年収400万円の住宅ローン借入可能額は?借入時のポイントも紹介

年収400万円の住宅ローン 借入額の上限目安やポイントは?

家づくりにあたり多くの方が利用する住宅ローン。
いくら借りられるかによって予算が変わるため、目安を知りたいと考える方も多いでしょう。

年収400万円の理想的な住宅ローン借入額は2,000万~3,000万円程度です。

ただし利用する際は、金利や将来のライフプランなどを考慮し無理のない返済プランを立てることが重要です。

この記事では、年収400万円で住宅ローンの利用を検討する方に向け、次のような内容を解説します。

この記事でわかること
  • 年収400万円の住宅ローン借入可能額
  • 住宅ローンの金利タイプ
  • 借入期間ごとの住宅ローンシミュレーション

ぜひ最後までご覧になり、住宅ローンを利用して理想のマイホームを手に入れてくださいね。

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返済額早見表や計算方法については、こちらの記事で解説しています。

1.【年収倍率】から見る年収400万円の借入可能額

年収倍率から見る年収400万円の借入可能額目安

2,000万~2,800万円程度

住宅ローンの借り入れを検討しているなら、最初に気になるのは借入可能額ではないでしょうか。

最終的な借入可能額は金融機関の審査によって決定しますが、年収をもとにした「年収倍率」で計算をすれば目安を知ることができます。

年収倍率とは、購入したい住宅の価格が年収の何倍かを表すもので、計算式は以下のとおりです。

年収倍率の計算式
年収倍率=住宅ローン総額÷額面年収

一般的に無理なく返済できる住宅ローンの借入額は、年収倍率5~7倍です。
つまり、年収400万円なら、2,000万~2,800万円程度が適正な借入額とされます。

ただし、実際の借入上限額は適用金利や借入期間、頭金(自己資金)の有無などによって変わります。
年収400万円でも、金融機関によっては4,000万円程度の借入が可能なこともあります。

なお、借入総額が増えると月々の返済額も上がります。
借入額を決める際には、月々の返済額を確認し、返済し続けられるかを検討することが大事です。

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2.【返済負担率】から見る年収400万円の借入可能額

返済負担率から見る年収400万円の借入可能額目安

2,500万~3,000万円程度

住宅ローンの借入可能額を考えるなら、「返済負担率(返済比率)」も押さえておきたいところです。

返済負担率とは、収入に対し年間返済額が占める割合を指します。

返済負担率は、以下の式で求めます。

返済負担率の計算式
返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収(手取り額)×100

一般的に、借入の上限額として金融機関が設定している返済負担率は25~35%程度です。
ここで気を付けたいのは、25~35%の返済負担率はあくまでも「上限額」として設定されている点です。

以下より順を追って解説します。

2-1.月々の返済額の目安は手取り月収の25%程度

返済負担率は、無理のない返済プランを立てるうえでとても重要な目安です。

無理のない返済プランを考えるなら、返済負担率はできれば25%、多くても30%以下には抑えてください。

年収400万円の場合、税金や社会保険料を差し引いた手取りは320万円程度といわれます。
これを月収に換算すると、約26万円(320万円÷12ヵ月)です。

月々の返済額の目安
  • 返済負担率25%:6万5,000円程度
  • 返済負担率30%:7万8,000円程度

続いて、借入額の目安を見てみましょう。

2-2.借入総額の目安は2,500万~3,000万円程度

無理のない返済負担率から見る、借入総額の目安はどのくらいになるのでしょうか。

月々の返済額が6万5,000円なら、金利や借入期間にもよりますが借入総額は2,500万円前後となります。

7万8,000円なら、借入額は3,000万円程度です。

家づくりの際には、2,500万~3,000万円の住宅ローンに自己資金(頭金)を合わせた金額を予算として考えるとよいでしょう。

このように、住宅ローンの借入額目安を出す際には、何を指標にするかによって金額に差が出てきます。

目安はあくまで目安ととらえ、まずは無料のHOME4U(ホームフォーユー)プラン作成依頼サービスで実際のハウスメーカー・工務店があなたのために作成した資金計画を確認し、あなたが建てたい家にかかる具体的な費用感をつかんでおきましょう。

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お家のいろは コラム
住宅ローンの借り入れに活用したい制度

住宅ローンを借り入れるなら、「住宅ローン控除」の活用を検討しましょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して一定の条件を満たしたマイホームの新築や取得、増改築などをしたときに、最長13年に渡り住宅ローン残高の0.7%を所得税や住民税から控除する制度です。

例えば、控除適用期間中の住宅ローン年末残高が2,000万円だったとします。

この場合の控除額は、14万円(2,000万円×0.7%)です。
仮にその年の所得税が10万円だったとすると、控除を利用することで所得税額はゼロ(10万円-14万円)になり、差分の4万円は住民税から控除されます。

住宅ローン控除は節税効果が高い制度といわれています。
住宅ローンの借り入れをするなら、ぜひ利用してください。

3.住宅ローンの金利タイプとは

そもそも住宅ローンには、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つの金利タイプがあります。

返済負担が少ない借入プランを目指すなら、3つの中からどれを選ぶかも重要なポイントです。
それぞれの概要とメリットおよびデメリットを確認し、納得がいくものを選びましょう。

なお、住宅金融支援機構が発表した「PDF 住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2023年10月調査)】」によると、最も多く選ばれているのは変動金利型で、全体の約74.5%でした。

次に多いのは固定金利期間選択型で約18.3%、最も少ないのが全期間固定金利型で約7.2%となっています。

以下より各金利タイプの特徴、メリット・デメリットを見ていきましょう。

3-1.変動金利型

金利相場 0.17~4.95%

変動金利型は、半年ごとに金利の見直しが行われるタイプです。

返済額の見直しは元利均等返済の場合は通常5年ごと、元金均等返済は金利見直しと同じタイミングで行われます。

変動金利型のメリット・デメリット比較表
メリット
  • 固定金利型に比べて金利が低い
  • 将来金利が下がると返済額が少なくなる
デメリット
  • 契約時に借入総額が確定しない
  • 金利が上昇してもすぐに返済額の見直しが行われないため、元本の支払いが少ない期間が発生する可能性がある
  • 急激な金利上昇が起きると、月々の支払いが元本の支払いに行きつかず利息が溜まり続けるケースも

変動金利型は、今後大きく金利は上がらないだろうと考えられるときに選びたいタイプです。
3つのタイプの中でも最も金利が低く設定されているため、現在の金利水準から大幅に上昇しないなら、低い金利で最後まで借り入れることができます。

反対に金利が上昇するかもしれないと考えるなら、変動金利型は避けた方がよいでしょう。
変動金利型は金利が低いといっても、金利が大幅に上昇してしまうと借入総額が想定外に大きくなる可能性があります。

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3-2.全期間固定金利型

金利相場(20年) 1.05~5.98%
金利相場(35年) 1.35~5.69%

全期間固定金利型は、契約時に決めた金利が完済まで適用されるタイプです。

全期間固定金利型のメリット・デメリット比較表
メリット
  • 借入時に完済までの毎月の返済額が決定するため、資金計画を立てやすい
  • 金利が上がっても金利の見直しは行われない
デメリット
  • 変動金利型よりも金利が高い
  • 金利が下がっても金利の見直しはない

全期間固定金利型は、今後金利が上がりそうなときに選択肢となります。
金利水準はその他2つのタイプよりも高めですが、完済まで契約時の金利で借り続けられるため、金利変動の影響を受けずにすみます。

一方で、金利が下がった局面でも金利が見直されない点には注意が必要です。
借入後に金利が下がった場合、変動金利型に比べ借入総額が大きくなる可能性があります。

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3-3.固定金利期間選択型

金利相場(固定1年) 0.85~2.93%
金利相場(固定3年) 0.32~3.89%
金利相場(固定5年) 0.50~4.45%
金利相場(固定10年) 0.60~4.75%

固定金利期間選択型は1年・3年・5年など期間を選び、その期間中の金利を固定するタイプです。

期間終了後はその時点の金利によって、変動金利にするか固定金利期間を設定するかを再度決定します。

固定金利期間選択型のメリット・デメリット比較表
メリット
  • 一定期間の金利が決まっているため、ある程度資金計画を立てやすい
  • 固定金利期間終了後に、経済情勢に合わせた金利の見直しができる
デメリット
  • 契約時に借入総額が確定しない
  • 固定金利期間終了後は月々の返済額が変わるケースも

固定金利期間選択型は、経済情勢を見ながらフレキシブルに金利を見直したいときに検討しましょう。
将来金利が上がっても下がっても、その時点で有利な返済プランへの変更が可能です。

なお、固定金利期間終了後はそのときの金利で見直しが行われます。
借入時よりも金利が大幅に上がっている場合、返済額が増える可能性には注意が必要です。

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4.借入期間ごとの住宅ローンシミュレーション

住宅ローンは借入期間が長いほど、借入総額が大きくなります。

例えば、以下の条件でシミュレーションすると、借入期間によって借入総額と月々の返済額はどのくらい変わるでしょうか。

【条件】

借入額:2,500万円
金利タイプ:全期間固定
金利:1%
返済方法:元利均等

結果は以下のとおりです。

借入期間ごとの住宅ローンシミュレーション
借入期間 借入総額 月々の返済額
35年 2,963万9,780円 7万571円
30年 2,894万7,384円 8万409円
25年 2,826万5,282円 9万4,218円
20年 2,759万3,543円 11万4,973円

※住宅ローンシミュレーションで算出

上記のとおり、借入期間を短くすると借入総額は小さくなりますが、月々の返済負担は大きくなります。

借入期間を決める際には借入総額と併せて月々の返済額を確認し、ライフプランと照らし合わせて返済し続けられるかを検討することが大事です。

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5.住宅ローンの借入額が足りない時の対策

ここでは、住宅ローンの借入額が不十分なときに検討するべき3つの対策を紹介します。

住宅ローンの借入額が不十分なときの対策
  • 居住者の収入を合算しローン計画を立てる
  • 頭金を用意し総借入額を下げる
  • ローコストハウスメーカーを検討する

以下より1つずつ解説します。

5-1.居住者の収入を合算しローン計画を立てる

対策の1つ目は、居住者の収入を合算しローン計画を立てる方法です。
収入を合算すれば返済能力が上がるため、借入額を増やすことができます。

収入を合算する方法には、居住者がそれぞれ契約者になり合わせて2本のローンで1つの住宅を購入する「ペアローン」と、収入を合算し1本のローンを組む「収入合算」があります。

収入を合算するローンの特徴(夫婦の場合)
項目 ペアローン 収入合算
申込者 夫・妻
連帯保証人 お互いに相手の連帯保証人となる
返済 夫・妻
団体信用生命保険加入 夫・妻
住宅ローン控除 夫・妻
手数料および諸経費 夫・妻

ペアローンのメリットは、居住者がそれぞれ団体信用生命保険に加入できる点や、住宅ローン控除を受けられる点にあります。

デメリットとしては、手数料や諸経費といったコストを契約者がそれぞれ支払わなければならない点が挙げられます。

収入合算のメリットは、1本のローンとして借り入れるため手数料や諸経費が主債務者にしかかからない点です。

デメリットとしては、団体信用生命保険への加入や住宅ローン控除を受けられるのは主債務者に限られる点が挙げられます。

一般的に、居住者が同水準の収入の場合はペアローン、収入に差があるなら収入合算が適しているといわれます。

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5-2.頭金を用意し総借入額を下げる

対策の2つ目は、十分な頭金を用意することです。

頭金を多く準備することで、住宅ローンの借入総額を軽減できます。
また、自己資金があることが好材料とみなされ、より低い金利で借入れられるケースもあります。

ただし、頭金を貯めるには、ある程度の時間が必要です。
数年後にマイホームの購入を検討している、まだ具体的に欲しい家のイメージが決まっていないという状況なら、まずは頭金の貯蓄をスタートしましょう。

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5-3.ローコストハウスメーカーを検討する

対策の3つ目は、建築依頼先にローコストハウスメーカーを検討することです。

ローコストハウスメーカーは以下の企業努力により、一般的な大手ハウスメーカーよりも性能を保ちながら注文住宅に新築に対応しています。

ローコスト住宅のハウスメーカーが行う経費削減の工夫
業務項目 経費削減の工夫
営業・集客
  • インターネットなどを使い、広告費をカット
  • コンパクトな営業体制で人件費を削減
仕様グレード・材料仕入れ
  • 使用する建材・設備のグレードの統一
  • シンプルな間取り・デザイン・建物の形状に統一
  • 大量仕入れ、また発注ロス削減による材料費の節約
工場作業・工事現場
  • 仕様の統一による作業効率の向上とクオリティを両立
  • 作業の合理化により人件費を抑える

ローコスト住宅の建築坪単価は40万円程度まで、工事費の総額は2,000万円までのものが多く、年収400万円の方の理想的な借入金額にも収まりやすくなります。

しかし、どのハウスメーカーが「ローコストハウスメーカー」にあたるのか、一般の方には判断が難しいのが現状です。
全国に数万社あるといわれているハウスメーカーに1社ずつ問い合わせるのも大変でしょう。

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6.年収400万円頭金なしでも住宅ローンは組める?

住宅ローンの借り入れにあたっては、住宅価格の10~20%の頭金を用意するのが一般的です。

仮に3,000万円の住宅を購入する場合、300万~600万円の頭金が必要になります。

しかし、頭金がないと絶対にローンが組めないわけではありません。
金融機関によっては、住宅価格のすべてを住宅ローンで借り入れできるケースもあります。

なお、頭金を準備する場合と、頭金なしのフルローンにはそれぞれメリットとデメリットがあります。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリット比較表
メリット
  • 頭金が貯まるのを待つ必要がない
  • 手元に現金を残せる
  • 住宅ローン控除の適用額が増える
デメリット
  • 借入審査でマイナスの材料となる可能性がある
  • 金利が高くなる可能性がある
  • 月々の返済額が大きくなる
  • オーバーローンになる可能性がある

以下より詳細を解説します。

6-1.頭金なしで住宅ローンを利用するメリット

  • 頭金が貯まるのを待つ必要がない
  • 手元に現金を残せる
  • 住宅ローン控除の適用額が増える

頭金を用意するには、ある程度時間がかかります。
仮に毎月5万円ずつ貯蓄したとしても、300万円貯まるまでには5年かかる計算です。

その間に、気に入った土地を買い逃したり金利が上がったりするかもしれません。
できるだけ早く資金を調達し物件を購入したいと考えるなら、頭金なしでの借り入れも選択肢となるでしょう。

また、直近でまとまった資金が必要なら、貯蓄を頭金にせず現金を手元に残すのも1つの方法です。
出産や子育てといったライフイベントが控えている場合は、住宅ローンを借り入れる前に家族で資金計画について話し合い借入プランを決めましょう。

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6-2.頭金なしで住宅ローンを利用するデメリット

  • 借入審査でマイナスの材料となる可能性がある
  • 金利が高くなる可能性がある
  • 月々の返済額が大きくなる
  • オーバーローンになる可能性がある

頭金なしで住宅ローンを借り入れる場合に気を付けたいのは、審査にマイナスの影響がある点です。

頭金がないと、貯蓄ができない資金状態であると判断されます。
それにより借入上限が減ったり審査に通りにくくなったり、金利が高くなったりする可能性は念頭に置いておきましょう。

また、頭金なしで住宅ローンを組むと借入総額が増えるため、月々の返済額も増加します。
頭金なしで住宅ローンを組むなら、月々の返済額をしっかりと確認したうえで借り入れを行ってください。

なお、オーバーローンとは、住宅価格(時価)よりもローン残高が多いことをいいます。
オーバーローンになると物件を売却してもローンを完済できない(担保割れ)状態になるので、こちらも注意してください。

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7.年収400万円で住宅ローンを利用する際のポイント

ここからは、年収400万円で住宅ローンを利用する際に知っておくべき3つのポイントを確認します。

年収400万円で住宅ローンを利用するポイント
  1. ライフプランの変化を想定しておく
  2. 諸費用を考慮して借入額を設定する
  3. 住宅ローン以外の借り入れを整理しておく

一般的に住宅ローンは2,000万~4,000万円など、借入額が大きくなります。
また、30年や35年など長期で返済し続けなければなりません。

借り入れのポイントをあらかじめ確認することで、無理のない納得のいく借り入れを目指しましょう。

7-1.ライフプランの変化を想定しておく

住宅ローンを借りるにあたっては、ライフプランを想定した返済計画を立てることが重要です。

ライフプランとは、生涯生活設計のことです。
ライフプランにおける具体的なイベントとしては、結婚や出産、住宅の購入、退職などが挙げられます。

ライフイベントにかかる費用一例
  • 出産費用:約46万円
  • 教育費:約800万~2,300万円
  • 老後の生活費:月々約26万円

上記のほか事故や病気の治療費、冠婚葬祭など急な出費に備えて60万円程度の現金は手元に置いておくべきとされます。

頭金や月々の返済額を検討する際には、将来必要な資金を考慮して金額を決めましょう。

7-2.諸費用を考慮して借入額を設定する

注文住宅には、住宅価格の3~10%の諸費用もかかります。

注文住宅の諸費用一例
  • 印紙税
  • 融資関係手数料
  • 司法書士手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 火災保険料

3,000万円の住宅なら、90万~300万円程度の諸経費がかかるといわれます。

見積もりをもらったときに慌てることがないよう、頭金とは別にしっかりと準備をすることが重要です。

なお、金融機関によっては諸費用を住宅ローンに組み込むこともできますが、借入総額が大きくなることや金利が上がる可能性があることは押さえておきましょう。

7-3.住宅ローン以外の借り入れを整理しておく

住宅ローン審査では、住宅ローン以外の借り入れの有無も審査されます。

借り入れがあると絶対に審査に通らないわけではありませんが、住宅ローン借入上限額が減ったり金利が上がったりする可能性があります。住宅ローン以外の借り入れがある方は、住宅ローンの契約前に整理しておきましょう。

借り入れを整理するにあたり知っておきたいのは、クレジットカードの利用も借り入れと同様に判断される点です。
カードの利用があるなら、住宅ローン契約前に以下のポイントを確認してください。

住宅ローン契約前のチェックポイント
  • リボ払いや分割払いの有無
  • キャッシング枠の有無
  • 滞納歴の有無

クレジットカードの支払いで、リボ払いや分割払いを選択している場合は注意が必要です。
リボ払いや分割払いの未返済残高が多いと、審査においてマイナスの材料と判断されるケースがあります。

また、クレジットカードのキャッシング機能も気を付けたいポイントです。
キャッシング枠を利用した借り入れがある場合は当然のことながら、借り入れが無くても上限額まで借り入れているとみなされ審査に影響が出る場合があります。

現在利用していないキャッシング機能付きクレジットカードがあるなら、解約を含めて整理すると安心です。

また、クレジットカードを利用している場合は、過去の滞納歴もチェックされます。
クレジットカードやローンの契約および返済に関する信用情報は信用情報機関が管理しており、住宅ローンを契約する金融機関がチェックできる仕組みです。

そのためすでに返済が終わった借り入れでも、過去に滞納の履歴がある場合は審査に影響する可能性があります。

住宅ローンの借り入れを考えているなら、信用情報に傷がつかないよう日ごろから気を付けることが何より重要です。

注文住宅の無料相談窓口の利用も視野に入れながら、余裕のある家づくりを心がけましょう。

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まとめ

年収400万円の場合、住宅ローンの理想的な借入額は2,000万~3,000万円程度です。

住宅ローンの借入総額や月々の返済額は、頭金の有無や金利水準、選ぶ金利タイプによって変わります。
借入額を決めるにあたっては将来のライフプランも考えながら、返済負担が大きすぎない借入計画を立てることが重要です。

また、住宅ローンは、長期で返済し続ける必要があります。
途中で返済が滞った場合、せっかく手に入れたマイホームを手放すといった事態になりかねません。

借り入れ前に返済シミュレーションや注文住宅の無料サービスの活用などを行い、無理のない資金計画を立ててください。

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