注文住宅を建てるための土地探しをしている方のなかには、「建築条件付き土地」と表記されている土地を見かけたことがある方も多いのではないでしょうか。

建築条件付き土地とは、名前のとおり建築するための条件が付いている土地です。
条件が付いているため「やめたほうがいい」と考える方も多いですが、建築条件付き土地にはメリットもたくさんあります。

そこで本記事では以下の内容について解説します。

本記事を読んでいただければ、建築条件付き土地とは何かがわかり、購入するかどうかの判断ができるでしょう。

土地購入から家づくりを始める方は「土地の探し方」もご覧ください。

1.建築条件付き土地とは

建築条件付き土地とは、名前のとおり建築するための条件が付いている土地です。

建売住宅は建っている住宅を購入しますが、建築条件付き土地は、土地を購入してから定められた条件で建物を建てるため、売建住宅とも呼ばれます。

建築条件付き土地に付けられている条件は以下の2つです。

これらの条件を正確に把握せずに購入すると後悔してしまう危険もあるため、それぞれの条件についてしっかりと理解しましょう。

1-1.【条件1】決められたハウスメーカーで家を建てる

建築条件付き土地は「決められたハウスメーカーで家を建てる」必要があります。

注文住宅であれば、自分の好きなハウスメーカーに依頼して住宅を建てるのが一般的ですが、建築条件付き土地の場合は、自由にハウスメーカーを選べません。

基本的には以下2つの流れのいずれかになります。

• 土地の売主である不動産会社が建築まで請け負う
• 系列のハウスメーカー・工務店で建築する

そのため、建築条件付き土地を購入する際には、指定されているハウスメーカーがどの会社なのかも含めて検討する必要があります。

1-2.【条件2】一定期間内に建築請負契約を締結する

もう一つの条件は「一定期間内に建築請負契約を締結する」ことです。

本来注文住宅を建てる際には、土地探しとハウスメーカー探しを並行して進めますが、土地購入後にいつ建築するかは購入者の自由です。理想の住宅を建てるためにハウスメーカーを比較検討したり、建築プランを考えたりと時間をかけられます。

しかし、建築条件付き土地の場合は、土地の購入契約から建築請負契約を締結するまでの期間が定められています。
土地の購入契約から建築請負契約を締結するまでの期間は、契約によって異なりますが、一般的に3ヵ月で設定されているケースが多いです。

短期間のうちに建築プランや内装を決めなければならないため、忙しいなかでも打ち合わせの時間を確保する必要があります。

1-3.建築条件付き土地の購入から新築の流れ

建築条件付き土地を購入したのちの流れは上記のようになります。
間取りや仕様については、土地の購入前にどのような家を建てられるのかを確認しておくことで、「こんなはずじゃなかった・・」と後悔することなく、打ち合わせを進めることができます。

注意：期間内に契約しなければ白紙解約になる可能性がある

建築条件付き土地の場合、土地の購入（売買契約締結）後に、建物請負契約の期限が過ぎてしまうと、白紙解約になる可能性が高いです。

建築プランなどがまとまらずに白紙解約になった場合でも、土地購入時に支払っている手付金などは戻ってくるケースは多いため、金銭的なダメージはそこまではないでしょう。しかし、またゼロから土地探しをしなければなりません。

なお、手付金が戻ってくるかどうかについては、契約書によって定められています。土地購入の契約前に以下の内容について、必ず確認しておきましょう。

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2.建築条件付き土地を購入するメリット・デメリット

ここからは建築条件付き土地を購入するメリット・デメリットについて解説します。
新築の住宅購入だからこそ、しっかり理解したうえで検討しましょう。

2-1.建築条件付き土地を購入するメリット

建築条件付き土地を購入するメリットは以下のとおりです。

• 土地が一般的な価格よりも割安なことが多い
• 間取りはある程度自由に決められる
• 短期間で住宅を建てられる
• 工事の過程をチェックできる

それぞれについて解説します。

土地が一般的な価格よりも割安なことが多い

建築条件付き土地は、一般的な土地購入よりも割安で購入できるケースが多いです。

土地の売主となる不動産会社は土地の売却だけでなく、建築まで含めて収益を計算しています。土地の売却だけで大きな利益を出す必要はないため、土地価格は相場よりも低い価格に設定しているケースが多いのです。

ローコストでの新築を検討している方は、建築条件付きの土地などを探すのもひとつの手といえます。

間取りはある程度自由に決められる

建築条件付きの土地はハウスメーカーが指定されていますが、間取りや仕様についてはある程度自由に決められます。

建売住宅のように既に建っている建物を購入する訳ではないため、間取りや仕様、デザイン、内装などをハウスメーカーと相談しながら選ぶことができます。

しかし、既にハウスメーカーによって建物のプランがある程度固まっているケースも多いため、契約前にどの程度自分で決められるのかを確認しましょう。

短期間で新築住宅を建てられる

建築条件付き土地には、その土地に建てられるモデルプランが事前に作られています。

モデルプランが気に入れば、そのまま着工に進むことも可能です。また、モデルプランをもとに若干の間取り変更を行う程度であれば、一から建築プランを考えるよりも短期間で住宅を建てられるでしょう。

いつまでに引っ越さなければならないと決まっている場合は、モデルプランを参考にして住宅を建てるのがおすすめです。

また、通常の注文住宅の場合は土地の引き渡しを受けた後でなければ土地の調査などを実施できません。しかし、建築条件付き土地の場合は土地の引き渡し前から準備を進められるケースも多いため、時短や安心につながります。

工事の過程をチェックできる

建売住宅と異なり、建築条件付き土地は土地を購入してから建物を建てるため、工事の過程をチェックできます。

指定されたハウスメーカーで建てることに不安を感じる場合などは、第三者機関に検査を依頼するのもおすすめです。
建物の基礎や躯体は建物が完成すると見えなくなるため、検査を依頼する際にはタイミングに注意しましょう。

2-2.建築条件付き土地を購入するデメリット

建築条件付き土地を購入するデメリットは以下のとおりです。

• 注文住宅ほどの自由度はない
• 自分の好きなハウスメーカーを選べない
• 短い期間で間取り・仕様を決める必要がある
• 比較検討できないため相場がわかりにくい

上記のようなデメリットがあるため、「建築条件付き土地はやめたほうがいい」と考える方は多いです。

しかし、いずれも対策を練っておけば、ある程度のリスクは回避することができるでしょう。
それぞれの詳細や対策について解説します。

注文住宅ほどの自由度はない

建築条件付き土地での建築は、既に決まっている建築プランをベースとしてオーダーを受け付けることが多く、注文住宅ほどの自由度はないケースがほとんどです。

そのため、部屋数や内装などはある程度は変更可能ですが、以下のように建築プランそのものを作り直さなければならないような大きな変更はできない可能性があります。

• 地下室を作りたい
• ビルトインガレージを作りたい

しかし、追加費用を支払うことで変更可能な場合もあります。それを含めて、土地を購入する前にどの程度の変更が可能なのかを確認しておきましょう。

自分の好きなハウスメーカーを選べない

建築条件付き土地では、既にハウスメーカー・工務店が指定されているため、自分の好きな会社を選べません。自分の建てたい工法や理想のデザインで住宅を建てられないケースもあるため注意しましょう。

希望のハウスメーカー・工務店がある場合も、それは叶えられないことを納得したうえで購入する必要があります。

短い期間で間取りや仕様を決める必要がある

注文住宅を建てる際には時間をかけて建築プランを考えられますが、建築条件付き土地の場合は短い期間で住宅の間取りや仕様を決めなければなりません。

一般的に土地の売買契約から3ヵ月以内に建築請負契約を締結する必要があるため、忙しい方にとっては時間が足りなく感じるでしょう。

仕事の繁忙期や子育ての忙しい時期を避けるなど、なるべく住宅の建築に時間を割けるようにタイミングを工夫する必要があります。

比較検討できないため相場がわかりにくい

建築条件付き土地を購入する際には、既にハウスメーカーが決まっているため、相場がわかりにくいというデメリットがあります。

通常の土地であれば複数のハウスメーカーに相談することで、建築の相場価格を把握できます。しかし、建築条件付き土地の場合は1社しか相談先がないため、建築プランが高いのか安いのかの判断が難しいです。
なかには土地が割安なため、建物が高く設定されている可能性もあります。

適正価格かどうかを判断するには、土地と建物でトータルいくらかかるのかをもとに、近隣で売却中の土地や不動産と比較検討してみるのがおすすめです。

また「自分が建てたい家がどれぐらいの費用が掛かるのか」「ほかのハウスメーカーはどんな間取りプランを提案してくれるのか」など相場感を知りたい方は、一度住宅プランの比較を行ってみることをおすすめします。

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3.建築条件付き土地の購入に向いている人・向いていない人の特徴

この章では、建築条件付き土地の購入に向いている人、向いていない人の特徴を解説します。

3-1.建築条件付き土地の購入に向いている人

• スピーディに新築住宅を建てたい
• できるだけ安価で土地と新築住宅を購入したい
• エリア優先でハウスメーカーにあまりこだわらない

建築条件付き土地はハウスメーカーが指定されていることに加え、おおまかな建築プランが既に決まっています。
自由度が下がるデメリットはあるものの、なるべく早く、また安く住宅を建てたい方にはおすすめです。

また、エリア優先で住宅購入を検討している方は、建築条件付き土地の立地が希望通りであれば購入を検討してもいいでしょう。

3-2.建築条件付き土地の購入に向いていない人

• 自分にぴったりの住宅を建てたい
• ハウスメーカーにこだわりがある

建築条件付き土地は建築プランを大幅に変更できないケースもあるため、自分にぴったりの住宅を建てたい方には向いていないと言えるでしょう。

完全オーダーメイドの住宅を建てたい場合は、建築条件の付いていない土地を購入して、建築プランを一から考えるのがおすすめです。

また、ハウスメーカー・工務店選びにこだわりがある方も同様に、自分でハウスメーカーを決められる通常の土地を購入したほうがいいでしょう。

数多くあるハウスメーカー・工務店の中からご自身に合った会社を探すには、複数社の比較が必須です。

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4.建築条件付き土地でトラブルを避けるための注意点

建築条件付き土地を検討する際の注意点は以下のとおりです。

• 間取りの自由度を明確にする
• 短期間で住宅の仕様を決められるか考える
• 基本的に「建築条件」は外せない
• 契約書の内容を確認する
• 指定されているハウスメーカーの実績を確認する

それぞれについて解説します。

4-1.間取りの自由度を明確にする

建築条件付き土地を検討する際には、間取りの自由度を明確にしましょう。

建築条件付き土地でも「フリープラン」とかかげているケースがありますが、実際には内装や軽微な間取り変更しか行えない場合もあるため注意が必要です。完全に自由ではない可能性が高いことを覚えておきましょう。

契約をする際には、どの程度間取りを自分で考えられるのかを明確にしたうえで購入しなければなりません。

4-2.短期間で住宅の仕様を決められるか考える

「短期間の間に住宅の仕様を決められるか」「打ち合わせの時間を確保できるか」を考えましょう。

建築条件付き土地では、土地の売買契約後、3ヶ月以内に建築請負契約を締結するのが一般的です。その期間内に建築プランなどを決定しなければならないため、時間が豊富にあるとは言えません。

特に夫婦共働きの場合や休日が異なる場合には、事前にスケジュールを合わせるなど計画的に進める必要があります。

4-3.基本的に「建築条件」は外せない

建築条件付き土地の「建築条件」は基本的には外せないと考えましょう。

売主である不動産会社は土地の売却と建物の建築の合計で収益を計算しています。そのため、建築条件を外してしまうと事業そのものの計画が崩れてしまうため、基本的には建築条件は外せません。

しかし、なかには追加費用を支払うことで外せるケースもあるため、一度聞いてみるのもいいでしょう。

4-4.契約書の内容を確認する

建築条件付き土地を購入する際には契約書の内容をしっかりと確認しましょう。
ポイントとなる要素は以下のとおりです。

• 建築工事請負契約までの期間
• 建築工事請負契約が成立しない場合の対応
• 建築工事請負契約後の解約

一般的に建築工事請負契約までの期間に契約が成立しない場合、土地の購入契約は白紙解約になります。しかし、建築工事請負契約は途中解約が難しく、違約金が発生するケースもあるため注意しましょう。

建築請負契約後の内容は土地契約の際には記載されていない可能性もあるため、建築請負契約の際に必ず確認しましょう。

4-5.指定されているハウスメーカーの実績を確認する

建築条件付き土地では、自分でハウスメーカーを指定できないため、契約を行う前に指定されているハウスメーカーの実績を確認しましょう。

事前に施工実績や評判を調べることで、そのハウスメーカーが得意としているデザインや建築工法、過去に大きなトラブルが発生していないかなどがわかります。

大切な住宅を建てるハウスメーカーであるため、調べておいて損はありません。ご自身でなかなか実績や評判を判断できない場合は、無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」で注文住宅のプロに意見を聞いてみるのもひとつの手です。

まとめ

本記事では建築条件付き土地のメリット・デメリットや、購入の向き不向き、注意点について解説しました。

建築条件付き土地の場合、ハウスメーカー・工務店や大まかな建築プランが指定されているため、スピーディに住宅を建てられますが、完全オーダーメイドの住宅を建てたい方には物足りなく感じるでしょう。

土地は相場よりも安い価格で購入できるケースが多いため、費用面ではメリットが大きい傾向にありますが、住み始めて後悔する方もいらっしゃいます。
住んでからの満足度を含めて、完全オーダーメイドの注文住宅と比較検討してみましょう。