絶対に損をしない!賢く不動産査定を受ける5つのポイント

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引越や離婚、相続、親の介護、海外移住、マンションから戸建への買い替え等々、不動産を売る理由は様々です。

理由は様々でも、不動産を売る機会は人生にそう何度も訪れるわけではありません。

一生に一度かもしれない不動産の売却は、結婚や就職に匹敵する人生の大イベントです。結婚や就職にも準備が必要であったように、不動産の売却にも準備が必要です。

不動産の売却は何から手を付ければ良いのか分からない人も多いと思います。周りにも不動産の売却を経験している人は少なく、相談できる人もほとんどいないのではないでしょうか。

不動産の売却は査定を依頼することから始めます。とはいえ「何の準備もせずに今すぐ査定をしたら損をしそう」と心配な方もいらっしゃることでしょう。

そこでこの記事では、賢く不動産査定を受けるために知っておきたい準備について5つのポイントをご紹介します。査定を依頼する前に、ぜひお読みいただき、参考にしてください。

1. 不動産査定とは

不動産の査定とは、売却の予想価格を算出することです。あくまでも不動産会社の意見価格であり、その金額で売却できることを保証するものではありません。

世の中には、中古車や中古ピアノとかで「査定」や「見積」等の似たようなものが存在します。不動産の査定の場合、車やピアノの買取査定とは異なりますので、その違いを説明します。

車やピアノの査定は、カーディーラーやピアノ販売業者が下取りをするために提示する価格です。中古車や中古ピアノを一度買い取り、その後、多少修理して転売を行います。そのため、車やピアノの査定や見積では、業者が提示する価格がそのまま売却価格になります。

一方で、仲介を前提とした不動産の査定は、不動産会社が買い取る価格ではありません。仲介とは、あくまでも不動産会社か買主を探すことをサービスとした業務です。

仲介における査定額とは、あくまでも「当社で仲介をしたら、これくらいの価格で購入してくれるお客さんを見つけることができますよ」という予想価格であるという点がポイントです。

そのため、もちろん結果的に査定額よりも安くしか売却できない場合もありますし、査定額よりも高く売却できることもあります。仲介を前提とした査定額とは、あくまでも売却予想価格であり、各社の意見価格でもあるということになります。

また、仲介とは不動産会社による買主探索サービスです。買主の探索には当然、時間がかかります。

不動産の売却では、一般的に買主の探索には3ヶ月程度の時間がかかるのが標準的です。そのため、査定額で出てくる価格は「3か月程度で売却できる価格」となります

仮にすぐ売却したいのであれば、値段を思いっきり下げればすぐに買主を見つけることはできます。即売を前提とするような価格だと安くなります。

一方で、「1年かかっても良いから高く売却したい」というのは、無理な話です。高過ぎる価格の物件は、1年かけようが、売却できません。

査定額は「3か月程度で売却できる価格」ですが、それが最大価格であるということを理解しておきましょう

尚、不動産にも仲介ではなく買取というサービスもあります。買取は、不動産会社が転売を目的として下取りを行います。不動産の買取にも査定はあります。

買取の査定の場合は、不動産会社が直接買い取る価格ですので、売却額は不動産会社が提示する価格で確定します。買取は不動産会社が買い取ってくれるため、3ヶ月もかからず、即金・即売というメリットがあります。

但し、買取は不動産会社による下取りですので、買取の価格は当然ながら安くなります。買取の価格目安は仲介の売却価格を100%とした場合、80%程度です

やむを得ない事情のある場合は買取という選択もありますが、時間的余裕もあり、高く売却したい場合には、通常、仲介を選択します。

この記事で説明する査定とは、仲介を前提とした査定となります。

2.上手な査定の依頼方法とは

2-1. 損をしないためには複数の不動産会社に査定を依頼するのが鉄則!

査定とはあくまでも売却の予想価格です。予想である以上、査定をする人によって査定額はバラつきます。

下のグラフを見てください。

例:不動産会社の査定額の違い

これは同じ物件を不動産会社A社からD社まで査定してもらった結果ですが、一番安い査定額と一番高い査定額では590万円もの差があります。

つまり、1社だけの査定では、その査定額が適切なのかどうか判断することは難しく、「より高く売れるかもしれない」という可能性を見逃すことにもなりかねません。

特に、住宅ローンの残債が残ったまま住宅を売却する人にとって、査定額はとても重要な位置づけです。

住宅ローンの残債が残っている人は、売却額によって残債を返済する人がほとんどです。そのため、仮に査定額が住宅ローン残債よりも低ければ死活問題となります。場合によっては売却そのものを取りやめる必要性も出てきます。

住宅ローンを抱えているような人は、売却額の予想に客観性を持たせるためにも、必ず複数の不動産会社からしっかりと査定を取るべきです。

不動産の売却で損をしないためにも、必ず複数の不動産会社から査定額を取得するようにしましょう

お家のいろは コラム買い替え編

単純な売却だけでなく、買い替えを検討している人も、売却予想価格は重要な位置づけとなります。

買い替えでは購入を先行させる買い先行と、売却を先行させる売り先行という2つの方法があります。売り先行は、住みながら物件を売却せざるを得ないため、売りにくいというデメリットがあります。

但し、次に購入する物件の頭金等を売却額の中らか用意することができるため、資金に十分な余裕がなくても買い替えることができます。そのため、多くの人は売り先行を選択します。売り先行を選択する人は、査定額の結果がとても重要です。

もし1社だけからしか査定を受けず、その査定額を妄信してしまうと、ローンの返済や買い替え計画に大きな狂いが生じ、損をする可能性があります。したがって、査定は必ず複数の不動産会社に依頼することが鉄則になるので、注意してください。

2-2. 賢い不動産査定の依頼方法

では実際にどのように複数の不動産会社に査定を依頼したら良いのでしょうか。そこで次に賢い不動産査定の依頼方法についてご紹介します。

従来、複数の不動産会社に査定を依頼しようすると、自力で一軒ずつ電話して面談のアポイントメントを取るという作業が必要でした。

実際にこのような方法で複数の不動産会社へ査定を依頼しようとすると、とても手間がかかります。郊外の物件であれば、信頼できそうな不動産会社をピックアップするだけでも一苦労です。査定を依頼してみたら、実は売買の仲介はあまり得意ではなかったということもあり得ます。

そこで紹介するのが、無料の一括査定サイト です。

不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、無料で複数の不動産会社に査定を簡単に依頼することが可能です

不動産一括査定サイト HOME4U

提携企業には、大手から地域密着型まで900社もの不動産会社が参画しており、一番高く売れそうな不動産会社や既に見込み客を抱えている不動産会社が見つかりやすい上、個別に不動産会社に出向かなくても、自宅にいながら1分ほどの入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができてしまいます。

一括査定は一番簡単な損をしないための査定依頼方法ですので、必ず使うことをおススメします。

3. 査定の前の準備5つのポイント

まず、査定には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定(簡易査定)の場合には、特に大きな準備をしなくても、問題ありません。ここでは、訪問査定を前提とした準備について、解説していきます。

3-1. 書類の確認

査定を依頼する場合、不動産会社に売却する物件を明確に示す必要があります。

査定を依頼する前に、売却する物件の登記簿謄本を準備してください。特に戸建の場合、前面道路が私道で、私道も売却対象となる場合は、私道の部分も謄本を用意するようにして下さい。

最新版は不動産会社の方で取得し直しますので、登記簿謄本は必ずしも最新版でなくても構いません。購入時から特段、登記簿謄本の内容に変更がなければ、当時の謄本のコピーでもOKです。

また、戸建の場合には公図も用意しておいてください。公図(こうず)とは、土地の境界や建物の位置を示した法務局で取得できる図面です。

公図があれば売却する物件がどこの部分なのかを明確にすることができます。査定対象が漏れないように、公図できちんと明示してあげてください。

また、マンションの場合、壁芯面積(専有面積)が分かる資料も用意してください。壁芯面積とは壁の中心部分から測定した面積となります。

マンションの壁芯面積は、購入時の重要事項説明書等に記載があります。通常、マンションの取引は壁芯面積を基準に行われます。

それに対し、登記簿謄本に記載されている面積は、内法(ウチノリ)面積と呼ばれ、壁の内側から測定した面積が記載されています。

マンションの壁芯面積は、第三者である不動産会社には分かりません。査定の際には、必ず壁芯面積の分かる資料を用意しておきましょう。

尚、査定時には必要ありませんが、以下の資料は売却時に必要です。いずれにしても査定の数か月後には必要となる書類ですので、査定を依頼する際に、以下の資料があるかどうか確認しておきましょう。

(1) 戸建売却で必要な書類

  • 設計図書
  • 建築確認通知書
  • 検査済証
  • 実測図または確定測量図(「第5章 戸建査定の前に最低限確認したいこと」で解説)
  • 筆界確認書(「第5章 戸建査定の前に最低限確認したいこと」で解説)
  • 越境の覚書等がある場合にはそれらの書類

(2) マンション売却で必要な書類

  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

(3) マンション・戸建で共通で必要な書類

  • 購入時の売買契約書※
    ※購入時の売買契約書については、売却後の確定申告をする際、取得費の計算で必要となります。住宅のような居住用財産の売却においては、取得費よりも低い価格での売却となった場合、給与所得で支払った源泉徴収の還付を受けられる特例があります。住宅の売却の場合、ほとんどのケースでは売却額は取得費よりも低くなることが多いです。多くの売却のケースで使えるお得な特例ですので、売却後はぜひ確定申告を行うことをお勧めします。

3-2.リフォームは不要

査定や売却においては、リフォームを行う必要はありません。ここで言うリフォームとは壊れていないものをより良いものに改良するリフォームのことです。壊れているものを修復する修繕とは言葉を使い分けています。

リフォームをすると、高く売却することは可能ですが、リフォーム費用がリフォーム前の物件価格にそのままプラスして転嫁できるとは限らないためです。

例えば、リフォーム前の物件価格が3,000万円で、リフォーム費用が500万円だったとします。では、この物件が3,500万円で売却できるのかというと、そういうことになりません。

大抵の場合、かけたリフォームコストよりの安くしか価格は伸びず、実際には3,300万円のような価格となります。すると、本来500万円上乗せして売却したいところを、300万円しか上乗せすることができないため、リフォームしたことで200万円を損したことになります。

価格に100%転嫁できる保証がない以上、リフォームはすべきではないのです。

この法則は、築30年以上の物件であっても同様です。マンションや戸建も、築年数が相当に古い物件は、購入者が購入後にリフォームすることを前提に購入します。

購入者は自分で好きなようにリフォームしたいため、築年数が相当に古い物件は、リフォームをしていない安い物件の方が、むしろ好まれる傾向にあります。

マンションも、戸建もリフォームは不要で構いません。

3-3. 修繕は原則必要

壊れたものを修理するという意味の修繕は、原則必要です。軽微なものの修繕は不要ですが、お湯が出ない、排水が詰まる、空調が効かない、浴槽が破損している等の致命的な破損・損傷に関しては、修繕が必要になります。

致命的な損傷に関しては、値引の対象となります。お金の余裕があれば、致命的な損傷に関しては、修繕を行うようにしましょう。

また、畳が変色している、クロスが電気コード焼けしている、網戸に穴が開いている等の軽微な損傷は、値引の対象となるとは限りません。気になる部分は査定の際、不動産会社に値引きの対象となるかどうかを聞いて見ましょう。

尚、査定の際は、あえて何も修繕しておかないという手もあります。査定のときに、実際に不動産会社に見てもらい「どこを修繕すべきか」と聞くのが最も無駄がありません。

その際、修繕したらいくらくらい価格が上がるのか聞きます。上昇価格が修繕費用よりも安い場合、あえて修繕はしないという選択もあります。

修繕に関しても、複数の不動産会社に意見を聞いて見ることをお勧めします。不動産会社によっては「修繕しなくても売れます」と言ってくれる会社もあるためです。

修繕は、原則行うべきですが、何をどこまで修繕すべきかについて、訪問査定を受け、プロの意見を聞きながら決定することをお勧めします。

3-4. 修繕しない場合は告知書対応

物件に問題点がある場合、洗いざらい不動産会社に告げるようにして下さい

売主しか知らない問題点に関しては、告知書というもので不動産会社に報告し、最終的には買主へ説明されます。

売却前に修繕をするのは理想的ですが、修繕をしないと売却できないわけではありません。修繕をしない場合は、値引の対象となり、値引いた状態であれば売却はできます。

物件の問題点に関しては、買主に「容認」してもらった状態で売却することがポイントです。

不動産の売却では、売主は瑕疵担保責任という責任を負います。瑕疵(カシ)とは通常有すべき品質を欠くことであり、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等が該当します。

売却後、瑕疵が発見された場合、売主は損害賠償を負うか、契約を解除されることになります。これが瑕疵担保責任です。但し、個人が売主の場合には瑕疵担保責任の全部または一部を免責することができます。

しかしながら、たとえ瑕疵担保責任を免責したとしても、売主が知っていて隠ぺいしたものについては、瑕疵担保責任を負うことになります。

不動産の売却においては、売主が知っている問題点は絶対に隠さないことがポイントです。査定の段階でも、不動産会社に問題点は全て告知しましょう。

3-5. ハウスクリーニングは不要

査定の段階ではハウスクリーニングは不要です。プロが行う査定では、部屋の間取や設備、庭やバルコニーの方位、損傷個所等を見ています。部屋が綺麗であっても加点はされませんし、逆に部屋が汚くても減点はされません。

もしハウスクリーニングをするのであれば、内覧の前に行うことが効果的です。内覧とは、不動産会社か購入希望者を物件に連れてきて、実際に家を見てもらうことを言います。

買い替えで売り先行を選択する人は、住みながら家を売ることになります。住ながら売る場合、家に生活感が漂ってしまうため、一般人の購入希望者にとっては印象が悪くなります。

そのため、ハウスクリーニングは一般人の購入希望者向けの対策と考えれば十分です。わざわざプロの不動産会社に向けてハウスクリーニングをすることは不要です。

以上、ここまで査定の前の準備5つのポイントについてみてきました。査定の準備の他、マンションや戸建には、売却するにあたって最低限確認しておきたいことがあります。そこで査定以前に最低限確認したいことについて、マンションと戸建のそれぞれについてご紹介します。

4. マンション査定の前に最低限確認したいこと

マンションを売却する人は、管理費や修繕積立金に滞納がないかどうかを確認するようにして下さい

管理費や修繕積立金に滞納があれば、その分、不動産会社に値引可能性のある部分として認識されます。

仮に管理費や修繕積立金に滞納があっても、マンションそのものは売却することは可能です。滞納がある場合は、購入者が支払うことになります。そのため、管理費や修繕積立金の未納額については売却時点で値引されることになります。

但し、管理費や修繕積立金に滞納があっても、理屈としては売却できますが、このような問題を抱えている物件を買主は好みません。

管理費や修繕積立金に滞納があるような物件は、購入希望者が他にもいろいろ値引を要求してきます。そのため、実際には管理費や修繕積立金の滞納額以上に価格が下がることが多いです

買主は、管理費や修繕積立金の未納がない物件を好みますので、管理費や修繕積立金がある物件の場合には、まず滞納分を解消するようにして下さい。また売却を決めたとしても、管理費や修繕積立金は通常通り支払いを続けてください。

管理費や修繕積立金については、最後、引渡のタイミングで買主との精算を行うことで調整します。管理費や修繕積立金については、翌月分を月末に払うことが多いです。6月分を5月末に支払うような感じです。

例えば6月15日に引渡を行う場合、売主としては本来6月16日以降の管理費や修繕積立金については負担しなくても良いはずです。ところが実際には、5月末に既に6月分全額を払っていることになります。

このようなケースでは、買主から売主へ6月16日以降の管理費や修繕積立金を渡して調整することになります。このような行為を「精算」と呼びます。精算については、固定資産税及び都市計画税についても同様の手続きを行います。

尚、売主が既に支払った管理費や修繕積立金は戻ってきません。たまに勘違いされる方がいますが、管理費や修繕積立金は支払った段階でマンション組合の組合財産となっており、売主のものではなくなっています。

特に、修繕積立金などは、払うだけで一度も大規模修繕を経験しないまま売却する人もいます。そのような場合でも修繕積立金は売主に戻ってくるものではないのです。

マンションでは、管理組合にしっかりと修繕積立金が積み上がっていることによってマンションの価値を維持しているとみなされます。

管理費や修繕積立金の滞納の有無については、査定の時点で必ず聞かれます。査定を受ける前に必ず確認するようにしておきましょう。

以上、ここまでマンション査定の前に最低限確認したいことについて見てきました。それでは次に戸建査定の前に最低限確認したいことについてご紹介します。

5. 戸建査定の前に最低限確認したいこと

戸建を売却する方は、1つ知っておくべき知識があります。それは売主には境界明示義務があるということです

戸建は土地と建物から構成されています。あなたの戸建の土地は境界が明示できる状態でしょうか?

境界については、隣地の民有地との境界境である民々境と道路との境界境である官民境の2種類があります。

民々境、または官民境の境界のラインがきちんと明確になっている状態のことを「境界が確定している」という表現をします。

境界が確定しているかどうかを確認する最も簡単な方法は、「境界確定図」または「確定測量図」という名称の図面があるかどうかです

「○○確定図」とか「確定○○図」というような「確定」という言葉が入っている図面があれば、境界は確定しています。

単純な「実測図」とか「現況測量図」というような名称の図面だけの場合、境界が確定しているかどうかは定かではありません。

戸建を売却する人は、まずは確定測量図があるかどうかを確認するようにして下さい。

確定測量図がない場合、次に確認することは、各境界ラインの「筆界確認書」の有無です。筆(フデ)とは土地の単位のことです。それぞれの筆ごとの境界をお互い確認しあっていること書面を「筆界確認書」と呼びます。

例えば、左右両隣の筆界確認書があっても、背後地との筆界確認書がない場合、全ての境界は確定していないことになります。このような場合、確定測量図は存在しません。確定測量図は全ての境界ラインが確定した上で、出来上がる図面です。

また、民々境の全てに筆界確認書があるにも関わらず、確定測量図がない場合があります。この場合、前面道路との官民境が確定していない可能性があります。前面道路のとの境界も確定していることで、はじめて全ての境界が確定することになります。

戸建を売却する場合、不動産会社から「境界は確定していますか?」と必ず聞かれます。

売却をする前に、まず「境界は全て確定しているか」、「確定していないのであればどこが確定していないのか」について最低限確認するようにして下さい。境界については不動産会社が開発分譲したような戸建住宅地であれば、ほぼ確定しているはずです。

問題となるケースは、昔からある既成市街地に自然発生的に建っている戸建住宅です。不動産会社によって開発されていないような戸建住宅地は要注意ですので、境界確定の有無を確認するようにして下さい。境界が確定していない場合には、測量会社に依頼するようにして下さい。

測量会社は不動産会社に紹介してもらうのがスムーズです。査定を依頼して知り合った不動産会社に、「良い測量会社を紹介してもらえませんか」と聞くのが良いでしょう。いずれにしても査定の前に境界確定の有無について確認しておくことは必須です。

尚、境界の確定の有無と越境物の有無については、異なります。境界が確定していると、次に越境物の問題が発生します

例えば、隣の木が越境して自分の庭まで伸びている、隣地との区画するブロック塀が境界の真ん中にある等々は、全て越境です。越境は境界ラインが確定しているからこそ、明確になる問題です。

越境については境界ラインが確定している開発分譲された戸建住宅地にも存在する可能性のある問題です。越境については、どの部分が越境しているかを事前に把握するようにして下さい。告知書に記載することで、越境についても買主に容認してもらうことが必要となります。

戸建を売却する人は、境界確定の有無と越境についても確認するようにして下さい。

6. 査定後に気を付けること

最後に「査定後」のことをお話ししましょう。査定を依頼した際、重要なことは査定結果に一喜一憂しないことです。査定額はあくまでも売却予想価格です

低い査定額をもらった場合でも、そういう価格でしか売却できない可能性もあることを冷静に受け止めてください。査定額を住宅ローン返済や買い替え計画の参考資料とするためには、特に低い査定額を重視して保守的に計画を立てることをお勧めします。

固めの数字で計画を立てておき、「高く売れればラッキー」という心構えとした方が、売却はスムーズに進みます

逆に、全ての計画を一番高い査定額を前提にしてしまうと、もしその価格で売却できなかった場合、計画に狂いが生じてしまいます。売却価格が計画を下回ってしまうと、預貯金等を大きく切り崩すとうの対応が必要となってしまいます。

売却の資金計画を考慮すると、低い査定額をもらうことも重要な意味を持ちます。資金計画を立てる上では、低い査定額にこそ注目し、しっかりと計画を立てるようにしましょう。

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まとめ

いかがでしたか。

不動産の査定の前に知っておきたい準備の5つのポイントについて見てきました。
ポイントとしてはこの5点がありました。

(1) 書類の確認
(2) リフォームは不要
(3) 修繕は原則必要
(4) 修繕しない場合は告知書対応
(5) ハウスクリーニングは不要

またマンションでは「管理費や修繕積立金の滞納の有無」、戸建では「境界確定の有無」について最低限確認するようにしましょう。

準備が整ったら、早速、HOME4Uで査定を申し込んでみてくださいね。

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