家を売る必要が出てきたけど「何から始めればいいの？」「お金はどのくらいかかるの？」「大きな売買で損しない？」など、初めての不動産売却は不安ですよね。

この記事では、初めての人にも分かりやすく家を売る流れから注意点、高く売るポイント、家の売却にかかる税金や節税方法まで必要な知識や情報をご紹介します。

まずは全体の流れを知って、必要なときにその個所を確認していただくと、損せず家を売ることができますよ。
ぜひ、この記事を参考に不動産売却を成功させてくださいね。

1.　家を売る流れと期間を図で分かりやすく解説

まずは全体の流れと家を売るのにかかる期間を図で把握しましょう。

査定の依頼から物件の引き渡しまでは、一般的に半年程度かかります。
ここからは、それぞれどんなことをするのか見ていきましょう。

1-1. 家の査定依頼

家を売るには、まずいくらで家が売れるのかを知るために、不動産会社に家の価格を査定してもらう必要があります。査定価格は不動産会社によって差が出るため、1社のみでなく複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。

自分で不動産会社を探して１軒１軒査定依頼する手間を省くなら、一括査定サイトがおすすめ。売りたい家の情報を入力するだけで、その物件に適した不動産会社複数社を選んで、簡易的な机上査定してくれます。

さらに複数の不動産会社を比較して、実際に家を見に来てもらう訪問査定の依頼までできるのでとても便利ですよ。

大切な不動産の査定だから、信頼できるNTTデータグループの一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」がおすすめです。
まずは家がいくらで売れるのか査定をしてみましょう。

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1-2. 不動産会社と媒介契約

査定結果から不動産会社を選んだら、不動産売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の３種類あります。違いを一覧表にしました。

※レインズとは、全国の不動産会社で物件情報を見ることができる情報サイトのことです。

1-2-1. 媒介契約の特徴の違いは？

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、不動産会社が行うべき義務が少ないのが特徴です。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できず、契約期限や売却活動の報告、レインズへの登録義務があります。この2つの大きな違いは、自分で買主を見つけてきて売ってもいいかどうかです。

1-2-2. 媒介契約は物件によって選ぶ

条件の良い人気物件を売る場合は、一般媒介契約で多くの媒介で宣伝してもらうのが向いています。一方、売れにくい可能性がある家は、1社のみにお願いして、積極的な販売活動をしてもらうのがおすすめです。

不動産会社選びは、家を売るために非常に重要です。不動産会社を選ぶポイントについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。併せて参考にしてくださいね。

1-3. 売却活動・内覧

不動産会社と契約したら、いよいよ家を売る本番、売却活動が始まります。不動産会社が物件を店頭やチラシ、WEBサイトなどで宣伝し、購入希望者を探します。

購入希望者が出てきたら、実際の家を見に来る内覧が行われます。新居への引っ越しがまだの場合、住んでいる家に来てもらうことになるので、必要に応じて清掃、ハウスクリーニングや修繕などを行っておくとよいでしょう。

内覧時は不在にして不動産会社に任せることも可能ですが、できれば買主になるかもしれない購入希望者と会っておき、お互いを知っておくことをおすすめします。

1-4. 購入希望者と価格交渉

売り出し価格は査定をもとに決めた物件情報に乗せる価格ですが、実際に家を探している人にはそれぞれ購入希望価格があり、その差を不動産会社を通して交渉されることがあります。

交渉の要素になるのは周辺の売却相場や家の状態、周辺環境などが理由になるケースがあります。

「早く売りたいから」と値下げしすぎて損しないためには、売り出し価格は少し高めに設定して、最低売却価格も決めておくとよいでしょう。

1-5. 買主と売買契約・手付金を受領

交渉の末、購入が決定したら、買主と売買契約を結びます。

一般的に、売買契約時に売買価格の5～20%の手付金を受け取り、物件の引き渡し時に残金を受け取ります。

また、売買契約が成立した時点、不動産会社に仲介手数を支払いますが、売買契約時に半額を支払い、引き渡し時に全額支払うケースもあります。

1-6. 残代金を受領・物件を引き渡し

売買契約から物件の引き渡しまでに、登記や引っ越しなどの準備を進めます。

引き渡し日には、不動産会社立ち合いの下、売却代金や仲介手数料、住宅ローンの残債などを清算する決済が行われます。また、不動産に付いている抵当権を抹消し、所有権を移動する所有権移転登記を行います。

売買契約から引き渡し日まではだいたい1～3か月くらいです。引っ越しも含め、いろいろとやるべきことがありますが、不動産会社に相談しながら進めていくと安心ですよ。

2.　家を売る前にしておくとよい準備

家を売るなら失敗や後悔をしたくないですよね。ここでは家を売る前にしておくとよい準備についてご紹介します。

これをやっておけば、売却活動がスムーズに進みますので、ぜひ参考にしてください。

2-1. 書類を集める

家を売る際に必要な書類は下記の通りです。

必要となるタイミングや入手方法は以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてくださいね。

2-2. マイナスポイントを洗い出しておく

敷地や建物の不具合・不良箇所を、きちんと説明できるようにしておきます。
売却後に欠陥があるとわかった場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。

2-3. 隣接地との境界線を確認しておく

隣接する土地の境界が曖昧である場合は、境界確定測量を行う必要があります。境界確定後、正確な面積に基づいて売却価格を決定します。

一般的に売却で用いられる確定測量には1か月～3か月程度かかるため、売却を検討し始めたらなるべく早めに行っておくことが必要ですよ。費用については次の3章でご紹介しています。

3.　家を売るときにかかる費用

家を売ると大きな売却益が入りますが、家を売るために出ていくお金もありますので確認しておきましょう。

以下は主な目安ですが、仲介手数料と必要書類以外は必要な人のみにかかる費用です。

それぞれについて詳しく解説しています。必要がない方は4章の家を売るときにかかる税金に進んでくださいね。

3-1.仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が成立しなかった場合は支払う必要がありません。

また、仲介手数料には売却価格ごとに上限が設定されています。値引きも可能ですが、しっかりと売却活動をしてもらうためには、きちんと支払って信頼関係を作ることが結果として、よい不動産売却につながりますよ。

3-2.必要書類取得費

2章でご紹介した必要書類を集める際に、お金がかかることがあります。

それ以外の書類は、売主が所有しているものになります。毎年郵送で送られてくる固定資産税納税通知書（最新のもの）が家にある場合は、固定資産税評価証明書は不要です。

3-3. 住宅ローン繰り上げ返済の手数料

住宅ローンが残っている家を売る場合に、売却前に金融機関に繰り越し返済をして、残債をすべて支払うことになります。この際、事務手数料がかかります。

一括繰り上げ返済の手数料は、金融機関や借り入れ額によってだいたい1万円～5万円程度と幅があります。借り入れ先に確認してみましょう。

3-4.ハウスクリーニング代

リフォーム費用は、内装・水まわり・耐震補強など改修する範囲によって異なります。不動産会社や建築会社とも相談の上、費用対効果を考えて計画してください。

クリーニングは水回りを優先的に行い、予算として10万円程度を準備しておくとよいでしょう。

3-5.測量費用

住宅地で家を売る際は確定測量が一般的ですが、地方の広大な土地の場合、簡易的な現況測量でOKな場合もあります。費用は以下の通りです。

詳しくは以下の記事で説明しているので、併せてご覧ください。

3-6. 解体費用

家を売る際に、家や敷地内の建築物を解体して売りたい場合は、解体費用がかかります。

解体費用は、規模や構造などによって変わります。解体が必要な方は下記の記事でご確認ください。

3-7. 専門家報酬

不動産登記（抵当権抹消登記、所有権移転登記）を弁護士や司法書士に任せた場合にかかる費用です。一般的に1～3万円＋調査費がかかります。自分で行うこともできますが、不動産売買取引では専門家に頼んだほうが安心ですよ。

4.　家を売るときにかかる税金

家を売るときには以下のような税金が課税されます。

4-1. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙代です。

平成26年4月1日から令和4年3月31日まで、不動産取引の際の印紙税には軽減措置があります。詳しくは国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」でご確認いただけます。

4-2. 登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する登記の際にかかります。不動産の個数あたり1,000円と決まっていますが、建物と土地が別で課税されるので、家を売る場合、家と土地合わせて2,000円かかります。

4-3. 譲渡所得税

不動産を売って利益を「譲渡所得」といい、所得には税金がかかります。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、正式には所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。

4-4. 消費税

不動産会社への仲介手数料など、事業者に支払う報酬には消費税がかかります。自分で買主を見つけ個人間で売買取引した場合と、土地には消費税がかかりません。

家を売るときにかかる税金の金額の出し方については、下記の記事でご紹介しています。

5.　家を売る際に使える税金の特例

家を売るときに支払う税金には、負担を軽減できる特例があります。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買換えの特例

それぞれどのくらい税金の不安を軽減できるのか見ていきましょう。

5-1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

マイホームを売って利益（売却益）があった場合、3,000万円までは非課税にするというものです。

＜事例＞
たとえば、家を買うときに1,000万円の費用がかかったとします。家は3,000万円で売れ、売るときにかかった費用が100万円だった場合は、以下のようになります。

売却益＝3,500万円 － 1,000万円 － 100万円 ＝2,400万円

このケースでは、売却益が2,400万円なので、3,000万円までの非課税対象なので、税金は0円になります。

5-2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年以上住んでいた家（居住用財産）を売る場合に利用できる特例です。
この特例では、売却益6,000万円までにかかる税率が軽減されます。

※2013年（平成25年）～2037年（令和19年）までは復興特別所得税2.1％が加算されます。

この特例は3,000万円の特別控除と併用できます。

5-3. 特定の居住用財産の買換えの特例

2021年（令和3年～12月31日まで）にマイホームを売って、代わりの家に買い換えた際に使える特例で、売却益にかかる税金を将来に繰り延べることができます。

繰り越しなので税金が非課税になるわけではありませんが、買い替えで買った家を将来売るときにお得になる可能性があります。上記の2つの特例とは併用できないので、どちらがお得になるか検討してから活用してくださいね。

6. 家を売る際に損しないポイント

家を売った後になってから「失敗した」と後悔したくないですよね。ここでは、家の売却で損をしたいために知っておきたいポイントをご紹介します。

6-1. 売出価格は適正価格にする

家を売る際の価格設定は非常に重要です。高すぎるとなかなか売れませんし、安すぎても「訳アリ物件かも」と思われる可能性があります。

売却相場を知って、適正価格にすることが大切です。ただし、不動産売買では、感度の高い購入希望者から値引きを交渉されることがありますので、少し高めに設定しておくと損せず済むかもしれません。

売却相場を外れない適正価格で売却するためには複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。また自分で周辺の類似条件の物件がいくらくらいで売りに出されているかチェックするのも大切ですよ。

6-2. リフォームはしない

中古住宅の大多数はリフォームせずに販売されているので、そこにコストをかける意味はあまりありません。

近年では中古住宅を買って、自分好みにリフォームしたいと考える方が増えています。見栄えを気にしてリフォームするのではなく、まずはそのまま売りに出すほうが、無駄なコストをかけずに済みますよ。

特に、新耐震基準が制定される1981年（昭和56年）以前の家であれば、リフォームは不要です。設備の修繕やハウスクリーニング程度で十分でしょう。

参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

6-3. 不動産会社が合わないと思ったら変える

家を売る際、不動産会社はとても重要です。査定価格や売買実績も重要ですが、実際に売りに出してからの対応を見ることも必要ですよ。

もし、担当者が相談に耳を貸してくれなかったり、販売活動があまり積極的に行われていなかったりする場合は、不動産会社自体を変更することも考えてみましょう。

まずは査定の段階から担当者になんでも相談してみることが大切です。信頼関係を築ければ、熱心に動いてくれることが期待できますよ。

家を早く売るコツについて知りたい方は、『家を早く売る方法｜仲介でも早く売る4つのコツと注意点を解説』も併せてご覧ください。

7.　家を売る際、よくある質問 Q&A

家を売るときにはさまざまな疑問や不安が出てくるものです。ここでは、家を売る際によくある質問とその回答をご紹介します。

7-1.住宅ローン返済中の家を売る方法は？

住宅ローンが残っている状態で売却する場合、引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

まずは、金融機関から発行される返済予定表で残債を確認します。
余裕資金があれば一括返済する、それが無理なら売却代金と相殺するなど、返済方法を検討します。

相殺しても全額返済できない場合には、金融機関で不足分の調達方法を相談してください。住み替えローンなど残債を新しいローンと併せて組み換えできる可能性もありますよ。

7-2.古い家を売る方法は？

古い家の場合、解体して土地だけ売るべきではないかと悩まれるかもしれません、古い家があっても売ることはできます。

古い家を売る方法は、土地の売却相場を調べて、良い不動産会社を見つけることがポイントです。

古い家を壊さずに売ることにはメリットがあります。

古い家を売りたい方は、以下の記事もぜひ併せて読んでみてくださいね。

7-3. 家を売るならどこのサイトがいい？

家を売るためには良い不動産会社選びが重要ですが、自分で探すのはなかなか難しいですよね。

そこでおすすめなのが、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」です。一括査定サイトなら、ネットで24時間情報を入力するだけで、自分の売りたい家に合う不動産会社に査定を依頼できます。

一度に複数社に依頼できるので、査定価格や対応を比較しながら不動産会社選びができますよ。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや間取りなど、簡単な情報を入力するだけで、不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。
そのため、初めて戸建て売却を行う方でも、適切な不動産会社に売却を依頼することができます。

不動産会社選びを失敗しないにも、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

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まとめ

家を売るためには、知識や情報をあらかじめ持っておくことが大切です。

この記事では、初めて家を売る方にも分かるように、家を売る流れから家を売る前にしておくとよい準備、家を売るときにかかる費用や税金と節税方法、さらに不動産売却でよくある質問と回答をご紹介しました。

家を売るのは大切な資産をお金に換えること。納得のいく金額で、スムーズに売却して、新生活を心新たにスタートさせてくださいね。

家を売るならこの記事を参考に、損しない不動産売却を成功させてくださいね。