戸建て売却の相場を調べる方法4つ!売却相場が上下する要因とは

このページをシェアする
戸建て売却の相場を調べる方法4つ!売却相場が上下する要因とは

お手持ちの戸建てを売却しようと思ったとき、「いくらくらいで売却できるのかな」「売却の相場はいくらかを知りたいな」などが気になりますね。ある程度の金額目安があれば、必要な準備などがわかって、とても安心です。

本記事では、戸建ての売却相場に関して

  • 戸建ての売却相場を調べる4つの方法
  • 戸建て売却相場の注意ポイント4つ
  • 戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因1 建物編
  • 戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因2 土地編

をまとめています。最後までお読みいただければ、戸建て売却全体の理解が深まり、安心して進めていくことができます。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.戸建ての売却相場を調べる4つの方法

戸建ての相場は、エリア・築年・立地などの複数の要素が影響しあうため、売却予定の家と条件が似ているものが、近年にいくらで売れたかをもとにして相場を調べます

自分の家とよく似た戸建てを調べる方法には、以下の4つがあり、複数の方法で値段を調べることで、「だいたいこのくらい」という相場がつかめるようになります。

  1. 売却相場を自分で調べる1:レインズ マーケットインフォメーション
  2. 売却相場を自分で調べる2:自動シミュレーション
  3. 売却相場を自分で調べる3:不動産ポータルサイト
  4. 売却相場をプロに調べてもらう:不動産一括査定サイト

1-1.売却相場を自分で調べる1:レインズ マーケットインフォメーション

レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、かんたんに言えば、プロが使う不動産情報の専門サイトです。

全国の不動産会社は、依頼のあった売買情報を掲載し、成約したら成約価格も登録もします。不動産会社の担当者も、物件相場はレインズで確認しますので、プロも使う信頼のおける情報が掲載されています。

成約前の情報は不動産会社しか見られませんが、レインズのサイトにある、「レインズ マーケットインフォメーション」は、過去1年以内の成約済物件報が掲載されており、こちらは一般の方も閲覧できます。

戸建ての売却相場の確認にレインズ マーケットインフォメーションを使う良さは、物件の選択条件が13項目もあり、情報を絞り込んで確認できるところです。以下の項目のうち、売却予定の戸建てが持つ条件を以下の項目から選択して、これから売ろうと思っている戸建てと類似した物件を探していくことができます。

1.地域詳細
東京都渋谷区渋谷町 など町名まで検索可能

2.沿線
〇〇線 など路線名を指定可能

3.最寄り駅
△△駅 など駅名まで指定可能

4.駅歩
5分・10分・15分・15分以上・バスが選択可能

5.坪単価
坪単価の下限から上限を指定できます。

6.専有面積
専有面積の下限から上限を指定できます。

7.間取り
以下の範囲で、間取り選択ができます。
ワンルーム
1K/DK/LDK
2K/DK/LDK
3K/DK/LDK
4K以上

8.築年
築年を5年単位で指定できます。

9.成約時期
売買が成約した時期を、3か月以内・6か月以内・1年以内で指定できます。

10.用途
土地の用途を、一種低層・一種住所などから選択指定ができます。

【参照:レインズ マーケットインフォメーション

1-2.売却相場を自分で調べる2:自動シミュレーション

自動シミュレーションとは、AIを使った不動産相場査定のことです。過去に売買が行われた膨大なマンション取引データをベースに参考価格を算出します。調べ方は、任意のシミュレーションサイトで、相場を知りたい不動産の情報を入力します。

項目は以下になります。

  • 郵便番号
  • 都道府県
  • 町名番地など
  • おおよその築年
  • おおよその延べ床面積
  • おおよその土地面積
  • 建物の構造(木造2×4など選択式)
  • 生活・リース・空室の選択

上記の入力情報を入力すると、AIが相場を自動算出します。

相場査定は無料で、会員登録をしなくても相場はわかりますが、無料の会員登録をしておくと、査定した情報が保存され、市況に合わせ、相場価格が1週間単位で自動更新されます。提示された相場価格に納得がいけば、そのままシミュレーションサイトから不動産売却の相談や申し込みもできます。

査定根拠が膨大なデータからのみであることと、各シミュレーションサイトやアプリの運営会社が保有している不動産売買データをベースにすることから、シミュレーションサイトごとに査定相場が違う、または査定価格が実際の相場とはかけ離れることがあります。

しかし、スマホ一つで簡単に相場が調べられるという便利さがありますので、ひとつの数値目安としてご利用ください。

1-3.売却相場を自分で調べる3:不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、民間企業が運営する不動産売買に関した総合サイトのことです。例えば、リクルートが運営する不動産ポータルサイト SUUMOには、戸建ての売却相場を調べるページがあり、一戸建ての土地・建物それぞれの、都道府県別の相場がわかります。

土地価格や築年などは、その都道府県で行われた売買全体の中央値をもとに算出されていますので、お持ちの戸建ての内容と全く同じ条件ではありませんが、だいたいこのくらいの広さでいくらくらい、という目安にはなります。

もう一つ、NTTデータスマートが運営する「中古住宅 HOME4U」とい中古物件の専門サイトがあります。

画面左下のところにある「相場から探す」をクリックすると、戸建て・土地・マンション別に

  • 地域×部屋の面積
  • 地域×間取り

の売買相場が確認できます。さらに各エリア(目黒区、渋谷区など)をクリックすると、現在流通している物件情報の詳細が確認できますので、売却予定の戸建てとよく似た条件の物件を探すことができます。

1-4.売却相場をプロに調べてもらう:不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトとは、全国の不動産会社にネット上から売却価格の査定を一度に・無料で依頼できるサービスのことです。ご自身が登録した戸建ての情報や希望する売り方などの条件をもとに、要望に合った不動産会社をピックアップして紹介をしてくれます。

自分でいくつも不動産会社を探したり、何度も同じことをメールや電話で聞いたりする必要もなく、とても便利です。また、同じ物件に関して複数の不動産会社から同時に返事がありますので、売却相場や対応方法の違いなどもわかり、のちの不動産会社選びにも役立ちます。

一括査定サイトでより本格的な査定額を出すためには、現地調査という、実際に売却予定の一軒家まで来てもらって詳細に査定をしてもらう方法をとりますが、最初のコンタクトの段階では各不動産会社の持つ売却相場の提示もあります。ただし、安全性の高い良質な不動産一括査定サイトを選ばないと、営業電話などの対応にてこずることもありますので、注意が必要です。

不動産の一括査定サイトにどのサイトならば安心して使えるのかがわからないとお困りの場合は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の査定依頼をおすすめします。

不動産売却 HOME4U」は、2001年に日本で初めてスタートした不動産一括査定サービスの老舗サイトです。国内最大級の不動産一括査定サイトでもあり、現在、約1,000万人もの方にご利用いただいている、安全性と信頼性の高い不動産一括査定サービスです。

大手企業から地域に精通した企業まで、さまざまな得意分野を持った、信頼できる企業1,800社と提携しており、お持ちの戸建て物件と相性の良い不動産会社を厳選して最大6社までに絞り込んで紹介します。選択した数社から、査定相場を返信してもらって比較をし、現地調査による査定額でも確認しましょう。

チェックを入れた会社以外からは連絡が一切来ませんので、煩わしい営業電話に対応する必要もありません。また、情報サービス事業で業界最大手であるNTTデータグループが運営している「不動産売却 HOME4U」ならではの、セキュリティ上の安全も確保され、あらゆる面で安心してご利用いただけます。

2.戸建て売却相場の注意ポイント4つ

本章では、戸建て売却相場について気を付けるべき以下の4つのポイントをまとめています。

注意ポイント1 戸建て相場が高くなる時期はある
注意ポイント2 余裕のあるスケジュールを立てる
注意ポイント3 ネット査定よりも訪問査定にする
注意ポイント4 複数の不動産会社に査定をお願いする

2-1.注意ポイント1 戸建て相場が高くなる時期はある

不動産の売却相場は見積もりを依頼があってから3か月後くらいまでの値段を提示しており、時期によって相場は上下をします。戸建てを売却するときには、戸建ての売却相場が高くなる、不動産業界の繁忙期を狙って売却を開始するようにするとよいでしょう。不動産業界の繁忙期は1年に2回あります。

・不動産の繁忙期1回目:1~3月

4月の新年度に向けて、転勤や引っ越しが集中する時期です。4月の入社入学・転勤日・転校日に間に合うタイミングで移動ができるように動いています。

・不動産の繁忙期2回目:9~10月

企業の辞令による転勤、夏のボーナス後の転職が多い時期です。企業の夏休みが終わったころの転職タイミング、秋の新学期に合わせて移動をします。

売り出しから物件が売れるまでの平均期間は3~6か月と言われていますので、この売却活動期間が、なるべく相場が高くなる時期と重なるように売り出しを開始するようにすると、だいたい以下のようなタイミングになります。

注意ポイント1 戸建て相場が高くなる時期はある

売却活動期間を考えると、その1~2か月前には、いつでも動き出せるように準備ができているのが理想的です。戸建ての売却を考え始め、一括査定依頼などで査定額をそろえるのは、なるべく早いほうが良いことがわかります。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定依頼サービスでは、戸建ての見積もりと、現地調査による精密な見積もりをもとに、どのタイミングで売り出しを開始すれば、最も有益であるかなどの提案も含めて戸建ての売却活動をサポートします。実績が多く、経験の確かな不動産会社から得た、複数の査定額を知ることで、より実りの多い不動産売却が出来ます。

2-2.注意ポイント2 余裕のあるスケジュールを立

てる

戸建てを「売ろうかな」と思ったら、売却完了後までのことを想定し、全体的に余裕のあるスケジュールをおおまかに立てておくほうが、想定外の出来事が起きても慌てずに対処ができます。

特に、戸建ての売却後、ご自身の引っ越しや、相続などで家の残存物の処理などが控えている場合は、スケジュールに相当な余裕がないと非常にバタバタした売却期間になります。また、この期間中に、自分や家族がいつも元気でいられるわけでもありませんので、突然の体調変化なども考慮に入れておく必要があります。

以下は、戸建ての売却でスケジュールが厳しくなりがちな2大例です。家族メンバーなどを含めて、以下の作業を一緒にしてくれる人数・作業に使える日数・季節・気力体力などを含め、余裕を持ったスケジュールにしておきましょう。

2-2-1.例1 居住中の戸建てを売却する場合

現在居住している戸建てを売却する場合は、次の引っ越し先が必要です。すでに引っ越し先に家財道具などが揃っており、身一つで家を空ければよい状態以外は、引っ越し準備と引っ越し作業があります。

一般的なご家庭で引っ越しと売却が同時に起きた場合、家人がやるべきことは、以下になります。限られた期間でこなすには、あまりにも作業量と時間拘束が多く、前もって段取りを組んでおかないとならないことがわかります。

売却する戸建て 引っ越し先
  • 引っ越し前の準備(荷物の仕分け・不用品の処分)
  • 別送すべき荷物の梱包と発送
  • 必要な場合は引っ越し先に足を運ぶ
  • 普通の仕事と学校と家事育児
  • 売却期間中の家の内覧対応
  • 成約した場合は契約などの対応
  • 引っ越し会社による引っ越し作業
  • 引っ越し後の後片付けと掃除
  • 近隣へのあいさつ回り
  • 学校や会社への事務連絡
  • 公的機関への転居・退出届ほか
  • 子供のお別れ会・会社の送別会
  • 引っ越し先の荷ほどきと整理
  • 引っ越し先の近隣挨拶等の事務連絡
  • 引っ越し先での公的書類の申請
  • 新生活での仕事と学校と家事育児
  • 学校と会社に必要な申請手続きなど
  • 歓迎会ほか行事
  • 売却に関した残務全般
  • 前の家でやり残したことがある場合は、その残務
  • 引き渡し時期までにしておく雑務すべてを完了させる

2-2-2.例2 家財が残っている戸建てを売却する場合

相続などですでに空き家になっているが、家の中の家財(タンス・ベッドなどの家具や家電製品・洋服・雑貨)などがそのまま残っている状態で戸建て売却をする場合も、関係者は忙しくなります。

最も簡単な解決方法は、遺品整理業者やリサイクル業者に家財を引き取りに来てもらい、家の中にあるものを丸ごと処分(引き上げ)して空っぽにしてもらうことですが、家にあるものには再販(リサイクル)できる価値のあるものと、処分をするしかないものがあります。再販価値のあるものに関しては業者が無料で引き取ってくれます。

処分する品に関する粗大ごみ・家電リサイクル法に沿ったごみ処分代金は実費精算になりますので、例えば、東京の3~4部屋ある戸建てであれば、平均で18~20万円くらいの処分代金*がかかります。また、家屋を解体する予定で売却するケースでは、これらの処分費用の概算が差し引かれた売却代金になることがあります。(不動産会社の担当者と相談のうえで決めていきます)

ご自身で片付ける場合は、家屋のゴミの仕分けをするところから始まり、不用品の処分とゴミ出し、粗大ごみの収集などを売却期間と売却の契約が完了するまでに終わらせる必要があり、仕事や家事をしながらであれば、非常に忙しく、また体力気力が必要な期間となります。

【参照:*みんなの遺品整理サイトより検索】
【参照:東京都世田谷区 家電リサイクル券

2-3.注意ポイント3 ネット査定よりも訪問査定にする

不動産の一括査定サイトを利用して、複数の売却プランを入手できた場合でも、ネット査定だけにせず「訪問査定」という、不動産会社に現地まで訪問してもらい、より詳細な査定をしてもらうほうがおすすめです。ちなみに、この訪問査定は無料であり、実際に売却活動を開始する際には必ず行います。

「今は、ただ相場を知りたいだけだから、不動産会社に家まで来てもらうのは面倒くさい」と思うかもしれませんが、実はこの方法が、最も適正な売却相場を知る方法です。

本記事で紹介した方法で戸建ての売却相場を調べれば、これから売ろうとしている戸建てが、だいたいいくらくらいかはわかります。しかし、実際の不動産には、ネット上に反映されていない価格を決める要素がいくつかあります。
訪問査定はこれから売却をする戸建ての真の価値を見つけるという作業が含まれていますので、一括査定サイトを利用したときにも、その後に現地調査をしたうえで、各社のプランを比較するほうが、より良い結果につながります。

2-4.注意ポイント4 複数の不動産会社に査定をお願いする

不動産会社に知人友人がいる、長く付き合いのある会社があるなど、売却を考えたときに「あそこに頼もう」と頭に浮かぶ不動産会社があるのは良いことです。しかし、最終的にそこにお願いすることになるとしても、その前には必ず、複数の不動産会社に査定をお願いし、査定価格が他の不動産会社が出してきた売却相場と大差がないことを確認してからにします。

不動産の売却相場は、会社によって少しずつ違います。その理由は、会社によって、売買に得意なジャンルがあるためです。今回のように中古の戸建てを売却するのであれば、やはり同じように、中古の一戸建ての売買に強い不動産会社にお願いするほうが良いでしょう。

強みを持つ不動産会社には、その強みに合った顧客リストがあります。「このような物件が出たら、ぜひ知らせてほしい」という希望などを含めてリストにしてあり、不動産会社の営業担当は、常日頃からその該当者を探していますので、他の不動産会社と比較した時に、成約も早く、値引きもしないで良いケースがあります。

戸建ての売却をしたいのに、マンションに強い不動産会社を選んでしまうと、なかなか買主が見つからないため、成約するまでの売却活動時期が長引く上に、成約にこぎつけるために値引き交渉に応じる必要も出てくることがあります。

不動産会社選びは、かならず複数の査定プランを比較してから選びましょう。

お家のいろは コラム “戸建ての売却費用について”
「家を売ろう」と思って売りに出した場合、成約すると「売却費用」というものが発生します。売却費用とは、不動産を売るためにかかるコストのことで、どのような不動産を売っても発生します。売却費用には、以下のようなものがあります。

1.仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料です。

2.印紙税

売買契約書に貼る収入印紙のことです。売却価格に応じて決められた値段があります。

3.登記費用

不動産の名義変更や銀行ローンの抵当権抹消などの書類手続きにかかる費用です。司法書士に依頼した場合は実費以外に司法書士報酬がかかります。

4.その他必要に応じて支払う費用

測量費、解体費、廃棄物処分費などが、必要な場合のみ発生します。

5.引越し費用

居住中の家を売却する場合は、引っ越しが必要です。

これらの費用のほとんどは現金で払う必要があるため、売却費用に相当する金額は、あらかじめ別に準備しておく必要があります。特に、売却相場よりも低い金額で売れた場合には、売却益から充当することができなくなります。売却費用は、自己資金で準備をし、別枠で確保しておくほうが安全でしょう。

3.戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因1 建物編

戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因1 建物編

戸建ての売却相場は、上物(建物)と土地の価値を足したものです。本章では、これらの相場が上がる原因と下がる原因をまとめていますが、土地と建物では少し条件が違うため、本章では「建物」を中心にまとめています。

3-1.戸建て「建物」の売却相場

戸建ての場合、基本的に土地の上にある建物の状態が古くなるにつれて、値段が下がります。新築を最高額としたときに、翌年から下がり始め、減価償却の期間が終わると、価値が0円になります。
減価償却とは、税法で決められた「物の価値を決める期間」のことです。

木造建築の場合、減価償却期間は22年ですので、23年目からの家屋の資産価値は税法上0円になります。しかし、減価償却以外にも、建物の価値を上下させる要因があります。

戸建て売却相場を上げる建物の3要因 戸建て売却相場を下げる建物の3要因
  1. 適切にリフォームをしている
  2. 建物のグレードが高い
  3. 設備のグレードが高い
  1. 築年数が古い(旧耐震の家)
  2. 施工の質が悪い(安普請)
  3. 有害物質の使用(アスベストなど)

3-1-1.戸建て売却相場を上げる「建物」の3要因

1.適切なリフォームをしている

売却よりも前に適宜にリフォームをしているかが相場価格を左右します。例えば、3DKだった間取りを2LDKに変更しているなど、時代に沿ったつくりに手が加えてある場合は、築年が古くても建物の相場が上がる可能性があります。

また、ドアや戸棚などの建付などの適切なメンテナンスがあり、常に快適に使えるように維持されている場合も、価格を上げる可能性があります。

2.建物のグレードが高い

在来工法よりも、より地震などの災害に強い作りであり、工務店による定期的なメンテナンスでその品質が維持されている場合は、築年が古くても建物のグレードが高いと判断されます。また、天井や床下などの部分に劣化が少なく、雨漏りや腐食部分がない場合も、グレードの良い物件だと判断してもらえます。

また、戸建てでも木造ではなく鉄筋や鉄骨を使ってある場合は、減価償却期間が延びるため、同じ22年目の建物であっても「古い」とはみなされません。

【参照:国税庁 減価償却期間

3.設備のグレードが高い

キッチン・お風呂場・洗面化粧台・洗濯置き場・トイレなど、特に水回りの設備が新しくされており、その状況がよい戸建ては、築年が古くても設備のグレードが良いと判断されます。ただし、この場合のグレードとは、一般的な使用感や便利さという意味であり、設備のデザインなどによるものではありません。

3-1-2. 戸建て売却相場を下げる「建物」の3要因

1.築年数が古い(旧耐震の家)

築年の古さが相場価格を下げるのは本章で説明した通りですが、それ以外にも、旧耐震の家である場合は、家屋の価格が下がります。

旧耐震基準とは、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、仮に壊れたとしても、補修すれば再び安全に住める家であるという前提で建てられています。1981(昭和56)年5月31日まで適用されていた基準のことで、現在の新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないことが基準になっています。

そのため、適宜なリフォームがしてあり、設備グレードが良い家であっても、旧耐震基準の家は、その安全面から買い手が付きにくく、相場価格が下がる傾向があります。

2.施工の質が悪い

比較的築年が浅い戸建てであっても、施工の質が悪い家は、相場価格が下がる可能性があります。施工の質が悪いとは、例えば、

  • 断熱材が薄い、またはない
  • 防音対策がなされていない
  • 防水処理などが甘い

など、家の寿命が短くなる家のつくりのことです。断熱材が薄い場合、夏は外より暑く、冬は外のように寒い家が出来上がり、冷暖房コストが跳ね上がる上に、お年寄りのいる家では健康被害をもたらします。

防水処理の甘さは雨漏りや基礎の劣化を早め、通常よりもメンテナンスを早期に入れないと家の土台にも響きます。防音処理が適切にされていない家は、室内の音が家じゅうに響き渡る上に、近隣から苦情が来る可能性もあります。

このように、施工の質が悪い家は、それだけで生活の場としての不具合が多くなるため、査定時には相場が下がり、購入希望者が現れた場合でも、大幅な価格交渉をされることがあります。

これら施工の質が悪い(安普請)ことは相場価格の設定に響きますが、昨今のシンプルな設計の家を建てるという意味のローコスト住宅とは違います。

ローコスト住宅メーカーの選び方は?評判の良い会社を選ぶポイント
3.有害物質の使用

売却予定の戸建てにアスベストを使用している可能性がある場合は、アスベスト調査を検討してみましょう。

アスベスト調査とは、ビルや住宅の建材にアスベストが含まれていないかを調べるものです。不動産売却ではアスベスト調査の有無を報告する必要があるため、すでにアスベスト調査を行っているなら記録書類を添付できます。

まだアスベスト調査を行っていない場合でも「調査無」で売却をすることはできますが、万が一、買主が購入後に家屋を解体するために調査をして、アスベストの使用がわかった場合は、調査費とアスベスト除去の実費を請求される可能性があり、その場合は、実質的な値下げとなります。(契約前の交渉で、このような場合でも売主の負担がないようにすることも可能です。)

調査や交渉に関しては、売却の担当をする不動産会社とよく相談をしてから進めてください。

【参照:厚生労働省 (13)わが家はアスベストの危険性があるか

4.戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因2 土地編

本章では、戸建ての「土地」の売却相場を上げる原因と下げる原因についてまとめています。土地の値段は、路線価や、土地の周辺価格などの大きな機軸以外で、価格が上下する8つの要因を解説します。

戸建て売却相場を上げる土地の8要因 戸建て売却相場を下げる土地の8要因
  1. 駅から近い(15分以内)
  2. 商店街やスーパー・コンビニに近い
  3. 角地である
  4. 南向きである
  5. 前面道路が整備されている
  6. 地形が良い
  7. 道路より少し土地面が高い
  8. 閑静で整備された住宅街
  1. 駅・商店街から遠い(15分以上)
  2. 前面道路の道幅が狭い
  3. 水道ガスなどの引込みができない
  4. 家が北向きである
  5. 土地の形が悪い
  6. 道路よりも土地面が低い
  7. 地中埋蔵物などがある
  8. 墓地、高圧線、汚水処理場がある

4-1.戸建て売却相場を上げる「土地」の8要因

1.要因1 駅から近い(15分以内)

利便性を見られています。不動産業界での駅歩のカウント方法は、1分80Mという決まりがありますので、徒歩15分以内であれば1.2㎞くらいの距離です。

通勤や通学がある方は、毎日駅まで歩きますので、その距離が15分以内であることが好まれます。また、小さな子供がいる家族や、お年寄りがいる世帯でも、病院や保育施設などは駅周辺にあるため、子供やお年寄りの足で歩いて行ける距離にある物件は、必然的に人気が高くなります。

2.要因2 商店街やスーパー・コンビニに近い

利便性が相場に影響しています。戸建てから少し歩けば商店街やスーパーがあり、生活に必要なものが揃うエリアは、その便利さから人気があります。特に、24時間あいているコンビニが徒歩圏内に数軒あるエリアは人気が出やすく、売却相場に影響します。

3.要因3 角地である

「角地」とは、2つの道路が交わった角に面した土地のことです。

角地の売却相場が高くなる理由は、土地の4辺のうち半分しか隣の家に接しないため、日当たりと風通しが良いことです。

そのため、家の南面に大きな窓・リビング・広い庭を造るなど、間取りの選択肢が多く使いやすい土地のため人気があります。中古の戸建ての場合はすでにそのような間取りになっているケースが多いでしょう。

また、家の3辺を隣地に囲まれている家と比較するとわかりますが、玄関を好きな位置につけられるなど、家のつくりの自由度が高いこともあげられます。分譲地では、ほかの場所より高くても角地から売れていくことから、戸建て売却の際にも、角地であれば相場よりも高い設定をしても購入希望者があらわれます。

土地売却の見積もり査定の取り方は?準備や価格の理由を解説
4.要因4 南向きである

家の面が東西に長い家は、南向きで日当たりの良い家であるため、売却相場を高く設定できます。日照条件が良いうえに、道路面に対して開けているため、パッと見た瞬間の解放感があり「良い家」と感じさせます。

そのため、不動産会社にとっては売りやすい家であり、売却相場を高くしても買い手を探すのに苦労がいらない土地です。方角は、南、東、西、北の順に評価が高くなります。

5.要因5 前面道路が整備されている

公道は土地が整備されており、使いやすくなっています。自宅前道路が公道ではなく、私有地などの場合は、その部分だけ、土や砂利がむき出しの状態です。

私有地の保有者が自分ではない場合は、家の前の舗装をするのに所有者からの許可が必要なうえに、自宅前道路はその家の人しか使わないため、基本、舗装代金は自己負担になります。

むき出しの地面は、歩きづらいうえに、雨が降ると大きな水たまりができ、靴や自転車などでもドロドロに汚れてしまうなどの不便が大きいため、家の前面道路は舗装されているほうが、相場が高くなります。

【参照:国税庁 生活道路対策について

6.要因6 地形が良い

地形(じがた)が良い土地が好まれ、売却相場が高く設定できます。土地の形が正方形や長方形に近ければ整形地と呼ばれ、「地形が良い」とされます。

土地が三角形やL字型などのいびつな形は不整形地と言われ、家の間取りなどに制限が出るため「地形が良くない」となります。また、土地の中に傾斜や段差がある場合も、「地形が良くない」となります。

土地の面積が同じならば、土地に起伏がない整形地の方が土地の有効活用ができるため、家が建てやすく・売りやすい土地として、価格が高くなります。固定資産税・相続税の評価額も、上記と同じ理由で評価をしています。

【参照:国税庁 不整形地の評価

7.要因7 道路より0.5~1m程度高い土地

山や坂道、丘陵地などを造成してひな壇状に作った土地は、一般道路よりも0.5~1mほど高い場所に敷地ができます。このような土地には、以下のようなメリットができるので、相場が高くなる傾向があります。

  • 日当たりが良い
  • 水はけがよい
  • 眺望が良い
  • プライバシーが守れる

・日当たりが良い

道路が南に向いている場合は、太陽の光が、他の建物などに遮られることなく一日中降り注ぎますので、日当たりの良い土地になります。この土地の南側に広い開口部のある家を作れば、日当たりの良い家になります。

・水はけがよい

水は高いところから低いところに流れますので、排水経路をきちんと作っておけば、大雨が降っても道路下に水がはけていきますので、水はけのよい土地になります。

また、大雨で道路が冠水した場合でも、敷地が道路面より高い場所にあるため、家の中に水が入ってくる心配がありません。

・眺望が良い

山や坂道、丘陵地を造成しているため、もともと眺望が良いところに、さらにひな壇状にした敷地が道路よりも高い位置にあるため、視界を遮るものが少ない開けた眺望になり、人気があります。

・プライバシーが守れる

道路面より高い場所に家があるため、家の中をのぞかれるなどの心配がなく、プライバシーが守れます。

ただし、土地の造成・擁壁・外構工事などには定期メンテナンスが必要ですので、そのコストがかかるというデメリットもあります。しかし、そのようなデメリットを含めたとしても、抜群の日当たりの良さと眺望の良さという大きなメリットがあるため、やはり相場は高くなる傾向にあります。

8.要因8 閑静で整備された住宅街

「閑静な住宅街」とは、周辺の環境が静かで治安がよく、住宅用の一戸建てなどが程よい感覚で密集している場所のことです。家のすぐ近くにコンビニやスーパーなどもないため、基本的に、その地区に住んでいる人しか出入りをしません。そのため、非常に防犯性が高く、安全な暮らしが確保されます。

地域住民はお互いに顔見知り同士ですので、みんなが町のルールを守り、家の前や道路にゴミなども落ちていません。仕事の帰宅時間が過ぎた21時頃からは車と人通りがほとんどなくなり、文字通り「閑静」な場所になります。

高級な家がある場所だけを「閑静な住宅街」と呼ぶわけではありませんが、上記のような条件を満たす場所の家屋は、それなりにお金をかけた家が多い傾向があります。このような住環境が良い土地は、相場が高くなります。

4-2.戸建て売却相場を下げる「土地」の8要因

戸建て売却の相場を下げる原因になる「土地」に関した8つの要因です。

戸建て売却相場を下げる土地の8要因

  1. 駅・商店街から遠い(15分以上)
  2. 前面道路の道幅が狭い
  3. 水道ガスなどの引込みができない
  4. 家が北向きである
  5. 土地の形が悪い
  6. 道路よりも土地面が低い
  7. 地中埋蔵物などがある
  8. 墓地、高圧線、汚水処理場がある
1.駅・商店街から遠い(15分以上)

駅から歩いて15分以上かかる場所は、主要交通機関までの移動に時間がかかる、車を持たないと生活しにくいなどの不便さが理由で相場が下がる傾向があります。

ただし、このような不便さを周辺環境の良さとして好む方もいらっしゃいますので、相場は低くなっても購入希望者は存在します。

2.前面道路の道幅が狭い

敷地前の道路を前面道路と言いますが、この道路幅の大小によって、土地と建物の活用方法に制限が出るため、道路幅が狭いと相場が低くなります。

土地に対してどのくらいの大きさの建物が建てられるかは、建蔽率と容積率という土地と地域ごとの指定があります。建蔽率は利用できる土地面積、容積率は建物の高さと大きさを規制する数値で、どちらも「100%」「200%」などと表記されています。

仮に、以下のような条件の土地があった場合、道路幅が狭いことでどのくらいの土地活用の制限が出るのかを見てみましょう。

例)建蔽率80% 容積率200% 住宅地にある100平米の土地 前面道路幅4Mの場合

  • この土地で利用できる最大面積 100平米×建蔽率80%=80平米
  • この土地に建てられるすべての階層を合わせた延べ床面積 100平米×容積率200%=200平米

となります。しかし、住宅地の場合は、前面道路の幅によって容積率に以下のような制限がかかります。

土地がある地域 容積率への制限
住居系用途地域 前面道路幅(M)×40%
非住居系用途地域 前面道路幅(M)×60%

上記例に当てはめると、4M幅道路×40%=160%の容積率となるため、延べ床面積は200平米→160平米まで制限されてしまいます。このように、前面道路の幅が狭いと建物の大きさや高さに制限がかかってくることから、相場が低くなります。

3.水道ガスなどの引込みができない

その土地に建っていた家でプロパンガスと井戸水などを利用して水道やガスを使っていた場合、新たにガスと水道の引き込みをするためには、近隣まで来ているガス管と水道管から個別の引き込み工事が必要になります。

すでにアスファルトなどで舗装がされている場合は、道路工事も含めての工事が必要となり、かなりのコストがかかるため、相場が下がります。

【参照:東京都水道局 よくある質問 給水管について
【参照:東京ガス 自宅の新築を予定しています。ガスの引き込み工事を依頼する方法を知りたい

4.家が北向きである

家の広い面が北向きの場合は、日照が十分に取れないため、そのほかの方角の土地と比較すると、最も相場が低くなります。

5.土地の形が悪い

三角地、いびつな形、L字型など、土地の形が四角形や長方形ではない土地は、間取りに制限が出て活用しにくい土地となるため、売却相場が下がります。

また、土地の形が良くても、土地の中に段差などの高低差がある土地も、そのままでは使えず、土地を平らにするための造成工事などがかかる手間と費用が発生するため、相場が下がります。

6.道路よりも土地面が低い

道路面よりも敷地が低い場所にある土地は、「道下(みちした)物件」と呼ばれ、一般的よりも相場が低くなります。道路面からどのくらい低いかは、土地によって差があります。このような土地の相場が低くなる理由には

  • 土地面や隣地と高さを合わせるための造成工事が必要なため、余分にコストがかかる
  • 造成しない場合、玄関を2階に作るなど、設計が特殊になる。
  • 造成しない場合、側溝よりも低い場所にあるため、雨水などの排水に問題がでることがある
  • 日照が悪い

などの理由が挙げられます。売却相場は低くなりますが、地下室を作る前提の購入者など、購入希望者はいます。

7.地中埋蔵物などがある

地中埋蔵物とは、家屋と土地の下に埋まっているかもしれない以下のようなものを指します。ほとんどの場合、今回の売主よりも前に住んでいた家の建て替えや取り壊などの際、施工者によって地中に埋められたものです。

・ガレキや木片

過去、そこに建てられていた建造物の廃棄物や周辺のゴミなどが埋められているケースです。

・大きな岩石

もともとそこの地面にある大き目の岩や石です。従前の建物に使われていたものなどを埋めたケースもあります。

・浄化槽

従前にそこに住んでいた方が使っていた古い浄化槽を、そのまま埋めて上に家を建ててしまっているケースです。

・遺跡や重要文化財

遺跡や重要文化財に関するものが埋まっている可能性です。近隣に、似たようなケースの埋蔵物があった場合は、同じ地域に類似した遺跡や重要文化財がある可能性があります。

遺跡と重要文化財は、発見した場合は告知義務があり、全調査が終わるまでは工事の差し止めをされます。

【参照:文化財保護法

基本的に、家の取り壊しをしない、またはそのままでも家の建築に影響がないのであれば、埋蔵物があっても問題にはなりません。しかし、それらの地中埋蔵物を撤去する必要がある場合は、撤去費用が発生します。

これらの撤去費用は、売買契約前の段階で「現状渡し」を承諾してもらえれば、万が一、埋蔵物が出た場合でも撤去費用などが買主負担になります。しかし、あらかじめ埋蔵物があることがわかっている場合は、土地の相場は低くなります。

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主に不利?対策法を伝授
8.墓地、高圧線、汚水処理場がある

土地の近くに、墓地・高圧線・汚水処理場など、住環境になんらかの支障や影響が出る施設が近隣にある場合は、土地相場が低くなります。

これらの施設は、嫌悪施設と呼ばれており、実際の生活の支障以外にも精神的な影響も含まれます。嫌悪と想定される支障には、以下のようなものがあります。

  • 産業廃棄物処理場:悪臭・汚染物質・粉塵・騒音
  • 下水処理場:悪臭・汚染物質
  • 高速道路:騒音・粉塵
  • ガソリンスタンド:悪臭・騒音・火災時の被害が大きい
  • 工場:騒音・悪臭
  • 墓地:心理的なもの
  • 高圧電線:電磁波

これらの施設の存在は、売買の際に不動産会社が重要事項説明書と共に情報開示が必要なため、隠すことはできません。また、今、近隣に嫌悪施設がなくても、将来、そのような施設ができることがわかっていのであれば、情報開示をする必要があります。

ただし、どこからが嫌悪施設で、何メートルからが隣接であるなどを法的に規制することは難しく、あくまで購入する方の個人的な見解によるものなので、相場は低くなりますが売買は成立します。

まとめ

いかがでしたでしょうか。戸建ての売却相場について以下のようにまとめました。

  • 戸建ての売却相場を調べる4つの方法
  • 戸建て売却相場の注意ポイント4つ
  • 戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因1 建物編
  • 戸建て売却相場を上げる要因&下げる要因2 土地編

ご自身で相場を比較し、戸建ての売却相場が上下するタイミングや要因を理解したら、次は、プロによる売却相場の査定もしてみましょう。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」であれば、信頼と実績のある全国の優良企業1,800社の中から、今回の戸建て売却に最適なパートナーとなれる不動産会社を、最大6社にまで絞って紹介ができます。

ご自身でチェックした会社以外からの連絡は一切なく、売却を検討していることが外部に漏れる心配がありません。複数の会社から提案された査定額の中から、総合的なサポートをしてくれるベストパートナーとなれる会社が必ず見つかります。ぜひ、NTTデータグループの「不動産売却 HOME4U」をご活用下さい。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国1,300社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが20年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる