【賃貸VS持ち家】どちらを選択するのがお得?メリット・デメリットを徹底検証

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家族が増えて手狭になり、住まいについて本腰を入れて考え始めたけれど、持ち家と賃貸のどちらが得なのか迷っている方もいるのではないでしょうか。
また、30代、40代になると持ち家を持つ人が多いけれど、持ち家を選択する方が金銭的にお得になるの?と思っている方もいるかもしれません。

この記事は、賃貸か持ち家かを検討している方に向けて、賃貸と持ち家のメリット・デメリットやそれぞれの生涯コスト、ローンの利用などについて詳しく解説します。自分はどちらを選択すべきなのかを知り、後悔しない選択ができるようにしてください。

1.賃貸と持ち家どちらが多い?

「持ち家」と「賃貸」は、どちらを選択すればよいか、以前から度々比較されているテーマです。
実際にはどちらが多いのか、総務省の「住宅・土地統計調査」(2018年)によると、住居世帯のうち、賃貸が全体の35.6%、持ち家が調査対象全体の61.2%となっており、持ち家が約6割を占めていることがわかります。
統計的には持ち家の方が多いとはいえ、本当に持ち家がよいのでしょうか?
まずは、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見てみましょう。

出典:総務省「PDF平成30年住宅・土地統計調査

2.賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリット・デメリットには、次のようなことが考えられます。

2-1.メリット

  • 住み替えが簡単にできる
  • 常に新しい物件に移ることができる
  • 住居の管理が楽
  • メンテナンス費の負担がない
  • 収入に合わせて家賃とのバランスを図れる

賃貸は、住み替えを好きなタイミングで自由に行うことが可能です。今よりも築年数の新しい住まいへの住み替えも容易にできる点は、大きなメリットのひとつです。
また賃貸の場合、住居の管理は大家さんや管理会社などが行います。住居が劣化したとき、設備の不具合があったときなど、メンテナンス費用の負担は基本的に負う必要はありません。
収入に変動があったときは、家賃負担が少ない賃貸に移ることも可能です。ずっと固定的な家賃にしばられる心配がなく、家計のバランスを図ることができます。

2-2.デメリット

  • 老後も住居費負担がある
  • 自分でリフォームできない
  • 資産がなく信用度が低い

賃貸は、住宅ローンの負担がないかわりに、常に家賃負担があります。老後になっても家賃を払い続けなくてはならない点はデメリットといえます。
また基本的に、賃貸物件は自由にリフォームすることができません。設備が古くなったり、内装が劣化したりしても、不具合がない限り現状維持になります。
賃貸のデメリットとして、資産がないことも挙げられます。個人の信用度としては持ち家に比べて弱いとされることもあります。

3.持ち家のメリット・デメリット

持ち家のメリット・デメリットには、次のようなことが考えられます。まずはメリットから見ていきましょう。

3-1.メリット

  • 資産になる
  • 担保価値がある
  • 個人の信用度が増す
  • 老後の住居費負担が楽
  • リフォームなどを行える

持ち家は資産になりますので担保価値もあり、個人の信用度が高まることにつながります。住居が経年変化で古くなってきても、ある一定の資産価値がありますので、将来的に担保として融資を受けることも可能です。
また、住宅ローンを完済したあとは、住居費の負担がかなり楽になります。老後は固定資産などの維持費だけになりますので安心感があり、高齢になったとき暮らしやすいように手軽にリフォームができる点もメリットとなります。

3-2.デメリット

  • 土地込で資金がかかる
  • 税金がかかる
  • 住宅ローン金利で返済の負担がある
  • 容易に住まいを移せない
  • 転勤が多い職業は単身になることが多い
  • メンテナンス費用が掛かり続ける

持ち家となると、まとまった購入資金が必要になります。戸建てなら土地代金も予定しなければなりません。また、所有している間は固定資産など税金がかかり続けます。
持ち家を容易に手放すことは現実的ではありませんので、近所トラブルなどがあったり、転勤があったりしても、住み替えは難しいかもしれません。
住宅は経年劣化していきますが、持ち家の場合オーナーがメンテナンス費用の負担をしなければなりません。将来的には、建て替えも検討する時期が来る可能性もあります。

4.賃貸と持ち家の生涯コストは?

持ち家と賃貸に住み続けた場合、生涯コストはどのようになるでしょうか。

4-1.賃貸の場合

賃貸の場合、支払う家賃の額により生涯コストも変わります。仮に、15万円の家賃で50年間支払い続けた場合、家賃だけで9,000万円になり、途中の契約更新料や仲介料などが加算されれば、さらにこの金額は増えます。

どのような条件で比較するかで、持ち家と賃貸の生涯コストは変わりますが、現実的に想定できる仮定を用いると、持ち家のほうが負担は少なくなる傾向があるとも言えます。もちろん、自己資金の額が変わると、住宅ローン利息は増えていくため、総額で賃貸と同等になるケースもあると考えられますが、持ち家を選択するなら、早めに着手するほうが老後までの資金計画が立てやすいでしょう。

4-2.持ち家の場合

持ち家の場合、多くは住宅ローンを利用すると考えられますが、準備できる自己資金の額や所有する住宅の価格によって、賃貸との比較に差がでてきます。

仮に5,000万円の住宅を、1,000万円の自己資金と住宅ローンで購入した場合、50年間では約8,500万円と想定されます。内訳は、自己資金と住宅ローン、利息、固定資産や改装などの維持費になります。

5.持ち家で住宅ローンを賢く利用

持ち家を選択する場合、住宅ローンを活用して理想の住まいを手に入れることができます。この章では、ローンを利用するうときは、どのような点がポイントになるかご紹介していきます。

5-1. 住宅ローンの借入限度額

住宅ローンは、いくら借りられるのか、そしていくらまで返済可能なのかという2つの観点から予算を検討します。
現在の家計状況だけではなく、将来的な子供の教育資金や老後の生活費なども含めて計画していきます。大切なのは、決して無理な資金計画をしないことです。

5-2. 頭金と住宅ローンのバランス

持ち家の購入の際は、頭金と住宅ローンのバランスをしっかりとシミュレーションすることが大切です。

住宅購入は、事務的な費用となる諸費用もかかります。諸費用の多くは自己資金で支払うこともあるため、住まい全体に必要な費用をしっかりと把握して計画してください。ローン負担を少なくするために、自己資金を安易に増やすと、その後の突発的な出費に対応できなくなる恐れがありますので、十分に検討することをおすすめします。

5-3. 住宅ローン控除で節税

住宅の購入に住宅ローンを利用すると、所得税が軽減される住宅ローン減税制度を利用できます。
10年以上の住宅ローンを契約することが要件になり、毎年の年末ローン残高の1%が10年間は所得税から控除されます。所得税から控除しきれなかったときは、住民税からも控除できる制度です。消費税増税後は、控除期間10年が13年に拡充されていますので、ぜひ活用したい制度です。

まとめ

賃貸と持ち家、どちらがよいかは、比較する年齢のタイミングや持ち家の購入条件、家賃負担の額などに違いがあるため、一概には結論を出すことは難しいです。
しかし、約6割の方が持ち家を持っていることは、一定数の方が持ち家を支持していることを意味しているともいえます。持ち家を選択するからには、自己資金をいくら準備するか、住宅ローンはいくら返済できるかなど、事前に準備しておくべきことがあります。早めに計画を立てて無理なく、理想の住まいを手に入れてください。

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