「住めないほどボロボロの実家を相続したけど、家ごと売却をしたい」
「代々住んできた古い家があるのだけど、家が建ったままでも売れるのかな」
など、お持ちの土地に古い家屋があることで、不動産の売却がスムーズにいくか不安に思う方は多いのではないでしょうか。結論から言えば、古い家が建ったままでも、不動産の売却は可能です。

本記事では、古い家がある不動産を売るために売主が知っておくべきこととして、

• できるだけコストをかけずに古い家を売るおすすめ方法
• 古い家を売るメリット・デメリット
• 古い家を売却するまでの手順

について解説します。ぜひ最後までお読みいただき、古い家をできるだけ早く、高く売るためのヒントにしてください。

1.できるだけコストをかけずに古い家を売る3つの方法

本章では、コストをあまりかけないで古い家を上手に売るためのおすすめの方法を3種類説明します。

1-1.【おすすめ方法1】「中古の一戸建て」として売る

古い家を「中古の土地付き一戸建て住宅」として売却する、最も一般的な売却方法です。

古い家の定義は、以下の表のように耐用年数を基準にします。それぞれの建物の構造により、法定耐用年数に近いほど「古い」と判断されます。

【参照：国税庁　耐用年数】

法定耐用年数が過ぎると家屋の資産価値はゼロ円となりますが、この耐用年数は税務上の減価償却費の対象としての年数のことですので、家屋の寿命のことではありません。実際、定期的に手入れをされてきた木造25年目の家は、まだまだ十分に問題なく住めるレベルなのが通常です。

そのため、たとえば法定耐用年数が半分以上過ぎている家でも、よく手入れがされており、水道電気ガスなどが問題なく使えて普通に住める状態の家屋であれば、不動産会社が「中古住宅」として市場に出すこともあります。

ただし、金融機関によっては法定耐用年数に近い物件の住宅ローン審査は、受け付けないところがありますので注意が必要です。ローンの問題は売主にとっては関心の薄い内容ですが、買主にとっては購入決定の重要なポイントになりますので、売却する古い家がついた不動産のエリアや諸条件などを含めて、不動産会社とよく相談した上で決めましょう。

1-2.【おすすめ方法2】古家付きの「土地」として売る

古い家がついている「土地」として売る方法です。

ここでいう古家とは、1-1でいう「古いけれど普通に使える家」と、「普通に暮らすことが難しい状態の家」の両方が含まれます。基本的に、耐用年数に近いか、超えていれば古家として扱えます。

古家付きの土地を購入する買主は、古家を解体して新築を立てる前提で探していることが多いので、仮に家屋がボロボロでも問題ありません。この売り方の場合は、家は土地のおまけのようなものなので、内覧も不要で、売却価格はほぼ土地のみの価格です。

このケースでは、家屋の解体費用は買主負担が前提です。買った古家つきの土地をどう利用するかは買主の自由なので、傷んだ家屋を修繕して住むケースなどもあり得ます。

1-3.【おすすめ方法3】仲介ではなく「買取」にする

買取とは、不動産会社に直接、土地建物を買ってもらう方法です。買取は、不動産会社が「買います」と言ってくれれば、その時点で土地建物は100％売却ができます。また、買主が不動産会社となるため、仲介手数料がかかりません。

ただし、不動産会社はその不動産を購入後、商品として売れるようにするための手間（新築やリフォームなど）がかかりますので、その分の想定コストを差し引いた金額が買取価格になります。一般的に、市場価格の7割相当が買取価格とされています。

買取は、売却のための時間が十分に取れない場合には最も確実な売却方法と言えます。

“古い家を売るときにおすすめできない2つの方法”

古い家を売るときに、あまりおすすめできない方法として以下の2つの方法があります。どちらも、売主にとって金銭的な負担がかかる方法です。

【おすすめできない方法1】更地にして売る方法

お手持ちの不動産を更地にしてから売るためには、家屋を解体して更地にするための解体費用がかかります。更地は固定資産税に対する特例などがないため、家屋がある土地建物の3～6倍もの固定資産税と都市計画税を支払うことになります。このように、更地にして売りに出すと解体費用+税金増額とダブルでコストがかかります。

【参照：東京都主税局　固定資産税・都市計画税（土地・家屋）】

【あまりおすすめできない方法2】リフォームをしてから売る方法

あちこちにある古い家のデメリットをなくしてから売却しようとリフォームをするのもおすすめできません。そもそも古い家は修繕箇所も多く、リフォーム代金が膨らむ傾向にあるため、売却代金でリフォーム代を回収することができず、売主の持ち出しとなります。

また、中古不動産を購入する方は、基本的に「自分の好みになるように」リフォームまたはリノベーションをかける前提で不動産を探していることが多いといえます。そのため、せっかくリフォームをしても買主の好みに合わなければ無駄になる可能性があります。

もし古さなどが気になる場合、売主が手を入れる箇所は、

・不具合のあるドアノブを交換する
・切れている電球を変える
・はがれた壁紙を見栄え良い程度に補修する

など、内覧時にパッと見たときに目につく範囲で、なおかつ、ホームセンターに売っているもので簡単に補修ができる程度までにしておきましょう。

これから売ろうとお考えの不動産が中古住宅として売れるのか、それとも古家として売るべきか、古家つきの土地にしたほうがよいのかは、素人には判断が難しいでしょう。古い家がついている土地を売る場合は、まずは適正価格と市場ニーズを信頼できる不動産会社に判断してもらう必要があります。

多くの不動産会社の中から信頼と実績がある良質な不動産会社を選ぶためには、NTTデータが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスがおすすめです。 売却予定の古い家と土地のあるエリアや間取り、築年数などの簡単な情報を入力すると、厳選した1,500社の優良企業から売主様と相性の良い不動産会社を最大6社にまとめてご紹介します。

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2.古い家を売る3つのメリット・デメリット

本章では、古い家を売るメリットとデメリットをそれぞれ3つ説明します。

2-1.古い家を売る3つのメリット

古い家を売るメリットは以下の3つです。

• 契約不適合責任を免責にもできる
• 買主が住宅ローンで不動産を購入できる
• 固定資産税（および都市計画税）が安くなる

2-1-1. 【メリット1】契約不適合責任を免責にもできる

売主・買主の双方が納得の上で、契約不適合責任を負わない契約にもできます。

契約不適合責任とは、売買契約をしたときまでに確認できなかった家の不具合などを、売買契約成立後の1年以内は修繕・修理などで補完する、または契約解除などができるという、売買契約者同士の任意の約束ごとです。

たとえば購入して4か月くらい経ってから、売買契約の際の添付書類に記載されていなかった「新たな不具合」が起きた場合、買主が売主に対して「ここを修理してください」と請求する形で、責任を取ってもらうことができます。

しかし古い家の場合は、その保存状態によっては最初から不具合だらけであるケースもあり、契約前にどれほど丁寧に確認をしたうえで売却しても、購入後に次々と問題が出てくることもあります。売主も、このような新しいトラブルに対応し続けるのはむつかしいため、最初から原状渡しで納得してくれる方とのみ売買するという選択ができます。売買開始前に不動産会社にその旨をしっかり伝え、売買後にトラブルにならないようにしておきましょう。

ただし、この方法をとる場合は、ある程度の値引き交渉には応じる必要があります。

【参照：一般財団法人　住宅金融普及協会　瑕疵担保責任から契約不適合責任へ】

2-1-2.【メリット2】買主が住宅ローンで不動産を購入できるため購入対象者の範囲が広がる

古い家が建っている土地は、住宅ローンで購入できる不動産ですので、中古住宅を探しているほとんどの方が購入対象者になり、広い範囲から購入者を募ることができます。

もともと住宅ローンは、「住宅（人が住む前提の土地と建物）」を購入する場合にしか適用されません。土地だけ先に購入して後でそこに家を建てようと思っても、その土地に住宅が建っていないため、基本的には住宅ローンを申し込むことができません。

この場合、買主は土地代金だけ現金で用意するか、「つなぎ融資」などの特殊なローンを組んで土地を買い、のちにその土地に家を建築するときに住宅ローンに組みなおすなど、住宅ローンよりも繁雑な手続きが必要です（土地を購入してから家を建てられ住宅ローン控除も受けられる例外はいくつかあります）。

そのため、最初から住宅ローンが組める古い家のついた土地は、気に入った場所に家を建てたい買主にとっては、問題のない不動産になります。

2-1-3.【メリット3】固定資産税（および都市計画税）が安くなる

固定資産税（および都市計画税）は更地に最も厳しくできています。更地の場合、土地評価額の1.4％がそのまま税額となりますが、どんなにボロボロでも、土地に住宅が建っているだけで以下のような特例が適用され、税額は1/3～1/6になります。

【参照：東京都主税局　住宅用地の特例措置】
【参照：東京都主税局　固定資産税（償却資産）の概要】

最も固定資産税率が低くなる小規模住宅用地を例に計算をしてみましょう。仮に、土地の課税評価額が3,000万円、建物の課税評価額500万円だった場合の固定資産税の試算をして更地と比べてみます。

同じ場所で建物がなく、更地にした場合は以下のようになります。

更地に対しての特例措置はないため、住宅のある不動産と比較すると、更地には6倍もの固定資産税がかかります。更地にしてすぐに売却できれば良いのですが、時間がかかってしまった場合、売れるまでは売主の金銭的な負担が大きくなります。

ただし、上記の計算にもあるとおり、特例措置は「土地」に対してものであり、建物には適用されないため、建物の評価額によっては更地よりも固定資産税が高くなってしまうこともあります。土地と建物の評価額をプロに査定してもらった上で、古い建物を残したままで売るかを決めましょう。

2-2.古い家を売る3つのデメリットと対策

古い家を売るデメリットは以下の3つになります。ここではそれぞれの内容と、対策方法について説明します。

• 値引きにできるだけ対応する必要がある
• 土地の埋設物などがある可能性がある
• 隣地との境界が曖昧なことが多い

2-2-1.【デメリット1】値引きに対応する必要がある

古い家が建っている土地を購入すると、買主は古家を解体して新築の家を建てるか、使える状態にまで修復をして住むことになります。どちらにしても解体費用や修復費用などのコストがかかるため、その分の負担を想定した買主から値引き交渉されることになります。

売主としてはできるだけ値段は下げたくないでしょうが、新築や築浅物件と比較すれば、古い家がある不動産を求める買主の分母は少なくなります。値引き交渉を拒否し続けると、売却期間が長期化するおそれがあります。

【対策】

解体費用に相当する値段を値引きした価格が成約につながりやすい売却金額です。売り出し前に実際の解体費用がある程度正確に分かっていれば、その分を割引く前提の価格設定で市場に出せます。

試算は個人でもある程度は可能ですが、大きな金額が動く不動産売買では、不動産会社などのプロによる正確な試算をお願いしたほうが売主のメリットは大きいでしょう。

2-2-2.【デメリット2】土地に埋設物などがある可能性がある

建っていた建物を壊すと、建物の下から大きな石や廃材などが出てくることがあります。売主・買主とも、土地の中に埋まっているものまでは事前の確認ができませんが、契約不適合責任上は契約内容に適合しないとみなされ、埋設物の処分にかかる費用が売主負担になる可能性があります。

【対策】

あらかじめ、契約書に埋設物に対してどこまでの責任を負うかを明記し、買主に納得の上で購入してもらいます。すべて現状渡しの条件で売却すると、売主の埋設物に関したリスクが最も低くなります。

地面から出てきた埋設物の処理に関した責任は、契約内容によって責任範囲が決まります*。そのため売主は事前に、どのような埋設物の可能性があるかを買主にすべて説明し、どの範囲まで責任を負うかなども契約内容に盛り込んでおく必要があります。

その土地に何かが埋まっているかどうかを机上予測する方法としては、以下のようなものがあります。

(1)売主がその土地を手にする前までの使用履歴などを確認し、廃棄物の埋設がされていないか予測する
（例1）曾祖父の代で購入した土地・家屋だが、従前はその工場跡地だったなどからコンクリートなどが埋められている可能性がある
（例2）以前の建物が一軒家などの場合は、浄化槽がある可能性がある。

(2)売買する土地の図面や、今までの解体工事の契約書・調査履歴などから予測する
(例)過去にどのような建物が建てられ、どの業者が施工してきたかなどから、残存埋設物の可能性を考えます。

上記のような土地と工事の履歴をもとに、不動産会社などのプロに埋設物のリスク予測をしてもらいます。予測の結果、売主に影響が出るレベルの埋設物がある可能性が著しく高い場合は、埋設物を撤去してから売却したほうが売主負担が少ないこともあります。担当の不動産会社によく相談のうえで、売主買主の双方に最も負担が少ない方法を探していきましょう。

なお、埋設物があっても、それが家を建てるのに邪魔にならないのであれば問題にはならないケースもあります。

【参照*：一般財団法人不動産適正取引推進機構　土壌汚染・地中埋設物と売主の瑕疵担保責任に関する裁判例について】

2-2-3.【デメリット3】隣地との境界が曖昧なことが多い

古い家は、隣地との境界がはっきりしていないことがあります。長い期間、両隣と裏も家の売買をしてない場合は、土地の境界線があいまいなままで増改築・庭・ガレージ作りなどが行われていることもありますので、売却の際には正確な境界線を知る必要があります。

土地の測量は、買主にとって敷地に希望の大きさの家が建てられるかどうかや、融資総額にかかわる重要な問題です。そのため境界がはっきりしていない不動産は売れにくい傾向があります。

【対策】

まずは古い家のある土地の測量図があるかを確認します。かなり前の取引でも、その当時に測量図が手元にあった場合は、引き渡しの時に売主が買主に測量図を渡していることが多いので、

• 土地の持ち主に確認する（家の中で保管しているものを探す）
• 当時、仲介をした不動産会社があれば確認をする（不動産会社が預かっていることがある）

などの方法で、測量図の有無が確認できます。

探してもなかった場合は測量を行い、測量図を作成します。この場合は、測量費が別途かかります。

3.古い家を売却するまでの手順5STEP

本章では、古い家を売って家の引き渡しをするまでの一連の流れを5段階に分けて説明していきます。

3-1.【STEP1】不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に土地建物の査定依頼をします。注意点としては、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をし、ある程度の相場を確認してから不動産会社選びをします。

多くの不動産会社の中から、信頼と実績がある良質な不動産会社を選ぶためには、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスがおすすめです。国内大手から地域密着型まで全国1,500社もの不動産会社が参画しており、売却予定の古い家があるエリアなどのかんたんな質問に答えるだけで、1分ほどの入力で最大6社まで査定依頼ができます。

3-2.【STEP2】不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の候補の中から、仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。媒介契約には以下の表のように3種類あります。

A：一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に媒介契約が結べます。売主が買い手を自分で見つけてきた場合には、不動産会社を介さずに売買契約が結べる制限の少ない契約方法です。

代わりに、売却活動の報告義務・不動産流通情報を掲載する「不動産流通機構（レインズ）*」の登録掲載義務がないため、購入希望者への宣伝が後手になり、全体的に営業が手薄になる傾向があります。

*レインズ：全国の不動産物件の情報が集められたインターネット上の不動産情報紹介サイトです。登録情報を全国の不動産会社が閲覧します（リンク先は東日本不動産流通機構）。

B：専任媒介契約

１社の不動産会社とのみ契約を結んで取引をします。この契約を結ぶと他の不動産会社を併用することができません。しかし、親族や知人など、売主が自分で購入者を見つけてきた場合には、不動産会社を介さずに売買契約を結べます。

「不動産流通機構（レインズ）」の登録義務は契約翌日から7日以内、売却活動の報告義務は14日に1回です。

C：専属専任媒介契約

１社の不動産会社とのみ契約を結んで不動産売買の取引をします。この契約を結ぶと他の不動産会社を併用することができません。

また、専属専任媒介契約では、不動産会社が見つけてきた買主としか売買契約ができません。そのため、親族や知人などに売却するときでも、いったん媒介契約をした不動産会社を通してから売買をします。

契約締結の翌日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録をする録義務があり、不動産会社は7日に１回以上、依頼主に売却活動の報告義務があるため、積極的な営業活動が期待できます。

以上が3種の契約内容ですが、古い家を売る場合には、BかCの専任タイプの契約が良いでしょう。

新築や築浅の一軒家やマンションなどの不動産と比較した場合、古い家がある不動産は売りにくい傾向があるため、1社としか契約できない専任タイプの契約を結んだ方が、不動産会社が積極的に営業活動をしてくれる可能性が高くなります。どのタイプでも媒介契約を結んだ時点で費用は発生せず、売買契約が成立した場合にのみ支払いが発生します。

3-3.【STEP3】販売活動を開始する

媒介契約が完了したら、売り出し価格を決めて販売を開始します。価格は不動産会社の意見も参考にした上で、売主が決定します。売却のための販促活動は不動産会社が行います。

購入希望者が見つかったら、売主は内覧の対応をします。内覧で印象が良くなるように、最低限の掃除と整理整頓をして内覧に備えましょう。内覧希望者は、売主に直接聞いて確認したいことなどもありますので、質問されそうなことは、あらかじめ不動産会社の担当者と相談の上、適切な回答を準備しておきます。

購入希望者から「買いたい」という声がかかると、先方の不動産会社担当者から「希望購入価格」「支払い条件」「引渡し希望日」の提示が来ます。売主の希望とすり合わせながら、双方の不動産担当者を中心に交渉をしていきます。

内覧については、以下の記事が詳しいので参考にしてください。

9割以上が満足した【家を高く売る】3つの簡単テクニック

3-4.【STEP4】買主と売買契約を結ぶ

売買条件が決定したら、不動産会社が売買契約書や重要事項説明書を作成します。その後、売主・買主・双方の不動産会社担当者が指定された日時・場所に集まって契約を締結します。多くの場合、売主が融資を受ける銀行で行われます。

契約に必要な書類などは不動産会社が事前に教えてくれますので、期日までにそろえてください。一般的には、売買契約締結日に買主が手付金として購入代金の一部を支払うことになっています。

3-5.【STEP5】引き渡しを行う

売主の口座に売却代金全額の入金確認が取れたら、家の名義を売主から買主に名義変更して、売却手続きが完了します。

抵当権抹消の確認をして、所有権移転登記の手続きをします。以上の不動産物件引き渡しと費用の清算が終わったら、不動産会社が用意した売買契約完了確認書に署名捺印をして、仲介手数料の支払いをして、すべての売却作業が完了します。

“売却時にかかる税金やコスト”

不動産の売却にともない、以下のような税金やコストが発生します。

1. 不動産売却の所得税などの税金（譲渡所得税・復興税・住民税）
2. 不動産仲介手数料
3. 司法書士への登記・登録手続き費用
4. 印紙税

それぞれの金額は、売却金額に応じて変わります。1の税金に関しては、売却金額がそのまま課税対象になるわけではなく、コストと控除を活用して支払い税額を大きく抑えられます。

2.3.4は売却のタイミングで必要なお金ですが、1の税金は売却年の翌年3/15までに提出する確定申告に基づいて課税額が決まりますので、売却のタイミングよりかなり後にやってきます。

所得税は確定申告e-taxの画面などで作成時に確認できます。住民税は確定申告を出した年の6～7月ごろに、昨年度の普段の仕事の収入分も合わせた決定額の通知が来ます。

おおよその金額はネット上にある無料のシミュレーターなどでもわかりますので、古い家を売ろうと検討し始めたら、コストと税金相当の現金を用意できるかも頭に入れてから動きます。
所得税シミュレーター　住民税シミュレーター

不動産売却の税金はどのくらいかかる？節税に役立つ13の対策方法

まとめ

いかがでしたか。この記事では古い家を売るための方法や手順、古い家を売るメリットとデメリットについて説明しました。

古い家をなるべく高く・早く売るには、不動産会社という信頼できるパートナー選びが大切です。古い家のある不動産を売りたいけれども、何から始めれば良いかが分からない方は、まずは「不動産売却 HOME4U」で、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービスの利用してみましょう。

「不動産売却 HOME4U」は2001年開始に運営を開始した、日本で初めての不動産一括査定サービスで、すでに1,000万人以上の方々にご利用いただいています（2020年12月時点）。大手企業から地域に精通した不動産会社までを含んだ、約1,500社と提携をしていますので、古い家と土地を売却するのに相性の良い不動産会社を最大6社まで探すことができます。

また、「不動産売却 HOME4U」は、情報サービス事業で業界最大手であるNTTデータグループが運営していますので、個人情報のセキュリティ面も万全です。古い家を売ることを検討し始めたら、不動産会社選びには「不動産売却 HOME4U」をぜひご利用ください。