高く!早く!手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較!

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高く!早く!手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較!

不動産売却をはじめるときには不動産会社と媒介契約を結びます。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介と3種類ありますが、もっとも大きな違いは、一般媒介の場合は同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼でき、専任媒介や専属専任媒介は1つの不動産会社にしか依頼できないという点です。

多くの不動産会社は専任媒介または専属専任媒介をすすめていますが、依頼する人にとってなどのようなメリットがあるのでしょうか。
3つの媒介契約のそれぞれ条件の違いを比較してみましょう。

1. 不動産売却をはじめるときに結ぶ媒介契約とは?

1-1.媒介契約の意味

媒介契約は不動産会社に売却を頼む場合には必ず結ばなければならない契約で、売却の依頼者(売主)と不動産会社がお互いにどのような義務を負うかを明確にするものです。

不動産の売買契約の当事者は依頼者自身で、不動産会社は媒介契約に基づいて仲介業務を行います。不動産売却では高額な財産の取引を依頼することになりますので、媒介契約を口頭で行うことはできません。
媒介契約を結んだ際に、不動産会社は遅滞なく書面を作成し記名押印したうえで依頼者に交付しなければならないと法令で定められています。

不動産会社が行う仲介業務はおもに以下の内容になります。

  • 物件の基礎調査と価格査定
  • 指定流通機構レインズへの登録(一般媒介の場合は定めなし)
  • 購入希望者の募集
  • 購入希望者との交渉
  • 定期的な売却活動の報告(一般媒介の場合は定めなし)
  • 売買契約に関する書面、重要事項説明書の作成・交付
  • 契約締結、決済、引き渡し準備、登記申請手続きの補助

1-2. 媒介契約書の記載内容

媒介契約を結ぶときには契約書の内容をしっかりと確認したうえでサインしましょう。
媒介契約書に記載されている内容は大まかに以下のとおりです。

1~5では事実や事前に打ち合わせた内容と合っているか、納得できるかを見てください。6、7はペナルティに関する項目なので、どのような場合にいくらお金が発生するかを確かめ、イメージがつかない場合は具体的な事例を不動産会社に聞いておきましょう。

  1. 対象となる物件を特定するために必要な表示(所在地、面積など)
  2. 売買価格または評価額
  3. 一般・専任、専属専任媒介の区別(一般の場合は他社への依頼の明示義務があるか否か)
  4. 報酬に関する事項(報酬額、報酬にかかる消費税、支払時期など)
  5. 契約の有効期間
  6. 契約の解除に関する事項
  7. 契約違反の場合の措置
  8. 標準媒介契約約款に基づくか否か
  9. 指定流通機構への登録に関する事項

[補足]  標準媒介契約約款とは?
国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことです。
特殊な事情がない限りこれを使用することが国土交通省のガイドラインで明言されており、消費者保護の観点から宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する際には、「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を契約書に記載することが法令で定められています。

2. 3種類の媒介契約は何が違うの?

冒頭でもお伝えしたように、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があるのですが、3種類の媒介契約はおもに「2社以上の不動産会社と契約できるか」、「自分で買主を探して直接取引できるか」の2点が大きく異なり、不動産会社からの報告の頻度や契約の期間にも違いがあります。
それぞれの特徴をまとめた以下の表で3種類の媒介契約の違いを比較しながら、売主への制限と不動産会社の義務をみていきましょう。

3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

2-1. 売主に制限されること

一般媒介は複数の不動産会社と同時に契約できますが、専属専任、専任媒介は1社のみにしか契約することができません
専属専任媒介では売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引できず、依頼した不動産会社を通して契約することが義務付けられており、仲介手数料も払わなければなりません。一般媒介と専任媒介では、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引することができます。

なお、すべての媒介契約で共通して契約の終了から2年間は、契約期間中に不動産会社に紹介された購入希望者と直接取引をすることはできません。これは仲介手数料の支払いを逃れるために媒介契約を意図的に終了させて、直接取引することを防ぐことを目的としています。
もしこれに違反した場合、購入希望者を紹介してきた不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

2-2. 不動産業者に課せられる義務

専属専任媒介では1週間に1回以上、専任媒介では2週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務がありますが、一般媒介では法令上の定めはありません。この報告に関しては書面でも口頭でもよいとされていますので、メールなどで報告を受けることも可能です。
また、不動産会社は媒介契約後に専属専任媒介では契約から5日以内、専任媒介では7日以内に不動産情報をレインズに登録しなければなりません。

[補足]  不動産流通機構レインズとは?
国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報交換を目的としたコンピュータ・ネットワーク・システムです。
全国の不動産会社が加入しており、レインズをみて購入希望者に紹介する物件を探していますので、レインズに不動産の情報を登録することは購入者希望者を見つけるためにとても有効な手段といえます。
しかし、一般媒介ではレインズへの登録に関する法令上の定めはありません。

2-3. 契約期間の定め

媒介契約の有効期間は専属専任、専任媒介契約ともに3か月以内とされています。一般媒介では法令上の定めは特にありませんが、行政指導では3か月以内とされています。

3. 3つの媒介契約のメリットとデメリット

1.で述べたように不動産売却は大きな取引ですので手間もかかりますし、煩雑な手続きも必要です。また、広告や売買契約書の作成にあたっては、買ったときの物件資料やマンションの管理規約などの重要な書類や鍵、売主の財産や個人情報などの機微な情報の取り扱いを任せることにもなります。

このほかにも売却のケースや状況ごとに媒介契約の特徴が影響することがありますので、具体的にどのようなメリットやデメリットがあるかみてみましょう。

3-1. 買い替えの場合

買い替えの不動産売却の場合、所有している家が売却できないと新しい家を購入することができません。決まった期間内に確実に売却をしたい買い替えの場合は販売活動の状況をしっかりと把握し、状況によっては売り出し金額を下げるなど条件の変更が必要になってきます。

一般媒介の場合には報告義務が定められていないため、売主が確認しないと販売状況を教えてくれないといった不安がありますが、専属専任媒介や専任媒介では定期的に確実に報告を受けることができます

3-2. 居住中の場合

居住中の不動産を売りに出す場合、購入検討者に室内を見せることになり、居住者はそれに協力しなければなりません。一般媒介の場合は依頼している複数の不動産会社と連絡を取り合って売主がすべてスケジュールの調整することになります。

しかし、専属専任や専任媒介の場合は不動産会社が、購入希望者や紹介してきた不動産会社の間に入ってスケジュール調整をしてくれますので、頻繁に連絡を取り合う手間が省けます

3-3. 空室の場合

誰も使用していない家を売却する場合、スケジュールが合わない、遠方に住んでいるなど理由で不動産業者に鍵を預けて、購入検討者を案内してもらうことがあります。
どの媒介契約で依頼する場合でも売主が立ち会えないときに入室の必要がある場合には、いつ、誰が、どのような目的で入室したかをきちんと把握するようにします。鍵の受け渡しの際にも、鍵と引き換えに受領証をもらうようにして、鍵を紛失しないよう注意しましょう。

特に一般媒介で複数の業者が出入りする場合は要注意です。万が一、室内に汚れやキズなどのトラブルが発生してしまった場合、責任の所在が分からないということがないよう売主自身がしっかりと管理をするようにしましょう

3-4. 親族や知人が購入する可能性がある場合

専属専任媒介は売主が自分で購入希望者をみつけた場合でも直接取引ができません
必ず不動産会社を通して取引をしなければならず、もちろん仲介手数料を支払う必要があります。もし、親族や知人など身近に買ってくれそうな人がいる場合には、専属専任媒介契約を結ばない方がよいでしょう。

4. 媒介の種類によって不動産会社の扱いが違う?

1-3で述べたように不動産会者は売買契約が成立するまで、仲介手数料を受け取ることができません。売買契約に至らなかった場合はただ働きどころか、それまでにかかった広告費などの経費は赤字となってしまいます。したがって自社で売買契約ができる可能性の高い専属専任媒介または専任媒介を優先する傾向があります。

よほど人気の高いエリアや魅力的な価格設定で引く手あまたの不動産以外は、積極的に販売活動を行わなければ高く、早く売却することは難しいでしょう。そのため、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる媒介契約を選ぶことが重要です。

5. まとめ

大切な不動産を高く、早く、手間なく売却するためには、不動産会社と協力して進めていくことが重要です。3つの媒介契約はそれぞれ売主への制限や不動産会社の義務に違いがありますので、しっかりと比較して、売却の理由や目的、不動産の状況に合わせてどの媒介契約を結ぶか決めましょう。

また、媒介契約では煩雑な手続きや、重要な情報や書類の管理、スケジュールの調整などを不動産会社に任せることになります。窓口を1本化することはトラブルを防ぐためにも有効です。
1社に売却活動を依頼する専任媒介では一般媒介と比べて不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれるというメリットもあります
詳しくは専任媒介のメリットは「「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由」でも紹介されていますので参考にしてみてください。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

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