市街化調整区域に土地や家などの不動産を持っている方は、「売りたい」と思ってもなかなかハードルが高いですよね。

なぜ市街化調整地区は売りづらいのか？
どうすれば売れるのか？

この記事では、

• 市街化調整区域にはどのような規制があるのか
• 売却しやすい物件や売却しにくい物件とは
• 買ってくれそうな人　など

を解説 します。
ぜひ最後までお読みいただき、今後の売却の方針に役立ててくださいね。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基礎』『不動産売却の流れ』もご覧ください。

1.市街化調整区域はなぜ売りづらい？

1-1. 市街化調整区域とは

そもそも国土は、都市計画法のなかで大きく「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の３つに分類しています。

市街化調整区域は、このうちの都市計画区域に含まれる、さらに細かな分類の1つ です。

3つの区域をそれぞれ簡単に説明すると、次の通りです。

• 都市計画区域
  商業施設や住宅を建設し、人が住みやすい市街地
• 準都市計画区域
  将来、市街地になるであろうエリア
• 都市計画区域外
  自然が多く市街化しないエリア

土地計画区域はすでに建物や人口の多い区域ですが、そのなかの1つである市街化調整区域はまだ緑が残っているエリア です。

1-2. 市街化調整区域が売りづらい理由

市街化区域に指定されると、新たな建物の建設が容易ではなくなります。

その理由は先ほどもご紹介したように、市街化調整区域が「都市近郊の農地や緑を守る目的」で作られているためです。

市街化調整区域は人口が密集している都市部に隣接しているため、放っておくとすぐに街が開発され、農地が無くなる懸念があります。
このため国は、新しい商業施設や住宅の建設に規制をかけているのです。

新しい建物が建てられないと、土地を売ることは難しいでしょう。
しかし、まったく新しい建物が建設できないわけではありません。次の章で説明していきます。

2.市街化調整区域に家を建てるには開発許可が必要

市街化調整区域でも、「開発許可」を取れば、新しい建物を建てることが可能です。

2-1. 開発許可で可能になる土地活用方法

開発許可を得られる土地の活用方法には、以下のようなものがあります。

上記のうち、建物を建てる行為は「土地の性質の変更」に該当します。
市街化調整区域内の土地は、たとえ小さな土地でも建物を建てる場合には許可が必要です。

2-2. 開発許可が得られる土地とは？

開発許可を得るには一定の要件を満たす必要がありますが、「開発許可が受けられる土地」は以下のように決められています。

法の文章だと難しいですね。

図で分かりやすく説明すると、市街化区域との境界付近は、すぐ近くに多くの人が住んでいるエリアです。

こうしたエリアであれば、市街化調整区域内でも開発許可を得られる可能性が高くなります。

一方で、同じ市街化調整区域内でも、周囲に全く家がないようなエリアであれば、許可を受けることができません 。

2-3. 許可が得られる土地なら売却の可能性は高くなる

許可が得られる土地は、建物を建てられる土地であるため、土地の利用価値が高くなります。
反対に、許可の得られない土地は土地の利用価値が低くなります。

開発許可が得られるかどうかは、市街化調整区域の不動産の売却しやすさや価格に大きな影響 を及ぼします。

市街化調整区域内の不動産を売却するにあたっては、自分の不動産が開発許可を取得して建てた建物か、もしくは開発許可を得られるエリアの土地かが重要な要素になります。

同じ市街化調整区域内の土地でも、売却しにくい土地と売却しやすい土地がある ということを理解しておきましょう。

ただし、売却しにくい不動産であっても、買ってくれる人がいます。
詳しくは5章で紹介していますので、市街化区域から離れた場所に土地を持っている方も、あきらめるのは早いですよ。

3.市街化調整区域で売却しにくい不動産

市街化調整区域の物件は、一般的に売却しにくいです。
その中でも、特に売却しにくい物件が存在します。
そこで、この章では市街化調整区域で売却しにくい不動産には、どのようなものがあるかについてご紹介します。

3-1.農地

市街化調整区域内の土地でも、農地は特に売却がしにくいです。
農地はさらに農地法の規制 を受けます。

農地法では農地の売却自体に許可を必要とします。

農業は人によっても成果が異なります。
農業を全くやる気のない人に売却してしまえば、結局、農地を減らすことと同じです。
そこで農地法は農地を農地として売却する場合でも、許可を必要としています。

市街化調整区域が農地を守っているだけですが、農地法は農業そのものを守っており、売却も許可を必要とします。

また、国内ではそもそも就農者が減少しており、農地を買いたいと思う人自体が少ないです。
市街化調整区域に関わらず、全国の農地は購入需要がかなり低いです。

また、農地法では農地を農地以外にするための売却においても許可が必要です。
さらに市街化調整区域では、農地を宅地にすることに開発許可も必要となっています。

農地を農地以外にする売却は、農地法と都市計画法の2つの許可が必要となり、非常に売却しにくい土地である と言うことができます。

3-2.無許可で建物が建っている不動産

市街化調整区域においても、建物が建っている土地は多くあります。

市街化調整区域では、許可を受けなくても建築できる建物が存在します。
許可を受けなくても建てられるような建物とは、以下のような建物です。

上記以外の建物は、建てるのに開発許可が必要となります。

ところが、「区域区分の定められた地域」が定められた当時、割と手続きがあやふやだった時期がありました。
当時、手続きをうやむやにしたまま建ててしまった建物もあり、市街化調整区域の中では、無許可で上記以外の建物が建ってしまっているものが残っています。

このような建物は、再建築をすることができないため、市場価値が著しく劣ってしまいます。
市街化調整区域内の不動産は、許可を受けた建てられた建物であるかどうかが非常に重要になってきます。

無許可の建物の中には、建築当時の建築主とは代が変わってしまい、当時のことをあまり知らずに建物を利用し続けている人もいます。

売却する前に、自分の不動産が合法的な建物であるかどうか、一度、確認する ようにしてください。

但し、市街化調整区域に参入される前に建てられた建物は合法的な建物になります。

3-3.開発許可が得られない土地

市街化調整区域内の多くの土地が、開発許可が得られない土地 に該当します。
開発許可が得られるような土地というのは、市街化区域に隣接しているようなエリアで、周辺に住宅が密集しているような土地です。

そのため、市街化区域から離れた市街化調整区域の土地は、ほとんどは建物を建てることができない土地になります。
典型的な市街化調整区域の土地は、基本的に建物を建てることができません。

建物を建てることができない土地は、資材置き場か駐車場としての利用が考えられます 。
資材置き場といっても、世の中に置き場に困るほど資材があるわけではないため、その需要は限定的です。

一方で、駐車場としての需要はたまにあります。
市街化調整区域内でも、開発許可を得て建てられた工場などは、従業員駐車場等が必要となるケースが多く、周辺事業者が駐車場用地として購入するというケースがあります。

いずれにしても、建物建築を前提としないとなると、利用価値としては低くなるため、高く売却することがあまり期待できません。

市街化調整区域内の土地は、原則として売りにくい土地である ということを理解しておく必要があります。

4.市街化調整区域で売却しやすい不動産

市街化調整区域内の不動産であっても、全ての不動産が売却しにくいわけではありません。
利用できる不動産であれば、売却もしやすくなります。
ケースとしては例外的ですが、市街化調整区域で売却しやすい不動産にはどのようなものがあるかについて解説します。

4-1.開発許可を取って建てられた不動産

市街化調整区域内の不動産であっても、開発許可を取得して建てている建物とその土地は売却しやすいです。

理由としては、開発許可を取っている建物については、購入者が同用途・同規模の建物であれば、再建築することができるためです。
また、市街化調整区域では、新たに開発許可を取得すること自体が難しいため、既に許可を取ってある建物は、価値が高くなります。

市街化調整区域では、開発許可を取得して、工場や倉庫、店舗等の事業用建物が建っている場合があります。
このような不動産は、同業者がそのまま使えるというメリットがあります。

市街化調整区域の不動産は、一般的に売却が難しいとされていますが、全ての物件が難しいわけではないです。
合法的に開発許可を取得している不動産は、売却しやすい物件と言えます。
市街化調整区域は土地価格が安いため、物件を安く購入したい人にとっては、開発許可を取得している建物は、魅力的です。

市街化調整区域内の建物付きの不動産を売却する場合、まずは、今の建物が開発許可を取っているかどうかを確認 するようにして下さい。

合法的な建物の場合、買主候補としては、今の建物を継続的に利用する人となるため、同業者が基本です。
同業者の中に、購入してくれる人がいかいかどうかを探してみるのも良いかもしれません。

4-2.開発許可が得られる土地

市街化調整区域の中でも、建物を建築しようとした場合、開発許可を得ることができる土地 というのがあります。

開発許可が得られる土地は各市区町村レベルで条例によって定められています。
基本的には都市計画法の基準にのっとっており、以下のような規定を定めている市区町村が多いです。

開発許可が得られる区域は条例で指定されるという点がポイントです。
市区町村によっては、条例で開発許可が得られる土地を全く定めていない市区町村もあります。

市街化調整区域内で更地を保有している人は、その土地が開発許可を得られる土地に含まれるかどうかが大きなポイント になります。
開発許可が得られる土地であれば、その土地は、隣地の市街化区域並の価格で売却することもできます。

尚、開発許可が得られる土地かどうかについては、市区町村町役場の都市計画課や街づくり推進課といったような名称の課で誰でも確認することができます。
自分の土地が、どのような位置づけにあるのか、一度確認してみるのも良いと思います。

特に、土地の所有者には親切に教えてくれますので、土地の所有者であることを名乗り、開発できる土地に含まれているかどうかを確認してみましょう。

4-3.用途地域内の土地

1970～1980年代にかけて、郊外の土地は住宅開発が盛んに行われました。
その当時、市街化調整区域内でも戸建開発が行われたエリアがあり、今でも住宅街として残っています。

このように、市街化調整区域内でも大規模開発が行われた土地の中には、第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域となっているエリアがあります。

用途地域とは、このエリアは住宅、このエリアは店舗等、エリアによって建築できる建物を定めた都市計画法上の規制です。
通常、用途地域は、最も都市部である市街化区域に指定されています。

但し、かつて大規模に開発された団地の中には、例外的に市街化調整区域内でも用途地域が指定されていることがあります。
市街化調整区域内で定められている用途地域としては、第一種低層住居専用地域が多いです。

第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められた地域で、用途地域の中でも最も規制の厳しいエリアです。

このように、市街化調整区域の中でも、第一種低層住居専用地域のような用途地域が定められている地域は、問題なく売却が可能 です。

市街化調整区域の第一種低層住居専用地域が受ける規制は、基本的に人が多くする街である市街化区域の第一種低層住居専用地域と同じです。
購入した人は、第一種低層住居専用地域の規制の範囲内で、建物を再建築することが可能です。

第一種低層住居専用地域のような用途地域が指定されている市街化調整区域は、市街化区域の物件と遜色なく売却が可能 です。

5.市街化調整区域の不動産を買ってくれそうな人

市街化調整区域の中には、一部売却しやすい不動産が存在しますが、大多数は売却しにくい不動産に含まれます。
ところが、売却しにくい不動産であっても、買主によっては問題なく購入してくれる人がいます。
そこで、本章では、市街化調整区域の不動産を買ってくれそうな人はどのような人かについて解説します。

5-1.農家

市街化調整区域の土地であっても、農家の人が自宅を建てる場合、開発許可は不要 です。
そのため、農家の人なら、市街化調整区域内にどこでも家を建てることができます。

市街化調整区域内では、たまに農家の息子が家を建てるために新たに土地を購入するような取引も見られます。

また、最近では脱サラして農業を始める人もいます。
市街化調整区域は、大消費地に近い農村地帯であるため、脱サラ組の就農者には比較的人気があります。
無農薬野菜を都市部のイタリアンレストランに直販するようなスタイルも、都市に近い市街化調整区域ならではの農業です。

新たな就農者も市街化調整区域の土地を購入してくれる候補者の一人と言えます。

5-2.農産物加工業者

市街化調整区域でも要件を満せば、農林水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物を立てることができるため、農産物加工業者なら購入しくれる可能性があります。

たとえば近隣の酪農家から仕入れた牛乳から、ヨーグルトやチーズを作るような工場が該当します。

近年は農林漁業者が原材料供給だけではなく、加工から流通、販売まで行うことも増えています。こうした6次産業化は、地方創生の起爆剤となることから国も推奨しています。

近隣の農家でも農産物加工をやってみたいという人たちもいるので、近隣農家も含めて、農産物加工のニーズがないか探してみるのもよいでしょう。

5-3.市街化調整区域内で事業を展開している事業者

市街化調整区域内で工場や倉庫、店舗等を営んでいる事業者は、事業拡大のために近隣の土地を購入してくれる可能性が高いでしょう。

事業者にとっては、市街化調整区域内の土地はコストを抑えて事業拡大することができるうえ、現在の拠点を移動せず事業拡大できる点もメリットになります。

周辺に企業がある場合、その周辺企業に売却の打診をしてみるのもおすすめです。
市街化調整区域の土地を売却する場合は、個人だけでなく、法人も有力な買主として考えるようにして下さい 。

5-4.隣地所有者

市街化調整区域は、隣地所有者が有力な購入候補者となります。

隣地所有者は、隣地を購入することで、以下のようなメリットがある可能性があります。

• 土地の形が良くなる
• 間口が広がる
• 下水道に接続できる
• 駐車場を増やせる　など

たとえば、隣地が道路にほとんど接しおらず、売りたい土地が道路に面している場合、利便性から土地の購入を希望されるケースがあります。

ほかにも、隣地の排水設備があまりよい状態でない場合、隣地を購入することで溢水被害などがない状態に工事できるなどの理由があります。

市街化調整区域ならではの理由として、排水が確保できないため、農林水産加工業者が開発許可を得ることができないというケースもあるでしょう。

自分の土地を隣地に売却することによって、隣地のメリットがある場合には、買ってくれる可能性が非常に高いので、隣地の住人には必ず交渉することをおすすめします 。

5-5.今の建物をそのまま使う人

市街化調整区域でも、既に建物が建っている土地の場合、購入希望者はいる可能性が高いでしょう。

すでに建物が立っていると売却しやすい理由は、「購入者が新たに開発許可を取得する必要がないから」です。

中古の戸建住宅や工場、倉庫などであっても、購入した建物をそのまま使う人にとっては、安くてよい買い物になります。

特に開発許可をきちんと受けて建てた建物であれば同用途・同規模の建物が再建築可能であるため、価値は十分にあります。

“ポイント！「既存宅地」制度”

かつてその土地が「市街化調整区域」で、そのときすでに宅地であった土地は、許可を受けずに建物を建てられる「既存宅地」という制度が存在しましたが、2006年に廃止されています。

「既存宅地」では、市街化調整区域に参入される前のことを「線引前」と呼びます。
線引前に建てられた建物に関しては、再建築可能かどうかは行政によって扱いが異なります。

市街化調整区域内で建物付きの不動産を売却する場合は、今の建物が再建築できるかどうかきちんと調べた上で売却活用を始めることがポイント になりますよ。

6.市街化調整区域の土地を売却するコツ

市街化調整区域の土地を売るためには、以下のようなコツがありますよ。ぜひ、参考にしてくださいね。

• 近隣で特殊な事情のある買主を探す
• 「どこまで値下げしてもよいか」決めておく
• 都市部に近いエリアなのであきらめない

6-1. 近隣で特殊な事情のある買主を探す

ここまでご紹介してきたように、近隣の事業者や住人の特殊な事情によって購入が決まる可能性があります。

たとえ開発許可の見込みがない更地であっても、「ちょうどここに資材置き場を欲しかった」という買主側の事情があったがゆえに売却できたケースは多くあります。

近隣の事業者や住人に、土地の需要がないかを確認することは必ず行うとよいでしょう。

6-2. 「どこまで値下げしてもよいか」決めておく

市街化調整区域の更地の土地は、実際の売出価格よりも大幅に値下げして取引が決まっているケースが多くあります。

また、市街化調整区域内の土地相場にはかなりの幅があります。
たとえば、たまたま近隣に売却事例が多く、坪5万円で売却できていたとしても、自分の土地も坪5万円で売却できるとは限らないのです。

あらかじめ「どこまで値下げをしてもよいか」を考えておくことで、後悔のない売却ができるでしょう。

6-3. 都市部に近いエリアなのであきらめない

市街化調整区域は全国的な観点からすると、比較的都市部に近接した立地条件がよいエリアのため、売却がまったくできないとはいえません。

また人口の多いエリアに隣接しているので、需要もあるでしょう。

市街化調整区域であってもあきらめずに売却活動を継続していくことが大切ですよ。

7.市街化調整区域の売却の心構え

市街化調整区域の不動産を売却する場合、「気長に行う」と考えておくとよいでしょう。

特に開発許可の見込みがない市街化調整区域の更地の場合は、すぐに売却できる可能性が低いので、焦らず売却活動を継続することが大切 です。

上記でご紹介したコツを押さえて、買ってくれる人や価格を探りながら、腰を据えて売却活動を行いましょう。

気長に構えていれば、市街化調整区域であっても需要が出てくる可能性は十分にありますよ。

まとめ

いかがでしたか？

市街化調整区域の不動産売却について見てきました。
市街化調整区域は、基本的に建物を建てることができないエリアです。
そのため需要は低く、一般的には売却しにくいと言われています。

但し、同じ市街化調整区域内でも、既に開発許可を得ている建物や、開発許可を得られる可能性のある土地等、売却しやすい物件も存在します。
市街化調整区域内の物件をお持ちの方は、自分の物件がどのような状態にあるのか、把握しておくことが良い でしょう。

また、市街化調整区域内の不動産でも、土地活用できる人が存在し、購入する可能性のある人たちがいます。
時間はかかるかもしれませんが、市街化調整区域内の物件でも欲しいという人が現れる可能性は十分にあります 。
気長に構えて、売却活動に取り組むようにしてください。