土地がない状態で注文住宅を検討する際には、土地探しとハウスメーカー探しを同時に行います。
どちらか1つだけを進めるのも大変なのに、「同時に進めるのは無理かも…」と思う方もいるかもしれません。

そこで、今回は土地購入を含む注文住宅の流れを説明します。

あらかじめ土地購入の流れを把握しておけば、次に何をすれば良いかがわかるため、手続きをスムーズに進めることが可能です。

注文住宅を建てる土地を購入する際の参考として、ぜひこの記事を役立ててください。

1.土地購入から家が完成するまでの流れ

注文住宅を建てる際に必要な手続きは大きく、以下の3つに分けられます。

• 土地に関する手続き
• 家の建築に関する手続き
• 住宅ローンに関する手続き

しかし、それぞれの手続きが個別に動くのではありません。同時に進めたり連続させたりしなければならないこともあるため、あらかじめ家が完成するまでの全体の流れや繋がりを把握しておくことが大切です。

それぞれの動きをまとめた一覧は以下の通りです。

ここからは、土地購入から注文住宅が完成するまでの手続きをひとつずつ詳しく説明します。いつ、どのような手続きが必要なのか、全体の流れを理解しておきましょう。

1-1.予算やスケジュールを立てる

まず、注文住宅を建てる予算と大まかなスケジュールを立てます。どのような家をどの辺りに建てたいのか、いつ頃までに入居したいのかなどを大まかに決めましょう。

予算シミュレーションを利用してみよう

また、予算の計画も重要です。住宅ローンを利用する場合は、月々の返済額や受けられる融資額を試算しておきましょう。インターネット上にある住宅ローンのシミュレーションツールを利用すると便利です。

すぐにローンシミュレーションしたい方は無料ツールの「注文住宅予算シミュレーション」をご利用ください。「借りたい金額」「毎月返せる金額」の両面で予算全体のシミュレーションできるため、おすすめです。

シミュレーションで試算する前に、預貯金や親からの援助など、住宅ローン以外の資金も合算して、「家づくりにいくらかけられるか」を計算しておきましょう。
また、現在住んでいる家を売却した代金も注文住宅を建てる際の予算に組み入れるのであれば、いくらぐらいで売却できそうかも調べておくと良いでしょう。

1-2.土地とハウスメーカーを同時に探す

注文住宅を建てる予算やスケジュール、建てたい家のイメージなどが決まったら、家を建てる土地と家の建築を依頼するハウスメーカー探しを始めます。

土地の探し方

土地を探す方法は以下の3つの方法があります。

• インターネットの不動産情報サイトや不動産会社のホームページなどで調べる
• 不動産会社に希望する土地を探してもらう
• 専門家やハウスメーカーに相談する

また、ハウスメーカーによっては、建売や分譲地を紹介してくれたり土地探しをサポートしてくれたりするため、そうした会社に相談を持ち込むのも一つの手です。

土地探しや土地の選び方、土地探しに強いハウスメーカーの探し方については「土地の探し方」の記事も参考にしてください。

ハウスメーカーの探し方

ハウスメーカーを探す方法は、以下の3つの方法が主です。

• インターネットを使って探す
• 住宅展示場でモデルハウスをチェックする
• 気になるハウスメーカーのショールームを訪れる

可能であれば実際に家を建てている工事現場を見学させてもらうと、具体的なイメージを描きやすくなります。

土地とハウスメーカー探しの際には、建てたい家のイメージと住みたいエリアの土地の坪単価、そして家と土地、それぞれにかけられる予算との擦り合わせが欠かせません。譲れない点や優先させたいポイントを明確にして、予算と希望とのバランスが取れたハウスメーカーと土地を探しましょう。
詳しくは「ハウスメーカーの選び方」の記事を参考にしてください。

なお、HOME4U 家づくりのとびら 無料プラン作成サービスなら、土地探しとハウスメーカー探しを同時に進めることができるので、ぜひご活用ください。

【必見】注文住宅の土地選びを
どう進めていいかわからない方へ

ハウスメーカーと土地は
同時に探すのがおすすめ！

まさかの…土地探しが振り出しに！？

住みたいエリアの条件だけで土地を探していたけど、よくよく建てる家を考えた結果、4人家族の家にするには狭すぎて断念…。

土地費用を抑え、家にお金をかけられた

ノウハウ豊富なハウスメーカーに相談できたから、斜面など、特殊なぶん安価な土地でも希望通りの家が建てられた！

【無料】土地探しを含む
家づくりプランをもらう

HOME4U「家づくりのとびら」経由で
注文住宅を契約・着工された方全員に
Amazonギフト券（3万円分）贈呈中！

1-3.ローン事前審査を受ける

土地の購入と家の建築にいくらかかるのかが明確になった時点で、金融機関のローン事前審査（仮審査）を受けます。事前審査であれば、複数の金融機関に申し込みをしても問題ありません。むしろ、複数の金融機関の事前審査を受けることで、それぞれの金融機関の商品を比較したり審査に通る確率が高くなったりするためおすすめです。

1-4.土地の申込みをして建築プランの概要を決める

希望と予算に見合った土地が見つかれば、不動産会社を通して土地の売主に購入申し込みをし、価格や支払い期日といった売買条件の交渉をします。

土地の購入申し込みと並行して、家の建築を依頼するハウスメーカーを選定し、建築プランを決めましょう。家づくりにかけられる予算の範囲内で、購入予定の土地に建てる家の間取りや外観、設備などを決め、ハウスメーカーから見積もり額を出してもらいます。

なお、HOME4U 家づくりのとびら 無料プラン作成サービスなら、複数のハウスメーカーからあなたに合った建築プランを効率よく入手することができるため、比較がスムーズです。

1-5.土地の購入・契約締結

金融機関の住宅ローン事前審査が通れば、申し込みをしていた土地の購入、契約締結となります。契約締結の前に、仲介した不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。事前に重要事項説明書の内容を確認しておき、疑問点や不明点があればきちんと説明してもらいましょう。

土地の売買契約締結時の際に必要な費用は、以下の通りです。

• 売主への手付金
• 不動産会社への仲介手数料（契約時に半額を支払い、残りを引渡し時に支払うケースが多い）
• 契約書の印紙税（収入印紙代）

通常、これらの費用は現金で支払うため、あらかじめ準備しておきましょう。土地購入にかかる費用の詳細については関連記事「土地の購入時にかかる費用・税金」をご参照ください。

ここがポイント！
プロ・専門家の視点

住宅ローンを利用するのであれば、契約内容にローン特約を必ず入れておきます。ローン特約とは、住宅ローンの本審査が通らず、融資を受けられなかった場合は、契約を白紙に戻すというものです。契約が白紙になるため、手付金も戻ってきます。

この特約を入れておかないと、ローンの本審査が通らず融資を受けられなくても土地の代金を支払わなければなりません。そのような事態に陥らないためにも、ローン特約を付け、特約の条件をしっかりと確認しておくことが大切です。

1-6.建築プラン詳細決定と工事請負契約の締結

土地の売買契約を締結したら、次はハウスメーカーと家の建築プランの詳細を決めて、工事請負契約を締結します。工事請負契約を締結する前に、間取りや設備だけでなく、内装で使用する建材などの決定と費用の算出が必要です。契約を締結した後に、さらに細かくプランを詰めていきます。

工事請負契約を締結する際には、建築予定の家が法令に沿ったものかどうかの確認も必要です。問題がなければ、市区町村役場などに建築確認を申請し、建築許可を得ます。

1-7.住宅ローンの本審査

ハウスメーカーと家の建築の工事請負契約を締結して建築許可が下りたら、金融機関のローン本審査を受けます。ローンの事前審査は複数社の申し込んでも問題はありませんでしたが、本審査の申し込みは審査への影響を考慮して、1社に絞ります。

住宅ローンの本審査が通れば、金融機関と住宅ローンの契約を結びます。後ほど詳しく説明しますが、住宅ローンは契約を締結しただけでは融資が下りません。原則として融資が下りるのは建物が完成してからとなりため、建物の完成前に必要となる土地の代金や工事費用の支払いには「つなぎ融資」などが必要になります。

つなぎ融資について詳しく知りたい方は、「2-3.『つなぎ融資』とは？」をご参照下さい。

1-8.土地の引き渡し・工事の着工

住宅ローンの本審査が通り、金融機関から融資が決定すれば、土地の代金の残額（手付金を差し引いた額）を支払って土地の引渡しを受けます。その際に、土地の所有者（名義人）変更の登記手続きが必要です。通常は、司法書士に登記手続きを依頼します。

土地の引渡しが済めば、いよいよ家の建築工事の着工です。施主の希望により、工事を着工する前の地鎮祭や家の骨組みが完成した際の棟上げ式を実施するかどうかが決まります。希望があれば、前もってきちんと伝えておきましょう。

1-9.家の完成・引渡し

工事が完了して家が完成したら、完了審査を受けます。建築確認で申請した通りの内容で建てられているかどうかの確認作業です。建築確認で問題がなければ、検査済証が発行されます。

完成した家を引き渡す前に、工事の問題点や設備の不具合などがないかの確認が必要です。施主が立ち合って、細かくチェックしていきます。気になる箇所や直してもらいたい部分があれば補修を依頼し、それが完了すれば正式な引渡しです。

家を建てる流れについて、もっと詳しく知りたい方は、「住宅ローンの流れ」をご参照ください。

2.土地購入で住宅ローンを利用する際の注意点とローンの種類

注文住宅を建てる際は、まず土地の購入が必要です。しかし、土地の購入費用は注文住宅にかかる費用のうち、かなりの割合を占めるため、現金を準備するのではなく、金融機関から融資を受けるケースも多いでしょう。

その際に、住宅ローンが使えれば利息分が安くなるため、注文住宅建築の資金繰りが助かります。

ここでは、土地の購入で住宅ローンを利用するための方法を説明します。住宅ローンを使って土地の購入費用に充てようと考えている方は、住宅ローンの利用方法や流れを確認しておきましょう。

2-1.土地購入だけで住宅ローンは使えない

住宅ローンは「住宅」を購入するためのものです。そのため、原則として土地を買うためだけに利用できません。しかし、住宅を建てる費用とセットにして申し込みをすれば、土地を購入する際に利用することができます。

家を建てる条件のもと、土地購入費用と家の建築費用とを合算した額の住宅ローンを申し込み、先に土地の費用分を融資してもらったり、別々のローンを組んだりすることも可能です。金融機関によって取り扱いが異なるため、住宅ローンを土地購入時に使いたい場合は、あらかじめ調べておくようにしましょう。

2-2.家が完成しないと住宅ローンが融資されない

住宅ローンは原則として家の実物がないと融資が下りないことになっています。つまり、土地の購入に住宅ローンの契約はできても、すぐに融資は下りるわけではないということです。

土地の購入費だけでなく、家の建築にかかる費用は工事が完了してから一括で支払うのではなく、工事の着工前と工事途中で全体の7割近くを支払う必要があります。そのような融資が下りるまでの間の支払いで必要な費用のために用意されているのが、次に説明する「つなぎ融資」です。

2-3.「つなぎ融資」とは

住宅ローン融資が実際に下りる（＝家の引き渡し）までの間、必要な費用の支払いに充てるための融資を「つなぎ融資」と呼びます。つなぎ融資は、土地の購入費に充てることも可能です。

つなぎ融資の利用を希望する場合は、金融機関でローンの事前審査を受ける際に合わせて申し込みをしておきましょう。そして、事前審査と本審査を通過して両方の契約を締結すれば、つなぎ融資分の融資が下りるので、その分で家の建築工事中に必要な支払いをします。

家の工事が終わって実物が完成し、無事に住宅ローンの融資が下りれば、つなぎ融資分を融資された額から返済をして手続き完了です。つなぎ融資は住宅ローンとは異なるため、金利は住宅ローンよりも高めになる点に注意しましょう。

つなぎ融資の特徴や流れについて知りたい方は、「つなぎ融資」の記事も合わせてご参照ください。

2-4.「2本立てローン」とは

土地購入に住宅ローンを利用するもうひとつの方法が、家を建てるために購入した土地の費用と、注文住宅の建築費用とのローンを別々に組む「2本立てローン」です。

ローンは2つですが、申し込みは同時に行います。土地の購入費用の決済に合わせてローンを組み、建物の建築費は別にローンを組むという流れです。また、土地の購入費のローンを組む際には、建物の見積書や図面などの提出が必要です。

住宅ローンの一部として組めるので、金利はつなぎ融資より低めになります。ただし、それぞれ別のローンになるため、契約や手続きも2倍になります。また、取り扱っている金融機関が少ない点がデメリットです。利用したい場合は、取り扱っている金融機関をあらかじめ調べておきましょう。

住宅ローンの基本的な流れに関しては「注文住宅の住宅ローン」の記事もご覧ください。

3.注文住宅を建てる土地の購入に関するQ＆A

最後に、家を建てる土地の購入に関する疑問にお答えします。土地の購入にはさまざまな疑問が付きものです。しかし、わからないことをそのままにしておくと、思いがけない失敗や後悔に繋がる恐れもあります。

3-1.土地はどのように探せばいいの？

家を建てる土地を探す際は、まず不動産会社を訪れる方も多いことでしょう。また、インターネットの不動産情報サイトなどを使って自分で探す方もいるかもしれません。

ただし、土地にはひとつとして同じものがないため、何の知識もなく良い土地に巡り合うことは困難です。そのため、信頼できる専門家に相談したり、アドバイスをもらったりしながら探すと、土地探しの失敗が少なくなるでしょう。

特に注文住宅の場合、土地探しと家のプランニングとがほぼ同時に進みます。タイミング良く希望する家が建てられる土地を探すのであれば、ハウスメーカーに土地探しを依頼してみるのもおすすめです。

3-2.建築条件付土地とは？

建築条件付土地とは、家を建てるための土地に何らかの条件が付いているというものです。一般的には、「決められたハウスメーカーに建築を依頼すること」、そして「そのハウスメーカーと一定の期間内に工事請負契約を結ぶこと」が条件になります。

建築条件付土地に建てられる家の特徴は、建売住宅や分譲一戸建てとは異なり、ある程度決められた仕様やプラン内で自由にできる部分が多いという点です。建てたい家のイメージに近いハウスメーカーが提供している建築条件付土地であれば、メリットがあるため、検討する価値があります。

3-3.現金で土地を購入する際の注意点は？

注文住宅を建てる土地を現金で購入する際の注意点としてまず挙げられるのが、手持ちの現金が少なくなることで教育資金や介護資金などが足りなくなる恐れがある点です。

また、土地を現金で購入することで、住宅ローンの頭金が少なくなったり、借入額が変わったりとローンの組み方にも影響が出ます。
住宅ローン減税の利用を考えている場合は、住宅ローンの借入額が少なくなると、住宅ローン減税で受けられる額も少なくなることにも注意が必要です。あらかじめ確認しておきましょう。

親から現金の資金援助を受けて土地を購入したり家を建てたりする場合は、贈与税が課せられます。ただし、2022（令和4）年1月1日から2023（令和5）年12月31日までの間に建てた新築住宅が省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで非課税となるお得な特例があります。

非課税となった贈与で土地を購入した場合は、贈与のあった翌年3月15日までに家を建てる必要があるため、贈与を受けて土地を購入する場合は家の建築も同時に進行しましょう。

参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」、国土交通省 すまい給付金 公式HP「住宅ローン減税制度の概要」

以上が、注文住宅のための土地購入に関する注意点です。
「注文住宅の失敗事例」も参考にしながら、後悔のない家づくりをしてくださいね。

「自分たちだけで家づくりを進めるのは難しい…」と感じたら、家づくりのとびらの無料サービスをご活用ください。

「家づくりのとびら」の
無料サポートサービスのご紹介

あなたの家づくりの検討状況や検討の進め方にあわせて、ご活用ください！

実際の建築プランを複数みて、
比較・検討したい

複数のハウスメーカーの建築プランが、かんたんな入力だけで、無料でもらえる「プラン作成サービス」がおすすめ！

▷【無料】プラン作成依頼はこちら

費用や、ハウスメーカー選びの
コツを詳しく直接聞きたい

ハウスメーカー出身のアドバイザーに自宅から簡単に相談できる「無料オンライン相談サービス」がおすすめ！

▷【無料】オンライン相談はこちら

まとめ

土地がない状態から注文住宅を建てる際には、土地探しとハウスメーカー探しを同時にしなければならないため、やるべきことや手続きが多くて大変です。あらかじめ土地購入の流れを把握しておけば、スムーズに土地購入の手続きができます。