所有している家を今売るといくらになるのか気になっていませんか？

少しでも高く家を売ることを考えるなら、まずは相場の把握が重要です。
相場がわからないと、本来の価値より安値で売って損をしかねません。

家の売却相場は「築年数」と「購入価格」に左右されます。

そこでこの記事では、築年数や購入価格の観点から家の売却相場を把握する方法をお伝えします。

これを読めば、価格をいくらに設定して販売すると家が売れやすいかがはっきりするでしょう。

家の売却について基礎から詳しく知りたい方は、『家を売る方法』も併せてご覧ください。

1. 築年数別の戸建て相場と高値で売るための対策

家の売却価格の相場は、築年数の経過とともに変化します。

首都圏の家の売却価格を調べたところ、下図のように築年数が5年経つごとに段階的に下がっていく傾向にありました。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構　首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】

ここでは、家の売却が築年数によって購入価格からどのくらい変わるのかを詳しく解説していきます。
損せず高値で売りたい方はぜひチェックして、家の売却でやってはいけないことを押さえておきましょう。

築年数に応じた家の売却相場が、購入価格からどのように変化するのか一覧表にまとめました。

上記の結果は、国土交通省の調査「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」に基づいています。

ここからは、築年数ごとに売却相場の詳細をご紹介します。

1-1.築5年未満│家の売却相場は新築の80%以上

築5年未満の家であれば、新築の80%以上の価格での売却が期待できます。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

そのため、築5年の時点で購入価格が3,000万円の家を売却すれば、2,400万円以上で売れる可能性があるのです。

ただし、立地条件や周辺環境によっては査定価格が低くなる場合があります。

また、5年未満の売却で利益が出た場合、短期譲渡所得税となり高額な税金を納める可能性が生じます。

築5年の家を売るポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。

築5年の一戸建ては早期売却がおすすめ！相場と高値で売却するポイントを解説

築5年の一戸建ては設備も新しく物件の状態が良い場合も多いので、早く売り

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1-2.築10年│家の売却相場は新築の60％

築10年の家の売却相場は新築時の60％程度です。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

したがって、購入価格が3,000万円の家を築10年で売却すると、1,800万円前後で売れる可能性があります。

また、10年(※)で住宅ローン控除が終了するため、このタイミングで売却を考える方も少なくありません。（※2022年度からは一定の条件を満たした場合13年まで）

しかし、住宅ローンが毎月の返済額が一定の「元利金等返済」だった場合、10年では元金が減っておらず、売却してもローンが完済できないオーバーローンになるおそれがあります。築10年で売却する場合は、しっかりとした資金計画をたてておく必要があります。

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1-3.築15年│家の売却相場は新築の40％

築15年の家の売却相場は新築時の40％程度です。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

築15年時点で購入価格が3,000万円の家を売却すると、相場は1,200万円前後になります。

ただ、築15年の一戸建てでも、首都圏における売却相場の下落は緩やかな状態です。

築15年の中古戸建てが人気の理由としては、「2000年基準」を満たしていることが挙げられます。
2000年基準の建物は、2000年に改正された建築基準法に則り、地盤の基礎や耐力壁の配置など、新耐震基準よりさらに耐震性が高くなっているのが特徴です。

自然災害のリスクが増加する昨今、安心して住める家は人気が高まっています。

また以下の資料によると、直近10年の間に、築11～15年の中古戸建の流通量（新規登録物件）が減少しています。需要が高く、供給数が少ない築年数のゾーンなため、まだまだ買い手がつきやすいタイミングといえるでしょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）

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1-4.築20年│家の売却相場は新築の20％

築20年の家の売却相場は新築時の20％程度です。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

木造戸建ての法定耐用年数は22年です。
そのため、築20年経つと家の資産価値は大幅に下がり、売却相場は土地値に近づきます。

築20年時点で購入価格が3,000万円の家を売却すると、相場は600万円前後と5分の1程度の価格になります。

しかし首都圏であれば築20年はまだ売り時といえます。

理由としては、築15年と同様、2000年基準を満たしていることが挙げられます。
メンテナンスをすればまだまだ住める家も少なくないため、立地条件によってはコストパフォーマンスがよく、買い手にとって魅力的に映るでしょう。

なお、築20年以上の戸建てで立地条件があまりよくない等、売却に不安がある場合は、ホームインスペクション（住宅診断）の実施がおすすめです。
建築士などの専門家が建物の不具合を調査するため、買い手がリフォームの見積もりを立てやすくなります。

築20年の家を売るポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。

築20年の一戸建ての売却相場はいくら？売却を成功させるポイントを解説

一戸建て等の不動産は、築年数が経過するにつれて価値が下がっていきます。

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1-5.築25年│家の売却相場は新築の10％

築25年の家の売却相場は新築時の10％程度です。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

築25年を過ぎると、下落率は大きくなります。
地方であればほとんど土地の価値のみになるケースも少なくないでしょう。

高値で売却できるのは、「都心にアクセスしやすい」「文教地区など子育て環境が整っている」「再開発計画がある」など土地そのものの価値が高い物件に限られてきます。

また、不動産会社に査定を行ってもらうときには、リフォームやメンテナンスの履歴などをしっかりとアピールすることが大切です。
物件の評価が高まる要素となりますので、担当者にしっかりと説明をしましょう。

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1-6.築30年│家の売却相場は新築の10％以下

築30年の家の売却相場は新築時の10％以下まで下がります。

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状をもとに作成

築30年を過ぎると、売却する際にリフォームを検討する方も少なくないでしょう。
しかし中古戸建の場合、高額なリフォーム代をかけても、希望価格より低い売却価格になることもしばしばです。

どのような点を改善すれば損をせず売却できるかは、必ず仲介の不動産会社に相談しましょう。
買い手の視点に立った適切なアドバイスがもらえるでしょう。

築古物件の売却には、不動産会社の見極めが大切です。

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1-7.築40・50年超│家の売却相場は「土地の価格のみ」に

築40・50年以上経過すると木造戸建ての価値はゼロになるため、売却相場は土地の価値のみになると考えましょう。

この時点では、「古家付き土地」で売却するか「更地」にして売るかがポイントになります。

古家付き土地のメリットは、固定資産税の負担が少なく解体費用も必要ないことです。

一方、更地の場合は、土地だけ購入して新たに家を建てたい買主が現れれば、解体費を負担せずに済むため購入されやすいでしょう。
ただし、売主にとっては解体費の負担が大きくなるので、売れなかった場合は赤字のリスクがあります。

築50年の家を売るポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。

築50年の一戸建ては売却できるか？売却方法や成功のコツを解説

築50年の一戸建てを売却したいけれど、「築年数が古いので売れないのではな

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2.家の売却相場を調べる4つの方法

ここまで見てきた家の相場価格は、売却が初めての方でも自分で簡単に調べられます。

今回ご紹介する方法は以下の4つです。

• 「購入価格×築年数」相場の早見表で調べる
• 「売買取引価格」のデータベースから調べる
• 「固定資産税評価額」から調べる
• 「売り出し価格」から調べる

それぞれ異なる手法でのアプローチになるため、複数の方法で調べて相場にどのくらいのズレが発生するかも感覚として掴んでおきましょう。

これから売却を進めていく中で、売り出し価格は不動産会社と一緒に決めていくことになります。

自分で相場を把握しておくことは、「不動産会社の提案は適切な金額か、正しい根拠で提案されているか」を判断する力になるでしょう。

2-1.「築年数と購入価格」の相場早見表で調べる

家は購入した時点から価値が下がりはじめます。しかし、昨今の住宅価格上昇に伴い、中古住宅価格の下落幅は緩やかになっており、売り手市場が続いていることが読み取れます。

以下は、東日本不動産流通機構の統計による、2021年（1～12月）における築年数ごとの成約価格です。

出典：東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

上記の表を参考に、築0～5年未満の価格を100％として、購入価格から築年数ごとにどのくらい価格が下がるかグラフで見てみましょう。

■中古戸建の築年数ごとの資産価値の下落率（首都圏）

出典：東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年07～09月】」

グラフの下落率をもとに、2,000～5,000万円で新築戸建て購入した場合、築年数ごとに家の相場はいくらになるか、以下の早見表で確認してみましょう。

購入価格と築年数でより詳しい相場が知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

2,000万円で買った家はいくらで売れる？築年数ごとの価格目安や売却の注意点

2,000万円で買った家がいくらで売れるか、お調べでしょうか。

3,000万で買った家はいくらで売れる？10年後の価値と売る時の注意点

3000万円で購入した家を売る場合、「いくらで売れるか」は、築年数や土地の

2-2.「売買取引価格」のデータベースから調べる

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」では、誰でも無料で全国の土地や建物価格を閲覧できます。

サービス内にある「不動産取引価格情報検索」では、土地・土地と建物・宅地・中古マンション等・農地・林地などのジャンルについて、5年分の取引情報を確認することが可能です。

実際に取引を行った事例に基づくデータであるため、リアルな価格情報を知ることに役立つでしょう。ただし、個人情報保護の観点から詳しい住所地を調べることはできません。

もうひとつ、活用したいデータベースが、「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。こちらは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（レインズ）が運営しているサイトです。

掲載されている物件情報が多く、特に一戸建てやマンションの取引価格を知りたいときに有効です。近隣エリアの情報を基に、物件価格の目安を把握してみましょう。

2-3.「固定資産税評価額」から調べる

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付された課税明細書に記載されています。この固定資産税評価額から建物や土地の大まかな価値を把握することが可能です。

建物の固定資産税評価額からは、築年数でおおよその相場の目安が分かります。築年数が10年以内であれば、固定資産税評価額よりも建物の価値は高いと予想できます。20年以上であれば、建物の価値は固定資産税評価額を下回る傾向にあるのです。

建物の場合、実際つけることができる売り出し価格は個別の現況に大きく左右されますので、あくまでおおよその傾向を把握する目安としましょう。

土地の場合は、実勢価格の70パーセント程度を目安として決められますので、「固定資産税評価額÷0.7」で計算をすれば相場を把握できます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円であった場合、「2,000万円÷0.7＝約2,857万円」となります。

このような基準で計算されるのは、固定資産税評価額が3年に一度の割合で見直されるため、評価替えによる価格の変動を考慮しているからです。そのため、固定資産税評価額を基に計算をすることで、ある程度の相場を把握することが可能となります。

固定資産税課税明細書が手元にない場合は、役所で取得することができます。また、役所に備え付けられている固定資産台帳からも閲覧可能です。ただし、固定資産税課税明細書は物件を引き渡すときに必要なものですので、早めに書類を収集しておくほうが良いでしょう。

2-4.「売り出し価格」から調べる

実際に、いま売り出し中の価格を調べるには、不動産情報サイトから調べることができます。

エリアを選べば物件情報が一覧表示されますので、そこから間取り・価格といった条件などで絞り込んでいきましょう。ただし、掲載されている情報はあくまで売却希望価格となりますので、成約価格とは異なる点を押さえておいてください。

また、所有する物件の価値を直接知りたいという場合は、不動産の一括査定サービスを利用してみるのも良いでしょう。物件情報などを入力するだけで、一度に複数の会社に査定依頼ができます。

簡易的な査定であれば、1～3日程度で査定結果を把握できますので、どの程度の金額で売却できるのかを知る目安となるはずです。査定額だけでなく、売り出し予定価格や類似する物件の成約価格といった情報も分かりますので、判断材料として役立ててみましょう。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

また、不動産売却 HOME4Uは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

ぜひ不動産売却 HOME4Uで比較して、信頼できる最適な不動産会社を見つけてください。

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