなどを使い、不動産会社に査定の依頼をします。
この時、「簡易的な机上査定」か「手間はかかるけど精度高い訪問査定」かを選びましょう。
おすすめは、まず机上査定を依頼して結果を待ち、3社程度をピックアップしてから訪問査定を依頼する方法です。
5-3.【STEP3】訪問査定のアポ取り：査定の日時を決める
訪問査定に来てもらう不動産会社の候補をピックアップしたら、日程を決めます。調査にかかる時間は2時間程度です。日照条件などの確認がありますので、陽のある時間帯にします。
査定は敷地内に立ち入るため、売主は当日の立ち合いを求められます。空き家など、現状では使用していない家でも基本的には立ち合いをお願いされますので、売却予定の家が離れた場所にあるときは、ご自身のスケジュール調整も必要です。
5-4.【STEP4】事前準備
訪問査定では家屋の中に入っての調査があります。その際、家の状況や状態について質問されますので、わかる範囲で回答する必要があります。また売主側からも質問したい事項があれば、事前にまとめておきましょう。
その他、訪問査定当日に必要な書類もあります。査定前に準備をしておきたい書類は以下のとおりです。準備しなくても査定は可能ですが、資料があるほうが査定結果の精度が上がります。
| 必要な書類など | 目的 | 現地調査時での必要度 |
|---|---|---|
| リフォームや修繕履歴が分かる書類 | 物件のメンテナンス状況を知るために必要 | ☆☆☆ |
| 売主の身分証明書 | 現地査定時に本人確認で必要 | ☆☆☆ |
| 測量図 | 土地価格算出などに必要 | ☆☆ |
| 登記簿謄本 | 権利情報や面積が記載されている | ☆☆ |
| 重要事項説明書 | 不動産に関した特記事項などの記載確認 | ☆☆ |
| 物件の図面・設備の仕様書 | 物件の見取り図や設備の詳細確認 | ☆☆ |
| 売買契約書 | 購入時の金額などがわかる | ☆ |
5-5.【STEP5】現地調査
不動産会社の営業担当者が現地を訪問し、物件を調査します。調査をする部分は主に以下のような項目です。
- 築年数
- 専有面積
- エリアと交通の便
- 立地条件
- 間取り
- 日当たり など
5-6.【STEP6】調査結果の報告
3～7日で現地調査の結果がメールまたは郵送で届きます。
査定の基準は不動産会社によって少しずつ違いますので、複数の不動産会社に査定を依頼した場合、すべてが同じ価格帯にはなりません。査定額を見比べて気になることがあれば、なぜこの金額になったかを必ず担当者に確認しましょう。説明に納得がいかないようでしたら、契約候補から外すことも検討します。
以上、査定の流れでした。おおよその売却額が分かり、売却することに決めたら、任意の不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。ただし、査定をしたら必ず売却をしなければならないわけではありませんので、売却以外の不動産の活用方法を検討する場合は、その旨を伝えていったん保留にできます。
査定基準は不動産会社によって少しずつ違いがあり、同じ物件を調査しても、一律に同じ査定額が出てくるわけではありません。そのため家の査定をする場合は、必ず複数の不動産会社での査定をおすすめします。査定の際には、不動産会社ひとつひとつをご自分で探すよりも、信頼と実績のある不動産会社への一括査定依頼ができる「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご利用ください。
「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営する老舗の不動産一括査定依頼サイトです。売却をご検討の不動産があるエリアと間取りなどのかんたんな質問に答えるだけで、大企業から地元の有力企業までを含めた全国2,500社もの提携企業の中から、ピッタリの不動産会社を最大6社までに絞ってご提案します。
ご希望の会社にだけチェックを入れていただければ、それ以外の会社からの連絡などは一切ありませんので、とても安心してお使いいただけます。家の査定をする場合には、ぜひ、「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。
6.家の査定に関するよくある質問
-
Q
査定は本当に無料ですか？A
無料です。
仲介手数料で収益を得るビジネスモデルのため、査定料や出張費は発生しません。
ただしインスペクション費用などは別途必要になる場合があります。 -
Q
査定額と売出価格は同じですか？A
異なります。
査定額は適正価格の中央値、売出価格は値下げ交渉を見越し5〜10％上乗せが一般的です。 -
Q
訪問査定では家の中をどこまで見られますか？A
構造や設備など性能に直結する部分が中心です。
掃除や家具配置は査定額への影響が限定的です。 -
Q
査定だけ依頼して売却をやめても大丈夫？A
問題ありません。本当に売却するか判断するうえでも、査定の意義はあります。丁重にお断りしましょう。
ただ、経年により家の価値は下がるため、ある時もらった査定額はいつか実際の価値と乖離します。売却したくなったタイミングで再度査定を受けましょう。
まとめ
家の査定は「ただの価格確認」ではなく、売却を成功へ導くための最初の意思決定ポイントです。
無料であることを活かして AI・机上・訪問の三段階で相場と適正価格を精査し、複数社を比較することで数百万円単位の差を防げます。
おすすめの査定依頼の流れは、まず5～6社に机上査定を依頼し、3社にまで絞って訪問査定を行う手順です。
複数社への査定依頼は大変な手間がかかりますので、一度に6社までまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を活用して、スムーズに進めて行きましょう。
