家を建てる際に、はじめに必要になるのが家を建てるための土地です。マイホームの新築は、デザインや間取りに目が行きがちですが、土地の選び方で失敗してしまうと、住み始めてから不満がたまり、理想の家とは思えなくなってしまうこともあります。

そのような事態を避けるためにも、土地の選び方やポイント、注意点をしっかりと把握しておくことが大切です。

この記事では、以下の内容について、詳しく解説します。

家づくりを成功させる土地探しのノウハウを手に入れたい方は、ぜひ参考にしてください。

これからマイホーム購入・新築を検討する方は「お家のいろはー家を建てる」で情報収集を始めましょう。

1.家を建てる土地を探す前に決めておくこと・知っておくこと

最初に、注文住宅で家を建てる土地を探し始める前に何を決めておく必要があるのか、また土地探しにはどのような基礎知識が必要なのかを説明します。

自分で探す場合であっても、企業や専門家に探してもらう場合であっても、あらかじめ「どのような土地が必要なのかを決めておくこと」や「土地に関する知識を得ておくこと」は必須です。
土地の購入で失敗しないためにも、最初に何をすべきかをしっかりと確認しておきましょう。

1-1.土地を探す前に決めておくべき2つのこと

家を建てる土地を探す場合は、どのような土地を希望するのかを事前にしっかりと決めておく必要があります。

土地を選ぶ前に決めておくべきポイントとして挙げられるのは、希望する土地のエリア・予算、土地に求める条件の優先順位の2つです。

土地の希望条件は人それぞれ異なりますが、上記2つのポイントは条件にかかわらず、土地探し全体に関連します。それぞれのポイントについて、詳しく見てみましょう。

エリアと予算を決める

土地を探したり選んだりする際に、大切になるのが「エリア」と「予算」です。どのエリアの土地を購入したいのか、予算をどれぐらい土地の購入にかけられるかを決めましょう。

なお、土地を購入する際には土地代以外の手数料や税金が発生するため、注意が必要です。詳細は、関連記事「土地の購入時にかかる費用・税金のすべて！税金の計算方法や節約のコツは」をご確認ください。

土地の相場価格や坪単価を調べる際には、「HOME4U 家づくりのとびら」の土地の相場検索ツールをご活用ください。会員登録は無料で、エリア別、沿線別で土地の価格相場検索ができます。

土地を選ぶ条件に優先順位を決める

土地には、まったく同じものが１つとしてありません。そのため、土地を探す前には、どのような条件を土地に求めるのか優先順位を決めておくことが大切です。

家を建てる目的を以下のように明確にし、叶えたい条件をさらに3つほどに絞って、優先順位をつけましょう。

1-2.土地を探す前に知っておきたい基礎知識

次に、土地を探したり選んだりする際に、知っておくべき土地の基礎知識を説明します。
これらの基礎知識を押さえておかないと、土地選びに失敗するだけでなく、不動産会社やハウスメーカーから土地の説明をされたときに「何を言っているのかがわからない……」といったことになりかねません。

計算方法や詳しい数値を理解したり覚えたりすることまでは求められませんが、言葉の意味と基準、また簡単な計算式を大まかに把握しておくとよいでしょう。

土地の「用途地域」

用途地域とは、「都市計画法」に基づいて、人が特に多く生活している市街化区域内にある土地を「住居系」や「商業系」「工業系」といった、建てる建物の用途に応じてエリアを分けるために定められているものです。

用途地域が定められていることで、静かな住宅地に商業施設や工場などが建てられないように制限されています。逆に、現在は商業施設や工場が建てられていなくても、建築可能な用途地域であれば、将来的に建てられる可能性は否定できません。

一方で、一部を除く工業系地域や商業系地域では、低層住宅を建てることが可能です。家を建てる土地の周囲にどのような環境を求めるかによって、用途地域を選ぶとよいでしょう。
また、用途地域によっては、以下でご説明する「建ぺい率」と「容積率」などの建築する建物への制限も生まれます。これらも、土地選びにおいて非常に重要な項目です。

土地の用途地域 一覧

引用・参照：国土交通省「用途地域」

「建ぺい率」と「容積率」

建ぺい率

建物の敷地となる土地の面積に対して、何割の面積まで建物が建てられるかを定めたものです。建物が敷地いっぱいに建てられると、建物同士の密集により火事が起きた際に延焼しやすくなったり、生活環境が低下したりするため、建ぺい率が制限されています。

容積率

土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合を定めたものです。2階建て以上の建物にも適用されるため、100％を超える容積率もあります。

建物の高さなどの「建築制限」

土地には、建ぺい率や容積率のほかにも、さまざまな建築制限があります。例えば、道路や隣家の日当たり、建物の絶対的な高さを確保するための「隣地斜線制限」や「道路斜線制限」などです。これらの制限は、土地によって異なるものです。

このほかに、接道義務にも注意しなければなりません。現在の建築基準法において、建物を建てる土地は原則として、幅4m以上の道路に2m以上接することが求められます。この接道義務を満たしていない土地の場合、建物を建てたり建て替えたりできない場合があります。古家付きの土地を購入する際には気を付けましょう。

参考： e-Gov法令検索「建築基準法」

2.土地を探す方法とそれぞれの流れ。メリット・デメリットは？

次に、土地を探す方法とそれぞれの手順、メリット・デメリットを説明します。
土地探しには以下の5つの方法がありますが、正解が決まっているわけではありません。大切なのは、自分に合った探し方を見つけることです。

土地探しの選択肢が多ければ、それだけ希望の土地が見つかる可能性も高くなります。土地の探し方にどのような方法があるのかを理解したうえで、上手に活用していきましょう。

また、土地選びを含めて、マイホームの新築にかかる全体の流れを知りたい方は、「土地購入してマイホームを建てる流れ｜契約や登記、住宅ローンの手続き方法を徹底解説」の記事も合わせてご参照ください。

2-1.不動産会社に依頼する

土地を探す方法として、不動産売買の専門家である不動産会社を思い浮かべる方も多いことでしょう。

希望するエリアにある不動産に出向き、土地探しについて相談したり、希望条件に合う土地を探してもらったりするのも手段の一つです。
地域に根強い不動産会社であれば、街の雰囲気や周辺状況など、個人では調べきれない情報を詳しく教えてもらえる可能性があります。

さらに、タイミングが合えば、インターネットに掲載されていない未公開の土地を紹介してもらえる可能性があるため、不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。

ただし、不動産会社に土地探しを依頼する場合は、ニーズを反映してもらえるとは限らない点と、やり取りに時間がかかる点に注意が必要です。

すべての不動産会社が方角や日当たり・地盤といった立地条件・周辺環境など、さまざまなニーズを考慮して土地を紹介してくれるとは限りません。そのため、不動産会社に土地探しを依頼する際は、信頼できるかどうかを見極める必要があります。

また、不動産会社に依頼をする際は、実際に会社を訪れたり、電話やメールでやり取りをしたりする手間がかかるケースもあります。

不動産会社に土地探しを依頼する際は、希望するエリアの情報に精通し、土地売買を得意としている不動産会社を選択しましょう。

「HOME4U 家づくりのとびら」では、希望条件に合うハウスメーカーを紹介しています。自分で要望に合うハウスメーカーを探す必要がないため、土地探しの労力を減らせるでしょう。効率的に土地探しをしたい方は、ぜひ「HOME4U 家づくりのとびら」までご相談ください。

2-2.現場に足を運んで探す

家を建てたいエリアが近くにある場合は、現地に自ら足を運んで土地を探すのも手段の一つです。希望するエリアの周辺確認を兼ねて、空き地や売り地、古家付きの土地などがないかを調べてみましょう。

情報が公開されていない売り地や空き地は多いため、足を運ぶことで最適な土地が見つかる可能性があります。気に入った土地が見つかったら、時間帯や季節・天候などの条件を変えて何度か訪れるのもおすすめです。複数回訪れることで、実際に住んだときの状況をよりイメージしやすくなるでしょう。

また、実際に足を運ぶことで、インターネットや不動産会社などの情報からは得られない細かな情報を確認することもできます。家を建ててから、騒音やごみ置き場の位置、ニオイなどで後悔することも考えられるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

さらに、土地購入後のトラブルを避けるために近隣の住民に声をかけて、実際の住み心地や土地が売りに出された経緯などを聞いてみるのもおすすめです。

足を運ぶ際は、土地の境界線に留意し、迷惑がかからないように近隣住民へ配慮しましょう。

2-3.インターネットや情報誌で探す

インターネットの不動産情報サイトや不動産会社のホームページ、不動産関連の情報誌などを利用して自分で土地を探す方法もあります。希望条件に合った土地を簡単に調べられるため、最初にこの方法を利用する方は多いでしょう。

ただし、インターネットにある情報がすべて最新のものとは限りません。なかには、情報の更新が頻繁に行なわれていないサイトもあります。そのため、見つけて問い合わせをした際には、すでに申し込みが入っていたり、契約済みだったりすることもあるため注意が必要です。

インターネット上にアップされている不動産情報は、希望の土地がいくらで売りに出されているのかを調べるうえで、非常に便利な情報源になります。ただし、不動産情報サイトには、すべての情報が掲載されているとは限らない点に留意しましょう。

2-4.土地検索サイトを利用する

インターネットで売り出ししている土地を探す場合におすすめなのが、NTTデータグループ会社が運営する「中古住宅HOME4U」です。エリアや路線などから条件を選択していくと、売り出し中となっている土地の検索ができます。

さらに「2,000万円以下の土地」や「角地の土地」といった特集もあるため、希望条件の土地が見つけやすいでしょう。

2-5.ハウスメーカーに依頼する

土地を保有しているのは不動産だけではありません。ハウスメーカーも、分譲や建売などの販売目的で土地を保有しているところが多いため、土地探しをハウスメーカーに依頼するのもおすすめです。

また、ハウスメーカーが所有している土地はインターネットや情報誌には公開されていないことあり、未公開の土地情報を得られる可能性があります。

土地を探している方のなかで、注文住宅の建築を依頼するハウスメーカーの候補がある場合は、家を建てる土地探しも一緒に依頼するのもおすすめです。

注文住宅を建てる場合は、家の計画と土地探しとを同時進行していかなければなりません。別々に進めるとそれだけ手間や時間がかかりますが、ハウスメーカーに土地探しも依頼すれば、家の間取りやプランに合った土地を紹介してもらえることがあるので、おすすめです。

また、ハウスメーカーによっては、決められた期間内にそのハウスメーカーで家を建てるといった条件が付けられた「建築条件付土地」があることもあります。ある程度、家の仕様やプランが決まっていますが、建売よりも自由な家を建てることが可能です。予算を抑えたい場合は、検討してみてもよいでしょう。

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3.土地の選び方～５つのチェックポイント～

ここでは、土地を選び際のおもなチェックポイント5つを紹介します。いずれも土地を選ぶ際の大切な確認事項ですが、すべてが満点で非の打ちどころのない土地は、そうそう見つかるものではありません。そのため、どのポイントを優先するのか決めておく必要があります。

それぞれのチェックポイントを押さえたうえで、建てたい家のイメージや、新しい家で送りたい生活スタイルにマッチする土地を選びましょう。

3-1.土地の立地

土地の立地は、どの地域・エリアにあるかということだけではありません。以下で紹介する項目についても、十分にチェックしておきましょう。

各チェックポイントについて、詳しく解説していきます。

交通アクセスの便利さ

土地を選ぶ際は、以下の交通アクセスに関する便利さも確認しておくのがおすすめです。

最寄りのバス停や駅から遠い土地の場合は、公共交通機関のアクセスが悪かったり、通勤・通学に時間がかかったりする可能性があります。そのため、事前に確認しておくと安心です。

また、車で通勤する方や車を頻繁に使う方は、道路の混雑具合を確認しておくと後悔するリスクを減らせるでしょう。

生活の便利さ

土地を決める際は、自分に取って重要な施設が周囲にそろっているかどうかが、実際に住んだときの快適さを左右します。そのため、以下の生活に欠かせない施設も、事前に確認しておくとよいでしょう。

子供がいる場合は、通学路の状況や安心して遊べる公園があるか、急な体調不良のときに診てくれる小児科や救急病院などがあるかも確認するのがおすすめです。

周辺の環境

土地を選ぶ際は、交通アクセスの便利さや生活の便利さと併せて、周辺の環境も確認しておくとよいでしょう。周辺環境は都市部と郊外では、チェック項目が異なるため、それぞれ希望の立地に合わせてチェックしてみましょう。

都市部の土地は周囲の家と隣接していることも多いため、日当たりや風通しだけでなく、騒音や臭いを出す家がないかなども、併せて確認するのがおすすめです。

一方で、郊外は自然が豊かな魅力がありますが、大型車両が頻繁に通ったり、遠くの工場や農場から臭気が漂ってきたりするなど、思わぬトラブルに見舞われることがあります。そのため、家の周りだけではなく、近隣一帯の状況を確認しておくとよいでしょう。

3-2.土地の形と方角

土地の形と方角も重要なポイントです。南向きや東向きの土地は一般的に人気が高く、坪単価も高くなる傾向にあります。

とはいえ、北向きの土地や道路に広く面していない土地に、メリットがないわけでもないのです。例えば、北側の土地だと、以下のようなメリットがあります。

このように、どの方角にもメリットはあるため、あらかじめ考えておいた土地に求める条件の優先順位と照らし合わせながら、検討するとよいでしょう。

また、土地の形に関しては、建設上の制約が多くなったり、将来売却をする際の障害となり得たりすることから、しっかりと確認しておくことが重要です。

土地の価格が安い土地は、三角形や台形などの不整形地の可能性が高いでしょう。不整形地は建築上の制約が多く、建物を希望する大きさにできなかったり、特殊で住みにくい間取りになったりすることが考えられます。

また、古くからある土地に見られる「袋地」や「旗竿地」と呼ばれる特殊な形の土地にも、注意が必要です。建物を建てる際は「敷地内の間口が2m以上なければならない」という接道義務があります。

基準を満たしていない土地は、新築や建替えが認められないことがあり、将来売却をする際にも障害となり得ます。袋地や旗竿地は接道の基準を満たしていないことも多いため、慎重に検討することが大切です。

土地を選ぶ際は、方角や土地も重要な判断項目となるので、立地と合わせて確認しておくとよいでしょう。

接道義務について詳しく知りたい方は「 接道義務とは？知っておくべき道路と敷地のルールと売買時の注意点」の記事もご覧ください。

3-3.土地の高低差

高低差のある土地には多種多様なケースがあるため、どのようなリスクがあるかを考えて、チェックすることが大切です。

例えば、土地が道路よりも低い位置にあると、大雨が降った場合に水が道路から流れてくるおそれがあります。道路と同じ高さにするには、盛土工事をしなければなりません。逆に、道路よりあまりにも高い位置にある土地では、擁壁（ようへき）工事が必要になることが考えられます。

敷地内に擁壁がある場合、その管理責任は土地の所有者にあります。そのため、将来的に補修が必要となったり、災害時に破損をしたりした場合には、修復費用を全額自己負担しなければなりません。

修復費用は高額になる可能性があることから、リスクも踏まえたうえで検討する必要があるといえるでしょう。

高低差のある土地を購入するか検討している方は、そのままの状態で家を建てられるかどうか、建築後に不便さやリスクがないかどうかを、しっかりと確認することが大切です。

3-4.土地の境界線

土地の境界線についても、十分に確認しておきましょう。土地の境界線が明確でない土地を購入すると、その後に隣地の所有者とのトラブルに発展するおそれがあります。垣根や塀などが隣地との間にある場合は、どちらに所有権があるかも確認しておきましょう。

境界が確定しているかどうかは、登記事項証明書（登記簿謄本）だけでなく確定測量図や現地の境界標で確認することが大切です。境界がはっきりしない場合は、売主と隣地の所有者とで境界を確定してもらうようにしましょう。

3-5.災害のリスク

その土地の災害リスクの有無についても、しっかりと確認しておきましょう。過去に浸水や土砂崩れなどの災害があったか、今後そのような危険がある場合には、どの程度の被害が想定されるか、といった確認が重要です。

市区町村の窓口やホームページでは、災害に関するハザードマップが公開されています。土地の売買契約を結ぶ前に行なわれる重要事項説明でも、ハザードマップの添付と説明が義務付けられていますが、購入を検討する段階で調べておくほうが良いのはいうまでもありません。

地震や災害に強いハウスメーカーで家づくりを行ないたい方は、以下の関連記事も合わせてご参照ください。

以上が、土地を選ぶ際にチェックしておきたい5つのポイントです。
自分に合ったハウスメーカーを探しつつ、このようなポイントに注意しながら土地を探すことはとても大変なことでしょう。

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まとめ

理想の家を建築するには、その家にふさわしい土地の選択が大切です。土地の探し方には、不動産会社・ハウスメーカーに依頼する方法のほか、自分で探す方法もあります。しかし、土地選びにはさまざまな知識が必要です。また、チェックポイントも多数あります。