住宅を売却する時、事前に査定を受けることは知っていても、査定そのものが何をするのかまで、あなたはご存知ですか？
不動産会社の営業マンは何をどこまでチェックするのでしょうか？
知らないで査定を受けるは、やはり心配ですよね。
そこで今回は、住宅査定の依頼の仕方や査定でチェックされるポイントなど、査定前の心づもりに役立つ情報をご紹介します。
この記事を読めば、査定の前に確認しておくべきことや、査定時にアピールすべきポイントがわかります。ぜひ参考にして、査定の準備をバッチリ進めてください！
Contents
1. 不動産会社に査定を依頼するには？
まず、そもそもですが、査定してもらう不動産会社は、どうやって見つけたら良いと思いますか？最寄りの不動産会社に足を運びますか？それとも、超一流の「○○不動産」のホームページからお問い合わせをしてみますか？
実はこれらの方法は、とても非効率なのです。
というのも、一口で「不動産会社」といっても、「賃貸専門」「マンションに強い」「投資物件が得意」など、個々に特徴が異なるのです。加えて、対応エリアも様々です。
不動産会社によっては、あなたの住宅を査定してくれなかったり、査定はしてくれても得意分野ではないため、相場に合わない査定額を出してしまうケースもあります。
例えば、とあるマンションをA社からD社の4社に査定してもらった際、このように査定額にバラつきが出た例があります。差額は590万円にもなりました。
もしもA社にしか査定を依頼していなかったら、C社の査定額を知らないままでした。高額な取引をするのに、そんな扱いをされたらイヤですよね？
そこで便利なのが、インターネットの一括査定サイト「HOME4U（ホームフォーユー）」です。
お持ちの物件の所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、その物件に適した複数の不動産会社をシステムが自動的に見つけてくれます。わざわざ足で不動産会社を探す必要が省ける上、物件の特徴に合った不動産会社に査定してもらえるため、高額売却にも繋がりやすくなります。
ただ、検出された不動産会社の中から、勘や知名度で一社だけを選択するのは得策ではありませんので、要注意です。
なぜかというと、不動産会社によって査定額が異なるので、一社だけにしか査定を依頼しないと、その査定額が適切なものかわかりませんし、もっと高い査定額を出してくれる他社があるかもしれないのに、それを見逃すことになってしまいます。
不動産会社の絞り込みは査定を受けた後でも十分できますので、査定は必ず複数社から受けるようにしましょう。
2. 住宅の査定でチェックされるポイント
査定依頼をすると、実際に不動産会社の営業マンがやってきて、住宅内に立ち入り、査定を行います。ここでよくある間違いなのが、「うわ！ハウスクリーニングしなくちゃ！」と思ってしまうことです。
査定ではハウスクリーニングされているかは重要なチェックポイントではありません。お友だちや親戚が遊びに来る時と同じ程度に片付いていれば、特に問題ありませんので、安心してください。
査定の時に重要になるのは、これから紹介する4つのポイントです。
2-1. 築年数、構造、間取り
「築年数」や「構造」は、不動産としての価値に直結するため、必ずチェックされる重要な点です。
「築年数」そのものはどうすることもできませんが、リフォームをした、定期的なメンテナンスを行っているなど、住宅の価値を上げるためにプラスに働くような実績はしっかりと伝えましょう。
「構造」は、建築物の要ですので重要な確認事項です。
- 木造（在来工法、2×4工法）
- 重量鉄骨（S造）
- 軽量鉄骨
- 鉄筋コンクリート造（RC）
- コンクリート造
このような躯体に関することはもちろんですが、耐震構造や防火性能などもチェックされます。また、住宅の広さ以外に使いやすい間取りかどうかも重要です。
- 部屋数はいくつあるのか
- 各部屋の広さ
といった基本的な情報以外にも
- 家事がしやすい
- プライバシーを守りやすい
- 仕切りを利用した可変性がある
- 収納が充実している
例えばこのような要素はぜひ査定時にアピールしておきましょう。
2-2. 日当たり、風通し
日当たりが良いことは住宅の査定価格が引き上がるポイントです。その他にも下記のような要素はプラスになります。
- 方角が南向きである
- 近くに高いマンションやビルなどの影をつくる建物がない
また、風通しが良い住宅は湿気がこもりにくく、カビが繁殖しにくい、洗濯物が乾きやすい、快適に暮らせるなどのメリットがあります。
窓が多い、大きいということ以外にも、吹き抜けがある、天窓がある、空気の流れを意識した間取りであることなども査定のポイントです。
ただ、「吹き抜けや天窓がないから風通しが悪い」ということではありません。日当たりや風通しは実際に住んでいるからこそ分かる住宅の利点です。
事実なのであれば、「梅雨や夏も快適に、冬には底冷えすることなく過ごせています」といった実体験を交えてアピールすると、査定に加味してもらえる可能性が高くなります。
査定は一時的な訪問によるものでしかありませんので、通年暮らしていてこそわかるメリットは、積極的に口に出して伝えましょう。
2-3. 一戸建ての場合のポイント
一戸建ての場合、シロアリの被害を申告せずに売却すると、隠れた欠陥があったとして、売主側の瑕疵（かし）担保責任を問われることがあります。
つまりシロアリ被害の発見が、売買契約書や重要事項説明書に記載された瑕疵担保責任の期間内の場合、修繕にかかる費用を負担しなければならないことがあるのです。
シロアリ被害は、普通に生活を送っている上では気付かないこともあり、売却をすることになってから気付いたという事例も少なくありません。
シロアリ被害が発見された場合には、売却する・しないに関わらず、早急に修繕するようにしましょう。また、過去にシロアリ被害に気付いてきちんと修繕を行った場合においても、その事実を説明する必要があります。
次に、雨漏りもシロアリ被害と同様に住宅の瑕疵担保責任が問われる範囲です。
雨漏りというと、屋根や天井から雨水が漏れてくるイメージがありますが、外壁からの浸水がある、窓、サッシや隙間から雨水が吹き込んでくるというような状態も雨漏りに含みます。
以下のような場合は、雨漏りの可能性があるため、専門の業者に見てもらうことをおすすめします。
- 天井や壁、床に覚えのないシミができた
- 湿気がひどい
- カビが気になる
なお、実際に雨漏りが発生し、修繕をした場合には不動産会社に報告しましょう。
2-4. マンションの場合のポイント
マンションの場合は、共用部分や外観に関することなどが重要です。
そこでマンションの査定の際には、築年数や日当たりなどに加え下記のようなポイントもチェックされます。
- エントランスや共有部分の清掃やメンテナンスがきちんと行われていてきれいか
- セキュリティはしっかりしているか
- エレベーターなどの設備に不備はないか
- 施工会社、管理会社はしっかりした会社かどうか
これらのことは事前に確認をし、もし不備がある場合は管理会社に連絡をして対応してもらいましょう。
なお、個々の部屋として査定価格が引き上がるポイントとしては、下記のようなことがあげられます。
- 階数が高い
- 角部屋である
- 眺望が美しい
- 1階や低層階であっても、専用の庭や広いバルコニーがある
3. 住宅の査定を受けたあとにすべきこと
一括査定を申し込み、実際に査定を受けたあとは複数の不動産会社の査定結果を比較することになります。この時、1章でも触れたように各不動産会社の査定額には幅があります。
最終的に売却を依頼する不動産会社を決めるにあたり、次のポイントで比較をしてください。くれぐれも知名度や査定額の高さだけで選んではいけません。
査定額の根拠を聞いてみて、詳細で妥当と感じられる説明をしてくれたかどうか
あなたの物件のどんなところを評価してくれたのか、どんな点が良くなかったのか、きちんと説明してくれる会社なら信頼ができます。いくら高い査定額でも根拠がない会社はNGです。
あなたが売ろうとしている物件と同じエリアで同じ種別の物件の直近2年の販売実績がどのくらいあるか
（マンションを売ろうとしているなら、マンションの販売実績を聞いてみる。）
当然ながら、同じエリア内で同じ物件をたくさん取引している会社の方が、売却力がある、ということになります。
担当してくれる営業マンに好感を持てるかどうか
売却を開始したら営業マンとは定期的に連絡を取り合うことになるので、あなたがストレスなく、何でも相談できる人柄である方がベターです。
以上のポイントをしっかり踏まえて、ベストな不動産会社を選びましょう！
まとめ
それではおさらいです。
住宅の査定ではまず「築年数」「構造」「間取り」など物件の本質的なところが見られます。
また、「日当たり」や「雨漏り」もチェックポイントですが、査定時だけではわからない季節ごとの特徴や良い点は、営業マンにしっかり伝えてアピールすれば評価の対象にしてもらえます。
高額売却を目指すなら、複数の不動産会社に査定を申し込み、今回お伝えしたポイントをきちんと理解して準備をしてください。
不動産会社は「HOME4U」で、いつでも簡単に見つけることができます。
査定の準備ができたら、ぜひご利用ください！
