マンション査定の注意点!絶対に知っておいてほしい鉄則5選

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マンション売却の第一ステップは、不動産会社の査定を受けることです。

少しでも高く売るために、なるべく高い査定額を引き出したいと思うのは当然ですね。

査定前に、よく聞かれる質問があります。

  • 不動産会社はどこを見ているのでしょうか?
  • 掃除したら査定額がアップしますか?
  • 査定前にリフォームしたほうがいいですか?

実は、査定前に特別な掃除やリフォームをする必要はありません

でも、不動産会社に相談する前に無駄なリフォームをして損した、と後悔する人が後を絶ちません。

家が散らかっているからと査定をためらっていたら、同じマンションの別の部屋が先に売りに出てしまい、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。

そこでこの記事では、まず、「査定額に影響する10個のポイント」を解説します。不動産査定のプロが、どこを見て査定しているかわかれば、無駄な準備をしないで済みますね。

この10個のポイントを踏まえて、マンションを高くスムーズに売るための査定のコツをお伝えします。

マンションの査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの鉄則は、次のとおりです。

  1. 複数の不動産会社の査定を受ける
  2. 最短期間で売却したい場合は、早めに訪問査定を受けて売却ステップを進める
  3. 査定に向けてすべき準備=情報の書き出し、資料の準備、修繕
  4. 査定に向けて不要な準備=リフォーム、ハウスクリーニング
  5. 査定額だけで不動産会社を選ばない

それでは、詳しく見ていきましょう。

1. 査定額に影響する10個のポイント

実際に、不動産会社がどこを見て査定しているのか、10個のポイントを解説します。

1-1. 立地(駅距離、買い物、学校、環境)

マンションの査定額に最も影響を与えるのが立地です。

一番重要なのは、駅からの距離です。特に、駅徒歩7分以内の中古マンションは根強い人気があるので、高評価になります。

駅からの距離が離れていたとしても、ファミリー向けマンションの場合、子育て環境が重視されます。学校、保育園、公園が近く、買い物の利便性も高いなど、周辺環境が良好であれば高評価になります。

1-2. 階数、方角、位置

階数は3階以上が有利で、上に行くほど値段が高くなります

南向きの部屋は売れやすいので、高評価です。角部屋、専用庭や、ルーフバルコニーもプラスポイントです。

1-3. 広さ、間取り、設備

需要が多い広さ、間取りであれば査定額が上がります。

例えば、駅から遠くファミリー層に人気のエリアなのに40~50平米程度の広さであれば売れにくいですから、需要と一致しているかが重要です。

専有部分の設備では、風呂やキッチンなどの広さとグレード、浴室換気乾燥などの装備がチェックされます。

1-4. 築年数、構造、規模、品等

築年数は、「新耐震基準」なのかどうかが重要です。

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築許可が下りた物件は、「新耐震基準」が適用されています。

それ以前の「旧耐震基準」の物件は、大地震への不安や、住宅ローンを組みにくいため、評価が下がります。

ただし、耐震補強工事をしていれば考慮されます

建物の構造の種類からみると、最も高評価の構造は「鉄骨鉄筋コンクリート造」、次に「鉄筋コンクリート造」、続いて「鉄骨造」です。

「鉄骨鉄筋コンクリート造」や「鉄筋コンクリート造」は、建築費が高く、強固で遮音性に優れた構造のため高評価になります。

マンション全体の規模が比較的大きく、エントランスや廊下の材質に高級感があり、外壁がタイル張りであるなど、建物の品等が高い場合には高評価になります。

1-5. 管理状況

管理が良好であれば、マンション全体の価値が上がります。

管理状況のチェックポイントは、

  • 管理人が常駐かどうか
  • エントランスや廊下の清掃・メンテナンスは十分か
  • 不要なものが放置されていないか
  • ゴミ置き場の使用状況
  • 築年数が古くても、外壁塗装などのメンテナンスが計画的に行われているか

共用部分に補修されていない場所があるなど、管理状況に不備がある場合は、あらかじめ管理組合に連絡して対処してもらいましょう。

1-6. 施工・販売会社

大手デベロッパーが販売したマンションや、大手の施工会社の場合は、安心感があり売れやすいので、査定額もアップします。

1-7. 専有部分の設備や内装の傷み

水回りや床材、壁紙の傷みぐあいが経年相当なのか、チェックされます。

ある程度、築年数の古いマンションでは、水回りや壁紙はリノベーションを前提に売買されますので、傷みがあっても大きな減額はありません。

ただし、ペットの飼育状況や、あまりにもゴミが放置されているなど、リフォームしても臭い・汚れが取れないような特殊な場合には減額されます。

1-8. 共有施設の充実度

共有部分のセキュリティ対策として、オートロック、監視カメラの有無がチェックされます。

宅配ロッカー、ペットの足洗い場、洗車スペースなどがあるとプラスポイントです。

比較的大規模なマンションでは、エントランスに歓談・休憩スペースが設けられていたり、管理組合に申請して使えるゲストルームやコミュニティルームが設けられていますが、これらも高評価になります。

1-9. 管理費・修繕積立金

売却される専有部分について、管理費や修繕積立金の延滞はないか、確認されます。

滞納があっても値引きをすれば売却は可能ですが、買い手が見つかりにくくなりますので、滞納分は解消しておきましょう。

1-10. 駐車場

駐車場の台数は十分で、希望者が利用できるか、平面か機械式かもポイントです。

分譲マンションの駐車場には賃貸方式分譲方式があります。

賃貸方式は、専有部分が売却されるといったん利用権が消滅し、次の入居者が改めて管理組合に利用を申し込みます。

分譲方式は、専有部分の所有権と駐車場利用権がセットで販売されますので、次の入居者に駐車場の権利が引き継がれます。

分譲方式では、駐車場利用権が付いている住戸は査定額がアップします。

2. マンションの査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの鉄則

マンションを高くスムーズに売るためには、まず査定を成功させる必要があります。査定の受け方によって、査定額も変わってきます。

マンションの査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの鉄則について、詳しく解説しますので、しっかり押さえて査定を成功させてくださいね。

2-1. 複数の不動産会社の査定を受ける

マンションを売却する時には、必ず複数の不動産会社の査定を受けるのが鉄則です。なぜなら、不動産会社によって、査定価格は数百万も違うことがあるからです。

差が出る理由は2つあります。

  • 不動産会社によって、得意エリアがあるから
  • 不動産会社によって、得意分野があるから(マンションが得意、一戸建てが得意、賃貸が得意)

あなたのマンションの販売を最も得意とする、しかも良心的な不動産会社を探せるかどうかが、売却成功のカギを握ります。でも、良さそうな不動産会社をピックアップし、一つ一つ連絡するのは、とても手間がかかります。

そこで、無駄な時間と労力をかけずに、不動産会社を見つける方法をご紹介します。

それは、一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用することです。

不動産一括査定サイト HOME4U

一括査定は、ちょっとした空き時間に、スマホやパソコンから簡単に入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる便利で無料のサービスです。

しかも、HOME4Uでは、最適な不動産会社をシステム側で自動的にピックアップしてくれるので、簡単に不動産会社を見つけることができます。

大切な個人情報を入力することになるので、信頼できる一括査定サービスを利用してくださいね。HOME4Uは一括査定サービスの老舗ですので、安心して利用できる理由があります。

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  • NTTデータグループが運営しているので安心して利用できる。個人情報のセキュリティも万全。
  • 日本最長の運営実績。豊富な実績がある(査定累計20万件以上)
  • 優良な不動産会社が厳選され、悪質な不動産会社がいないか常にパトロールされている

2-2. 最短期間で売却したい場合は、早めに訪問査定を受けて売却ステップを進める

査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。

「机上査定」は、物件を実際に見ないで査定します。周辺の相場などを参考に、概算額を提示します。
「訪問査定」は実際に現地を見た上で、正確な査定額を提示します。

「査定額に影響する10個のポイント」のうち、例えば立地・階数・築年数などは机上査定でもわかりますね。

でも、10個のポイントのほとんどは、実際に見ないとわかりません

ですから、訪問査定でないと精度の高い査定額は提示されません。机上査定と訪問査定、どちらを選ぶか迷ったら、売却希望時期に応じて選びましょう。

3~6ヶ月で売却したい場合
売却する際には、最終的に訪問査定を受ける必要があります。最短期間で売却するには、初めから訪問査定を受けて売却ステップをどんどん進めましょう。
特に中古マンションは、築年数が少しでも浅いほうが圧倒的に有利ですので、早めのアクションを心掛けてください。
売却希望時期まで1年くらい余裕がある場合
いくつかの不動産会社の机上査定を受け、査定結果や説明内容を気に入った会社だけ厳選して訪問査定を受けるのも一つの方法です。

2-3. 査定に向けてすべき準備=情報の書き出し、資料の準備、修繕

「査定額に影響する10個のポイント」のうち、今から変えられるポイントはどれだけありましたか?

立地や築年数など変えられませんし、共用部分に手を加えるわけにいきませんね。

つまり、変えられないものがほとんどなので、査定に向けて準備できることは限られています。

これから、査定に向けて必要な準備について、具体的に見ていきましょう。

2-3-1. 住んでみないとわからない情報を書き出しておこう

査定を受ける前に、不動産会社に伝えることをメモしておきましょう。

プラス面
リフォーム履歴、通学路の見守り体制、利便施設など
マイナス面
壁や床の大きな傷、設備の故障、漏水など

マンションを売却するとき、売主には「瑕疵担保責任」があります。

“瑕疵担保責任”とは

売却後に、通常では気づかない欠陥が見つかった場合、売主が補修費用等を負担する義務があります。売買契約書には、瑕疵担保責任の期間を明記します。不動産会社によって、瑕疵保証サービスを扱っているところもあります。

瑕疵担保責任を免責する契約も可能ですが、売主が知っている欠陥を隠した場合、責任を負わなければなりません。

マイナスポイントも隠さずに伝え、買主にも問題点を知ってもらった状態で売買したほうが、結果的に得策です。

2-3-2. マンションの査定の時に用意するといい資料

査定のために必須ではありませんが、スムーズに査定を進めることができたり、有利な情報が書かれている場合もあります。

売却時には必要になりますので、早めに用意しておきましょう。

  • 分譲時のパンフレット、間取り図などの図面──マンションのアピールポイントや、構造、間取りなどを把握できます。
  • 重要事項説明書──壁芯面積などを確認します。
  • 管理規約、使用細則

2-4. 査定に向けて不要な準備=リフォーム、ハウスクリーニング

2-4-1. リフォーム不要、修繕は必要

査定前にリフォームする必要はありません。500万円かけてリフォームしても、500万円高く売れることは滅多にありません。

また、セルフリノベーションも大ブームになっており、中古マンションを購入して、自分好みの家にリノベーションしたいと思っている需要者はたくさんいます。

ですから、あらかじめリフォームしてしまうと、逆に売りにくい場合もあります。リフォームして売り出したほうが効果的かどうか、不動産会社に相談してから判断しましょう。

ただし、売却までに、壊れたものを修復する「修繕」は基本的に必要です。給排水トラブルなどの大きなダメージは修繕する必要がありますが、細かい傷は直す必要がありません。

訪問査定の際に、どこを修繕すべきか、不動産会社に相談してから修繕を行うのがオススメです。

2-4-2. プロのハウスクリーニングは不要

「家の整理整頓をして掃除をしてからでないと、訪問査定は頼みにくいな」と思ってしまう人は多いです。

でも、不動産会社の担当者は査定のプロですから、建物それ自体の傷み具体などを見抜くのが仕事です。散らかっているから部屋が狭く見えるなど、家財に惑わされるようではプロ失格です。

多少散らかっていても査定額には影響ありませんので、安心して査定を受けてくださいね。

ただし、マンションを売り出して、購入希望者が内覧に来るまでには、掃除と整理整頓を終わらせておく必要があります。

購入希望者はプロではないので、家財を含めた全体の印象に左右されます。今日から不要なものの処分を始めてくださいね。

購入希望者が来る前に、プロのハウスクリーニングを頼むのもオススメです。

2-5. 査定額だけで不動産会社を選ばない

中古車であれば、査定額で買い取ってもらえるので、査定額が一番高い会社を選べばいいですね。

マンションの場合、通常は、査定額で不動産会社が買い取るわけではありません。査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で買う人が見つかりそうですよ」という値段です。

ですから、査定額が一番高い不動産会社を選べばいいとは限りません。知名度だけで選ぶのもおすすめしません。

信頼できる最適な不動産会社を選ぶポイントを4つお伝えします。

査定額の根拠が答えられる
見込み客の動向、近くのマンションの成約価格、売り出し価格など

中古マンションの仲介実績件数が豊富
過去2年くらいの実績を聞いてみましょう

販売活動の提案が明確
売り出し価格の決め方、折込チラシの枚数など、具体的な販売活動を提案できるか

この会社は信頼できると感じる
営業マンとの相性、知識、連絡のスムーズさ

査定額が出たら満足してしまう人も多いのですが、重要なのは、どの不動産会社を選ぶかです。

査定額は不動産会社により異なるので、HOME4Uを利用して必ず複数の会社の査定を受けて比較し、最適な不動産会社を選んでくださいね。

まとめ

それではおさらいです。

マンションの査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの鉄則は、次の通りでした。

  • 一括査定を活用して、複数の不動産会社の査定を受ける
  • 最短期間で売却したい場合は、早めに訪問査定を受けて売却ステップを進める
  • 査定に向けてすべき準備──情報の書き出し、資料の準備、修繕
  • 査定に向けて不要な準備──リフォーム、ハウスクリーニング
  • 査定額だけで不動産会社を選ばない

マンション査定を成功させて、あなたのマンションを親身になって売却してくれるベストな不動産会社を見つけましょう。

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