土地と建物の名義が違う場合の売却方法、状況別3つのパターン

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これでスッキリ!土地と建物の名義が違う場合の売却の流れとは?

不動産は名義人に意思がないと売却することができません。土地と建物が同じ名義人であれば、「売りたい」と思った時にすぐに売ることができますが、もし土地と建物の名義人が違う場合には、次の3種類のいずれかの流れを踏んで売却する形となります。

  1. 名義人双方が合意した上で売却する
  2. どちらかの名義に統一してから売却する
  3. 相手と連絡が取れない場合は、不在者財産管理人選任を申し立てて売却する

何となくイメージはできても、実際には「何をしたら良いのかわからない」という人も多いですよね。

そこで今回は上記3つのパターンについて、わかりやすく紹介して行きます。相続や離婚などで土地と建物の名義人が違う不動産を売却することになる人が増えている昨今、参考にしていただければと思います。

1. 名義人双方が合意した上で売却

例えば「土地の名義人が夫、建物の名義人が妻」というような場合、双方が合意していなければ売却できません。不動産を売却するためには、名義人の実印と印鑑証書が必要です。「売却したいな」とどちらかが考え始めた段階で、相手に相談し合意しておけば後がスムーズです。

ただ、相手が死亡している場合には印鑑証明は発行されませんので、まずは相続登記をする必要があります。相続登記により複数の人に名義が分かれても、相続人全員が生存していて売却に合意してさえいれば、売却できます。

なお、土地と建物の買い手を見つけるための”売却活動”は、相続登記が完了していなくても開始することが可能です。(買い手が見つかったタイミングで司法書士に「相続登記」と「売買登記」をまとめて依頼することもできます。)

2. どちらかの名義にしてから売却

離婚で売却するような場合、いつ買い手が見つかるかわかりませんし、買い手が見つかってから契約や決済の時に再び顔を合わせるのは気が引ける…ということもありますよね。

こんな時、不動産を売却して得たお金(売却金額)を財産分与することで合意していれば、事前に土地・建物ともにどちらかの一方の名義になるよう登記を変更し、売却することができます。

3. 相手と連絡が取れない場合、不在者財産管理人選任を申し立てて売却

名義人同士で連絡が取れるのなら、1章と2章で紹介した方法で売却へ進むことができますが、連絡がつかないケースもあります。たとえば、離婚する場合、相手が故意に連絡が取れない状況にすることも起こり得るからです。(離婚しなくても、一方的にどこかへ行ってしまい、音信不通になることもありえますよね。)

このような時には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てる、という方法があります。
もちろん申し立てはすべてが認められるものではなく、不在者財産管理人を選任しなければ申し立てた人の利害に大きな損害が生じてしまう場合など裁判所の判断に委ねられますが、「どうしても放置しておくわけにはいかない」という事情があるなら、まずは弁護士に相談してみてください。(自治体にそういった相談窓口があれば、利用してみても良いでしょう。)

4. まとめ

いかがでしたか?
土地と建物の名義人が違っていても、所定の手続きを踏めば売却することは可能です。

もし、相続が絡んでいて悩んでいるなら、全国相続協会相続支援センターに相談をしてみるとよいでしょう。

また、相続した不動産を売却する詳しい手続きの方法は「相続した不動産を売却するときに、これだけは知っておきたいこと」の記事で紹介しています。参考にしてください。

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