台風や地震の多い日本で家を建てるなら、命と財産を守るための対策をしっかり考えたいもの。
地震に強い家といえば、真っ先に「耐震」という言葉が思いつく方も多いかもしれません。しかし、改めて台風や地震といった自然災害に強い家について調べてみると、「耐震」のほかに「免震」や「制震」という言葉を見かけることもあるかと思います。特に、「免震」は最近着目されだしたもので、似たような言葉ですが、3者には明確な違いがあります。

今回は、「免震」「制震」「耐震」について解説したうえで、最先端の地震対策である「免震住宅」について詳しくお伝えします。

この記事で「免震」「制震」「耐震」に関する基礎知識を身に着け、自分に合った自然災害対策を取り入れたマイホームを手に入れましょう。

家を買うと決めたときに、まずやるべきことが知りたい方は「家を買う」の記事もご覧ください。

1.免震・制震・耐震とは？それぞれの特徴

まず、「免震住宅」とはどんな建物で、「制震」「耐震」とはどのように違うのか見ていきましょう。
初めにまとめておくと、「免震住宅」と「制震住宅」は、地震による揺れのエネルギーを減らす特別な装置を付けた住宅です。
一方で「耐震住宅」とは、大地震でも建物が倒壊しない強い構造を持った住宅のことです。

それでは、詳しく解説していきます。

1-1.免震：揺れを伝わりにくくする

「免震住宅」は、地震の揺れが建物に直接伝わらないようにするための特別な装置を付けた住宅です。
地震の被害を減らすために、建物と地面の間に「免震装置」を設置します。
免震装置は、ゴムやボール状の部材で、地震の振動を吸収してくれます。
これによって、激しく短い周期の地震の揺れが、ゆっくりとした揺れに変わります。

建物に免震装置を付けると、地震によるダメージを最小限にすることができ、最先端の災害対策ができます。
そのため、大型病院や官公庁など、災害時に機能を維持する必要性が高い建物に免震装置を採用することが増えています。

1-2.制震：揺れを制御する

「制震住宅」は、ダンパーやパネルを設置して、揺れのエネルギーを吸収する構造の住宅です。
制震のための装置は、建物内の壁の一部などに設置されます。
一戸建ての場合、1階の壁の一部に制震装置を設置し、特に2階の揺れを大幅に減らせるような制震構造が一般的です。
免震住宅ほどではありませんが、制震住宅も地震による揺れのエネルギーを抑えることができます。
制震住宅は、免震住宅よりもリーズナブルに建てることができ、タワーマンションなどの超高層建築物でも数多く採用されています。

1-3.耐震：揺れに耐える

「耐震住宅」とは、大きな地震でも倒壊しないで耐えられる強度がある住宅のことです。
耐震住宅は、柱や壁、梁（はり）などを頑丈に造って、建物の倒壊を防ぎます。
耐震構造は、「揺れても倒壊しないように強くする」という考え方なので、建物が揺れないわけではなく、耐震性が高い建物でも、建物の揺れによって家具が転倒してケガをしたりする可能性はあります。
また、繰り返し揺れることで、壁にヒビが入るなど、建物がダメージを受ける可能性がある点に注意が必要です。

建物を建てるときには、建築基準法に定められている、一定の耐震性を確保する必要があります。
建築基準法の耐震基準については、1981年（昭和56年）に大きく改正されています。
改正後の法律に基づいて建てられた「新耐震基準」による建物は、それ以前に建てられた建物（旧耐震基準の建物）に比べて高い耐震性が確保されます。
耐震性をわかりやすく判断できるのが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による「耐震等級」の制度です。
耐震等級は1から3まであり、等級1が新耐震基準をクリアした家です。
等級が高くなるにつれて、建物の耐震性能は高くなります。

参考：一般社団法人　住宅性能評価・表示協会

これから家を建てる場合には新耐震基準に準拠しなければならないので、欠陥住宅でない限り、どこの建築会社で建てても耐震等級1レベルの耐震性は最低限確保されます。

耐震性に優れた家を建てたい方は、以下の記事でさまざまなハウスメーカーの耐震等級をチェックしてみてくださいね。

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2.免震・制震・耐震住宅の価格帯は？

続いて、気になる建築費について見ていきます。

2-1.免震住宅の費用相場

免震住宅を建てるには、通常の建築費のほかに、オプション料金がかかるのが一般的です。
免震住宅にするための費用は、ハウスメーカーや床面積によって異なりますが、標準的な一戸建てなら追加で300万～500万円前後の費用が発生します。
家の床面積が大きくなればなるほど、免震住宅のコストも高額になります。

2-2.制震住宅の費用相場

制震住宅のコストは、標準的な一戸建てなら追加で50万～100万円前後発生するのが一般的です。
制震装置は柱の間に施工するだけなので、免震住宅に比べると工事が簡単でリーズナブルなのが特徴です。
一戸建ての制震装置は、各ハウスメーカーが開発を競っており、性能や費用はさまざまです。

2-3.耐震住宅の費用相場

「1-3.耐震：揺れに耐える」でお伝えしたとおり、どのハウスメーカーに依頼する場合でも、これから建てられる家は建築基準法によりすべて耐震住宅となります。
ただし、建築基準法で求められる耐震性は「耐震等級1」の水準です。
耐震等級2～3の水準にしたい場合には、壁の量などを増やす必要があり、追加費用が発生するハウスメーカーもあります。追加費用は、一般的に100万～200万円前後が発生します。
大手のハウスメーカーでは、ほとんどの家を耐震等級2～3レベルの仕様で建てているので、このような会社を選べば追加費用は発生しません。

耐震性に優れたハウスメーカーは以下の記事でおすすめを紹介しているので、気になる方はぜひチェックしてみてくださいね。

以上が、各住宅の費用相場です。
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3.免震住宅のメリット・デメリット

「免振」「制震」「耐震」それぞれの違いを理解したうえで「免震住宅」が気になる方は、もっと詳しく見ていきましょう。
最先端の地震対策といわれる免震住宅には、メリットもあればデメリットもあります。免震住宅のメリット・デメリットは以下のとおりです。

以下より詳しく解説します。

3-1.メリットは3つ

まずは、免震住宅のメリットについて見ていきましょう。

3-1-1.家具の転倒などを防ぐことができる

免震住宅は、地震の揺れが建物に伝わりにくく、建物の揺れが小さいというメリットがあります。
大規模地震では、建物が倒壊しなかったとしても、揺れのダメージがあることで次のようなさまざまな被害が想定されます。

• 倒れた家具の下敷きになる
• 地震の揺れで転倒してケガをする
• 割れたガラスでケガをする
• 熱湯がこぼれて火傷をする
• ストーブが倒れて火災が起きる
• ドアが歪んで開かなくなって逃げ遅れる

免震住宅では建物の揺れが小さくなるため、このような地震のリスクを大幅に減らすことができるのがメリットです。

3-1-2.地震の揺れによる建物の傷みを防ぐことができる

一定の「耐震性」を備えた住宅なら、1度の地震ですぐに建物が倒壊する可能性は低いです。
ところが、倒壊はまぬがれたとしても、地震の揺れによって建物が何らかのダメージを受けるおそれは否定できません。
具体的には、基礎や壁などにひび割れが生じたり、木造住宅の場合は釘（クギ）が緩んだりすることがあります。
地震直後に倒壊しなければ命は助かるかもしれませんが、建物が弱くなったところに「また地震が来るかもしれない」と思うと安心して暮らすことができません。

一方、免震住宅の場合は、地震の揺れが建物に直接伝わりにくいため、建物の傷みを防ぐことができます。
免震住宅は、建物のダメージを最小限に抑えてくれるので、安心して長く住むことができるのがメリットです。

3-1-3.地震保険の保険料が50％割引となる

地震保険には「免震建築物割引」の制度があり、保険料が50％割引されます。
適用するには、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく免震建築物に該当し、所定の確認書類を提出することが必要です。
免震住宅が高い割引を受けられる理由は、地震による大きな損害を免れる可能性が高いため、保険金支払いのリスクも小さいからです。
この割引制度があることからも、免震住宅の安全性の高さがわかります。

なお、耐震等級1では10％割引、耐震等級2は30％割引、耐震等級3なら50％割引です（2014年7月以降契約のもの）。
※2021年10月現在の情報です。

3-2.デメリットは5つ

免震住宅のデメリットについてもよく確認しておきましょう。

3-2-1.高額な費用がかかる

免震住宅の最大のデメリットは、一般的な住宅よりもコストがかかることです。
メーカーや立地条件、床面積によっても異なりますが、戸建住宅なら300万～500万円前後かかります。
予算には限りがあるため、「免震装置は付けずに耐震基準は最高ランクの家を」と考える方も多く存在します。

3-2-2.向いていない立地もある

横揺れのエネルギーを吸収する免震住宅は、敷地の周辺にスペースが必要です。
そのため、狭小住宅や隣接する建物等との位置関係によっては免震装置を導入できない場合があります。
また、免震装置の重量があるので、軟弱地盤では免震装置の設置ができないケースがあります。

3-2-3.経年劣化、故障の可能性やメンテナンスが必要なケースもある

免震装置にはさまざまな種類があり、場合によっては経年劣化や故障の可能性があるため、耐用年数を確認する必要があります。
部品の交換や点検など、定期的なメンテナンス費用がかかるケースもあります。

3-2-4.地下室が作れない

免震住宅の装置は、基礎と建物の間に設置されます。
そのため、免震住宅では基本的に地下室を作ることができません。
一戸建てで地下室を作りたいと考える方にとっては、この点がデメリットになります。

3-2-5.強風で揺れる場合がある

免震住宅は、台風のような強風が吹くと建物が大きく揺れやすくなります。
高層の免震建物は特に強風時の揺れが大きくなり、「船に乗っているような揺れ」を感じる場合があります。
ただし、強風を受けても揺れない構造になっている免震装置もあります。
低層の一戸建てであれば、強風時の免震住宅の揺れは大きくはありませんが、気になる場合はハウスメーカーに確認しておきましょう。

以上が、免震住宅のメリット・デメリットです。

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4.一戸建て免震住宅を建てる際の3つの注意点

免震住宅を検討する際には、次の3点にご注意ください。

• 本当に免震住宅を建てる必要があるかどうか検討する
• 間取りによって耐震性能が変わることに注意する
• 免震住宅を得意とするハウスメーカーを選ぶ

詳しくみていきましょう。

4-1.本当に免震住宅を建てる必要があるかどうか検討する

まずは、本当に免震住宅を建てる必要があるかどうか慎重に検討してください。
免震住宅には決して安くはない費用がかかってしまうからです。

免震住宅が向いている人は、地震による建物のダメージを回避して家を長持ちさせたい人。
また、地震による転倒などの被害を最小限に抑えたい人です。

大地震で倒壊しない強さを求めるだけなら、「耐震性」が高い家を建てれば十分かもしれません。
最高ランクの耐震等級3の一戸建てを建てる場合でも、免震住宅ほどの費用はかかりません。
ただし、「耐震等級」が高い住宅でも、建物の揺れを抑えることはできないため、被害を防ぐために家具の転倒防止対策を万全に行う必要があることは覚えておいてください。

また、制震住宅のほうが、免震住宅よりも低コストです。
免震住宅の費用がネックになる場合には、コストを抑えながらある程度の効果が得られる制震住宅を検討するとよいでしょう。
現在のところ、一戸建てでは免震住宅よりも制震住宅に力を入れているハウスメーカーが多いので、制震住宅のほうが選択肢は豊富です（2023年8月現在）。

4-2.間取りによって耐震性能が変わることに注意する

免震装置を付けても付けなくても、地震に強い家を建てるなら、家の強度（＝耐震性）を上げることは必要不可欠です。

建築基準法が求める耐震性能は「耐震等級1」水準ですが、より大きな安心を得るためには、耐震等級2～3の家を建ててくれるハウスメーカーを選ぶとよいでしょう。

多くのハウスメーカーでは「標準仕様でも耐震等級3をクリアします」とアピールしています。
ところが、壁の位置や量によって耐震性は変わるので、設計内容によっては耐震等級3にならない場合もあります。
ハウスメーカーには理想的な間取りを伝えつつ、耐震性能にも配慮しながら設計してくれるかどうか、しっかり説明を求めましょう。

4-3.免震住宅を得意とするハウスメーカーを選ぶ

全てのハウスメーカーが免震住宅を得意としているとは限りません。
また、ハウスメーカーによって、採用する免震装置の構造や費用には違いがあります。
以下より、免震住宅に力を入れている企業をいくつかご紹介します。

4-3-1.一条工務店の免震住宅
4-3-2.ダイワハウスの免震住宅
4-3-3.三井ホームの免震住宅
4-3-4.三菱地所ホームの免震住宅
4-3-5.積水ハウスの免震住宅

4-3-1.一条工務店の免震住宅

一条工務店の免震住宅は、2010年度グッドデザイン賞を受賞しています。
「積層ゴム」と「スライダー」を組み合わせた日本初のハイブリット免震装置を開発したメーカーでもあります。
戸建免震住宅の施工が多く、累計4,200棟以上の実績があるため、技術力にも期待できるでしょう（2021年10月時点）。

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4-3-2.ダイワハウスの免震住宅

ダイワハウスの免震住宅は、あらゆる水平方向の地震エネルギーを吸収する「パンタグラフ式減衰装置」とエネルギーを受け流す「探求式転がり支承」を採用。
震度5以上の地震のときに免震装置が作動し、強風時には「風揺れ固定装置」によって建物が動くのを防ぎます。

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4-3-3.三井ホームの免震住宅

三井ホームの免震住宅は、ボールベアリングとオイルダンパーを採用した「免震システムM-400」により、地震の揺れを吸収。
3階建て住宅や併用住宅でも採用できます。

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4-3-4.三菱地所ホームの免震住宅

三菱地所ホームの免震住宅は、地震エネルギーを低減させる「十字型転がり支承」、地震エネルギーを吸収する「粘性減衰ダンパー」、地震で動いた建物を元の場所に戻す「高減衰積層ゴム」で構成される免震装置を採用。
家に伝わる地震エネルギーを5分の1程度、揺れを10分の1程度に抑えます。

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4-3-5.積水ハウスの免震住宅

積水ハウスの免震住宅は、「免震オイルダンパー」が地震の振動エネルギーを熱エネルギーに変換して揺れを抑えます。震度7クラスの地震の揺れが木造で約9分の1、鉄骨で約10分の1に低減します。

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以上が免震住宅を扱うハウスメーカーの一例ですが、免震住宅を得意とするハウスメーカーはまだまだあります。

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まとめ

最後に、免震住宅についておさらいしておきましょう。
免震住宅は、揺れのエネルギーを建物に直接伝えないようにする構造の建物です。
メリットは、地震による建物の傷みを抑え、家具の転倒などを防ぐことができること。
ただし、300万～500万円前後の初期費用がかかるうえ、メンテナンス費用が掛かることや、向いていない土地がある、地下室が作れない、強風で揺れることもあるといったデメリットもあります。

免震住宅を建てるかどうか迷っている場合に注意したいことは、次のとおりでした。

• 本当に免震住宅を建てる必要があるかどうか検討する
• 間取りによって耐震性能が変わることに注意する
• 免震住宅を得意とするハウスメーカーを選ぶ

地震に強い家を建てるためのキホンは、「耐震性」の高い建物を建てることです。
その上で、免震装置や制震装置の技術を取り入れるかどうか検討していきましょう。