築浅の家に比べて、古い家が売れにくいの明白です。
そのため古い家を売る際は、『家の状態』や『需要』に合わせた、計画的な売却ができるかが重要です。

この記事では、まず古い家を売る方法を解説しています。
状況に応じて様々な売却方法があることを知り、信頼できる不動産会社を見つけて売却を成功させましょう。

家の売却について基礎から詳しく知りたい方は『家を売る方法｜初めてでも損をしない売却手順、注意点、損しないポイントを徹底解説！』も併せてご覧ください。

1.古い家を売る方法は大きく分けて2つ

家を売却する方法には、『仲介』と『買取』という2つの方法があります。
一般的に仲介の売却方法が主流ではありますが、古い家のような売れにくい家などでは買取も選ばれます。

以下で古い家の仲介での売却方法と、買取での売却方法について詳しく解説します。

1-1.仲介での売却方法

仲介は、不動産会社に売却の仲立ちをしてもらい第三者に売却する方法です。
仲介手数料が発生するうえ、売れるまでに長い期間がかかりますが、後述する買取に比べて高い価格で売却できます。

仲介では「物件を購入したい人」が現れない限り売却することができませんので、古い家を売る場合は以下のように売り方も重要になります。

古家付き土地として売る

建物に価値がない家は、『中古住宅』としてではなく『古家付き土地』として売却できます。
文字通り、「土地に古家が付いている」という状態で、買主は購入後、そのまま住む、解体やリフォームなど自由な選択ができます

取り壊してから売る

現状のまま手を加えずに売却できればいいですが、その方法では中々買い手が見つからない場合もあります。
特に人が住みにくい程に老朽化した家は、建物を取り壊し、更地の状態で売る選択肢も考えましょう。

更地にすることで、駐車場や太陽光発電など、土地活用の幅が広がり、購入希望者が増える可能性があります。
ただし、解体し建物がなくなることで、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が高まる場合があります。

土地のみで売却する場合は、その方法で早く売却できる見込みがあるかを、信頼できる不動産会社と相談しながら決めましょう。

リフォームをしてから売る

取り壊す程ではない古い家では、リフォームをする選択肢も考えられます。
中には、リフォームをすることで、リフォーム費用を上回るほどの好条件で売却できるケースもあります。

ただ、DIYやリノベーションの流行によって、「古い家を安く買う」ニーズが生まれています。
リフォームをすることで、買い手の理想と離れたり、売却金額が高くなったりすると、かえって売れにくくなる場合もあります。

瑕疵担保保険を付保してから売る

物件の売却後に瑕疵が見つかると、売主が修全費用を負担しなければいけない場合があります。
瑕疵担保保険をつけていると、保険代で補修費用の一部を賄うことができます。

また、瑕疵担保保険がついている物件では、買主が住宅ローン控除を利用できるメリットもあります。

瑕疵担保保険を付保すると出、買主側がより買いやすく、売主側はより安心して売ることができます。

知人や隣人に売る

仲介での売却では、不動産会社が購入希望者を募集するため、買主が見ず知らずの第三者になるのが一般的です。
ただし、古い家は魅力度も下がってしまうので、どうしても売却しにくい傾向にあります。

一方で隣家の知人であれば、自宅の土地を広げられるなど、建物以上の魅力を見出すこともできます。
知人や隣人に話しを持ちかけ、一度考えてもらうのも手段の一つです。

空き家バンクに登録してみる

売りたい家が既に空き家となっている場合は、空き家バンクに登録してみましょう。
空き家バンクは、自治体が運営する空き家の売買情報を掲載するサービスです。

空き家バンクへ掲載することで、地方への移住を考える方や事業者など、空き家に限定して物件探しをしている方に広告することができます。
空き家バンクはあくまで、購入希望者を募るためのサービスで、専門知識がない方が売買契約を結ぶためには不動産会社を通す必要があります。

1-2.買取での売却方法

買取は、不動産会社に直接売却する方法です。
仲介で売れないような物件でも売れる可能性が高く、不動産会社が見つかれば最短1週間程で現金化までできます。

一方で、仲介での市場価格に比べて安い価格で取引されるのが一般的です。
（仲介で売却した場合を100とした場合は、買取価格は70程度が相場になります。）

2.古い家を売却するまでの手順

本章では、古い家を売って家の引き渡しをするまでの一連の流れを5段階に分けて説明していきます。

2-1.【STEP1】不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に土地建物の査定依頼をします。注意点としては、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をし、ある程度の相場を確認してから不動産会社選びをします。

多くの不動産会社の中から、信頼と実績がある良質な不動産会社を選ぶためには、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスがおすすめです。国内大手から地域密着型まで全国1,800社もの不動産会社が参画しており、売却予定の古い家があるエリアなどのかんたんな質問に答えるだけで、1分ほどの入力で最大6社まで査定依頼ができます。

複数社の査定を比較する際は、基準となる相場価格を知っておくと大変選びやすくなります。
査定日を迎えるまでに、事前に売却相場を調べてみましょう。

【2023年最新】家の売却相場はいくら？築年数・購入価格から調べる方法

所有している家を今売るといくらになるのか気になっていませんか？

2-2.【STEP2】不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の候補の中から、仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。媒介契約には以下の表のように3種類あります。

A：一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に媒介契約が結べます。売主が買い手を自分で見つけてきた場合には、不動産会社を介さずに売買契約が結べる制限の少ない契約方法です。

代わりに、売却活動の報告義務・不動産流通情報を掲載する「不動産流通機構（レインズ）*」の登録掲載義務がないため、購入希望者への宣伝が後手になり、全体的に営業が手薄になる傾向があります。

*レインズ：全国の不動産物件の情報が集められたインターネット上の不動産情報紹介サイトです。登録情報を全国の不動産会社が閲覧します（リンク先は東日本不動産流通機構）。

B：専任媒介契約

１社の不動産会社とのみ契約を結んで取引をします。この契約を結ぶと他の不動産会社を併用することができません。しかし、親族や知人など、売主が自分で購入者を見つけてきた場合には、不動産会社を介さずに売買契約を結べます。

「不動産流通機構（レインズ）」の登録義務は契約翌日から7日以内、売却活動の報告義務は14日に1回です。

C：専属専任媒介契約

１社の不動産会社とのみ契約を結んで不動産売買の取引をします。この契約を結ぶと他の不動産会社を併用することができません。

また、専属専任媒介契約では、不動産会社が見つけてきた買主としか売買契約ができません。そのため、親族や知人などに売却するときでも、いったん媒介契約をした不動産会社を通してから売買をします。

契約締結の翌日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録をする録義務があり、不動産会社は7日に１回以上、依頼主に売却活動の報告義務があるため、積極的な営業活動が期待できます。

以上が3種の契約内容ですが、古い家を売る場合には、BかCの専任タイプの契約が良いでしょう。

新築や築浅の一軒家やマンションなどの不動産と比較した場合、古い家がある不動産は売りにくい傾向があるため、1社としか契約できない専任タイプの契約を結んだ方が、不動産会社が積極的に営業活動をしてくれる可能性が高くなります。どのタイプでも媒介契約を結んだ時点で費用は発生せず、売買契約が成立した場合にのみ支払いが発生します。

2-3.【STEP3】販売活動を開始する

媒介契約が完了したら、売り出し価格を決めて販売を開始します。価格は不動産会社の意見も参考にした上で、売主が決定します。売却のための販促活動は不動産会社が行います。

購入希望者が見つかったら、売主は内覧の対応をします。内覧で印象が良くなるように、最低限の掃除と整理整頓をして内覧に備えましょう。内覧希望者は、売主に直接聞いて確認したいことなどもありますので、質問されそうなことは、あらかじめ不動産会社の担当者と相談の上、適切な回答を準備しておきます。

購入希望者から「買いたい」という声がかかると、先方の不動産会社担当者から「希望購入価格」「支払い条件」「引渡し希望日」の提示が来ます。売主の希望とすり合わせながら、双方の不動産担当者を中心に交渉をしていきます。

内覧については、以下の記事が詳しいので参考にしてください。

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2-4.【STEP4】買主と売買契約を結ぶ

売買条件が決定したら、不動産会社が売買契約書や重要事項説明書を作成します。その後、売主・買主・双方の不動産会社担当者が指定された日時・場所に集まって契約を締結します。多くの場合、売主が融資を受ける銀行で行われます。

契約に必要な書類などは不動産会社が事前に教えてくれますので、期日までにそろえてください。一般的には、売買契約締結日に買主が手付金として購入代金の一部を支払うことになっています。

2-5.【STEP5】引き渡しを行う

売主の口座に売却代金全額の入金確認が取れたら、家の名義を売主から買主に名義変更して、売却手続きが完了します。

抵当権抹消の確認をして、所有権移転登記の手続きをします。以上の不動産物件引き渡しと費用の清算が終わったら、不動産会社が用意した売買契約完了確認書に署名捺印をして、仲介手数料の支払いをして、すべての売却作業が完了します。

“売却時にかかる税金やコスト”

不動産の売却にともない、以下のような税金やコストが発生します。

1. 不動産売却の所得税などの税金（譲渡所得税・復興税・住民税）
2. 不動産仲介手数料
3. 司法書士への登記・登録手続き費用
4. 印紙税

それぞれの金額は、売却金額に応じて変わります。1の税金に関しては、売却金額がそのまま課税対象になるわけではなく、コストと控除を活用して支払い税額を大きく抑えられます。

2.3.4は売却のタイミングで必要なお金ですが、1の税金は売却年の翌年3/15までに提出する確定申告に基づいて課税額が決まりますので、売却のタイミングよりかなり後にやってきます。

所得税は確定申告e-taxの画面などで作成時に確認できます。住民税は確定申告を出した年の6～7月ごろに、昨年度の普段の仕事の収入分も合わせた決定額の通知が来ます。

おおよその金額はネット上にある無料のシミュレーターなどでもわかりますので、古い家を売ろうと検討し始めたら、コストと税金相当の現金を用意できるかも頭に入れてから動きます。
所得税シミュレーター　住民税シミュレーター

3.古い家を売る3つの注意点

古い家の売却で後悔しないために、以下3つの注意点について確認していきましょう。

3-1.安易に解体やリフォームをしない

古い家の売却を考える際、「このままでは誰も買いたがらないのでは？」といった考えからリフォームや解体を考える方は多くいます。
不動産会社に解体をすすめられるケースもあります。

解体後の更地の状態で売却した方が、確かに売れやすい場合もあります。
ただし、解体費用は高額で、売却の結果でそのコストを上回ることができるかは分かりません。

また、「解体すると売れやすい」ということは「解体しなければ売れない」というわけではありません。
まずは、解体しない状態で売り出してみる方が後悔をしにくいでしょう。

3-2.買いたたきなどを行う不動産会社に注意

不動産会社の中には、売主の足元を見た営業を行う不動産会社もいます。
例えば、以下のような不動産会社には注意が必要です。

なお、以下で解説するような不動産会社を回避するためには、複数の不動産会社から査定をうけて、査定額やプランを比較しましょう。

解体ばかりすすめる

解体した方が売却しやすい場合はよくあります。
ただし、解体費用は高額で、また解体に時間がかかるため必ずしも売主に有益とは限りません。
一方で、不動産会社は売却しやすくなるため、短期間で手間少なく売却できる可能性があります。

売却をせかそうとする

「早く売却したほうがいい」「すぐに解体を始めましょう」といった、売却をせかす不動産会社もあります。
こうした場面では、「他の不動産会社に契約をとられたくない」という、不動産会社側の都合で営業されている可能性があるため注意が必要です。

売れなかった場合に買取してくれる

一定期間、仲介で売却できなかった場合に、不動産会社が買取をしてくれる場合があります。
買取保証と呼ばれるサービスで、売主の都合によっては、とても魅力的な提案になるでしょう。

ただし中には、仲介期間でわざと売却せず、安い価格で買取まで持ち込もうとする悪質な不動産会社もいます。

3-3.解体やリフォームに使える自治体の補助金がないか調べておく

信頼できる不動産会社が見つかり、相談のうえリフォームや解体をすることを決める場合もあるでしょう。
自治体によっては、解体やリフォームで使える補助金が容易されているため、事前に確認しておきしょう。

まとめ

いかがでしたか。この記事では古い家を売るための方法や手順、古い家を売るメリットとデメリットについて説明しました。

古い家をなるべく高く・早く売るには、不動産会社という信頼できるパートナー選びが大切です。古い家のある不動産を売りたいけれども、何から始めれば良いかが分からない方は、まずは「不動産売却 HOME4U」で、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービスの利用してみましょう。

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