未公開物件の注意点|探し方などをわかりやすく解説

未公開物件の注意点 探し方を徹底解説

引っ越し先を探している際に、「未公開物件」という言葉を目にしたことがある方もいることでしょう。物件には、さまざまな理由で未公開になっているものがあります。不動産ポータルサイトに掲載されないため、探し方を知らなければ未公開物件は購入できません。

この記事では、未公開物件を探す際に知っておきたい以下の点を紹介します。

この記事でわかること
  • 未公開物件の概要
  • 未公開物件が発生する理由
  • 未公開物件のメリットとデメリット
  • 未公開物件を探すときの注意事項

未公開物件のメリット・デメリットや探し方を把握すれば、自分に合った物件を見つけられるでしょう。ぜひご覧になり、未公開物件を探す際の参考にしてください。

注文住宅の購入手順について知りたい方は「注文住宅の流れ」の記事もご覧ください。

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1.未公開物件とは

未公開物件は、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件です。不動産ポータルサイトに載っていないため、未公開物件の情報を知っているのは売主から売却を依頼された不動産会社のみです。

さらに具体的にいうと、「レインズ」に登録されているものの、不動産ポータルサイトには掲載されていない物件も含んでいます。依頼外の不動産会社にも情報が公開されていますが、買い手には公開されていない状態の物件のことを指します。

1-1.レインズとは

レインズとは イメージ

レインズとは、国土交通大臣と不動産流通推進センターが共同開発したデータベースです。全国の不動産会社が登録した物件情報の共有・検索が可能となっています。

ただし、レインズへの登録には宅地建物取引業法によって定められた条件があり、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結んだ物件はレインズへの登録が必須です。「一般媒介契約」の場合は複数の不動産会社に売却を依頼できるため、レインズへの登録は任意となっています。

媒介契約ごとの特徴については、下記の表をご覧ください。

契約の種類 依頼先 登録義務 売主への報告義務
一般媒介契約 複数社 任意 定めなし
専任媒介契約 1社のみ 7日以内 14日に1回以上
専属専任媒介契約 1社のみ 5日以内 7日に1回以上

レインズは会員制となっており、会員になった不動産会社はレインズに登録されている物件の閲覧および顧客への紹介が可能となっています。全国の不動産情報が集まっており、どの不動産会社を訪れたとしてもレインズに登録されているすべての物件を紹介してもらえるため便利です。

1-2.完全未公開物件とは

未公開物件の中には、「完全未公開物件」と呼ばれることがある物件が存在します。完全未公開物件とは、レインズにも不動産ポータルサイトにも掲載されていない状態の物件です。

レインズへの登録が任意とされている「一般媒介契約」、またはレインズ登録前の猶予期間中は完全未公開物件になります。猶予期間は媒介契約締結後、専任媒介契約なら7日、専属専任媒介契約なら5日です。

また、不動産会社自体が売主の場合、レインズに登録せず直接顧客に物件を紹介することがあり、この場合の物件も完全未公開物件となります。

2.未公開物件が発生する理由

未公開物件が発生する理由は以下の5つです。

  • 好条件の物件のため
  • 掲載の締め切りに間に合わなかったため
  • 問い合わせ・成約の見込みがないため
  • 建設中で情報をまとめられないため
  • 大家や売主の都合のため

それぞれの理由について詳しく解説します。

2-1.好条件の物件のため

条件が良い物件は、不動産ポータルサイトに掲載しなくとも買い手が見つかる可能性が高いです。そのため、未公開にすることで不動産ポータルサイトの掲載料金も節約できるために、掲載がされていない場合があります。

このような未公開物件は、一般公開されている物件と比べればライバルも少ないため、焦りすぎることなくじっくりと購入を検討することも可能です。

2-2.掲載の締め切りに間に合わなかったため

不動産ポータルサイトには、掲載に締め切りがある場合があります。締め切りから実際に掲載されるまでにはタイムラグがあることが多く、掲載されるまでの間は非公開扱いです。

また、年末年始や祝日には不動産ポータルサイトの更新自体が止まる場合もあります。引っ越す人が多くなる1月~3月も募集状況の変動が激しいため、一時的な未公開物件が多くなりがちです。

いずれにせよ未公開物件になるのは一時的なもののため、あまり気にする必要はないでしょう。

2-3.問い合わせ・成約の見込みがないため

未公開物件の中には、問い合わせ・成約の見込みがないため公開していない物件も存在します。
成約の見込みがない物件の掲載は掲載料金を支払うほどのメリットがなく、未公開となる場合があります。

とくに田舎の物件ではこの傾向があるため、地方の物件を探す際は、不動産ポータルサイトではなく希望の土地の不動産会社に直接紹介してもらうと良いでしょう。地域密着型の不動産会社であれば、好条件の物件を紹介してもらえる可能性が高まるためおすすめです。

2-4.建設中で情報をまとめられないため

内装や設備などが決まっていない物件は、情報がまとめられず公開できない場合があります。情報が不確定なまま一般公開した結果、顧客とのトラブルに発展する可能性があるためです。

また、新築で未完成の物件は宅地建物取引業法第三十三条により、「建築工事の完了前において、建物の売買およびその他の業務に関する広告をしてはならない」と定められています。

ただし、このような物件でもレインズには情報が共有されているため、不動産会社によってはレインズのデータをもとに、建設中の物件を紹介してもらえる場合もあるでしょう。

2-5.大家や売主の都合のため

大家や売主の都合により、あえて公開していない物件も存在します。理由はさまざまですが、物件を売却しようとしていることを周りに知られたくない場合に未公開にしていることが多いようです。

売主都合の場合、借金や離婚など、あまり周りに知られたくないような理由で物件を売却する際に未公開を希望する場合があります。たとえば、賃貸物件では大家都合の場合、「入居者を限定したい」「問題がある人を入居させたくない」などが主な理由です。また、不動産ポータルサイトへの掲載自体を断っている場合もあります。

3.未公開物件のメリット・デメリット

未公開物件のメリット・デメリット イメージ

未公開物件にはメリットとデメリットの両方が存在しています。メリット・デメリットを理解しておけば、実際に未公開物件を探す際に大きな助けとなるでしょう。

  • 未公開物件のメリット
  • 未公開物件のデメリット

それぞれ詳しく解説します。

3-1.未公開物件のメリット

未公開物件には、多くのメリットがあります。一つ目は競争率の低さです。物件を探す際、基本的には不動産ポータルサイトを活用するため、一般公開されている好条件の物件はどうしても競争率が高くなってしまいます。一方、未公開物件は認知している人の母数が少ないため、検討に時間を割いているうちに、ほかの人に買われてしまうという可能性は低くなります。
また、すぐに買い手がつく見込みがあるとして未公開にしている物件は、一般公開されているものより好条件の傾向があるともいえます。
とくに、不動産会社はレインズに登録する前に買い手を探す傾向があるため、レインズ掲載前の猶予期間中に該当する未公開物件は好条件の可能性が高く、狙いどころともいえるでしょう。

3-2.未公開物件のデメリット

未公開物件であれば、すべてが優良物件というわけではないため注意が必要です。物件自体に、なんらかの欠陥が存在している可能性は決して少なくありません。
また、未公開にすることで希少性を演出し、購入させようとする狙いがあるため、価格が相場より割高になっている場合があります。

価格の高さが原因で、売れなかった物件を未公開にしているというケースも考えられます。売れなかった割高な物件は、希少性を高めるために特定の顧客にのみ紹介することも多いです。

競争率の高い首都圏で家を建てるため、優良な土地が欲しいという方は、未公開物件でもいいから情報が欲しいということも多いでしょう。
ただでさえネット上にない土地を探したい上に、上記のメリット・デメリットを考慮したうえで把握することは困難です。
レインズの情報が確認できる不動産屋と接触する前に、まずはHOME4U 家づくりのとびら(無料)へご相談することをお勧めします。
担当するアドバイザーは全員元ハウスメーカー出身で、未公開物件を探したいという相談にも親身に対応し、客観的かつベストな選択肢をお伝えすることができます。

4.未公開物件の探し方

未公開物件の探し方 イメージ

未公開物件は以下のような方法で探すことが可能です。

  • 複数の不動産会社に問い合わせる
  • 不動産会社の営業担当に紹介してもらう
  • 不動産マッチングサービスを活用する

それぞれ詳しく解説します。

4-1.複数の不動産会社に問い合わせる

未公開物件は不動産ポータルサイトに掲載されていないため、不動産会社に直接問い合わせる必要があります。

また、不動産会社に問い合わせる際は、希望する物件の条件を伝えておくことをおすすめします。あらかじめ希望の条件を伝えておいたほうが、希望する物件と巡り合える可能性が高くなるためです。

4-2.不動産会社の営業担当に紹介してもらう

不動産会社の営業担当は、多くの物件の情報を持っているスペシャリストです。営業担当に直接未公開物件について聞くことで、未公開物件を紹介してもらえる場合があります。

有益な情報を得るには、営業担当との信頼関係が大切です。物件を選ぶにあたっての悩みや希望などは些細なことでも伝えておきましょう。十分な信頼関係が築くことで、希望どおりの物件を紹介してもらえる可能性が高いです。

4-3.不動産マッチングサービスを活用する

どの不動産会社に問い合わせるべきか迷ってしまう方は、不動産マッチングサービスを活用しましょう。不動産マッチングサービスは、希望する物件の条件を入力することで、希望に合った物件を紹介できる不動産会社とマッチングできるサービスです。
このようなサービスを活用することで、マッチングした不動産会社が未公開物件を紹介してくれる場合があります。

ただ、エリアや希望条件などをサイト経由で問い合わせると、メールや電話のやりとりで忙しくなってしまったり、お金のかかる買い物なのに落ち着いて検討ができないという場合もあり得ます。
ネットで出てくる不動産屋さんに片っ端からお問い合わせをする前に、まずはHOME4U 家づくりのとびら(無料)へご相談することをお勧めします。
担当するアドバイザーは全員元ハウスメーカー出身で、家を買う上で未公開物件も検討したいという相談にも親身に対応し、客観的かつベストな選択肢をお伝えすることができます。

5.未公開物件を探すときの注意事項

未公開物件の中には条件の良くない物件もあるため、以下のようにいくつか注意しなければならないポイントがあります。

  • 内見できない場合がある
  • 事故物件の場合がある
  • おとり広告の場合がある

それぞれ詳しく解説します。

5-1.内見できない場合がある

新築の物件に限定されますが、物件の内見ができない場合があります。物件が未完成の場合、工事中なので部屋を実際に見ることができないためです。

どうしても未完成のうちに内見したい場合は不動産会社に確認し、似た構造の建物を見せてもらえないか聞いてみましょう。入居してから「思っていた家と違う」とならないよう、内見は必ず行うことをおすすめします。

5-2.事故物件の場合がある

物件には、事故物件と呼ばれるものがあります。事故物件とは、前の住居者がなんらかの理由で亡くなっている物件です。告知義務はありますが、期間が明確に定められているわけではありません。

さらに、自然死や不慮の事故の場合は告知しなくても良いため、事故物件と告知されていないものが未公開物件として掲載されている場合があります。

亡くなった原因によりますが、なるべく事故物件は避けたいと考えている方が多いはずです。相場より明らかに安い物件は事故物件の可能性があるため、不安に感じた場合は購入する前に不動産会社に確認しましょう。

5-3.おとり広告の場合がある

未公開物件の中には、「おとり物件」を利用した「おとり広告」が存在します。おとり物件とは、存在しない物件や、すでに契約が決まっていて購入できない物件のことです。

おとり広告は、基本的に集客目的で掲載されます。好条件のおとり広告を掲載し、その広告への問い合わせや顧顧客自体を増やすことで、ほかの物件の成約率を上げることが基本的な手口です。

ここまでネット上では探せない未公開物件をどう効率よく探すのかを解説しましたが、不動産会社やハウスメーカーの担当者と二人三脚で探す方法が最も手戻りがなく、安心といえます。

ただ、基本的には問い合わせをした際に対応した担当者がずっと並走するため、相性が悪い担当者がついたことで、未公開物件に関して円滑に相談ができない可能性があります。

HOME4U 家づくりのとびら(無料)では、家づくりのいろはを相談できるだけではなく、土地探しから相談が可能です。
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まとめ

未公開物件にはメリットだけでなくデメリットも存在するため、未公開物件だからといって軽率に購入を決めてしまうのは危険です。場合によっては事故物件や明らかな欠陥のある物件を購入してしまう場合があります。

好条件の未公開物件を見つけられるよう、今回紹介した探し方や注意点を踏まえながら、信頼のおける不動産会社および自分に合った物件を探してみてください。

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