長期優良住宅ってオトクなの?メリット・デメリットを徹底比較

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長期優良住宅は、長く安心・快適に暮らせる高品質な家です。
長期優良住宅の認定を受ければ、税金の優遇やローン金利の優遇など、多くのメリットが受けられます。

 

【長期優良住宅とは】

従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅

国土交通省ホームページより)

長期優良住宅の認定を受けて家を建てれば、国が定めた基準を満たした良質な住宅という「お墨付き」があるため、大きな安心感があるのは間違いありません。
長期優良住宅の認定を受ける一戸建ては毎年10万戸以上となっており、人気の高さが伺えます。
PDFhttps://www.mlit.go.jp/common/001303435.pdf

ただし、長期優良住宅には、認定を受けるためのコストがかかるというデメリットもあります。
この記事では、長期優良住宅を建てるときのポイントや、どこの建築会社に依頼すればよいのかなど、知っておきたい知識をわかりやすく解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、オトクな長期優良住宅制度をしっかり理解して、納得のいくマイホームを手に入れてくださいね。

1.長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、2009年(平成21年)に施行された長期優良住宅の普及の促進に関する法律」による基準をクリアして認定を受けた家のことをいいます。
長期優良住宅は、長期に渡って安心して快適に住み続けることができる住宅です。
建物の着工前に都道府県知事等に申請を行い、一定の基準に適合していれば、長期優良住宅の認定を受けられます。
完成後の建物検査はなく、書類審査のみで認定されます。
PDF認定制度概要パンフレット(新築版) (一般社団法人住宅性能評価・表示協会)

2.長期優良住宅のメリットとデメリット

長期優良住宅にはメリットとデメリットがあるため、総合的に考えて有利かどうか検討する必要があります。

2-1.メリット

長期優良住宅のメリットは次のとおりです。

  • 住宅ローン控除の拡充
  • 投資型減税
  • 不動産取得税の減税
  • 登録免許税の税率引き下げ
  • 固定資産税の減税
  • 住宅ローンの金利の優遇
  • 地震保険料の割引
  • 補助金
  • 売却するときの付加価値

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除の拡充

「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税、住宅ローン控除)とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に、条件を満たすと受けられる所得税と住民税の控除のことをいいます。
10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の1%が、所得税・住民税から戻ってきます。
また、消費税率10%が適用される住宅を取得し、2020年12月31日までに入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
長期優良住宅においては、この控除対象になる借入限度額が優遇されており、一般住宅なら4,000万円のところ、長期優良住宅なら5,000万円となります(消費税率10%が適用される場合)。

控除対象になる借入限度額
一般住宅 4,000万円
長期優良住宅 5,000万円

住宅ローン減税制度(http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

投資型減税

投資型減税は、現金で住宅を購入した人のための制度です。
住宅ローン減税は10年間控除が続きますが、投資型減税は一度きりの減税制度です。
投資型減税では、長期優良住宅を建てるために割高になった費用(掛かり増し費用)の10%が年末の所得税から控除されます。
控除対象限度額は650万円で、控除率は10%となっているため最大控除額は65万円です。
また、住宅ローン控除との併用はできませんので注意しましょう。

不動産取得税の減税

不動産取得税は、家を新築したときや取得したときに1度だけかかる税金です。
一般住宅の場合は控除額が1,200万円のところ、長期優良住宅においては1,300万円に引き上げられています。

控除額
一般住宅 1,200万円
長期優良住宅 1,300万円

この軽減措置を利用すると、長期優良住宅の不動産取得税は、(固定資産税評価額-1,300万円)×3%となります。
現在のところ、適用期限は2020年3月31日までとなっていますが、2年間延長の予定があります。

登録免許税の税率引き下げ

家を建てたり買ったりしたときには、法務局で所有権保存登記や所有権移転登記を行いますが、このとき登録免許税がかかります。
下記のとおり、長期優良住宅は一般住宅に比べて税率が低くなります。

税率
一般住宅 保存登記0.15%
移転登記0.3%(一戸建て)
長期優良住宅 保存登記0.1%
移転登記0.2%(一戸建て)

現在のところ適用期間は2020年3月31日までとなっていますが、延長の予定があります。

固定資産税の減税(新築住宅の減額期間の延長)

新築住宅を建てると、一定期間内は固定資産税が2分の1に軽減されます。
下記の表のとおり、減額される期間は一般住宅よりも長期優良住宅の方が長くなります。

新築住宅の減額期間
一般住宅 一戸建て 3年間
マンション等 5年間
長期優良住宅 一戸建て 5年間
マンション等 7年間

現在のところ適用期間は2020年3月31日までとなっていますが、延長の予定があります。

減額を受けるためには、長期優良住宅認定通知書等を市区町村に提出する必要があります。
また、住宅面積が50平米以上280平米以下、居住部分の床面積が全体の2分の1以上といった基準があります。

住宅ローンの金利の優遇

長期優良住宅は、住宅ローン商品「フラット35」の金利優遇制度があります。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携によって提供される、長期固定金利の住宅ローンです。
フラット35を利用するために必要な技術基準に加えて、更に省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性などの面で一定の技術基準を満たすと、【フラット35】Sを利用することができます。
長期優良住宅なら、【フラット35】Sの金利A・Bプランのうち、優遇の高い金利Aプランが適用され金利引き下げ期間が10年間となります。

また、長期優良住宅なら、返済期間が最長50年で全期間固定金利となる【フラット50】も利用することが可能です。
【フラット50】では住宅を売却することになった際に、購入者に住宅ローンを引き継ぐことができます。
【フラット35】S(https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

地震保険料の割引

長期優良住宅は、耐震等級2以上と定められていて高い耐震性をクリアしているため、地震保険料が割引されるメリットがあります。
耐震等級2で30%割引、耐震等級3で50%割引など、耐震等級に応じた割引率が適用になります。

なお、地震保険はどの保険会社で申し込んでも、政府が定めた一定の制約により保険料・補償内容は同じです。
また、地震保険のみ加入することはできず、火災保険に加入していることが必須となります。

補助金

長期優良住宅を新築するときには、「地域型住宅グリーン化事業(長寿命型)」による補助金を受けられる可能性があります。
この制度は、国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造住宅を建築した際に利用でき、大手ハウスメーカーは対象となりません。
補助金額は一戸当たり最大110万円で、地域材を利用することによる加算金などもあります。
地域型住宅グリーン化事業

なおリフォームの場合でも、一定の基準を満たせば「長期優良住宅化リフォーム推進事業」による補助が受けられます。

売却するときの付加価値

長期優良住宅は国の認定制度であり、高性能な家であることを客観的に示すことができます。
事情があってマイホームを売却することになった場合に、長期優良住宅は大きなアピールポイントとなります。
売却時に提示できるように、長期優良住宅に関する認定書類はしっかりと保管しておきましょう。

2-2.デメリット

長期優良住宅には、次のデメリットがあります。

  • 申請コストがかかる
  • 建築コストがアップしたり建築期間が長くなる場合がある
  • 定期点検が必要

それぞれ詳しくみていきましょう。

申請コストがかかる

長期優良住宅の認定を受けるためには費用がかかります。
自分で申請する場合は、審査書類、図面などの書類を揃える手間もかかります。
審査・認定に関する手数料は行政により多少のバラつきがありますが、自分で行うとおよそ5~6万円です。
ハウスメーカー、工務店などに申請を代行してもらうと、手数料を上乗せされるため、およそ20~30万円程度かかるのが一般的です。

建築コストがアップしたり建築期間が長くなる場合がある

ハウスメーカーの多くは、標準仕様で長期優良住宅の認定規準をほぼクリアできることが多いので、長期優良住宅にしても建築コストはあまり変わらないことが多いです。
中小工務店では、一般住宅よりも20~30%程度割高になる可能性があり、工期も一般的な住宅の建築期間より数週間~数か月長くかかってしまう場合があります。

長期優良住宅の実績があるかどうかを建築会社に事前に確認し、建築コストや建築期間の違いについて確認しておきましょう。

定期点検が必要

長期優良住宅は、建築した後も継続的な点検やメンテナンスを行って、良好な状態を保つ必要があります。
建築前に提出する「維持保全計画」に沿って定期点検を行い、修繕を要する場合には実施します。
構造耐力上主要な部分や、給排水のための配管設備についての点検は少なくとも10年に一度は必要です。
点検・修繕費用は、長く安心して快適な生活をするためには必要なコストです。
また、長期優良住宅について点検や修繕を行ったら、その情報を大切に保管しておく義務があります。
点検などの維持保全を計画通りに実施しないと、長期優良住宅の認定が取り消される可能性もあるため注意が必要です。

なお、定期点検が必要なことをデメリットの一つとして挙げましたが、定期点検を確実に行えば安心して暮らせるため、メリットの側面もあります。

3.長期優良住宅の認定を受けるための手続き

長期優良住宅の認定を受けるための申請は、着工前までに行わなくてはいけない点に注意が必要です。
長期優良住宅の認定を受けるときは、所管行政庁(都道府県または市区町村)に申請を行います。
このとき技術審査や認定手数料などの費用が5~6万円程度かかります。

ハウスメーカーなど長期優良住宅の取り扱いに実績のある建築会社なら、申請を代行してもらうとスムーズで安心です。
ただし、代行手数料を上乗せされるのが一般的です。

基本的な手続きの流れは、「長期優良住宅建築等計画」を作成し、登録住宅性能評価機関へ事前審査(技術的審査)を依頼します。
審査を通過して「適合証」の交付を受けたら、所管行政庁へ認定申請をして、認定通知書の受理をする流れとなります。
東京都の場合の申請方法

4.長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅の認定を受けるためには、一定の基準をクリアする必要があります。
定められている主な基準は下記のとおりです。

認定基準項目 概要 住宅性能表示・基準内容
劣化対策 数世代に渡って長く住めること 劣化対策等級3
床下・小屋裏点検口
耐震性 地震に強いこと 等級2以上
維持管理・更新の容易性 補修・リフォームしやすいこと 等級3
バリアフリー性 将来の改修に備えてスペースが確保されていること 高齢者等配慮対策等級3
省エネルギー性 省エネに配慮していること 等級4
居住環境への配慮 居住環境への配慮 居住環境の維持・向上に配慮されていること
住戸面積 良好な居住水準を維持できる規模を有すること 延床面積75平米以上(一戸建て)、少なくとも一の階の床面積が40平米以上
維持保全計画 定期的な点検・補修計画が策定されていること

長期優良住宅(新築)認定基準の概要(PDFhttps://www.mlit.go.jp/common/001214060.pdf

ひとつずつチェックして基準をクリアするように建築するのは大変と思うかもしれませんが、長期優良住宅の実績を豊富に持つ建築会社に依頼すればスムーズに建築することができます。

長期優良住宅の規定をほぼ「標準仕様」でクリアしている建築会社や、長期優良住宅の認定取得率が90%以上のハウスメーカーもあります。

また、次のように、長期優良住宅に対応した商品シリーズを用意しているハウスメーカーもあります。

  • ミサワホーム「MJ Wood Smile famliy 30’s」

https://www.misawa.co.jp/mj-wood/syouhin/smile_family30s/con_s3.html

  • ヘーベルハウス「スマートヘーベルハウス」

https://www.asahi-kasei.co.jp/asahi/jp/news/2009/ho090428.html

長期優良住宅の実績が豊富な企業は多いので、建築会社を選ぶ際には、長期優良住宅の対応について担当者に確認してみてください。

5.長期優良住宅を建てるときの3つのポイント

長期優良住宅には大きなメリットがありますが、申請は着工前までという期限があります。
下記の3つのポイントを押さえて、早めに建築会社に相談してみましょう。

5-1. 長期優良住宅の実績の多い建築会社に依頼すること

ここまでお伝えしてきたように、長期優良住宅の認定を受けるためには申請費用が必要で、建築費もアップする場合があります。
長期優良住宅を建てる際には、コストアップを最小限に抑えるため、長期優良住宅の実績の多い建築会社に依頼することをおすすめします。
長期優良住宅とするための規定をほぼ「標準仕様」でクリアできているハウスメーカーや、長期優良住宅対応の商品が用意されている企業で建築すれば、コストアップが抑えられます。
長期優良住宅の実績が豊富な企業なら、申請や施工のノウハウがあり、点検等の長期的なフォローも受けることができます。

5-2. コストと税制優遇等を比較すること

コストがかかっても、長期優良住宅を建てるメリットが大きいかどうかを検討することが大切です。

特に住宅ローン控除については、実際の納税額が控除額の上限となる点に注意が必要です。
つまり、長期優良住宅を建てればもれなく、10年間で500万円の控除を受けられるとは限らないということです。
住宅ローン控除は所得に応じて納めている所得税、住民税が還付される制度なので、そもそも所得税が少ない場合や、ローン借入額が少ない場合にはメリットが小さくなります。
一般的に所得(所得税)が多く、ローン借入額が大きい場合に、ローン控除のメリットは大きくなります。

5-3.信頼できる建築会社を見極めること

長期優良住宅は申請書類の内容だけで認定され、工事中のチェックや完成後の検査などはありません。
施行の品質をチェックするような制度ではないため、質の高い住宅を建ててもらえる建築会社を見極めることが大切です。

長期優良住宅は認定コストがかかるため、住宅ローンの借入額が少ない場合などは、税制優遇によるメリットがコストを上回らない可能性があります。
節税メリットが大きくない場合には、優良な建築会社を見つけて高機能な住宅を建てれば、必ずしも長期優良住宅の認定を受ける必要はないかもしれません。
認定を受けない場合には、第三者による住宅診断(ホームインスペクション)を定期的に受けて、住宅の施工品質や劣化状態を確認するという選択肢もあります。

まとめ

それではおさらいです。
長期優良住宅は、長期的に安心して快適に住み続けられる優良な住宅です。
メリットは、住宅ローン控除、不動産取得税等の各種の減税制度と、金利優遇や地震保険料の割引、売却時の付加価値など多岐にわたります。
一方で、申請コストや建築コストが高めになりやすいというデメリットもあります。

長期優良住宅は継続的な点検も必要になりますが、メンテナンスが行われることで長期的に安心して暮らすことができます。

税制優遇等のメリットとコストを比較した上で、長期優良住宅を建てたい場合には建築実績の豊富な建築会社を選ぶようにしましょう。

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