不動産の鑑定と査定って何が違うの?利用シーンも含めて解説

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不動産の価格を出すのには、鑑定査定があります。

では、不動産の売却の際、「鑑定」と「査定」ではどちらが必要なのでしょうか?

ずばり、不動産売却時には「査定」が必要です
でも、鑑定と査定の違いが気になる人もいると思います。

そこでこの記事では不動産の「鑑定」と「査定」の違いについて解説します
両者の違いを知ることで、売却時に必要なのは不動産会社の査定であり、信頼できる不動産会社への査定依頼の大切さも理解できるようになります。

査定は不動産売却成功につながる第一歩ですので、その真意をしっかりと理解した上で査定を依頼しましょう。

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1.不動産鑑定と不動産査定の違い

最初に不動産鑑定と不動産査定の違いについて解説します。

1-1.鑑定とは不動産鑑定士による独占業務

不動産鑑定は、不動産の適正な価格を求める算定のことで、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格者による独占業務です。

不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年/1963年法律第152号)に基づいて行われます。

鑑定では、最終的に「不動産鑑定評価書」というものが提示されますが、この鑑定評価は、不動産鑑定士以外は行うことはできません。

不動産鑑定士が所属する「不動産鑑定事務所」は、「宅地建物取引業者(不動産会社のこと)」とは異なります。

不動産鑑定事務所は不動産鑑定を専業として行う不動産鑑定士の事務所であり、仲介や売買を行う宅地建物取引業者とは業務内容が違うのです。

不動産鑑定は、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準と呼ばれるルールに基づき鑑定評価が行われます。

不動産鑑定評価基準のルールに基づかない算定は鑑定評価とは呼べないこととなっています。

鑑定は評価のルールが鑑定評価基準に基づくため、価格算定の手順が厳格です。

例えば、更地の値段を求める場合でも、周辺の取引事例から求めるだけではなく、そこの土地にアパートを建てたら土地の値段としていくらなのかという検証もわざわざ行っています。

このように不動産鑑定評価は鑑定評価基準の厳格なルールに基づいて価格を評価しなければならず、直感で自由に評価額を出すようなことができません。

不動産の鑑定評価には、時間もかかり、数十万円のコストもかかります。
同じ不動産の価格を出すのでも、不動産会社による査定は必ず無料ですが、不動産鑑定士による鑑定評価は有料です。

1-2.査定とは不動産会社による営業行為

不動産会社による査定は、仲介サービスを受注するための営業行為の一環として行われます。

査定で出される査定価格は、適切な価格で不動産を売買するための値付けに必要です。

不動産会社は、売買が決まったときにしか仲介手数料(成功報酬)を受け取ることはできません。その過程にある査定行為では報酬を受け取ることができないため、不動産査定は必ず無料とされています。

査定方法には、不動産鑑定評価基準のようなルールはなく、不動産会社が独自のルールで自由に算定することが可能です

ただし、自由な査定方法ができるため、スピーディーな査定もできますし、他の商談中の物件の価格水準や自社で抱えている購入希望者の状況なども参考にしながら算定することもできます。

もし、「あのマンションで南向きの部屋が売りに出たら、絶対買うからぜひ教えて欲しい!」というような強い希望を持つお客さんを抱えている不動産会社がいれば、その希望も加味して価格を算定できるのが自由な査定の良いところです。

しかしながら、算定方法が自由過ぎると、裁判所や税務署に対しての証拠書類としては不十分になります。

そのため、公的な機関や第三者に対して適正な価格であることを証明するには、不動産鑑定士による鑑定評価が必要になってきます。

2.不動産鑑定はどんな時に必要?

不動産の鑑定評価は、銀行や税務署、裁判所などの第三者に対し適正な価格を示す必要がある場合に行われます。

利害関係を有するもの同士の売買の参考や、担保価値の評価、倒産する会社の財産評価などの際に行われます。

不動産の売却で鑑定評価が行われる典型的な場面は、会社とその経営者のような利害関係を有するもの同士が不動産の売買をするようなケースです。

中小企業では、社長が個人で持っている土地の上に会社が建物を建てていたり、会社が持っているマンションに社長が住んでいたりというようなことが良くあります。

社長個人と会社の法人は別人格なので、賃料を払って賃貸していれば、特に問題になることはありません。

ところが、何かのきっかけで、その不動産を社長から会社へ、または会社から社長へ売買するようなことがあります。

社長と会社が不動産を売買する場合、値段は社長が勝手に決めることができます。

例えば会社が持っている不動産を社長に安く売るようなことも可能です。
会社が損を出して社長に安く売れば、会社が法人税を節税するようなこともできます。

逆に、社長も会社に不動産を安く売却すれば、社長個人の所得税も節税することも可能です。

このような行為は、行き過ぎると脱税行為に繋がります。
脱税行為ではないことを客観的に証明するには、第三者の評価による適正な価格で取引したことを証明しなければなりません。

そこで、社長と会社が不動産を売買するようなケースでは、事前に不動産の鑑定評価を取ります。

鑑定評価は鑑定評価基準に則って求められた価格であり、厳格なルールに基づいています。
そのため、社長と会社が鑑定評価に基づいて売買を行っていると、税務署は文句を言いません。

税務署も文句を言わないため、銀行も安心して融資をすることができます
このように、第三者に対して適正な価格であることの証明が必要なときに鑑定評価は必要となるのです。

3.不動産査定はどんな時に必要?

不動産会社による不動産査定は、不動産を売却する前に必要です。

不動産査定を依頼する側の最大の目的は、売却する不動産の「値付け」にあります。

購入から時間の経っている中古の不動産は、建物の価格は落ちてきています。
一方で、土地の価格は購入当時の国内景気とは異なるため、価格は上下している可能性があります。

そのため、中古不動産は「今いくら?」なのかという点が分かりにくくなっています。
今いくらなのかを知るには、近時の取引事例を参考に、物件の損傷やリフォーム状況等も加味しながら査定していく必要があります。

もし、査定をせずに売却すれば、まずいくらで売っていいのかがわかりません。
適当に安く値付けをして売却すれば損をしますし、欲をかいて高く値付けをすればなかなか売却できない状況が発生します。

損をせず、かつ、確実に売却するには、適正な価格で売り出すことが重要となり、査定が必要となるのです。

4.鑑定価格と査定価格は同じではない!?

鑑定価格も査定価格も、同じ不動産の価格を出すため、価格は基本的には同じです
しかしながら、売主から依頼された場合、鑑定だと低めに算定され、査定だと高めに算定される傾向があります。

不動産の売却でも、大企業は大きな土地や複雑な権利関係の不動産を持っていることもあり、売却前に専門家である不動産鑑定士に評価の依頼をすることがあります。

スキー場やゴルフ場、鉱泉地(温泉が湧き出る土地)、沼地等、不動産会社が普段扱っていないような特殊な不動産を売却するような場合も、不動産鑑定士が鑑定をしたりします。

そのため、売主が鑑定を依頼するケースは全くゼロではありません。
不動産鑑定士も売主から依頼を受けることは多いです。

不動産鑑定士は、売主から依頼を受けると、価格を保守的に低めで算定する傾向があります。
理由としては、売主に不測の損害を被らせないようにするためです。

不動産鑑定士による鑑定は、適正な価格を求めることを目的に行われます。
不動産鑑定を利用する売主は、その鑑定評価書に記載された金額を元に、ローンの返済や新たな資金調達の計画を立てます。

いざ売却しても、鑑定評価書の金額よりも低くなってしまった場合、資金計画が狂ってしまう恐れがあります。
高く売れる分には、お釣りが発生するため売り主は困ることはありません。

しかしながら、予定より低く売却されてしまうと、予定していた資金が調達できないことも起こるため、不測の損害を被ってしまう可能性があるのです。

不動産鑑定の利用者が、不測の損害を被れば、鑑定評価額が不当なのではないかと感じる可能性があります。

不動産鑑定の場合、不当鑑定を訴えることのできる制度があり、訴えが認められると不動産鑑定士は資格をはく奪されます。

不動産鑑定士は、いつでも資格をはく奪されるリスクを負っているため、算出する価格の責任は非常に重く、利用者に不利益を与えるような評価額は出せない仕組みとなっています。

一方で、不動産会社が行う査定は、仲介の仕事を取ることが目的となります。
不動産会社がA社とB社のように競合した場合、売主としては高く査定してくる会社の方が仲介を依頼したくなります。

A社が5,500万円、B社が5,000万円と査定してきたら、「自分で5,500万円と言っているからには、5,500万円で売る自信があるのだろう」と思うからです。
そのため、不動産会社による査定価格は高めに算定される傾向があります。

一方で、価格が低い方が売れやすいという考え方もあるため、査定でも鑑定と同じように保守的に出す会社ももちろん存在します。

売主に必要以上に期待させ、不利益を被らせる可能性があるのは査定でも鑑定でも同じです。

本来、売却予想価格は保守的に見込んでおくことが適切です。
予想より高く売れた場合は「良かったね」で終わりますが、低く売れた場合は「マズい!どうしよう」となることが多いです。

不動産売却で高い査定価格を受領したときは、過度に期待せず、妄信し過ぎないようにすることが重要となります。

5.不動産売却時には信頼できる不動産会社に査定依頼を!

不動産会社による査定価格は、売却を保証する価格ではないため、高い査定価格を追求することにあまり意味はありません。

もっと大切なことは、高い査定価格ではなく、信頼できる不動産会社を選ぶという点です。

信頼できる不動産会社が高い査定価格を出してくれる場合は、その査定価格は信用できますが、信頼の薄い不動産会社が高い査定価格を出している場合は、その査定価格自体に信用ができません。

査定価格は、まずは信頼できる不動産会社に依頼することが「大前提」となります。

しかしながら、信頼できる不動産会社と言っても、はじめて不動産を売却する人は、どの会社が信頼できるのか分からないのが普通です。

もし、誰かがしっかりと不動産会社を審査し、実力が証明された不動産会社ばかりを集めていてくれたら、売主にとっては大変ありがたい状況です。

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不動産査定は売却の「値付け」のために行いますので、複数の不動産会社に査定を依頼し、一度査定価格を客観視することが重要です。

1社だけの査定価格だと、それが高過ぎるのか安過ぎるのか判断つきませんが、複数の査定価格を見比べることで適正な価格が分かるようになります。

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不動産査定は信頼できる不動産会社から取ってこそ、初めて意味があります。
信頼できる不動遺産会社であれば、仕事を取る目的で非現実的な価格を出すことはなく、売主に不利益を与えないような価格を算出してくれます。

不動産査定の営業価格的な性格を十分理解し、査定はきちんとした不動産会社に依頼するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか。
不動産の鑑定と査定の違いについて解説してきました。

鑑定は不動産鑑定士による独占業務で、査定は不動産会社による営業行為になります。
鑑定は、主な目的として、銀行や税務署、裁判所などの第三者に対して適正な価格での取引であることを証明するために利用されます。

査定は、売却前に不動産会社による仲介行為の一環として行われます。

両者には価格を示す背景に違いがあることを理解しておく必要があります。
不動産を売却する際に利用するのは、通常は鑑定ではなく、査定です。

査定は複数の不動産会社に依頼することで、適正な査定価格が分かるようになります。
適正な査定価格で売りに出せば、損をせず売却でき、またなかなか売れないという事態も避けることができます。

査定は、信頼できる複数の不動産会社に依頼することが重要です。
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