住宅査定で見られているポイント|査定価格の仕組みや注意点を解説

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住宅を売却する時、事前に査定を受けることは知っていても、

「査定とは、具体的に何をするのか?」
「不動産会社の査定担当者は、住宅のどんな点をチェックするのか?」

といったポイントを事前に把握しておきたいですよね。

今回は、住宅査定でチェックされるポイントを中心に、査定の依頼の仕方査定前の準備や心がまえに役立つ情報を網羅してご紹介します。

住宅売却の査定前に確認しておくべきことや、査定時にアピールすべきポイントを知り、より高く、スムーズに家を売却しましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. 住宅の査定価格とは?算出方法の考え方

一般的な「仲介」の売買価格(売却価格)決定のプロセス

住宅の査定価格とは、「売却が見込める価格(予想価格)」です。世の中に流通しているほとんどの商品には「定価」がありますが、住宅や土地などの不動産には「定価」はありません。

年次ごとに国から公表される公示地価、路線価、都道府県から公表される基準地価などは、実際にそれぞれの物件が「売れる」価格とは異なります。立地や建物の状態など、全てが同じ不動産(商品)は他には存在しないため、不動産の価格はひとつずつ算出されるのです。

また、最終的な売却価格は、売り手と買い手の希望額が折り合ったところで決定する点も、住宅売却の特徴のひとつです。

このように「定価」のない住宅の査定では、以下のようなポイントで査定価格を算定しています。

  • 近隣の似たような物件の売却事例(築年数、物件状況)
  • 土地の公示価格
  • 住宅の立地条件(交通の便、近隣の状況や環境、排水やガス施設、土地の形状や間口) など

「住宅の立地条件」などの詳細条件については、それぞれの項目で点数を出し、その点数をもとに不動産会社は「査定価格」を算定しています。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル

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1-1. 住宅査定をする2つの方法|訪問査定は必須!

査定を依頼する前に、査定の種類について知っておきましょう。査定には大きく分けて、以下の2種類があります。

簡易査定(机上査定):概算価格がわかる
訪問査定:正確な査定価格がわかる

「簡易査定(机上査定)」とは、物件情報(物件種別、住所、面積、築年数など)に基づき、不動産会社が物件を見ずに査定価格を算出する方法です。

算出の根拠は、上記でも説明したとおり、過去の成約実績や現在売り出し中の類似物件の価格、市場の動向などから評点を数値化し算出します。物件を実際に見ないで査定するので、その物件のリフォームやメンテナンスの有無や履歴、物件の現況などは価格に反映されません。

「訪問査定」は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、使用状況・土地の形状・日当たり、修繕履歴、さらに物件だけでなく周辺環境や登記簿などの情報もあわせて正確に査定価格を算出します(結果が出るまでに数日かかります)。

売却のためには、最終的に訪問査定は必須です。不動産会社の担当者と話をすることができるので、疑問や不安を相談することができます。

一般的には、簡易査定の後に訪問査定を依頼します。急いで物件を売りたい場合などでは、スピードを優先し、最初から訪問査定を選択しましょう。

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1-2. 住宅の査定額が不動産会社によって異なる理由

不動産会社によって査定価格は少しずつ異なります。その理由としては、以下の理由が挙げられます。

住宅の状況や周囲の環境、そして住宅の市場ニーズは、査定した担当者によって評価が異なる。

基本的には、同じエリアに似た物件の近々の成約事例があれば、その価格を参考にします。

ただ、戸建ての場合は、個別性が強く、不動産会社の担当者によって、近隣の「似ている物件」の成約事例を判断するポイントに違いが生まれやすくなります。
一方で、マンション売却の場合は、査定額は似てくる可能性が高いでしょう。

また、不動産会社によって、得意とする物件や多く扱って実績のある物件は異なります。賃貸物件の仲介が得意な会社に戸建ての売却を頼んでも、適正な査定をしてもらえない可能性があります。

あるいは、担当者によっては、見込みのある顧客がすでに見えている場合もあるかもしれません。査定金額の理由に不明点があったら、担当者にしっかりと質問して、見極めましょう。

不動産の鑑定と査定って何が違うの?利用シーンも含めて解説

2. 住宅の査定でチェックされるポイント一覧

訪問査定の依頼をすると、実際に不動産会社の担当者がやってきて、住宅内に立ち入り、査定を行います。

ちなみに、訪問査定の時には、ハウスクリーニングの必要はありません。友人や親戚が遊びに来る時と同じ程度に片付けておくとよいでしょう。
ここからは、査定の時に重要になるポイントを解説していきましょう。

2-1. 住宅建物の状況:築年数・構造・間取り

「築年数」や「構造」は、不動産としての価値に直結するため、必ずチェックされる重要な点です。

築年数(修繕履歴)

築年数そのものはどうすることもできませんが、リフォームをした事実や、定期的なメンテナンスを行っていることなど、住宅の価値を上げるためにプラスに働くような実績はしっかりと伝えましょう。

あなたの家や土地はいくらで売れる?賢い不動産売却は無料査定から!

構造

構造は、建築物の要となる重要な確認事項です。

  • 木造(在来工法、2×4工法)
  • 重量鉄骨造(S造)
  • 軽量鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • コンクリート造

以下のような躯体に関することはもちろん、耐震構造や防火性能などもチェックされます。

  • 新耐震基準が採用されているか (昭和56年(1981年)以降の建築か)
  • 耐震等級(1~3)
  • 防火構造(他の建築物の火事から延焼を防ぐ性能。防火地域・準防火地域に平屋や低階層の住宅を建てる際に求められる構造)
  • 耐火構造・準耐火構造 (火事による倒壊や延焼を防ぐ性能。住宅密集エリアや防火地域・準防火地域に求められる構造)

間取り

住宅の広さ以外に「使いやすい間取りかどうか」も重要です。売却する住宅に以下のような要素があれば、ぜひ査定時にアピールしてください。

  • 部屋数はいくつあるのか
  • 各部屋の広さは使いやすいか
  • 家事がしやすい動線になっている
  • プライバシーを守りやすい
  • 可変性の間仕切りがあり、家族構成・ライフスタイルなどの変化に対応しやすい
  • 収納が充実している

2-2. 住宅の周辺環境:利便性の良さ

住宅の査定時には、住宅の周辺環境についても調査が行われます。立地生活のしやすさは、生活において重要なポイントです。査定にも大きな影響を与えます。

  • バス停が近くにあって通勤・通学の便が良い
  • スーパーコンビニ商店街大型商業施設が近くにある
  • 保育園学校などの教育施設が近くにある
  • 公園病院などの施設が近くにある
  • 市役所や郵便局、銀行が近くにある
  • 高齢者向けの施設(デイケアなど)が近くにある

交通の便だけでなく、買い物や学校、公園、病院に行きやすい立地は、ニーズが高いため、査定金額を上げるポイントとなります。

また、高齢者の方の住み替えに向いたマンションやご両親との同居もできるような一戸建てであれば、デイケアなどの福祉施設が近くにあることもアピールポイントとなります。

2-3. 住宅の生活環境:日当たり・風通し

住宅のある環境は、住んでいるからこそわかるポイントをアピールするチャンスでもあります。

日当たり

日当たりが良いことは住宅の査定価格が引き上がるポイントです。具体的には、下記のような要素はプラスとなります。

  • 方角が南向きである
  • 近くに高いマンションやビルなどの影をつくる建物がない

風通し

風通しが良い住宅は湿気がこもりにくく「カビが繁殖しにくい」「洗濯物が乾きやすい」「快適に暮らせる」などのメリットがあります。具体的には以下が査定のポイントとなります。

  • 窓が大きい、または多い
  • 吹き抜けや天窓がある
  • 空気の流れを意識した間取り

もし「風通しが悪い」としても、それをポジティブにアピールすることはできます。「梅雨や夏も快適に、冬には底冷えすることなく過ごせています」といった実体験を交えてアピールすると、査定に加味してもらえる可能性が高くなります。

査定は一時的な訪問によるものでしかありませんので、通年暮らしていてこそわかるメリットは、積極的に口に出して伝えた方がよいでしょう。

眺望が美しい・庭付き・ペット可能など

「部屋からの眺めがよい」「庭がついている」「ペット可」というのも、査定にプラスのポイントとなります。具体的には以下のような点があげられます。

  • 窓やベランダからの眺めが美しい(山や海、有名なタワーなどが見える)
  • 窓やベランダから庭の緑や花が見える
  • 庭付きのマンション・一戸建てである
  • ペットを飼うことができる

庭の手入れができていない場合は、逆にマイナスのポイントとなる可能性もありますが、まずは不動産担当者に相談してみましょう。

庭の管理がされていない状態でも、相場程度の買い手がつくのであれば、手間や費用がかさまずに済みます。相談したうえで、きれいにする必要があれば、業者に依頼するなど方法を考えましょう。

2-4. 住宅とその周辺のトラブル:シロアリ・異臭・騒音・振動

住宅の建物・設備に関するトラブル

住宅の建物や設備に関するトラブルには以下のようなものがあげられます。

  • シロアリ被害(詳細は3-1.シロアリ被害を参照)
  • 雨漏り(詳細は3-2. 雨漏りを参照)
  • 床の傾きがある
  • 電気・ガス・給排水設備などインフラ設備に不良はないか
  • 地中障害物はないか

インフラ設備は、特に給排水設備の経年劣化に注意が必要です。排水しづらい、水圧が弱いなどの症状があれば、業者に修理を依頼しましょう。

もし住宅修繕を行っているのであれば、修繕を行った時期や修繕の内容を資料として用意しておきます。ひと目で分かるよう、事前にまとめておくと、よりスムーズに査定が行えます。

住宅周辺に関連するトラブル

住宅周辺環境による異臭や騒音、建物の振動トラブルがある場合は、査定のマイナスポイントとなります。

  • 周辺で異臭がしないか
  • 線路が近いなど騒音問題がないか
  • トラックなどの振動問題はないか

住宅の建物・設備、周辺に関連するトラブルなど、マイナスになるポイントは言いづらいものです。しかし、売却後にも住宅の不具合に対して、売主は責任を負う義務があります(契約不適合責任)。

民法改正(2020年4月に施行)により、売主の負担する責任は重くなっているため、事後のトラブルを防ぐためにも、マイナス要素もしっかりと伝えるように心がけましょう。

参考:国土交通省「PDF住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主に不利?対策法を伝授

2-5. 土地の査定:境界・越境の確定や形状

住宅の売却には、土地の査定がセットとなる場合もあります。ここでは土地査定のチェックポイントを2点ご紹介します。

土地の境界・越境

土地の売却するには、まず隣接する土地の境界がすべて確定している必要があります。地積測量図確定測量図が手元にない場合は、法務局から取得します。

もし、土地の境界がすべて決まっていない場合は、測量を行い、新たに定める必要があるため、事前に確認しておくとスムーズでしょう。

また、庭の木や塀、室外機など、隣接する住人と越境の覚書を交わしている場合は、それも準備しておきましょう。

土地の形状

広い土地が評価されるのはもちろんですが、その形状も大切です。形が四角に整っていて利用しやすい土地は高評価です。

道路に面している方角が南向きや東向きだと、日当たりの良さが評価されます。また建物が建てられる土地は「4m以上の幅のある公道に敷地の接点が2m以上なければならない」と建築基準法により接道義務が定められています。

道路に面した間口に十分な広さがない、また土地の間口が狭くて工事しづらい(車が入れない)私道を通る場合などは、制限ができるため、査定に影響を与えます。

土地売却に境界確定測量が必要なケースとは?費用の相場と手順を解説

3. 一戸建ての査定時の注意点

一戸建ての査定を受ける際には、以下の2点に関して注意しておく必要があります。必ず査定前に確認し、事後のトラブルを避けるようにしましょう。

3-1. シロアリ被害

一戸建ての場合、例えばシロアリの被害を申告せずに売却すると、「契約の内容に適合しないもの」があったとして、売主側の契約不適合責任を問われる可能性が高いです。その場合、売主は、修繕にかかる費用を負担しなければならなくなります。

シロアリ被害は、普通に生活を送っている上では気付かないこともあり、売却をすることになってから気付いたという事例も少なくありません。
シロアリ被害が発見された場合には、売却するかどうかに関わらず、早急に修繕するようにしてください。

また、過去にシロアリ被害に気付いてきちんと修繕を行った場合においても、その事実を説明する必要があります。

3-2. 雨漏り

雨漏りも、住宅の契約不適合責任が問われる範囲です。雨漏りというと、屋根や天井から雨水が漏れてくるイメージがありますが、外壁からの浸水がある、窓・サッシや隙間から雨水が吹き込んでくるというような状態も雨漏りに含みます。

以下のような場合は、雨漏りの可能性があるため、まずは専門の業者に見てもらうことをおすすめします。

  • 天井や壁、床に覚えのないシミができた
  • 湿気がひどい
  • カビが気になる

なお、実際に雨漏りが発生した経緯があり、修繕をした場合には不動産会社に必ず報告します。

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4. マンションの査定時の注意点

土地活用の一括プラン請求マンションの場合は、共用部分や管理、また個々の部屋の状況に関することなどが重要です。そこでマンションの査定の際には、築年数や日当たりなどに加え下記のようなポイントもチェックされます。

共有部分や管理に関するポイント

  • エントランスや共有部分の清掃やメンテナンスがきちんと行われていてきれいか
  • セキュリティはしっかりしているか
  • エレベーターなどの設備に不備はないか
  • 施工会社、管理会社はしっかりした会社かどうか

部屋のポイント

  • 階数が高い
  • 角部屋である
  • 眺望が美しい
  • 1階や低層階であっても、専用の庭や広いバルコニーがある

共有部分に関する面は、事前に確認をし、もし不備がある場合は管理会社に連絡をして対応してください。

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5. 不動産会社に住宅の査定を依頼する方法

そもそも、査定してもらう不動産会社をどうやって見つければいいのでしょうか?

今、住宅の査定に便利なサービスは、インターネットの一括査定サイトです。

1章でもお伝えしたとおり、「不動産会社」といっても、「賃貸専門」「マンションに強い」「投資物件が得意」など、それぞれの会社ごとに特徴が異なります。
加えて、対応エリアも様々です。不動産会社によっては、あなたの住宅を査定できないケースや、相場に合わない査定額を出してしまうケースもあり得ます。
また、例えば、あるマンションをA社からD社の4社に査定してもらった際、以下のように査定額にバラつきが出れば、差額は590万円にもなります。

例:不動産会社の査定額の違い

もしもA社にしか査定を依頼していなかったら、C社の査定額を知らないまま、安い価格で売却をしてしまうことになります。

あなたの不動産いくらで売れる?不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4Uでは、売却したい住宅の所在地・築年数など簡単な項目を入力するだけで、物件の売却に適した複数の不動産会社を自動的に見つけてくれます。

物件の特徴に合った不動産会社に査定してもらえるため、高額売却にも繋がりやすくなります。ただし、ピックアップされた不動産会社の中から、自分の好みや知名度で一社だけを選択するのは避けてください。

なぜなら、一社だけに査定を依頼した場合、比較ができず、その査定額が適切なものかがわからないからです。もっと高い査定額を出してくれる他社があるかもしれないのに、見逃すことになってしまいます。

不動産会社の絞り込みは査定を受けた後でも十分できますので、査定は必ず複数社から受けるように心がけてください。

6. 住宅の一括査定の流れ

不動産一括査定サイトを使った査定の流れを説明します。
まずは一括査定サービスを提供しているWebサイトにアクセスしてください。
不動産売却 HOME4U」を例に見ていきます。

step.1:査定を依頼した物件の住所を選択して「査定スタート」ボタンを押します。

step.2:物件の種類など、情報を入力してください。

step.3:査定結果の連絡を受け取るために、連絡先を入力します。
※匿名では査定依頼できませんので、ご注意ください。

step.4:「不動産会社を選ぶ」ボタンを押して、次のページに進みます。

step.5:入力した物件の特徴から、その物件にあった不動産会社が表示されます。査定を依頼したい会社を選択します。

step.6:「査定を依頼する」ボタンを押すと、査定依頼完了です。

情報を送信した不動産会社からは翌日以降、メールや電話で順次連絡がきます。

不動産売却 HOME4U」の場合は、選択した不動産会社から直接連絡が届きます。複数の中から査定価格などを比較して、契約する不動産会社を選ぶことが可能です。

査定の結果がきたら、内容を精査し、不明な点は不動産会社の担当者へ資料を請求するなどして、問い合わせましょう。訪問査定や売却の媒介契約に向けて不動産会社を絞っていきます。

不動産一括査定サイトのメリットとは?人気の理由と活用術を解説
一軒家売却は査定がカギ!依頼ポイントと査定結果の見方を徹底解説

7.住宅の査定後にやるべきこと

一括査定が終わり、複数の不動産会社からもらった査定価格を確認したあとは、どのように住宅を売却すればよいでしょうか。

ここでは住宅をよりよい形で売却できるよう、査定後のやるべきことを解説します。

家を売却するときの流れを20ステップに分けて懇切丁寧に解説

7-1.価格相場の把握

一括査定を行うことで、ある程度自分の物件の価格相場が見えてくるかと思います。
ただし、1章でも触れたように、査定価格は不動産会社によってばらつきが出るものです。

一番高額な査定価格を出した会社に依頼したくなりますが、その前に自分でも価格相場を調べてみることをおすすめします。

インターネットの物件情報サイトで、自分の物件と似たような条件(駅からの距離、広さ、築年数など)で検索し、条件の近い物件にどのくらいの価格がついているかを確認してみてください。

近い条件の物件価格よりも高値の査定価格を設定してしまい、物件に買い手がつかなくなってしまうということもあり得ます。またどの不動産会社が適正な価格で査定をしてくれたかを比較する目安にもなります。

物件価格の目安を調べられるウェブサイトをご紹介しますので、ぜひ一度確認してみてください。

7-2.不動産会社の比較と選定

いよいよ不動産会社を選定する段階です。査定金額が最も高額だという理由で、不動産会社を選ぶのはおすすめしません。ぜひ次のポイントを踏まえ、不動産会社をよく比較してから依頼してください。

ポイント

査定価格の根拠についての適切な説明があったか

住宅のどんな点を評価し、どんな点がマイナスだったかをきちんと説明してくれる会社は信頼できます。反対に、高い査定金額でも根拠がなければNGです。

実際に根拠のある査定金額でないと、実際に売却活動を始めたあとで、上手くいかず、結果として売却価格を下げて販売することになりかねません。

スムーズに住宅の売却を進めるためにも、査定金額だけで不動産会社を決めることは避けましょう。

直近2年の販売実績がどれくらいあるか

たとえばマンションを売る場合、同じエリアのマンションを直近2年でどれくらい販売しているかを確認してみてください。
当然のことながら、多く販売している不動産会社の方が、営業力があるということになります。

担当者に好感が持てるかどうか

売却を決めたら、その不動産会社の営業担当者とは継続してやり取りすることになります。今後もストレスなくお付き合いができ、なんでも相談できるような担当者がベターです。ご自身やご家族との相性も、しっかりと見極めましょう。

不動産会社を比較する3つのポイントと売却依頼先の具体的な選び方

7-3.販売価格と戦略の決定

家の販売価格は、不動産会社が提示した査定金額や相場をもとに、ご自身で決定することになります。この際、物件をどのように売りたいのか、方向性を決めることも重要です。

あまり高く価格を設定しても、なかなか買い手がつかない可能性があります。また、低く設定すれば、その分早く売却できる可能性が高まりますが、住宅ローンの残債がある場合、低い売却価格では返済できなくなってしまいます。

「高く売りたいのか」「早く売りたいのか」を考え、売却価格を見極めていくのがよいです。

また不動産売買では、必ずと言ってよいほど値引き交渉が行われます。
値引きされることを前提に考え、この値引き分をプラスした金額で設定するとよいでしょう。

「これ以上は下げない」という下限価格も同時に決めておくと、値引き交渉の際にスムーズに対応できます。

査定価格は通常、3カ月で売却できると仮定した適正価格に設定しているといわれています。売却を急いでいなければ、最初は高めに設定して様子を見るということもできます。

最長でいつまでに売るという期間についても、あらかじめ検討しておいてください。

7-4.住宅を売るために必要な準備

いざ売却となった場合、事前に用意しておかなくてはならない書類や手続きがあります。スムーズに売却できるよう事前に準備しておいてください。

  • 身分証明書
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 間取図
  • 建築確認済証および検査済証 など

戸建ての売却で土地を一緒に売却する場合は、「土地測量図・境界確認書」の用意も必要です。境界線が未確認の場合には、隣接する土地の所有者とも確認して測量図を作成し、境界線と面積を確定させておく必要があります。

これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方

7-5.早く高く売るための準備

希望に近い査定価格が得られたら、売却価格も同様に少しでも高くなるために準備しておいた方がよいでしょう。

似たような物件がいくつかあった場合に、物件が選ばれる決め手となるのは清潔さだったり、修繕の有無だったりします。

  • 住宅の修理、修繕をしておく
    損傷部分があれば、あらかじめ修理、修繕してください。
  • 住宅の清掃をする
    きれいに見えるように清掃し、必要に応じてハウスクリーニングもご検討ください。
    特に水回りはプロに清掃してもらうと、印象がだいぶ変わります。
    窓や網戸も拭いておくと、家の中が明るく見えます。
  • ステージングサービスを利用を検討する
    インテリアや家具をセッティングし、モデルルームのような演出ができるのがステージングサービスです。
    ステージングした部屋を写真に撮り、広告に載せることもできるので、内覧希望者の集客につながります。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

まとめ

この記事では、住宅査定のポイントについて解説しました。不動産の売却は、不慣れな方がほとんどです。だからこそ、査定でチェックされるポイントや査定の前後の流れを頭に入れておき、少しでも高く売却できるように準備していくことが重要です。

また、どれくらいの期間で、どのくらいの金額で物件を売りたいか、ご自身の方向性を決めておくことも大切です。

不動産会社選びや販売価格の決定をする際に、今回ご紹介した内容をぜひ参考にしてみてください。

不動産会社は「不動産売却 HOME4U」で、いつでも簡単に見つけることができます。あなたの不動産会社選びにご活用ください。

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