「注文住宅」VS「建売(分譲)住宅」徹底比較!特徴・メリットの違いは?

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「新築の一戸建てに住みたい」「家を建てたい」と考えたとき、『注文住宅を建てる』『建売住宅(分譲住宅)を買う』という2つの選択肢があります。

注文住宅は、自分好みの家を「注文」して建築します。一方、建売住宅(分譲住宅)は、プランができあがった建物と土地をセットで購入します。

注文住宅と建売住宅(分譲住宅)にはどんな違いやメリット、デメリットがあるのでしょうか?

この記事では、注文住宅と建売住宅(分譲住宅)の選択で迷っている方へ向けて、それぞれの価格帯の違い、入居までの流れ、ハウスメーカーの工法などについてわかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、納得のマイホームを手に入れてくださいね!

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1.注文住宅と建売住宅(分譲住宅)の違いとは?特徴、メリット・デメリット比較

注文住宅と建売住宅(分譲住宅)の違い一覧
  注文住宅 建売住宅
価格面 こだわると予算オーバー 土地+住宅で割安
設計・工事 ゼロから建てる すでに建築済
スピード 時間がかかる 購入後に入居できる
完成イメージ モデルハウスでイメージ 完成後に見学可
間取り 自由に決められる 変更不可
設備・こだわり 自由に決められる 選択範囲内で可能
デザイン 自由に決められる 完成前なら一部可能
アフターサービス 10年(特約で20年)の保証 ※
将来のリフォーム 設計時に要望可 要望不可
ローン つなぎ融資などで対応 一度に手続きできる

※国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」にて規定

はじめに、注文住宅と建売住宅の特徴から、メリットとデメリットを比較していきます。また、どちらかの選択に迷う場合には、注文住宅と建売住宅の両方を実際に見てから選ぶとよいでしょう。

1-1.注文住宅の特徴とメリット・デメリット

好きなハウスメーカーや工務店を選び、間取りや設備を選択して、自分の好みに合わせて一から家づくりをするのが注文住宅です。

中には、ある程度規格が決まっているタイプの「セミオーダー」と呼ばれる注文住宅もあります。すでに持っている自分の土地に建てるだけでなく、土地から探して注文住宅を建てることもできます。

  • 注文住宅のメリット
  • 注文住宅のメリットは、間取り・外壁・内装・設備、全てにおいて自分で自由に選べることです。家族構成や、ペットのいる生活や家事動線に合わせて、要望を盛り込んだ家づくりが可能です。

    こだわりたいポイントを決めて、予算の中でうまくメリハリをつけ調整することもできます。

    構造においては、木造系と鉄骨系のメーカーに大きく分かれます。間取りの自由度や断熱性など、それぞれの工法の特徴を比べて、気に入ったメーカーで建築ができます。

    注文住宅はオーダーメイドで建てるので、建売住宅のように似た家が建ち並ぶということはありません。

  • 注文住宅のデメリット
  • 一邸ずつ打ち合わせをしてオリジナルの家をつくるため、建築会社との打ち合わせ回数が多くなります。また、設備を選ぶためにショールームへ出向いたり、実際の建築現場や工場へ見学に行ったりすることがあります。

    個人差はあるものの、プランが決定するまで、ある程度の時間的な負担は避けられません。また、実例やサンプルを見て、ついつい品質の良いものばかり選んでしまうと予算オーバーになる傾向も見られます。

    どこにこだわりを持つのか、メリハリをつけて予算内にまとめられるように選択する必要があります。

    1-2.建売住宅(分譲住宅)の特徴とメリット・デメリット

      一般的に、土地と建物がセットになって売られている住宅を建売住宅といいます。間取りから外構まで、ほとんどのプランが決まっている状態で販売されます。

      すでに完成している場合もありますが、建物完成前から販売活動が行われるケースが大半です。

    • 建売住宅のメリット
    • 土地と建物がセットで売られるため、一般的に土地と建物(注文住宅)を別々に購入するよりも割安となる傾向があります。

      建物が完成前でも概ねのプランが決まっているため、打ち合わせの手間も少なく、入居までの期間が短く済むのもメリットのひとつです。

      また、建売・分譲住宅ともに物件の見学会が開催されるため、マンションのモデルルームのように、入居した後のイメージを掴みやすいというメリットもあります。

    • 建売住宅のデメリット
    • 建売住宅のデメリットは、「自分の好みに合わせて建材などを自由に選べないこと」です。床の色や設備のグレードアップなど、多少は選べるケースもありますが、選択肢が限られます。また、ご自身によっては不要となる設備を除外したり、好みでないデザインの修正をしたりすることもできません。

      また、一般的に建売住宅の建物や設備のグレードがそこまで高くはない傾向にあります。注文住宅のモデルハウスを見学することで、建売住宅と注文住宅の差を知ることができるでしょう。

      都心や大手ハウスメーカーでは高級路線の建売住宅もありますが、基本的に建売住宅は安価な材料を使用することが多く、購入しやすい価格帯にすることが優先されます。

      また、一つのエリアに複数の建売住宅が建てられる場合が多く、外観が似たような家が建ち並ぶためオリジナリティに欠ける点をデメリットに感じるかもしれません。

    1-3.注文住宅と建売(分譲)住宅、それぞれに向いている人は?

    注文住宅と建売住宅の特徴から、どんな人が向いているのかを見ていきましょう。

    • 注文住宅に向いている人
      • 間取りを自由に決めたい
      • デザイン、素材、設備をこだわりたい
      • 入居(引っ越し)まで1年以上の時間がある
      • ハウスメーカーや工務店で選びたい
      • すでに土地を持っている

      デザインや間取り、品質など細部までこだわりたい方には注文住宅がおすすめです。ただし、入居予定時期まで1年くらいの期間が必要ですので、家づくりをスタートさせる時期を早めに設定するとよいでしょう。

      また、ある程度の決まった選択肢の中から選びたい場合は、セミオーダーの住宅がおすすめです。完成までにかかる日数も短縮することができます。

    • 建売住宅に向いている人
      • 土地と住宅をセットで購入したい
      • 安価で新築の一戸建てがほしい
      • 間取りやデザインを一から決めるのが面倒
      • すぐに入居(引っ越し)したい
      • 住みたいエリアに建売住宅・分譲住宅がある

      土地を持っていないが希望の建築エリアで建売が販売されているという方、間取りやデザインを一から決めるのが面倒に感じる方、実物を見てから決めたい人、入居希望時期まで1年未満の人などは建売住宅が向いています。


    <参考>建築条件付きの「売建住宅」

    建築条件付き土地の「売建住宅」は、住宅を建てる前に販売をし、契約が締結したのちに、すでに決まっている住宅を建てるケースを指します。購入後に建てらえる建売住宅と理解するとわかりやすいでしょう。

    ディベロッパーやハウスメーカーによって定められた選択肢の中から、デザインや間取りを選びます。自由に間取りを組んだり、素材を選んだりすることは難しいのが一般的です。

    2.注文住宅と建売住宅(分譲住宅)の価格面の違い

    ここからは、建売住宅と注文住宅の費用の内訳や価格帯の違いを解説していきます。

    2-1.費用の内訳

    家づくりにかかる費用

    設計から家づくりを行う「注文住宅」、土地と完成した住宅をセットに販売する「建売住宅(分譲住宅)」は費用の内訳に大きな違いがあります。

    • 注文住宅
    • 注文住宅のコストの内訳は、建物本体工事費+付帯工事費・別途工事費+諸経費(+土地価格)です。

      打ち合わせをしていく中で、外観・間取り・設備などが決まっていくため、最終的なプランが固まるまで見積もりがどんどん変わっていきます。最終的に予算に合わせて調節する必要があります。

    • 建売住宅
    • 建売住宅のコストの内訳は、「土地建物の総額」+諸経費(+オプション費用)です。広告などに表示されている価格は諸経費を除いている場合が多いため、注意が必要です。

      建物完成前で設備をグレードアップさせる場合などは追加費用がかかりますが、フローリングの色を変更するなど追加費用がかからないものもあります。
      大がかりな変更や追加はできないことが多く、その代わり金額がわかりやすいのが特徴です。

    一軒家の建築費はいくら必要?予算目安と費用の内訳について詳細解説!
    注文住宅の相場と費用内訳を徹底解説!家づくりの流れや費用削減ポイントもご紹介

    2-2.価格帯の違い

    令和元年度 注文住宅・建売(分譲)住宅 購入資金の比較

    参照・引用:国土交通省「PDF【資料1】令和元年度 住宅市場動向調査 ~調査結果概要(抜粋)~

    国土交通省の行う住宅市場動向調査(令和元年度)によると、土地購入を含む注文住宅にかかった総費用の全国平均は5,085万円、建売(分譲)住宅は3,851万円でした。

    ここからは、二つの価格帯の違いを詳しく見ていきます。

    • 注文住宅
    • 注文住宅の場合、建物本体工事費は1,500~3,500万円くらいが一般的な価格帯です。注文住宅は低価格帯から高価格帯までハウスメーカー・工務店の選択肢が広く、建物の面積や選ぶグレードによっても価格が変わります。。

      また、施主の希望から間取り・外観・内装・設備などを採用するため、高価なものを選ぶほど費用が高くなってしまいます。

      反対に、費用を抑えるような間取りや設備を選択すれば、予算の中でもこだわりのある家を建てることも可能です。

    • 建売住宅
    • 建売住宅の場合、建物価格は1000万円~2000万円台となる場合が多いです。

      建売住宅は、設備や内装、間取りやデザインも売れ筋のものが採用され、幅広く受け入れてもらえるように建てられます。
      設備なども量産品を採用し、全体の価格を抑えているのが一般的です。

    • それぞれの価格帯のモデルケース
    • 例えば、土地価格2,000万円くらいのエリアで家を買ったときのイメージは?

      ・注文住宅なら・・・土地2,000万円+本体工事費2,000万円+外構工事費150万円+諸経費150万円=4,300万円

      ・建売住宅なら・・・土地・建物3,500万円+諸経費150万円=3,650万円

      (上記の工事費用は一例です。注文住宅の本体工事費は、間取りや設備の選び方によって大きく変わります。)

    3.注文住宅と建売住宅(分譲住宅)の入居までの流れ

    注文住宅と建売住宅の入居までの流れの中で最も大きな違いは、「建築プランが決まるまでの打ち合わせ回数」です。

    注文住宅の場合は、施主の希望を取り入れて一から建築プランを決めていくので、多くの打ち合わせが必要となります。

    建売住宅では、床の色などを選べるケースはあるものの、建築プランの大部分がすでに決められているため、施主の選択項目はほとんどなく打ち合わせ回数が非常に少なく済みます。
    そのため建売住宅は、完成物件なら、1ヶ月程度で入居することも可能です。

    それでは、入居までのそれぞれの流れを見ていきましょう。

    【保存版】注文住宅の流れと期間・コツを知って、理想の家をゲット!

    3-1.注文住宅の流れ

    【ステップ1】予算検討・情報収集

    まずは全体の予算はどれくらいか、自己資金とローンの割合を検討してみましょう。自分のライフスタイルにあった建築地や間取りはどういったものか考え、住みたい家をイメージしてみてください。

    建築会社に要望を伝えられるようにしておくと、スムーズに家づくりを進められます。
    予算が足りないときは、理想の建物を優先し、地価の安い場所に土地を探すという方向性もあります。

    【ステップ2】建築会社と土地を探す

    建設会社はハウスメーカー・工務店のほか、設計事務所に設計とデザインを依頼する方法もあります。多くの建築会社があるので、どのように探せばよいのかわからない場合は、インターネットの一括資料請求サービスを利用するのもおすすめです。
    サービスを利用するのもおすすめです。

    情報を集めたら、見学したいハウスメーカーをピックアップして、住宅展示場を見学してみましょう。

    自分にピッタリの建築会社を見極めるためには、始めから1社に絞らず、複数の会社を比較することをおすすめします。

    土地が決まっていない場合は、建築会社が土地の情報も持っている場合があるので、相談するとよいでしょう。

    【ステップ3】間取りと見積もりの提案を受ける

    気に入った建設会社が見つかったら間取り見積書の提案を依頼します。間取りの提案を受けたら、希望した内容がどのくらい反映されているかをしっかりとチェックしましょう。

    見積を比較したとき、他の建築会社よりも一見安く感じるものがあった際には注意が必要です。本体工事以外の費用が全て含まれていない場合があるため、内訳までしっかり見比べてください。

    アフターサービスや保証についても同じく確認が必要です。提案の内容を比較して、ベストな建築会社を選びぬきましょう。

    【ステップ4】仮契約を結ぶ

    建築を依頼する会社が決まったら仮契約を結び、間取り・デザイン・設備・見積もりをさらに詳細につめていきます。契約締結後のキャンセルについても内容を確認しておきましょう。

    住宅ローンを利用する場合は、仮審査(事前審査)を受けておきます。

    【ステップ5】工事請負契約を結ぶ

    建築プランの詳細が決まったら、建築会社と工事請負契約を結びます。この契約の後に細かなプランの変更が発生した場合は、変更契約を再度結びます。

    【ステップ6】着工

    工事がはじまったら何度か現場を見に行くと家が建っていく流れが分かります。施主の希望に応じて、着工前の地鎮祭や、骨組みを組んだときの上棟式を行います。

    【ステップ7】竣工・引き渡し

    建物が竣工したら、市区町村による完了検査を受けます。現場監督などの立ち合いのもと、設備等の説明を受けて施主が最終的なチェックを行います。

    家の鍵と設備の説明書・保証書などを受け取って引き渡しとなります。

    3-2.建売住宅(分譲住宅)の流れ

    【ステップ1】予算検討・情報収集

    注文住宅と同じく、まずは予算とローンを検討します。希望の建築地や間取りをリストアップしておくと物件を探す時にスムーズです。

    【ステップ2】見学

    気になる建売住宅が見つかったら、不動産会社に予約をして見学に行きましょう。モデルハウスが用意されていることが多いので、入居のイメージを掴めます。

    多数の区画の建売住宅が販売されている場合は、どの区画を選ぶかで金額が異なり、日当たりや家の前の人通りも違うのでチェックしましょう。

    【ステップ3】申込み

    気に入った物件が見つかったら申込みをします。ここでいう申込みとは仮予約のような気軽なものではなく、契約がほぼ確実である場合の申込みなので、購入の意思が固まるまで焦らず十分に検討することが大切です。

    建売住宅の場合、人気の区画は他にも購入希望者がいることがあるので、先着順か抽選か確認しておきましょう。

    【ステップ4】売買契約

    不動産会社から「重要事項説明」を受けて、売買契約を結びます。手付金を支払い、住宅ローンを申し込みます。

    【ステップ5】引き渡し

    引き渡し前に窓・建具などの不具合や床・壁などの汚れや傷等をチェックし、問題点が見つかったら修正してもらうようにします。鍵と設備の説明書・保証書などを受け取って引き渡しとなります。


    <参考>注文住宅と建売住宅、どちらにするか迷う場合は?

    注文住宅と建売住宅で迷う場合は、どちらも手掛けている建設会社に相談してみることをおすすめします。希望するエリアに建売住宅を持っている会社であれば、スムーズに物件を紹介してもらうことができるでしょう。また、話を聞くだけで即決せず、実際に見学して、ご自身の希望とどれほどマッチするのかを確認しておくことも大切です。後で後悔しないためにも、周りの環境を含めて検討しましょう

    4. 注文住宅ならどこに頼む?ハウスメーカーと工法の特徴

    注文住宅の場合、自分の好きな土地に好きな建築会社で家を建てることができます。ここからは、ハウスメーカーで建てる場合の工法の種類や特徴について解説していきたいと思います。

    なお、ハウスメーカーの中には、木造の複数の工法を扱っていたり、木造と鉄骨造の両方に対応していたりする企業もあります。

    注文住宅を建てるならハウスメーカーだけでも選択肢は膨大にありますので、まずは資料請求である程度絞り込んでから、モデルハウスを見学して詳しい説明を受けるとよいでしょう。

    ハウスメーカーのおすすめ8選と選ぶときのポイント【比較一覧表あり】

    4-1.木造系のハウスメーカー

    構造の主要な部分が木材で造られているのが木造住宅です。日本では木造住宅の文化が長いこともあり、多くのハウスメーカーが木造を採用しています。

    木造住宅は「木造軸組工法」「木造枠組壁工法」の2種類に大きく分けられます。

    • 木造軸組工法(在来工法)
    • 積水ハウス、大和ハウス、一条工務店、タマホームなど。日本の木造住宅における主流な工法です。
      「柱」「梁(はり)」「すじかい」によって建物を支えます。外壁材や屋根の形状、間取りの自由度が高く、増改築が容易です。

    • 木造枠組壁工法(2×4工法・木質パネル工法)
    • 三井ホーム、三菱地所ホーム、住友不動産、ミサワホーム、スウェーデンハウスなど。北米では長い歴史のある工法です。
      規格化された木材(2インチ×4インチなど)で枠組みを作り、その上に合板を接合して、面的な床や壁を作ります。
      木造軸組工法よりも間取りの自由度がやや低くなりますが、面で支える構造のため耐震性が高くなりやすいです。
      また、工場で木材を加工できるため工期が短くすみます。

      【木造注文住宅】高性能・高評価のハウスメーカー16選

      4-2.非木造系のハウスメーカー

      非木造系は構造の主要部分が鉄骨・鉄筋で作られている家です。無機質なイメージを持つかもしれませんが、内装には木材をふんだんに使うこともできます。

      • 鉄骨造
      • へーベルハウス、積水ハウス、ダイワハウス、セキスイハイム、トヨタホーム、パナソニックホームズなど。
        ほとんどは厚さ6ミリ以下の「軽量鉄骨造」ですが、3階建てなど一部の家は6ミリを超える「重量鉄骨造」で造られる場合もあります。

      • 鉄筋コンクリート造
      • 三菱地所ホーム、大成建設ハウジング、レスコハウスなど。鉄筋とコンクリートの両方を組み合わせているため、大きな空間をつくることができます。断熱性や耐火性、遮音性も高いですが、コストは最も高くなります。

        4-3.ローコストなハウスメーカー

        材料費や人件費を徹底的にコストダウンする、宣伝費をかけない、モデルルームを作らないなど、様々な工夫によってローコストを実現している企業もあります。

        • ヤマダホームズ
        • タマホーム
        • アイフルホーム
        • 富士住建
        • ユニバーサルホーム
        • アイダ設計 など

        このような企業は、若い子育て世代からの需要が特に高い傾向があります。ただし、ローコストな建築会社であっても、グレードの高い設備などのオプションをたくさん付ければ、それなりに建築費は高くなっていきます。

        ハウスメーカーを最終的に決定するときには、具体的な間取りプランと見積書の提案を受けた上で、予算とのバランスを見ながら理想を実現できるかどうか検討しましょう。

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        まとめ

        ご自身の要望に合わせてゼロから家を作る「注文住宅」は、自由度は抜群ですが、その分、時間や手間がかかります。また、こだわりが強いほど費用面の負担も大きくなります。

        最終プランが固まるまで見積金額が変わっていく点に注意しましょう。

        土地と建物をセットで購入する建売住宅は、注文住宅に比べて割安に購入でき、入居までの期間も短くすみます。その代わりに、自由度が低く、こだわりや設備のグレードを上げることは難しくなります。

        注文住宅と建売住宅にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、両方見てから決めることをおすすめします。じっくり比較検討して、あなたに合ったマイホームを見つけてくださいね。

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