2025.06.10
2025.06.10
初めはきれいだった新築住宅も、30年住み続けると外壁や柱などにほころびが見えてきます。
そのような場合に考えられる選択肢が「建て替え」もしくは「リフォーム」です。
家を建て替えるのはもったいないと感じた場合は、リフォームと比較してみるとよいでしょう。
この記事では、建て替えかリフォームの判断基準やそれぞれのメリット・デメリットを解説します。費用を節約するための補助金制度も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
まとめて依頼！
戸建てにしようかマンションにしようか、あるいは注文住宅にしようか…と、マイホームの種類に迷っている方は「住み替え」の記事もご覧ください。
Contents
1.築30年の家を建て替えるのがもったいないのはどんな時？
築30年の家に何らかの不具合が生じた場合に考えられる選択肢は、建て替えもしくはリフォームです。
どちらの選択肢も間違いではありませんが、場合によっては建て替えるのがもったいない場合があります。
- 建て替え費用がリフォーム費用を上回る場合
- 長く住み続けるつもりがない場合
- 家に愛着がある場合
家の構造に問題がない場合、部分的な補修のみでも安全性を確保することが可能です。
建て替え費用がリフォーム費用を上回る場合や、長く住み続けるつもりがない場合は、コストを抑えたリフォームでも十分でしょう。
ただし、何らかの事情により、建て替えなければその土地に住み続けられない場合は、コストを度外視して家を建て替えるのも選択肢の1つです。
2.築30年の家を建て替え・リフォームする際の費用相場
築30年の家をどうするか悩んだとき、費用面はどうしても気になる部分です。
ここからは、築30年の家を建て替える場合とリフォームする場合の費用相場を紹介します。両方の費用相場を把握し、予算に応じたプランを選択しましょう。
2-1.築30年の家をリフォームする際の費用
築30年の家をリフォームする際の費用は、「スケルトンリフォーム」をするかどうかで大きく異なります。
内装や外装を取り払い、骨組みのみを残した状態から行うリフォーム
スケルトンリフォームをしない場合の費用は、300万～500万円程度が目安になります。
一方、スケルトンリフォームを行う場合は1,000万円以上が目安です。建物の状態次第では、2,000万円以上かかる場合もあります。
2-2.築30年の家を建て替える際の費用
築30年の家を建て替える際の費用相場（解体費 + 建築費）は、1,500万～3,000万円程度です。
実際の費用は、住宅の大きさや構造、坪単価などに左右されます。構造を例にとると、木造は比較的安く、鉄筋コンクリート造は高額になりがちです。
また、家を建て替える際は解体費や建築費以外に、以下のような費用も発生します。
- 各種税金（不動産取得税や固定資産税など）
- 地盤調査費
- 引っ越し費用
- 仮住まい費用
まとまった資金が必要となるため、ローンを利用したり、ていねいな予算管理を心がけたりすることが大切です。
3.建て替えかリフォームの判断基準
築30年の家を建て替えるかリフォームするかは、以下の4点を判断基準にするとよいでしょう。
- 何年その家に住む想定か
- 将来的な費用対効果はどうか
- 地盤に問題はないか
- 現状や今後のライフプランに合っているか
それぞれの判断基準について、詳しく解説します。
3-1.何年その家に住む想定か
まずは、何年その家に住む想定かを考慮しましょう。
ちなみに、国税庁が定める法定耐用年数は以下のとおりです。
法定耐用年数と実際の寿命は異なるものの、築30年というのは住宅の寿命が近い状態といえます。
リフォームなしでこの先何十年も安心して暮らせる保証はないため、20～30年先まで住みたい場合は建て替えがおすすめです。
「あと10年程度」と考えている場合は、部分的な補修や設備交換といった小規模リフォームでも十分でしょう。
3-2.将来的な費用対効果はどうか
将来的な費用対効果にも目を向けることも大切です。
リフォームの場合、建て替えより費用を抑えられますが、古い構造がそのまま残ります。そのため、将来的に修繕費が増える可能性があり、長い目で見ると総額費用が建て替えと変わらない場合も多いでしょう。
一方、建て替えは初期費用こそ高額ですが、性能や耐久性だけでなく資産価値を大きく向上させられます。新築・築浅の物件は資産価値を維持しやすいためです。
以上の点を踏まえ、将来的な費用対効果を冷静に比較し、最適な選択をしましょう。
3-3.地盤に問題はないか
地盤の状態も重要な判断基準です。
地盤は家を支える基盤のため、いくら立派な家だったとしても、地盤が弱ければ長期間住むのは難しくなります。
2000年以前の住宅は地盤調査が義務付けられておらず、基礎の問題で傾いても業者は責任を問われませんでした。そのため、築30年の家は地盤に問題を抱えている可能性が十分に考えられます。（参考：G-GOV法令検索「建築基準法施行令 第93条」）
地盤に問題がある場合はリフォームでの根本的な解決が難しく、建て替えで地盤調査と改良工事を行わなければなりません。
3-4.現状や今後のライフプランに合っているか
現状や今後のライフプランも判断材料にしましょう。
築30年の家は、建築当時からのライフスタイルの変化によって、部屋が余ったり、バリアフリー化が求められたりする場合があります。
もし間取りを一新する必要がある場合は、建て替えで高性能な住まいを実現するのがおすすめです。必要最低限の改善で問題ない場合は、費用を抑えるという意味でもリフォームで対応するとよいでしょう。
家の建て替えを選択する場合、メリットも多いですが考えることもたくさんあります。
時には無料サポートサービスも活用しながら、効率よく理想の住まいを手に入れましょう。
4.築30年で家を建て替えるメリット・デメリット
築30年の家を建て替えるかリフォームするか判断するには、それぞれのメリット・デメリットも把握しておくとよいでしょう。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
ここからは、築30年で家を建て替えるメリット・デメリットを詳しく解説します。
4-1.建て替えるメリット
築30年で家を建て替えるメリットとしては、以下が考えられます。
- 30年前より高い性能の家を建てられる
- 暮らしや周辺環境に合わせてプランニングできる
- 住宅ローンを利用しやすい
建て替えは、最新の耐震・耐熱基準を満たした家を建てられます。
省エネ性能の高い家を建てることも可能です。リフォームとは違い、家をゼロから設計するため、暮らしや周辺環境に適したプランを作りやすい点もメリットといえます。
リフォームと比較すると、低金利で長期の住宅ローンも利用しやすいです。そのため、自由度の高さを活かして将来の暮らしに合った家を建てたい場合に適しています。
4-2.建て替えるデメリット
築30年で家を建て替えるデメリットは以下の通りです。
- リフォームよりも費用がかかる場合が多い
- リフォームよりも工期が長い
- 建築の制限が出る場合がある
建て替えは、解体費や建築費だけでなく仮住まい・引っ越し費用なども発生するため、費用が高くなりがちです。新築同様の設計・施工が必要ということもあり、工期も長くなります。
また、現在の建築基準法を満たす必要があるため、敷地や建物の広さ・高さに制限が出る場合もあるでしょう。
「自分は建て替えるべき？」と悩んだら、まずは注文住宅のプロに相談してみることをおすすめします。
無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」なら、ハウスメーカー出身のアドバイザーがあなたの家づくりをトータルサポートするので、初めての建て替えでも安心して進められますよ。
HOME4U「家づくりのとびら」
オンライン無料相談がおすすめ！
- 専門知識を持ったプロに相談しながら、理想の家づくりができる
注文住宅のプロ集団が、あなたの理想の家づくりを全力でサポートします。 - 自分にあったハウスメーカーが見つかる
自分の理想を叶えてくれるハウスメーカーを、プロが厳選しご紹介します。 - 自宅からいつでも相談できる
土日や平日夜など、お好きなタイミングでスマホやパソコン、タブレットから簡単にオンラインで相談できます！
5.築30年で家をリフォームするメリット・デメリット
同様に、築30年で家をリフォームする場合のメリット・デメリットについても詳しく見ていきましょう。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
建て替えかリフォームかを正しく判断するためにも、両方のメリット・デメリットを知っておくことが大切です。
5-1.リフォームのメリット
築30年で家をリフォームするメリットとしては、以下が考えられます。
- 建て替えよりも費用を抑えられる場合が多い
- 建て替えよりも工期が短い
- 再建築不可の場合でも対応できる
リフォームは、家を残しつつ性能や間取りを改善できるため、基本的に建て替えよりも費用や工期を抑えられます。設備更新のみやスケルトンリフォームなど、予算や家の状態に応じて工事内容を調整することも可能です。
また再建築不可の場合でも対応可能なため、接道幅に問題がある場合や、建築基準法上の道路に敷地が接していない場合であっても工事できます。
5-2.リフォームのデメリット
築30年で家をリフォームするデメリットは以下の通りです。
- 家の状態によって費用や工事内容が異なる
- 間取りが制限される場合がある
- 周辺環境の変化に対応しにくい
リフォームのデメリットとしてまず考えられるのは、家の状態に費用や工事内容が左右される点です。
例えば梁や柱の劣化が激しい場合や雨漏り・シロアリなどの被害がある場合、耐震改修工事や大規模な修繕が必要になります。その結果、建て替えより費用が高額になる場合もあるでしょう。
また、構造上動かせない柱や壁によって間取りが制限される場合もあります。
さらに、周辺環境の変化に対応しにくい点にも注意が必要です。例えば隣に高い建物が建ち、採光の確保が難しくなった場合、リフォームで対応するのは難しいでしょう。
6.リフォーム・建て替えの際に利用できる補助金・税制
築30年の家をリフォーム・建て替える際は、以下のような補助金・税制を利用できます。
- 住宅省エネ2025キャンペーン
- リフォーム減税
- 認定住宅等新築等特別税額控除
- 各自治体の補助金・支援制度
それぞれの補助金・税制について詳しく解説します。
6-1.住宅省エネ2025キャンペーン
住宅省エネ2025キャンペーンとは、新築・リフォームを対象にした4つの補助事業によって、住宅の省エネ化を促進する補助制度です。
| 事業名 | 補助対象 | 補助額 |
|---|---|---|
| 子育てグリーン住宅支援事業い | 床面積が50平米以上240平米以下の新築住宅 省エネ改修や子育て対応改修などを行うリフォーム |
新築：40万～160万円 リフォーム：40万～60万円 |
| 先進的窓リノベ2025事業 | 開口部の断熱性能向上を行うリフォーム | 設置する製品ごとの補助額の合計（上限200万円） |
| 給湯省エネ2025事業 | 高効率給湯器を設置する新築・リフォーム | 基本額・性能加算額・撤去加算額の合計 |
| 賃貸集合給湯省エネ2025事業 | 従来型給湯器を小型の省エネ型給湯器に交換するリフォーム | 基本額・加算額の合計 |
参考：国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネ2025キャンペーン」
各事業は、それぞれの補助金申請額が予算上限に達した時点で、交付申請の受付が終了します。なるべく早めの申請を心がけましょう。
▶あなたに合った補助金について注文住宅のプロに相談する（無料）
6-2.リフォーム減税
住宅のリフォームには、費用面での支援が受けられるリフォーム減税制度があります。
対象となる工事内容に応じて、固定資産税の減額や所得税の控除などの優遇措置を受けることが可能です。
固定資産税の軽減は、以下の4つのリフォームが対象となります。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
所得税の控除は、上記に加えて「同居対応リフォーム」や「子育て対応リフォーム」のような、暮らしの変化に対応するためのリフォームも対象です。
リフォームごとの具体的な要件は、以下のように定められています。
| リフォーム種別 | 適用要件 |
|---|---|
| 耐震リフォーム | 旧耐震基準で建てられた家に対し、現行の耐震基準に適合させる工事を行った場合 |
| バリアフリーリフォーム | 通路の拡幅や段差の解消などの工事を行った場合 |
| 省エネリフォーム | 窓の断熱改修や高効率給湯器の設置などの工事を行った場合 |
| 同居対応リフォーム | 調理室の増設や浴室の増設などの工事を行った場合 |
| 長期優良住宅化リフォーム | 一定の耐震リフォームまたは省エネリフォームと併せて、耐久性を向上させる工事を行った場合 |
| 子育て対応リフォーム | 対面式キッチンへの交換や子供部屋の増設などのリフォーム工事を行った場合 |
参考：国土交通省「リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について」
なお、これらの税制優遇を受けるには、工事内容だけでなくさまざまな条件を満たす必要があります。
▶あなたに合った補助金について注文住宅のプロに相談する（無料）
6-3.認定住宅等新築等特別税額控除
高性能な住宅を新築または取得した場合に利用できる制度として、認定住宅等新築等特別税額控除があります。
この制度は、「認定長期優良住宅」や「低炭素建築物等」に対して、一定の要件を満たすことで所得税の一部が軽減される仕組みです。
この制度の恩恵を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 新築もしくは未使用状態で取得された認定住宅等であること
- 住宅の新築または取得日から6か月以内に実際に住み始めていること
- この控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅の床面積が50平米以上かつ床面積の半分が住居として使用されていること
- 住宅を複数所有している場合、対象となる住宅が「主な住まい」として認められていること
- 居住年およびその前2年と居住年の翌年以後3年以内で、譲渡所得に関する特例を受けていないこと
床面積は、登記簿に記載された面積で判断します。店舗や事務所などと併用している場合は、併用している部分も含めた建物全体の床面積が判断基準です。
控除額は「標準的なかかり増し費用 × 10%」で算出されます。標準的なかかり増し費用とは、1平米あたりの単価に、住宅の床面積を掛けて算出された金額です。
ただし、かかり増し費用として認められる限度額は650万円のため、この場合の最大控除額は65万円となります。
▶あなたに合った補助金について注文住宅のプロに相談する（無料）
6-4.各自治体の補助金・支援制度
各自治体の補助金・支援制度を活用するのもおすすめです。
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会の「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」を活用すれば、自治体ごとの支援制度を検索できます。
支援分類（耐震化や省エネ化など）や支援方法（補助や融資など）などを指定し、検索することも可能です。検索結果の制度名を選択すれば、補助対象となる費用や補助率、対象住宅などの情報を確認できます。
▶あなたに合った補助金について注文住宅のプロに相談する（無料）
これらの補助制度を活用したとしても、家の建て替えには高額な費用がかかります。
家の建て替えを検討しだしたら、まずは無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスをご利用ください。
あなたに合ったハウスメーカー・工務店や住宅プランを簡単に比較することができるうえ、どのようなプランならコストパフォーマンスよく、満足のいく家が建てられるか無料で相談することもできます。
カタログ請求と異なり、専任コーディネーターが家づくりに関する面倒な調整ごとをまとめて対応してくれるので、効率的に家づくりを進められますよ。ぜひお気軽にご活用ください。
HOME4U（ホームフォーユー）無料サポートサービス
実際の見積もりを
複数比較・検討したい
簡単なスマホ入力だけで、複数のハウスメーカーの見積もりが無料でもらえる「プラン作成サービス」がおすすめ！
資金計画や補助金活用の
コツが知りたい
ハウスメーカー出身のアドバイザーに、自宅から簡単に相談できる「無料オンライン相談サービス」がおすすめ！
まとめ
築30年の家を建て替えるかリフォームするか迷った場合は、いくつかの判断基準をもとに検討してみましょう。
例えば長く住み続ける気がない場合はリフォーム、地盤に問題がある場合は建て替えがおすすめです。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえて判断するのもよいでしょう。建て替えは高性能な家を建てられること、リフォームは建て替えより費用を抑えられる場合が多いことが主なメリットです。
住宅省エネ2025キャンペーンや自治体ごとの補助制度など、建て替えやリフォームで利用できる支援制度は豊富なため、これらも有効利用しつつ建て替え・リフォームを検討してみてください。
無料サポートサービスのご紹介
あなたの家づくりの検討状況や検討の進め方にあわせて、ご活用ください！
実際の建築プランを複数みて、
比較・検討したい
複数のハウスメーカーの建築プランが、かんたんな入力だけで、無料でもらえる「プラン作成サービス」がおすすめ！
▷【無料】プラン作成依頼はこちら
費用や、ハウスメーカー選びの
コツを詳しく直接聞きたい
ハウスメーカー出身のアドバイザーに自宅から簡単に相談できる「無料オンライン相談サービス」がおすすめ！
▷【無料】オンライン相談はこちら