農地転用とは、農地を農地以外の目的で利用できるように地目変更することです。農地転用をするには、許可申請または届出の手続きが必要です。この記事では、農地転用の際に知っておきたいポイントを解説します。

事前にこちらの記事をご覧いただき、スムーズな農地転用を目指してください。

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1.農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外の方法で利用できるようにすることです。農地とは、耕作を目的として利用される田んぼや畑をいいます。現在耕作が行われている土地はもちろん、いつでも耕作可能な休耕地なども農地です。

農地を勝手にそれ以外の目的で利用すること（転用）は、法律で禁止されています。なぜなら、転用によって農地が減ってしまうと、日本の第一次産業に大きな影響が出るからです。国内の農業を守るためにも、農地を転用する際には許可が必要なのです。勝手に転用した場合、工事の中止や原状回復命令、罰則が適用されるケースもあります。農地を別の目的で利用したいなら、しっかりと転用の手続きを行うことが重要です。

2.農地転用を行う方法・手続きの流れ

農地転用をするには、地方自治体による許可を受けなければなりません。手続き方法は、転用を希望する農地がある区域によって以下のように決められています。

• 市街化調整区域内：許可申請
• 市街化区域内　　：届出

ここでは、それぞれの手続きの流れを詳しく解説します。

2-1.農地転用「許可申請」を行う場合の流れ

転用したい農地が市街化調整区域内にある場合、市区町村への許可申請が必要です。市街化調整区域とは、都市計画にのっとり市街化を抑えると定められた区域です。この区域は建物の建設などに一定の制限があるため、農地転用の際には慎重な調査が行われます。

許可申請を行うには、市区町村に設置されている農業委員会に申請書を提出します。その後、農業委員会の意見を付した申請書が都道府県知事等に送付され、許可等の通知が送られれば手続き完了です。

なお、転用を希望する農地が30アールを超える場合、農業委員会によって都道府県農業委員会ネットワーク機構への意見聴取が行われます。また、4ヘクタールを超える農地の場合には、農林水産大臣との協議が必要です。

2-2.農地転用「届出」を提出する場合の流れ

転用したい農地が市街化区域内にある場合、必要書類を持って農業委員会に届出をすれば手続きは完了です。市街化区域は、計画的に住宅や商業施設などを建設する予定の区域をいいます。そのため、市街化調整区域と比較して農地転用手続きがしやすいのです。

農地転用の届出には「⼟地の位置を⽰す地図及び⼟地の登記事項証明書」が必要です。賃借権が設定されている場合には「解約の許可等があったことを証する書⾯」を用意してください。

3.農地転用にかかる費用

農地転用のための許可申請や届出自体には費用はかかりません。しかし、行政書士や司法書士、土地家屋調査士といった専門家への手続き代行報酬や地区域除外決済金、宅地造成工事費用、固定資産税などの費用は用意しておく必要があります。ここでは、農地転用の際に考えられる主な費用を確認します。

3-1.農地転用までにかかる費用

農地転用までにかかる主な費用は、以下の3つです。

• 住民票や登記簿謄本取得のための手数料
• 行政書士や土地家屋調査士への報酬
• 地区域除外決済金

転用する農地が土地改良区に属する場合、地区域除外決済金の支払いが発生します。土地改良区とは農地の整備や農業用水路の新設工事など、土地改良事業のみを行う団体です。土地改良区内の農業者（組合員）は土地改良事業の恩恵を受けられる一方、事業に要する経費を負担する必要があります。

土地改良区の農地が転用されると、残りの組合員が負担する経費額が上がります。そのため、土地改良区内の農地を転用する場合には、地区域除外決済金を納める必要があるのです。決済金額はこれまで行われてきた改良事業や組合員数によって異なります。転用する農地の面積をもとに算出するため、農地の広さによっては決済金額が大きくなる可能性があることは押さえておきましょう。

3-2.農地転用後にかかる費用

農地転用後にかかる主な費用は、以下の3つです。

• 宅地造成工事費用
• 固定資産税
• 登記費用

転用した農地を宅地として利用するには、でこぼこの土地を均したり道路と土地の高さを合わせたり、地盤を安定させたりする必要があります。そのために必要な費用が、宅地造成工事費用です。宅地造成工事費用は都道府県により異なります。一例として、東京都における2023年度の宅地造成費は以下のとおりです。

宅地造成工事費用は、工事が必要な土地の面積をもとに算出されます。転用する農地が広い場合、費用が大きくなる可能性には注意が必要です。

参照：令和5年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表｜国税庁

4.農地転用手続きに必要な書類

農地転用をスムーズに進めるには、手続きに必要な書類をあらかじめ確認しておくことが肝心です。ここでは、許可申請に必要な書類と届出に必要な書類をそれぞれ詳しく解説します。

4-1.農地転用の「許可申請」に必要な書類

市街化調整区域内の農地転用で行う「許可申請」は、「届出」よりも多くの書類を用意しなければなりません。手続きに必要な主な書類は、以下のとおりです。

許可申請では、いくつもの書類が必要です。記載内容の詳細や作成方法は、各農業委員会と調整してください。自身での作成が難しい場合には、行政書士や司法書士といった専門家に依頼しましょう。

4-2.農地転用の「届出」に必要な書類

市街化区域内の農地転用で行う「届出」では、以下の書類が必要です。

• 農地転用届出書
• 登記事項証明書（土地の全部事項証明書）
• 届出地の位置を示す地図

登記事項証明書は、法務局発行のもので発行日から3ヵ月以内の原本に限ります。インターネットで取得したものは書類として認められません。

届出地の位置を示す地図は縮尺1万分の1程度のものを用意し、該当する農地を赤枠で示してください。

5.転用できる農地の基準

農地転用は、すべての農地で認められるわけではありません。営農条件が優れた農地を守るため、農地法では農地転用に一定の基準を設けています。農地転用の許可基準には以下の2点が挙げられます。

• 一般基準
• 立地基準

一般基準は、事業の確実性や周辺農地への被害の防除措置等が適当かを審査するものです。立地基準とは、営農条件や市街化など周辺農地の土地利用の状況から許可の判断をするもので、農地を5種類に区分し転用の可不可を定めています。ここでは、転用できる農地とできない農地を解説します。

5-1.農地転用できる農地

農地転用できる農地は、立地条件における5つの区分のうち「第2種農地」および「第3種農地」です。第2種農地および第3種農地は、市街化が進められている地域にあります。そのため、原則として転用が認められています。

第2種農地

第2種農地は、小集団の未整備農地および市街地近郊農地です。農業公共投資の対象ではない生産力が低い小集団の農地や、市街地として発展する可能性がある農地が挙げられます。

第2種農地では、周辺の第3種農地に代替で立地できない場合などに転用が許可されます。農地以外を含む周辺の土地でも事業目的を達成できるとされた場合には、農地転用は許可されません。

第3種農地

第3種農地は、市街地にある農地です。市街化の傾向が著しく都市的整備が進む区域にあるため、原則として農地転用は認められます。

ただし第3種農地とはいえ、一般基準を満たしていない農地の場合は転用が認められないケースもあります。転用が認められるためには、一般基準を満たしていることをしっかりと伝えられる資料を提出しましょう。

5-2.農地転用できない農地

農地転用できない農地は、立地条件における5つの区分のうち「第1種農地」および「甲種農地」「農用地区域内農地」です。この3つは生産性が高い優良農地で転用すると農業上の支障が大きいとされるため、原則として農地転用は認められません。

第1種農地

第1種農地とは良好な営農条件を満たしている生産性の高い農地で、以下のように定義されています。

• 10ヘクタール以上の集団農地である
• 土地改良事業といった農業公共投資の対象となっている
• 生産力が高い

第1種農地は、原則として農地転用はできません。ただし、公共性が高い事業への利用が目的の場合、例外的に転用が認められるケースもあります。転用が認められる事業の一例は、以下のとおりです。

• 農業用施設
• 農産物加工施設
• 販売施設土地収用の対象となる施設
• 集落接続の住宅等（甲種農地・第1種農地以外の土地に立地困難な場合に限る）
• 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設

甲種農地

甲種農地とは、特に生産性が高いとされる農地です。甲種農地は以下のように定義されています。

• 10ヘクタール以上の集団農地である
• 市街化調整区域内にある
• 土地改良事業等の農業公共投資後8年を経過していない
• 高性能農業機械での効率的な農業経営が可能

甲種農地は高性能農業機械が導入できるなど生産性が高い農地のため、原則として農地転用はできません。ただし、第1種農地と同様に公共性が高い事業への利用が目的の場合、例外的に転用が認められるケースもあります。

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市区町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地です。立地基準をもとにした5つの区分の中でも特に生産性が高い農地とされ、原則として転用は不可です。

どうしても転用したい場合には、農用地区域から外れる手続きをする必要があります。しかし、そもそも農業振興地域とは都道府県が農業振興を図るべきとして指定した地域です。そのため、区域からの除外が認められるケースはほとんどありません。農用地区域内農地を転用するのは難しいと考えておきましょう。

6.農地転用の注意事項

農地転用をするなら、地目変更のタイミングや固定資産税、手続き完了までの日数など知っておきたい注意点があります。あらかじめ確認し、スムーズに農地転用を進めましょう。

6-1.地目変更のタイミングに気をつけなければならない

農地転用により土地の利用目的が変わったときには、地目変更が必要です。不動産登記法では地目に変更があったときには1ヵ月以内に変更の申請を行うとされ、怠った場合には10万円以下の過料を科されます。農地転用において地目変更のタイミングとされるのは、以下のいずれかです。

• 宅地の造成が完了したとき
• 建物の基礎工事が完了したとき
• 建物が完成したとき

一般的に地目が変わったとされるタイミングは、建物の基礎工事が完了したときです。しかし、建物完成時に行う建物表題登記と併せて地目の変更を行うケースもあります。

転用した土地に住宅ローンを組んで住宅を建てるなら、地目変更は宅地造成の完了時に行いましょう。なぜなら、地目が農地のままでは住宅ローンを組めないからです。宅地造成完了時に市区町村窓口で建築許可を得て地目の変更をすることで、住宅ローンの借り入れが可能になります。

6-2.地目変更で固定資産税が高くなる

農地転用により地目が農地から宅地に変更されると、固定資産税が高くなります。固定資産税は毎年1月1日に現在の土地や家屋の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定されます。地目を変更したときには、固定資産税を納める資金を必ず用意してください。

農地転用許可を受けた場合、造成など宅地として利用する工事が進んでいなくても、宅地並みの課税が行われるケースもあります。納税時に慌てずに済むよう、ある程度の資金を手元に準備したうえで転用手続きを進めましょう。

6-3.手続きが完了するまでに時間がかかってしまう

農地転用の手続きでは、一般的に以下の日数がかかります。

• 許可申請：6週間程度
• 届出：1～2週間程度

市街化調整区域内の農地転用では、対象農地の立地条件や管理状況などを詳しく調査したうえで転用の可否が決定されるため、手続きの所要日数が長くなります。大規模な農地転用の場合はさらに日数が延びるケースもある点には注意しましよう。

市街化区域内の農地を転用する場合の所要日数は、1～2週間です。許可申請よりは早く手続きが完了しますが、こちらも農地の規模などによっては時間がかかるケースがあるため、計画的に手続きを進めましょう。

まとめ

農地転用とは、農地を農地以外の用途で利用するために地目を変更することです。市街化調整区域内の農地の転用では許可申請、市街化区域内の農地では届出の手続きが必要です。

一般的に農地転用の手続きは許可申請で6週間、届出で1～2週間かかります。転用する農地によっては、さらに日数がかかるケースもあります。スムーズな農地転用を目指すならあらかじめ手続きの流れを確認し、計画的に進めることが重要です。

農地転用の手続きでは、いくつかの書類を提出しなければなりません。書類の中には、専門的な知識が必要なものも多くあります。手続きに不安を感じるなら行政書士や司法書士、土地家屋調査士といった専門家に相談してください。