5つのルールを守るだけ!住宅の売却を成功させる方法

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住宅を売却するときには、初めての経験で、なんとなく不安に思う方が多いと思います。
相場よりも安く売るのは避けたいし、トラブルに巻き込まれてしまうのも絶対にイヤですよね。

でも、ちょっとした知識さえあれば、後悔するような事態はちゃんと避けられるので安心してください。

この記事では、次の3つのテーマをわかりやすくお伝えします。

  • 売却の流れとスケジュール
  • 高く・スムーズに・トラブルなく売るための「5つの極意
  • 税金と確定申告

これさえ押さえておけば、初めての売却でも大丈夫です。
ぜひ最後までお読みいただき、後悔のない売却を成し遂げましょう!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 住宅売却の流れとスケジュール

まず、住宅を売却するときの全体の流れを解説していきます。

住宅の売却は、不動産会社に売るのではなくて、買主探しを不動産会社に依頼するというのが大きな特徴です。
どのくらいの期間が必要なのか、スケジュールをしっかりイメージしておきましょう。

住宅を売却する流れは、下の表のとおりです。
のちほど詳しい内容を解説するので、ここでは全体像だけイメージしてください。

① 相場の確認 周辺の相場を調べておきます。
② 査定 複数の不動産会社に査定を依頼します。
③ 不動産会社選び・媒介契約 高く売ってくれそうな会社を選び、媒介契約を結びます。
④ 物件の売り出し 売り出し価格を決めて広告を出します。
⑤ 内覧者の対応 購入希望者が家を見学に来るので対応します。
⑥ 売買契約・決済・引き渡し 買主と売買契約を締結し、代金を受領して引き渡します。

1-1. スケジュールの目安

住宅を売却するときには、「不動産会社に即時に売って終わり」ではありません。

まずは不動産会社を選んで売却の仲介を依頼し、買主を探さなければいけないので、数ヶ月の長丁場になります。

不動産の売却には時間がかかるものなので、余裕を持ってスタートしましょう。

具体的なスケジュールの目安は、次のとおりです。

査定~不動産会社を選ぶまで

不動産会社選びにどれだけ時間をかけるかは人によって違いますが、2週間から1ヶ月くらいが目安です。

売り出し~買主が決まって売買契約を結ぶまで

条件の良いマンションなら2~3ヶ月、駅から遠かったり築年数が古いマンションは6ヶ月以上かかることもあります。

一戸建ては、よほどの好条件でない限りマンションに比べて買い手が付きにくく、測量に時間がかかる場合もあるので、6ヶ月以上かかるのが一般的です。

売買契約~決済・引渡し

買主が住宅ローンの審査を受ける時間なども必要になるため、1ヶ月程度かかります。

なお、不動産会社に即時に売るだけの「不動産買取」という方法もありますが、買取は通常の相場よりも安くなるので、特別な事情で住宅をすぐに換金したい場合以外はおすすめしません。

1-2. 住宅売却の詳細な流れ

ここからは、住宅売却の6ステップについて詳しく解説していきます。

「6ステップも頭に入れるのは大変だな」と思うかもしれませんが、3ステップ目以降は、不動産会社がうまくフォローして進めてくれます。

不動産会社を選ぶ【ステップ3】までは自分で決めるしかないので、特に気合を入れて読み進めてくださいね!

【ステップ1】 相場の確認

まずは売却物件と条件が似ている住宅の価格を調べて、相場をつかみましょう。

不動産会社と話をする前に、自分自身で相場の感覚をつかんでおくと、査定根拠などが理解しやすくなります

今現在、売りに出ている物件の情報は、「中古住宅 HOME4U(ホームフォーユー)」で簡単に調べられます。

そのほか、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション
を使うと、実際の取引価格が検索できます。

また、住宅ローンの残債も確認しておきましょう。
売出価格を決めるときなどに必要となります。

【ステップ2】 複数の不動産会社の査定を受ける

不動産会社の査定を受けるのは無料です。

法律上、不動産会社は売買が成立するまで手数料を受け取れないことになっているので、安心して査定を受けてください。

不動産会社ごとに査定額には大きな差が出ることがほとんどです。
できるだけ多くの不動産会社の査定を受けて、高く売ってくれそうな不動産会社を見つけましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼することが大切なのは、次の不動産会社選びにつながるからです。

査定は、最大6社に査定をまとめて依頼できる不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」のご利用がオススメです。

売却成功のために最も大切なのは、不動産会社選びです。

高く売ってくれる不動産会社を見つけられるかどうかがポイントになるので、不動産会社選びについては次の章の【極意1】で解説します。

なお、不動産会社は家の立地・間取り・傷み具合などを見るので、あわてて掃除しても査定額には影響しません。

また、故障や傷がある場合は、売却前に修理するかどうか、査定時に不動産会社に相談すれば大丈夫です。

【ステップ3】 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

良い不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却のサポート(仲介)を依頼する契約です。

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類の契約形態があります。

「専任媒介」と「専属専任媒介」は、1社だけしか契約を結べないのが大きな特徴です。
「一般媒介」は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。

どの契約を選んでも、最終的に買主を見つけてくれた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

なお、「専属専任媒介」だけは、友人などが買うことになっても自由に取引することができず、仲介手数料が発生するので、自分で買主を見つける可能性があるときは避けましょう。

媒介契約は、基本的に「専任媒介」か「専属専任媒介」がおすすめです。
その理由は、4つあります。

  • 「専任媒介」か「専属専任媒介」なら、他社で先に売主が見つかる心配がないので、不動産会社の販売努力が無駄にならない。そのため、広告や販売活動を熱心に行ってくれる。
  • 不動産会社から売主への定期的な活動報告や、レインズ(不動産会社が相互に情報交換できるネットワークシステム)への登録が義務付けられているので安心。
  • 連絡や相談の窓口が1本なので、手間がかからない。
  • 「専任媒介」か「専属専任媒介」を選ぶと、様々な特典サービスが付いてくる不動産会社が多い。

専任系の契約は1社しか契約できないので、信頼できる不動産会社をしっかりと見極めて契約することが大切です。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

【ステップ4】 家を売り出す

不動産会社と売り出し価格を相談して決めたら、販売活動開始です。
不動産会社が窓口となり、インターネットサイトや店頭の広告、投函チラシなどを通じて買主を探してくれます。

なお一戸建ての場合は、売り出しと同時に、隣地との境界確定・測量の手続きをスタートすることもあります。

測量が必要かどうかは物件によって異なるので、不動産会社からアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。

【ステップ5】 内覧に来た人に対応する

購入希望者があなたの物件を見に来るので、チャンスを逃さないように準備しましょう。

空き家の場合は、不動産会社に鍵を預ければ全ての対応を任せることもできますが、居住中の物件の場合は立ち合いが必要です。

内覧を成功させるには入念な準備が必要です。
内覧準備のポイントは次の章の【極意2】で詳しく解説します。

【ステップ6】 売買契約の締結、決済と引き渡し

金額や条件について売主・買主が合意したら、売買契約を結びます。
一度契約を結ぶと簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認しましょう。

売買契約時には、代金の5~10%前後の手付金を受領するのが一般的です。

その後、契約書で定めた期日に引き渡しを行います。
決済・引き渡し日には、手付金を除いた残金を受領し、同時に抵当権の抹消や所有権の移転といった登記申請を行います。

2. 住宅を高く・スムーズに・トラブルなく売却するための5つの極意

住宅を売却するときには高くスムーズに売るのも大切ですし、トラブルに巻き込まれるのもイヤですよね。

そこで、住宅を高く・スムーズに・トラブルなく売却するための「5つの極意」を伝授します。
これさえ守れば、住宅の売却はもう怖くありません!

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 【極意1】高く売ってくれる不動産会社に依頼する

(1)不動産会社選びが大切な理由

高く売るために必要なことは、「あなたの売却物件に強い不動産会社に頼む」ということ。
不動産会社と一口に言っても、会社によって「個性」があります。

不動産会社にはそれぞれ、得意とする地域が決まっていますし、「中古マンションが得意」「郊外の一戸建ての取引が多い」といった得意分野があるからです。

高いノウハウを持っている会社は、値付けが的確で、広告の出来栄えが良いので、買い手を惹きつけます。

市場動向を見て、高く売れるタイミングで売り出したり、「古い建物を取壊すのか、リフォームするのか」といった戦略も的確に提案してくれます。

売却の成功は、最適なアドバイザーを見つけられるかどうかにかかっています。

(2)最適な不動産会社の選び方

最適な不動産会社を選ぶには、複数の不動産会社の査定を受けて、査定額やコンサルティング能力をしっかり比較することが大切です。

住宅を売るのが初めてでも、比較してみれば違いが見えてきます。

「でも、不動産会社選びに時間はかけられない」という方におすすめなのが、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

HOME4Uを利用すると、売りたい住宅のエリアと物件タイプに応じて、最適な複数の不動産会社を最新システムが自動的にピックアップし、最大6社にまとめて査定を依頼できます

NTTデータグループが運営するHOME4Uには、厳選した全国1,300社、大手から地元密着型の企業まで幅広い会社が揃っているので、最適な不動産会社に出会うことができます。

複数の会社の査定を受けて、査定結果をじっくりと比較し、その不動産会社の個性を見極めることが大切です。

たまにやりがちなのが、「他から査定を受けずに、家から一番近い不動産会社でズルズル進めてしまう」こと。

家から近い不動産会社が一番良いとは限りません。
大きなお金が動くのですから、様々な不動産会社の意見を聞くことが大切です。

2-2. 【極意2】内覧は徹底的に準備する

購入希望者が内覧に来てくれたら、売買成立まであと一歩です。

高値で売るために必須なのが、不用品の処分と掃除です。

「引っ越し後に掃除してから引き渡すのだから、現況は関係ないのでは?」と思うかもしれませんが、一般の購入希望者は現在の印象しだいで購入意欲が左右されてしまいます

「なんとなく住みたくない」と思われてしまったら、立地が良好で築年数が浅くても購入リストから外されてしまうかもしれません。

準備のポイント

  • 台所や風呂などの水回りの汚れは落ちにくいので、必要経費と考えて、ハウスクリーニング専門の会社に依頼するのもおすすめです。
  • 家をおしゃれにコーディネートしてくれる「ホームステージング」というサービスを利用して、印象を変えるのも効果的です。
  • ペット、ごみ、タバコの臭いも対策しましょう。
  • 引っ越しに備えてモノを減らし、一時的にトランクルームに預けることも検討してください。
  • すべての部屋、収納、ベランダ、庭まで見せるつもりで、徹底的に準備しましょう。

内覧については、こちらの記事もご覧ください。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

2-3. 【極意3】早めにスタートする

早めに不動産会社の査定を受けて売却活動をスタートすれば、売り出しのタイミングを調整し、有利に売却を進めることができます。

1年のうち、1~3月と秋ごろは不動産取引が集中するので、これらの時期を逃さないことがチャンスを引き寄せます。

売却をお子様の進学や転入・転出のタイミングに合わせたいときも、早めに査定を受けて、売却タイミングの調整を不動産会社に相談することをお勧めします。

そして、「築年数が一日でも浅いうちに売る!」という発想も大事です。
不動産は毎日少しずつ古くなっていきます。

築10年と11年では購入希望者の目に留まるチャンスも大きく違ってきます。

2-4. 【極意4】書類は早めに探しておく

査定を受ける時点では特に書類がなくても大丈夫ですが、その後の手続きで必要になる書類は早めに探しておいたほうがスムーズに売却を進められます
探しておきたい書類は次のとおりです。

一戸建てなら
  • 権利証(登記識別情報通知書)
  • 固定資産税の納税通知書
  • 境界確定、測量に関する書類(測量したことがある場合)
  • 土地や建物を購入したときの売買契約書
マンションなら
  • 権利証(登記識別情報通知書)
  • 固定資産税の納税通知書
  • 管理規約、使用細則
  • 管理組合の議事録
  • マンションを購入したときの売買契約書、重要事項説明書、パンフレット

紛失している書類があれば、再発行の方法などを不動産会社に相談してください。

2-5. 【極意5】欠点は隠さない

売主には「瑕疵(かし)担保責任」があります。

瑕疵担保責任とは、 雨漏りやシロアリ被害など、通常の注意力を払っても気づかないような欠点が見つかった際は、その責任をとらなければならないというもの。

個人が売る場合は引き渡しから3ヶ月程度に責任を制限して契約するのが一般的です。
でも、売主が知っている欠点を隠して売ってしまったら、責任を負う期間を過ぎていても損害賠償などを請求されるおそれがあります。

現状で気になる点があれば、不動産会社を通じて必ず買主に伝えてください。
不具合があるまま引き渡す場合は契約書に明記して、買主とトラブルにならないように対処してもらうことが大切です。

築年数がかなり古い物件の場合、買主と合意すれば「瑕疵担保責任は負わない」という契約をすることも可能です。

なお、2020年4月1日からは民法が改正され、「瑕疵担保責任」の考え方が廃止され、「契約不適合責任」という考え方になります。

「契約不適合責任」とは、契約の内容と異なるものを売ったら、売主が責任を取らなければならないという考え方です。

民法改正後は、売主の責任はより重く、はっきりとした形になります。

民法改正前・改正後いずれの場合でも、トラブル回避のためには、売主が知っている欠点などは隠さずに伝えることが大切です。

お家のいろは コラム “住宅ローンが残っている住宅を売却するには?”

残っている住宅ローンを返済しなければ、基本的に家を売ることができません。

ローンを借入するときには銀行の抵当権が設定されており、返済が滞ったら家を競売にかけられてしまうため、抵当権が設定されたままの家を買う人はいないからです。

売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権を抹消してスムーズに売ることができます。

でも、売却代金がローン残高を下回る場合には、差額を自己資金で用意しなければ抵当権は抹消されず、売ることができなくなります。

そのため、売却代金でローンを完済できるのか、売却価格がローンを下回っても自己資金でカバーできるのかをしっかりと調べておきましょう。

不足分を預金で支払えない場合には、借り換えローンや、任意売却という方法もあります。

とはいえ、ローンが残っている住宅を売却するには、ローン残高よりも高く売るのが一番スムーズなので、少しでも高く売ってくれる不動産会社を探しましょう

3. 住宅売却にかかる税金と確定申告

最後に、住宅の売却時の税金と、確定申告が必要なのかどうか解説していきます。

投資用ではなく、自分が住んでいたマイホームを売った場合には、優遇制度があるので所得税が課税されるケースは少ないのでご安心ください。

3-1. 確定申告が必要になる場合がある

不動産の売却で利益が発生した場合、会社の年末調整とは別に確定申告をする必要があります。

該当する場合は、不動産を売却した翌年の2月15日から3月15日までに、必ず済ませるようにしましょう。

損失が出たときは、確定申告は義務ではありませんが、確定申告すれば税金が戻って来るケースもあります。

確定申告については、こちらの記事で詳しく解説しています。

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識

3-2. 住宅売却時の税金

最後に、気になる税金について見ていきます。
大きな負担になる可能性があるのは、「所得税」と「住民税」です。

(1)利益が出たら、所得税と住民税がかかる

売却によって利益が出た場合に、所得税と住民税が課税されます。

買ったときよりも安く売れたときなどは課税されません。
利益が出たときは、売却の翌年に確定申告を行って、納税します。

(2)マイホームなら3,000万円まで非課税になる制度がある

ただし、利益が出た場合でも、マイホームを売却した場合には「3,000万円の特別控除」という優遇措置があります。

これは、マイホームを売却して利益が出ても、一定の要件を満たせば3,000万円までの利益については税金がかからない制度です。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例

3,000万円の特別控除を使うには確定申告が必要で、自動的には非課税にならない点にご注意ください。

(3)3,000万円の特別控除が使えないときには所有期間に注意!

利益が出て課税される場合、物件の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わることを覚えておいてください。

所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%(復興特別所得税を含む)です。
所有期間は、売却した年の1月1日現在で数えます。

なお、所有期間が5年未満のときは、売却のタイミングを不動産会社に相談しましょう。
あと少しで所有期間が5年を超えるというケースなら、売却タイミングをずらしたほうがいいかもしれません。

ただし、5年経つまで待つよりも、不動産市場が好調なうちに高く売り抜けたほうがトクな場合もあります。
自己判断せずに、あなたの家の周辺エリアの市場動向などを不動産会社に聞いてみてください。

(4)印紙税と登録免許税

売却に関する税金には「印紙税」と「登録免許税」もありますが、これらはあまり大きな金額にならないのが普通です。

「印紙税」は、売買契約を締結する際に契約書に張り付ける印紙代で、売却価格によって変わります。

例えば売買代金が1,000万円超5,000万円以下なら、印紙税は1万円です。
「登録免許税」はローンを借りたときに設定される抵当権を抹消するために必要になりますが、登記申請を依頼する司法書士への報酬と合わせても2~3万円程度です。

まとめ

それではおさらいです。

住宅売却の流れは、【相場の確認】→【査定】→【不動産会社選び・媒介契約】→【物件の売り出し】→ 【内覧者の対応】→【売買契約・決済・引き渡し】です。
数ヶ月の長丁場になるので、余裕をもってスタートしましょう。

住宅を高く・スムーズに・トラブルなく売るための5つの極意(ルール)は、次のとおりでした。

【極意1】高く売ってくれる不動産会社に依頼する
【極意2】内覧は徹底的に準備する
【極意3】早めにスタートする
【極意4】書類は早めに探しておく
【極意5】欠点は隠さない

売却成功のために最も大切なのが、不動産会社選びです。
不動産売却 HOME4U」を利用して不動産会社を比較し、信頼できる不動産会社を見つけて、売却を成功させましょう!

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