家やマンションを早く売りたい人必見!不動産の「買取」と「仲介」の違い

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家やマンションを売る場合、「買取」と「仲介」の2種類の売却方法があるのをご存知ですか?

「どうしても早く確実に売りたい」「なかなか物件が売れずに困っている」という方に向いているのが、「買取」という方法です。

「時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい」という方に向いているのは、「仲介」という方法です。

一般的には「仲介」という方法が広く利用されますが、最近はご近所トラブルから逃れるために早さを優先するケースも多く、「買取」を選ぶ方も増えてきています。

そこで、「買取」と「仲介」の違いを見ながら、あなたが不動産を売却するのであれば、どちらが適しているのか見ていきましょう。

1.早く売りたいなら「買取」!高く売りたいなら「仲介」!

中古住宅や中古マンションなどを売ると決めたら、たいていは不動産会社にお願いしますよね。その場合、売却方法には2種類あります。一般的なものとしては「仲介」ですが、もうひとつの方法として「買取」があります。それぞれどんなものなのか、メリットデメリットも含めて見ていきましょう。

まずは、主な特徴を一覧表でまとめてみましたので、本文を読む前のご参考だけでなく、本文を読みおえた後も頭の整理にご活用いただければと思います。

不動産の「買取」と「仲介」の比較
  買取の場合 仲介の場合
不動産の買い手 不動産会社 個人のお客様
売却完了までの目安の期間 1ヵ月程度 3~6カ月程度(売れない場合もある)
仲介手数料 なし あり(金額の目安:売却価格×3%+6万円+消費税)
瑕疵担保責任 なし あり
チラシやインターネット広告 不要 必要
内覧 なし あり
売却価格 仲介の場合より安い(仲介での売却価格の7~8割程度) 買取の場合より高い
売却までのスケジュール 立てやすい 立てにくい ※いつ売れるかわからないため
資金計画 立てやすい 立てにくい ※売却が決まるまで金額がわからないため

1-1.「買取」とは・・・

買取とは、中古住宅や中古マンションなどの不動産を、不動産会社が直接買い取る方法です。

急な転勤や引っ越し、家庭の事情で「とにかく早く不動産を売りたい」という方もいらっしゃるでしょう。
また、築年数が古かったり、場所があまりよくないという理由で、絶望的に買い手が見つからなそうな時、不動産会社が買ってくれるのなら話は早いですよね?

「買取」とは、「早く確実に売りたい」方にマッチした売却方法なのです。

1-1-1. 「買取」のメリットとデメリット

早く売れるメリットはあるものの、その分デメリットも存在します。
それぞれについて、ご紹介して行きます。

買取のメリット
「買取」のメリットは主に以下の5点です。

(1)売却までの日数が短い!
不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、価格の折り合いさえつけばすぐに売却することができます。
ほとんどの場合が完了まで、1ヵ月程度です。

(2)内覧の必要がない!
通常不動産を売る場合、広告などを見て興味を持ってくれた人たちが、内覧のために何人もの人たちが自宅を訪れます。
まだ住んでいる住宅の場合、片づけなどの必要もありますし、知らない人が来るというストレスもあります。
また、内覧のたびに、自分たちの時間を割いて立ち会わねばなりません。
買取の場合は、不動産会社の人が内覧するだけで、一般の人が内覧に訪れることはないため、そのような時間的・精神的な負担を回避できます。

(3)瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)がない!
個人が不動産を、不動産会社ではなく、一般の人に売却した場合、売却後に何か欠陥があったときは、売主が責任を負う必要があります。
民法では、瑕疵が見つかってから1年以内となっています。
でも、買取であれば、買い主が不動産会社となるため、瑕疵担保責任を負う必要がありません。

(4)仲介手数料がかからない!
不動産会社に買い手を見つけてもらって物件を売る場合は、販売金額に応じて仲介手数料を支払う必要があります。
でも、直接不動産会社に買い取ってもらう「買取」なら、この仲介手数料はかかりません。
仲介手数料がかからないとどれだけお得かというと、たとえば2000万円で売れた物件の場合、通常は約72万円の仲介手数料がかかりますが、買取であればこれを払う必要がないということです。

(5)誰にも知られずに売却できる!
不動産を売る方の中には、個人的な事情で周囲に売ろうとしていることを知られたくないケースもあるようです。
そんな場合でも買取なら広告を出す必要がないため、周りに知られずに不動産を売却することができます。

いかがでしょうか?
時間的な面、精神的な面、金銭的な面、それぞれにメリットがあります。

買取のデメリット
「買取」の主なデメリットはひとつです。
でも、そのひとつがとても重要な事がらなので、しっかり押さえてください。

そのデメリットとは、仲介という方法で物件を売るよりも、売却価格が安くなってしまう ことです。
物件にもよりますが、相場の2~3割は安くなってしまいます。

先ほど「仲介手数料を払わなくても良いメリットがある」ことをご紹介しましたが、それ以上に売れる価格が安くなってしまうので、「それを承知の上で早く売りたい」という方に適しているのが「買取」という方法になります。

1-1‐2. 買取の注意点

それでは、「デメリットを承知した上で、それでも買取を利用したいな」と思う方のために、「注意点」をご紹介して行きます。

しっかり査定をしよう
不動産会社によって、買取価格は違います。
複数の不動産会社に査定してもらい、必ず比較して不動産会社を選ぶようにしましょう。

「早く売りたいから」といって、焦ってはいけません
早く売りたいからといって、焦って「買取」を選ぶのは禁物です。
なぜなら、新しい物件や人気の場所にある物件は、「仲介」という方法でも早く買い手が現れ、予想以上に早く売れる、といったケースもあるからです。
先ほども触れましたが、「買取」で売ると相場よりも安くなってしまいます。
「新築(比較的新しい)」「人気のエリア」「駅から徒歩5分以内」「売却完了まで3か月くらいなら待っても良い」というすべての条件にあてはまる場合は、まず3か月間「仲介」という方法で売り出してみて、売れなかった時に「買取」に切り替える、という方法も検討してみてください。

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1-1-3. 買取にかかる費用

不動産会社に買取を依頼した場合、基本的に不動産会社に対して払う費用はありません。物件を売った場合にかかる諸費用や税金のみです。

不動産を買取で売却する場合にかかる費用は主に次の3つです。

(1)印紙税
不動産売買契約書を結ぶ場合、収入印紙を貼って割印することで納税をします。税額は、売買価格によって変わってきます。

(2)抵当権抹消登記費用
住宅ローンを組んでいて抵当権がついている場合にかかる費用です。ローンの残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。その際、登録免許税が必要となります。
不動産1件につき、1,000円かかります。中古住宅の場合、土地+家の2件になりますので、2,000円かかることになります。

(3)司法書士への報酬
抵当権抹消の手続きは自分でも出来ますが、司法書士に依頼した場合は、報酬が発生します。おおよそ5,000円~15,000円程度かかります。

他にも住宅ローンの繰り上げ返済の手数料や引っ越しのためにかかる費用などがあります。

また、不動産を売却した際、購入時より高く売れた場合は、譲渡所得税がかかります。

・詳しくは、「不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?」でも紹介していますので、参考にしてみてください。

1-2.「仲介」とは・・・

仲介とは、中古住宅や中古マンションなどの不動産の買い手を、不動産会社に探してもらう方法です。
つまり、「買取」と違い、買い主は「不動産会社」ではありません。

不動産会社が、広告を出したり、買い手と価格交渉をしたり、さまざまな契約を結ぶ手続きを代行したりしてくれます。

物件が売れるまでに時間がかかっても大丈夫という場合や、出来る限り高く売りたいという場合は、この「仲介」という方法がおすすめです。

1-2‐1. メリットとデメリット

それでは、「仲介」についても、メリットとデメリットを紹介して行きます。

仲介のメリット
仲介を選ぶメリットは、買取よりも高く売れる可能性が高いということ です。
物件にもよりますが、いわゆる”相場価格”で売れるので、買取よりも金銭的なメリットを享受できます。

仲介のデメリット
デメリットは主に次の5点です。

(1)売却までの日数が長いことがある
早ければ1ヶ月程度で売却できますが、おおよその目安としては3~6カ月ほどでしょう。物件によってはなかなか買い手がつかずに、不動産が売れるまでに1年以上かかることもあります。さらに、最終的に買い手が見つからないという場合もあります。

(2)何度も内覧を行う必要がある
購入を検討する人が何人も内覧に訪れます。時間を取られる、住んでいるところに知らない人が入ってくるストレスなどがあります。

(3)瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)がある
個人が不動産を一般の人に売却した場合、売却後でもなにかしらの欠陥があった場合、売主が責任をなければいけません。民法では、瑕疵が見つかってから1年以内となっていますが、実際には売却の際の契約で1~3ヵ月程度になることがほとんどです。

(4)仲介手数料がかかる
不動産会社に仲介してもらって物件を売る場合は、販売金額に応じて仲介手数料を支払う必要があります。基本的な手数料としては、「売買価格の3%+6万円」+消費税がかかります。3000万円の物件を仲介で売却した場合、3000万円×3%+6万円=96万円+消費税の仲介手数料がかかることになります。

仲介手数料について、「会社によって金額が違うってホント?不動産を売却するときの仲介手数料」の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

(5)周りに売却していることを知られてしまう
チラシや不動産会社のサイトなどで、不動産の広告を出すため、周りに売却しようとしていることがわかってしまいます。

1-2‐2. 仲介してもらう際の注意点

それでは、「仲介」で売却する場合の注意点をご紹介します。

不動産会社をきちんと選ぼう
不動産会社に仲介を依頼した場合、査定や広告はもちろん、買い手とのやりとりをサポートしてもらうことになります。
何社かを比較して、信頼できると思える不動産会社を選ぶようにしましょう。

3種類の仲介方法から適切な方法を選ぼう
仲介の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」 の3種類があります。それぞれにメリットデメリットがありますので、自分にはどの契約があっているかきちんと見極めるようにしましょう。
※詳しくは、「「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。」で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

1-2‐3. 仲介で不動産売却する際にかかる費用

不動産を仲介で売却する場合にかかる費用は主に以下の4つです。

(1)仲介手数料
不動産が売れた場合、不動産会社への報酬として、仲介手数料が発生します。
上限が決まっていて、ほとんどの場合「売買価格の3%+6万円」+消費税がかかります。

(2)印紙税
不動産売買契約書を結ぶ場合、収入印紙を貼って割印することで納税をします。税額は、売買価格によって変わってきます。

(3)抵当権抹消登記費用
住宅ローンを組んでいて抵当権がついている場合にかかる費用です。ローンの残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。その際、登録免許税が必要となります。
不動産1件につき、1,000円かかります。中古住宅の場合、土地+家の2件になりますので、2,000円かかることになります。

(4)司法書士への報酬
抵当権抹消の手続きは自分でも出来ますが、司法書士に依頼した場合は、報酬が発生します。おおよそ5,000円~15,000円程度かかります。

※購入時より高く売れた場合は、譲渡所得税がかかります。
詳しくは、「不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?」を参考にしてください。

2.「買取」と「仲介」それぞれの売却の手順

それでは次に、「買取」と「仲介」のそれぞれの売却手順をご紹介します。

2-1. 買取の手順

(1)不動産屋を探す
チラシやインターネット、地元の不動産など、買取をしてくれる不動産会社を探します。

(2)査定を依頼する
売却したい物件の買取価格の査定を不動産会社に依頼します。買取価格を比較できるように、必ず複数の不動産会社に依頼するようにします。
その際、一括査定をしてくれるサイトなどを利用すれば、簡単に複数社に査定してもらうことも可能です。

(3)買取価格を提示してもらう
実際に不動産にどのくらいの価値があるのかいくらで買い取ってもらえるのか不動産会社が提示してくれます。価格に不満な場合は、交渉してみるのもよいでしょう。どうしても金額の折り合いがつかない場合は、別の不動産会社に再度査定をお願いすることも考えましょう。

(4)打合せをする
買取価格に納得がいったら、どんなスケジュールで売買を完了するかの等を打合せします。引っ越したいタイミングがあるでしょうから、要望を伝えればある程度合わせてもらうことができます。

(5)売買契約を行う
不動産会社と売買契約を結びます。

(6)物件の引き渡しと代金の支払い
契約が完了後、売主から物件を引き渡すと同時に、不動産会社から代金が支払われます。

ここまでにかかる期間は、おおよそ1ヶ月程度となります。

2-2. 仲介の手順

次は「仲介」の手順です。

不動産売却HOME4U

(1)不動産屋を探す
売却したい物件の査定をしてくれる不動産会社を探します。
なお、査定価格は不動産会社によってことなります。
どこの会社が良い条件を出してくれるのか、また、信頼できる営業マンがいそうなのかを比較できるように、必ず複数の不動産会社にアプローチしましょう。
その際、一括査定をしてくれるポータルサイトを利用すれば、簡単に自分の物件やエリアに対応している複数の不動産会社を見つけることができます。

(2)査定額を提示してもらう
不動産にどのくらいの価値があるのか、不動産会社が提示してくれます。この価格は、実際に売れる価格ではなく、あくまで相場であったり、売り出すための目安の価格となります。

(3)不動産会社と契約する
提示された査定価格や実際に話してみた営業マンの態度や自分との相性などを考慮して、契約する不動産会社を決めます。

(4)広告や内覧を行う
不動産会社が、チラシやインターネットに物件の広告を出してくれます。
これを見て、興味がある人が内覧に訪れます。
実際に購入したいという人が現れるまで、これを何度か繰り返します。

(5)購入申込者との価格交渉
不動産を買いたい、という人が現れたら、最終的な価格や売買のタイミング等条件の交渉に入ります。
ほとんどの買い手は値引き交渉をしてきますが、基本的には不動産会社がこれらの対応を行ってくれます。
買い手の要望に応じた方が良い場合には、不動産会社がそのようにアドバイスしてくれるでしょう。

(6)売買契約を結ぶ
双方が価格に納得できて初めて売買契約に至ります。

ここまでの期間はおおよそ3~6ヶ月程度です。
売出価格の設定が相場よりも高すぎたり、物件の条件によっては、6ヶ月を過ぎても売れないことがあるかもしれません。
その場合には、価格を下げたり、「買取」を検討する、といった選択肢も検討した方が良いでしょう。

3.まとめ

いかがでしたか?

「とにかく早く不動産を売却したい」という場合は、「買取」がオススメ です。
逆に、「時間がかかってでも少しでも高く売りたい」という場合は、「仲介」 を選ぶ方がよいでしょう。

判断の基準になるのは、「自分にどれだけ時間的な余裕があるか」です。

売却完了までどれくらいの時間なら許容範囲なのかをしっかりと考えて、メリットの享受できる売却方法を選択してくださいね。

もし、この記事をお読みの方の中に「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、こちらの「利用した人だけ得をする!不動産を売るなら一括査定すべき2つの理由」の記事をご参照下さい。

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