知っておきたい!土地売却に必要な測量、費用の相場と手順

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知っておきたい!土地売却に必要な測量、費用の相場と手順

土地を売却する際にかかる諸費用のひとつに「測量費用」があります。どうしてわざわざお金をかけて測量しなければならないのでしょうか?

測量の目的は、土地の面積や境界線、権利関係を明確にすることです。土地の情報は登記簿謄本で確認することができますが、謄本の情報は古く、現在の状況とは異なるケースが多くあります。

そのため土地の取引では、隣接する土地の所有者との境界をめぐるトラブルが多く、それを回避するために事前の測量を求められるのが一般的となっています。

そこで今回は、土地を売却しようとしている方のために、測量にかかる費用や手順について、わかりやすく紹介していきます。
ぜひ参考にしてください。

1. 測量の種類と相場

1-1. 土地売却に関わる測量図は3種類

土地売却に関わる測量図は下記のような3種類がありますが、売買契約の際に使用されるのは主に①の確定測量図になります。

測量図の種類 内容 売買契約での使用の可否
①確定測量図 隣接するすべての土地と道路の所有者の立ち合いのもとに、境界確認および民間査定を行って作成された信頼できる測量図と言えます。
②地積測量図 土地の登記記録に付随して法務局で取得できる図面で、面積やその計測、計算方法などが記載されています。 不可
③現況測量図 境界確認なし 隣地の所有者からの境界確認を得ずに作成された測量図です。 不可
官民査定省略 民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図です。
(売主、買主の承諾が得られた場合のみ)

③の現況測量図については2種類あり、土地の所有者が認識している境界線を元に作成されただけの測量図では売買契約に使用できません。しかし、隣接しているすべての民有地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図については売主、買主の双方が合意すれば、売買契約に使用することができます。

これは土地の境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者の間で発生するもので、官民立ち合いを必要としないケースもあるからです。

1-2. 測量にかかる費用の相場

売買契約に用いることができる測量の費用はおよそ以下のとおりです。

官民査定省略の現況測量費用  官民立ち会いありの確定測量費用 
 35万円~45万円  60万円~80万円

この費用は100㎡以下の土地を想定して提示しています。

測量する土地が広大だったり、地形が複雑だったりする場合や、隣接する土地の権利に関わる人が大勢いる場合は、測量費用もさらに高額になってきます。

だいたいどの土地でも道路に面していれば官民立ち合いが必要になりますが、境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者間で発生するものなので、時間も費用もかかってしまう官民査定を省略した現況測量図で取引をすることがあります。

1-3. 測量はだれに依頼するの?

タウンページ 土地測量
出典:タウンページ 土地測量

測量は土地家屋調査士や測量士が行います。

土地の売却に関わる測量の場合、仲介を依頼している不動産会社から紹介される土地家屋調査士が行うことが多いようですが、自分で業者を探すことも可能です。

依頼先によっては費用が若干異なる場合があります。何社か見積もりを取って比較してからどこに依頼するか決めてもよいでしょう。

3. 測量の手順

測量は以下の図のような流れで進んでいきます。依頼してから完了するまでの期間はおよそ3~4ヵ月です。

測量の流れ

それでは、①~⑥までひとつひとつ見ていきましょう。

① 調査

法務局や役所で公図、登記簿謄本、地積測量図、その土地の周辺で過去に行われた境界確定の資料などを取得します。隣接地の所有者や過去に境界トラブルがあったかなどの調査をし、測量にかかる費用の見積もりが出されます。

② 隣接地の所有者へのあいさつ

現地での測量を行う前に、隣接地の所有者へ測量の主旨を説明し、協力依頼を兼ねてあいさつをします。

③ 現地測量

現地の調査、塀やフェンス等の設置状況を確認し測量を行います。

④ 関係者の立ち会いのもと境界確定

官民や隣接地の所有者が現地に集まって境界確認を行い、境界確定の承諾書をもらいます。このときに関係者全員から承諾がもらえないと境界を確定することはできません。

地域によっては隣接地以外にも道路を挟んで隣接する土地の所有者からも承諾を得る必要がある場合もあります。

⑤ 境界杭(境界標)を埋設する

関係者全員の承諾を得て、境界を示す杭(標)を埋設します。コンクリート杭や金属プレートなど土地の状況によって埋設方法が異なります。

⑥ 書類、測量図の作成

測量調査によって明らかになった情報に基づいて図面の作成や登記申請に必要な書類を作成します。

 

いかがでしょう?具体的な流れがおわかりいただけたと思います。

境界の確定は隣接している土地の所有者全員の立ち会いもとに行われますので、隣地が複数の所有者に分かれていたり、人数が多かったり、遠方にいる場合はさらに時間がかかります。

過去に何かトラブルがある場合にはなかなか協力が得られず境界確定の協議が長引く恐れもありますので、早めに測量を依頼しておくことをおススメします。

3. 土地売却のケースごとの測量の必要性

3-1. 分筆して売却する場合

分筆をして売却をする場合には必ず確定測量図が必要になります。

分筆とは1つの土地として登記された土地をいくつかに分けることです。大きな土地の一部だけを売るときに分筆を行いますが、元になる土地の境界確定がされていないと分筆の登記手続きが行えません。       

3-2. 都市部以外で広大な土地を売却する場合

都市部以外で広大な土地を売却する場合は測量を省略することがあります。地価が低い郊外の土地は紛争が発生しにくく、また、面積の広い土地の測量には莫大な費用がかかってしまうためです。

このようなケースでは、売主、買主の合意のもと公募面積(測量せず、登記簿に記載されている面積)で取引をすることがあります。

4. まとめ

それではおさらいです。

測量を行うことは任意ですが、隣地の所有者と境界をめぐるトラブルは多く、売却時には測量を求められるのが一般的です。スムーズに土地を売却するために、お金をかけてでも測量を行っておくのがベストです。

測量図の作成には最低でも30万円以上の費用がかかりますので、売却にかかる諸費用として見込んでおきましょう。

また測量にはおよそ3~4か月の時間がかかります。特に境界の確定には隣接する土地の所有者全員の立ち会いと承諾が必要になることを踏まえて、売るとなったら早めに準備を始めることをおススメします

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