【2021年版】マンション売却の適切な時期や手順を徹底解説

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【2021年版】マンション売却の適切な時期や手順を徹底解説

これからマンション売却を予定している人の中には、「適切な時期」を気にしている方も多いのではないでしょうか。

新型コロナウイルスによる経済への影響やオリンピックの開催の可否など、いつもとは違う社会情勢の中で、どう判断したら良いのか迷ってしまう方もいらっしゃると思います。

そんな中でも、冷静に「マンションを高く売る」または「損せずに売る」ための適切なタイミングは逃したくないですよね?

そこでこの記事では、マンションの売却を検討中の方に向けて、

  • 高く売れる時期や損をせずに売れる時期
  • 狙い目の販売時期
  • タイミングを逃さずに売却する方法

などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでもマンションを高く売却するための一助としてください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.中古価格が上昇している時期に売却する

売るのが中古マンションなのであれば、中古価格が上昇している時期に売却することが最も重要です。
では、どのようなときに中古マンション価格が上がるのでしょうか。
詳しく解説していきます。

1-1.新築マンション価格が高い時期に売る

中古マンションは、新築マンション価格が高い時期に売ることがポイントです。

以下に、首都圏における過去20年間の中古マンションと新築マンションの平均価格の推移を示します。

首都圏における過去20年間の中古マンションと新築マンションの平均価格の推移

出典:中古マンション価格「PDF東京カンテイ(https://www.kantei.ne.jp/report/c2009.pdf)
   (https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf)」
   新築マンション価格「PDF株式会社不動産研究所
(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/43/z2010.pdf)
(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/414/z2019.pdf)」

中古マンションと新築マンションの値動きは完全に連動していることがわかります。
というのも、中古マンション市場は、主に新築マンションが高過ぎて購入できない人が流れ込んできます。
そのため、新築マンション価格が高いときは、中古マンションを求める需要者が多くなり、必然的に中古マンション価格も上がるようになるのです。
売却する時期を判断する際は、新築マンション価格の動向にも目を向けてみてください。

1-2.金利が低い時期に売る

中古マンションは、金利が低い時期に売ることもポイントです。
以下に、過去20年間における中古マンション価格と金利の推移を示します。

過去20年間における中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「PDF東京カンテイ(https://www.kantei.ne.jp/report/c2009.pdf)
(https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf)」
   金利「財務省(https://www.mof.go.jp/jgbs/reference/interest_rate/)」

中古マンションは金利が大きく下がった2013年以降から価格が上昇してきています。
金利が下がると住宅ローンが組みやすくなるため、住宅を購入する人が増えます。
住宅ローンが下がれば、中古住宅市場に購入需要者が増えますので、価格が高くなっていきます。

1-3.土地価格が上昇している時期に売る

中古マンションは、土地価格が上昇している時期に売ることもポイントです。

以下に、過去20年間における中古マンション価格と土地価格の推移を示します。

過去20年間における中古マンション価格と土地価格の推移

出典:中古マンション価格「PDF東京カンテイ(https://www.kantei.ne.jp/report/c2009.pdf)
(https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf)」
   土地価格「国土交通省(https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html)」

土地価格も中古マンション価格とほぼ連動して動いています。
マンションの価格は、建物価格と土地価格の合計で構成されているため、土地価格が上がれば必然的に中古マンション価格も上昇するのです。

以上のことから、「新築マンション価格が高い時期」や「金利が低い時期」、「土地価格が上昇している時期」は、中古マンションが売りどきといえます。

“売るならオリンピック前それとも後?”

2019年あたりでは、マンションを売却する時期はオリンピックの前か後かという議論が盛んにおこなわれていました。

当時は、オリンピック後は景気が悪くなる恐れがあるので、売るならオリンピック前までに売った方が良いという論調が主流だったと言えます。

しかしながら、新型コロナウイルスにより状況は一変しました。
2021年1月時点では、オリンピックは2021年に行われるものと予定されています。

新型コロナウイルスによって、企業の業績が一気に悪化したことから、日銀は今後も超低金利政策をしばらく継続していくことが予想されています。

オリンピック前後に関わらず低金利の状態は続くと考えられるため、結論としてはオリンピック後もしばらく売却しやすい時期は続くものと思料されます。

オリンピックの後であっても、住宅ローンが借りやすい状況に変わりはなく、高く売れる時期はオリンピックに関係なく当面続くと考えられます。

ただし、2022年度より住宅ローン控除の一部制度の見直しが予定されています。
住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除できる制度のことを指します。

現制度では、控除額がローンの支払利息額を上回る「逆ざや」が発生している人が多く、会計検査院が本来はローンを組む必要がない人が組んだり、繰り上げ返済をしなくなったりする動機になると問題視しています。

2022年度より住宅ローン控除の制度が今よりも厳しくなることが検討されており、それがきっかけでマンションは売却しにくくなる恐れがあります。
そのため、現時点ではマンションは2021年以内に売るのがベストと考えられるでしょう。

2.築年数が25年以内に売却する

マンションは築年数が25年以内に売却するのがベストです。

2-1.築年数別の値引き率

マンション売却では買主からの値引き要求によって、成約価格が売り出し価格よりも低くなることがよくあります。
成約価格とは、実際に売却が決まった価格のことです。

首都圏における築年数別の中古マンションの値引き率は以下のようになっています。

首都圏における築年数別の中古マンションの値引き率

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

統計上の値引き率は、築6年以上から築25年以内までは概ね10%程度となっていますが、築26年以上になると急激に値引き率が上昇します。
そのため、値引きを防ぎ、高く売るには築25年以内に売ることをおススメします

2-2.築25年超になると売却しにくくなる理由

築25年超になると売却しにくくなる理由は、築25年超のマンションは買主が原則として住宅ローン控除を利用できなくなるためです。

中古住宅で買主が住宅ローン控除を利用できるのは、原則として木造の戸建てでは築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年以内の物件が対象となります。

マンションで築25年超の物件となってしまうと、買主は住宅ローン控除を利用できないことから途端に需要が減ってしまい、その結果、売却しにくく値引き率も大きくなってしまいます。

ただし、築25年超のマンションでも、以下のいずれかのマンションであれば買主が住宅ローン控除を利用できるように
なります。

  • 新耐震基準に適合することが証明されたマンション
  • 既存住宅売買瑕疵(かし)担保保険に加入しているマンション(加入後2年以内のものに限る)

築25年超を過ぎてしまったマンションは、瑕疵担保保険を付保する等の対処法を検討してみるのも良いでしょう。

3.引っ越しシーズンを狙って売却する

引っ越しシーズンを狙って売却する 桜とマンション外観1年の中で売却に適したタイミングを考えるなら、引っ越しシーズンを狙うのがコツです。
その理由について、詳しく見ていきましょう。

3-1.月別取引件数

マンションは引っ越しシーズンである2~3月にかけて毎年取引件数が増加します。
そのため、2~3月を狙って売却するのがコツです。

以下に、首都圏における月別のマンションの取引件数を示します。

首都圏における月別のマンションの取引件数

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構の「PDFMarket Watch2019(令和1)年12月度

マンションの取引件数は、毎年、「春の引っ越しシーズンである2~3月」と「秋の引っ越しシーズンである9月」に件数が伸びます。

一方で、8月はお盆休みがあるため、毎年、取引件数が減る傾向にあります。

1年のうちで2~3月は最も売却しやすくなるため、タイミングを計るなら2~3月を狙うのがおススメです。

3-2.マンションの平均販売期間とベストな販売時期

2~3月を狙って売却するには、12月に販売活動を開始するのがベストタイミングとなります。
どんなに人気エリアのマンションでも、売り出してから数日で買い手が見つかる事例は圧倒的に少ないですし、売り出しまでには諸々の準備や手続きがありますので、少し早めに準備を始めるのが賢明です。
(準備の第一歩は、第6章で紹介する一括査定から始めることをおススメします。)

以下に、首都圏における不動産の「売り出してから買主が決まるまでの平均販売日数」を示します。

首都圏における不動産の「売り出してから買主が決まるまでの平均販売日数」

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

平均の販売日数は、マンションが「72.9日」、戸建てが「89.7日」、土地が「94.3日」となっています。
マンションは比較的早く売れる傾向があり、「3ヶ月弱」で売却できるイメージとなります。

マンション売却の流れは以下のようになります。

マンション売却の流れ

売却活動の開始から売買契約の締結までは「3ヶ月弱」程度かかることから、12月あたりに売却活動の開始のタイミングを持っていくと、ベストタイミングで売ることができます。

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少しでも高く売るなら、複数社の査定額をしっかり比べて、高く売ってくれそうな会社に売却を依頼するのがベストです。

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4.オーバーローンが解消されたタイミングで売却する

マンションはオーバーローンが解消されたタイミングで売却することがポイントです。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回ることを指します。
それに対して、アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回ることです。

オーバーローンが解消されたタイミングで売却する

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、残債は売却額で一括返済することが基本です。

そのため、マンションを売却するにあたっては、原則としてアンダーローンの状態であることが必要となります。

オーバーローンかアンダーローンか否かは、頭金の額や所有期間の年数によっても異なります。

マンションの価格は下に凸のカーブを描いて下落するイメージですが、住宅ローン残債は上に凸のカーブを描いて下落するイメージとなります。

そのため、頭金が少ない状態で購入し、所有期間が短い状態で売るとオーバーローンとなっていることが多いです。

ただし、オーバーローンの問題は、返済が進めばいつか必ず解決されます。
住宅ローンは返済を続けるといつかゼロ円になりますが、マンションの価格には土地価格が含まれており何年たってもゼロ円にはならないからです。

よって、住宅ローン残債とマンション価格はいつか必ず逆転する時期が訪れ、自然とアンダーローンの状態へと変わります。

マンションは、オーバーローンが解消されてから売却するようにしましょう。

5.所有期間は5年超になってから売却する

マンションは税金面に関して所有期間が5年超になってから売却することが損をしないためのコツです。

5年超になってから売った方が良い理由としては以下の2点があります。

  • 売却損が出たときに損益通算の特例が利用できるようになる。
  • 売却益が出たときの税率が低くなる。

マンションを売却したときは、譲渡所得が発生すると税金が生じます。
譲渡所得とは以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がマイナス、つまり売却損が発生したときは、税金は生じません。
ただし、所有期間が5年超のマイホームのマンションを売却した場合には、他の所得と損益通算をすることで節税できる特例があります。

損益通算とは給与所得のようなプラスの所得とマイナスの譲渡所得を合算し、全体の所得を引き下げる手続きのことです。

例えば、給与所得が600万円で譲渡所得が▲800万円であれば、その年の所得は損益通算によって▲200万円とすることができます。

給与所得者は会社によって600万円の所得を前提に源泉徴収がなされていますので、払い過ぎていた税金の還付を受けることができます。

売却損が出たときの損益通算の特例は、譲渡損失の買換え特例(「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の略)と呼ばれています。

譲渡損失の買換え特例を利用するには、買い替えが条件となり、購入資産では10年以上のローンを組むこと等の一定の要件を満たすことが必要です。
詳しい要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

また、譲渡所得がプラス、つまり売却益が発生したときは税金が生じます。
税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分類されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下のようになります。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超となっていると、長期譲渡所得に該当し、税率が低くなるため節税することができます。

尚、マイホームの売却で譲渡益が生じた場合には、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用できますので、大きく節税することができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除についても、詳細の要件は国税庁のホームページをご参照ください。

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マンション売却に慣れている不動産会社を「不動産売却 HOME4U」で見つけて、損せずスムーズに売却活動を進めるようにしてくださいね。

まとめ

いかがでしたか。
「マンション売却の時期」について解説してきました。

マンションは「新築マンション価格が高い時期」、「金利が低い時期」、「土地価格が上昇している時期」に売ると高く売ることができます。
また、築年数においては築20年以内に売ると売却しやすくなります。

毎年2~3月は販売数が伸びますので、12月くらいから売却活動を始めるとスムーズに売ることができます。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、タイミングを逃さずに上手にマンションを売却してください。

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