【図解あり】不動産売却の流れを5ステップでわかりやすく解説

不動産売却流れ

不動産の売却を検討しているものの、売却の流れがわからなくてお困りではありませんか?

不動産売却で失敗しないためには、事前に全体のおおまかな流れをつかんでおくことが大切です。

とはいえ、売却の流れの中には様々な準備や手続きが含まれていて、わかりにくいのが実情。

そこでこの記事では、初心者の方が読んでもわかりやすいよう不動産売却の流れを整理し、5ステップにまとめました。

これを読めば、不動産売却の流れの全容を把握できます。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
かんたん一括査定で複数の査定価格を取り寄せましょう。

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1.【図解で確認】不動産売却の流れは全5ステップ

不動産売却の流れ

不動産の売却には様々な準備や手続きを行います。
しかし全体の流れは決して複雑ではなく、まとめるとたった5ステップです。

不動産売却の流れ

  • ステップ1|売却相場を調べて査定依頼する
  • ステップ2|媒介契約を結び価格・期間を決める
  • ステップ3|販売活動・内覧を行う
  • ステップ4|売買契約・引き渡し
  • ステップ5|確定申告する

今回は上記のステップに沿って、不動産を売却する流れをわかりやすく解説していきます。

2.ステップ1|売却相場を調べて査定依頼する

売却相場を調べて査定依頼する

最初のステップでは、所有している不動産の売却相場を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼します。
詳しく見ていきましょう。

2-1.売却相場を確認する

売却相場を確認する不動産の売却にあたって、価格の決定をするために必要なのが売却相場の確認です。
「安売り」や「高値をつけて売れ残る」といった失敗を避けるため、周辺にある物件の相場を知るところから始めましょう。
相場を調べる方法はいくつかあります。

  • 「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる
  • 「公示地価」を調べる
  • 「路線価」を調べる

ここでは、もっとも手軽な「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べる方法をご紹介します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーション」にアクセスしたら、次の4ステップで必要な情報を入力しましょう。

  1. 「マンション」「戸建」のいずれかの検索設定画面で「都道府県」と「地域」を選択
  2. 「検索する」ボタンをクリック
  3. 取引情報一覧ページで「追加条件」(築年数や間取りなど)を入力
  4. 再度「検索する」ボタンをクリック

すると、一覧情報が更新されます。ここで「単価」を確認していけば、おおよその相場感がつかめます。

相場について詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

2-2.複数の不動産会社に査定を依頼する

相場が見えてきたら、より高く売却するために、複数の不動産会社に査定を出してもらいましょう。
査定価格は、依頼する不動産会社によって差があります。ときには数百万円「売値」が変わることもあるため、相場をもとに複数社を比較し、価格を高く見積もってくれる不動産会社を見つけるのが肝心です。

仲介を依頼する不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。
不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが審査を行い厳選した全国約1,800の不動産会社の中から、最大6社を選んで査定依頼できます。
所有している不動産を高く・早く売るためには、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

不動産査定をより詳しく知りたい場合の参考記事

3.ステップ2|媒介契約を結び価格・期間を決める

媒介契約を結び価格・期間を決める

2つ目のステップでは、不動産会社と媒介契約を結び、売却価格と販売期間を決めていきます。
詳細を見ていきましょう。

3-1.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定の結果から依頼したいと思う不動産会社がみつかったら、その会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主が不動産会社に売却の手続きの代行を委託するものです。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約できるものです。
一方、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、ひとつの不動産会とだけ契約するものです。
所有している不動産を高く・早く売るなら、「一般媒介契約」より専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかをおすすめします。

「媒介契約」をより詳しく知りたい場合の参考記事

お家のいろは コラム
“家を売却するときに行う「インスペクション」とは?”

媒介契約を結ぶと、不動産会社から「インスペクション(建物状況調査)」を実施するかどうかを訊ねられます。
インスペクションとは、建物に劣化や瑕疵(欠陥)がないかなどを専門家による目視や計測で調査することです。

インスペクションは必須ではないため、必要なければ断っても問題ありません。
取り壊し予定のない古い木造家屋を売るときはインスペクションを実施するのがおすすめですが、それ以外の家に関しては無理に実施する必要はありません。

3-2.不動産会社と売り出し価格を決める

媒介契約を結んだら売り出し価格を決定します。
売り出し価格は不動産会社とよく相談した上で決めましょう。

不動産会社が算出する査定額は、売れる見込みがある価格です。
一方で、売主はできるだけ高値で不動産を売りたいはずです。
したがって、売り出し価格を決める際は、不動産会社とよく相談して「売れる価格」と「売りたい価格」をすり合わせる必要があります。
なお、売りたい家のアピールポイントを不動産会社にしっかりと伝えれば、より高値で売り出すことも可能です。
不動産を高値で売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

3-3.不動産売却にかける期間を設定する

不動産売却にかける期間を設定する売り出し価格を決めたら、次は売却にかける期間を決めます。
所有している不動産を高く売るためには、3か月以上の余裕を持って販売活動をするのがおすすめです。
早く売ろうと焦ると、購入希望者の値下げ交渉や、不動産会社の値下げ提案に応じて、希望する価格より安く売ってしまう失敗を招きかねません。
焦って安売りしないよう、不動産会社と話し合って3か月以上の長期的な販売戦略を練りましょう。
不動産売却のスケジュールについては以下の記事で詳しく解説しています。

4.ステップ3|販売活動・内覧を行う

販売活動・内覧を行う

3つ目のステップでは、いよいよ広告を出して不動産の販売を開始します。
購入希望者が現れたら、内覧の準備と内覧日当日の対応をしましょう。

販売活動と内覧の詳しい流れを解説していきます。

4-1.広告を出す

広告を出す売り出し価格が決まると、不動産会社は店舗に来るお客さんや近隣エリアへのチラシの配布、ホームページなどで物件情報を流します。
広告を作る際に物件の「セールスポイント」がどこかをはっきりさせておく必要があるので、必ず事前にまとめておきましょう。

4-2.内覧の準備・対応をする

内覧の準備・対応をする売主は購入希望者が部屋の内覧を希望した場合、準備・対応します。
金額が大きな取引になるため、購入する家がどんな状態なのか目で見て確かめてもらうのが売主・買主の双方にとって大切です。

室内をきれいにしておくと、内覧に訪れた人の購買意欲が高まります。
そのため、内覧前には室内の物を片付け、きちんと掃除を済ませておきましょう。

よりよい印象を与えるには、内覧が決まった時点で清掃業者にハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。
ハウスクリーニングをするべき場所は、キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの水回り。水回りを清潔にすれば、内覧者に部屋の価値を高く見せられます。

また、内覧で来客を丁寧にもてなすことも大切です。
好印象を与えて「この人となら安心してやりとりができそう」と思わせれば、売買成約率が高くなります。
内覧で来客によい印象を与えるためには、次の3つがポイントです。

  • 人数分のスリッパを用意する
  • 部屋を換気しておく
  • 全室の照明を点灯させておく

ただし、内覧で過度に丁重なおもてなしをすると、ありがた迷惑と思われ逆効果になってしまう場合もあるので、過剰な応対にならないよう注意しましょう。

内覧のコツについて、詳しくは以下の記事にまとめています。

5.ステップ4|売買契約・引き渡し

売買契約・引き渡し

買主が現れたら、4つ目のステップに進みます。
まずは買主と売買契約を結びましょう。そのあとで物件の引き渡しを行います。

売買契約から引き渡しまで一連の流れを詳しく見ていきましょう。

5-1. 買主と売買契約を結ぶ

売買契約時にはいくつかの手続きが必要です。
以下3つに分けて確認していきます。

  1. 買主から手付金を受領
  2. 不動産会社に仲介手数料を支払う
  3. 不動産売却に必要な書類

5-1-1.買主から手付金を受領

買主が決まったら、不動産会社による重要事項説明の上、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶと「手付金」として買主から現金を受け取れるのです。

5-1-2.不動産会社に仲介手数料を支払う

売却が決まると、売主が不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は取引額に応じて以下の通りです。

取引価格(税別) 仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%+消費税
200万円以上400万円以下 売買金額×4%+2万円+消費税
400万円を超える 売買金額×3%+6万円+消費税

5-1-3.不動産売却に必要な書類

不動産売却時には提出が必要な書類がいくつかあります。
必要な書類は「戸建て」「マンション」で異なるため、それぞれ分けてまとめると以下の通りです。

戸建て売却に必要な書類

  • 登記簿謄本または登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 物件購入時の重要事項説明書
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 建築設計図書・工事記録書
  • その他の書類
    (地盤調査報告書・越境物の覚書・地役権設定契約書など)

マンション売却に必要な書類

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 売買契約書
  • 物件購入時の重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • パンフレット
  • 管理規約・使用細則

これらの書類は、早く用意しすぎると有効期限切れになる可能性があります。
そのため不動産会社に相談し、いつ準備すればいいかタイミングを把握しておきましょう。

売買契約の手順をより詳しく知りたい場合の参考記事

5-2.引き渡しと決済

引き渡しは、売主、買主、不動産会社の担当者のほか、司法書士も同席し、銀行の1室などで手続きを行います。
売主は買主へマンションの鍵や管理規約を引き渡し、買主は残金を入金します。

引き渡し日は買主と相談のうえ決定しますが、一般的には、売買契約から引き渡しまでにかかる期間は1か月程度です。
この間に新居を購入したり賃貸物件を探したりし、期日までに引っ越しを済ませておく必要があります。

6.ステップ5|確定申告する

確定申告する

引き渡しと決済を終えたら、最後に確定申告をします。
確定申告が不要になるパターンもあるので、どんなときに必要かを確認していきましょう。

6-1.不動産売却時に確定申告が必要なパターンを確認

確定申告が必要なのは、不動産を売却して「利益(譲渡所得)」が出た場合のみです。利益が出なかった場合は、必要ありません。

不動産を購入したときの価格よりも、売却時の価格の方が低くなることが一般的ですが、地価が上昇して売却価格が上がった場合は、利益がでることもあります。

6-2.不動産売却時にかかる税金

不動産を売却する際には、いくつかの税金が発生します。

売買契約の手順をより詳しく知りたい場合の参考記事

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

上記のうち、確定申告では不動産を売って得た利益として、「譲渡所得税」の税額を報告します。
「譲渡所得税」は、売却代金(譲渡価額)から、購入時にかかった費用(取得費)や、売却時に使った費用(譲渡費用)を引いた金額になります。

式で表すと以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

なお、自宅を売却した場合は、売却益3,000万円までは「特例」として税金の控除を受けられます。

確定申告や税金について詳しく知りたい場合の参考記事

この記事のポイント

不動産売却の全体の流れは?

不動産売却の流れは、簡単にまとめるとたった5ステップです。

  • ステップ1|売却相場を調べて査定依頼する
  • ステップ2|媒介契約を結び価格・期間を決める
  • ステップ3|販売活動・内覧を行う
  • ステップ4|売買契約・引き渡し
  • ステップ5|確定申告する

詳しくは「1.【図解で確認】不動産売却の流れは全5ステップ」をご覧ください。

不動産を売却するときは、最初に何をすればいい?

不動産を売却する最初のステップは、売却相場の確認と、不動産会社への査定依頼です。
詳しくは「2.ステップ1|売却相場を調べて査定依頼する」をご覧ください。

不動産を売却するときの2番目のステップは何をすればいい?

2番目のステップでは、不動産会社と「媒介契約」を結び、売却価格と販売期間を決めていきます。
詳しくは「3.ステップ2|媒介契約を結び価格・期間を決める」をご覧ください。

不動産を売却するときの3番目のステップは何をすればいい?

3番目のステップでは、物件の販売と内覧の準備・対応をします。
詳しくは「4.ステップ3|販売活動・内覧を行う」をご覧ください。

不動産を売却するときの4番目のステップは何をすればいい?

4番目のステップは、買主との売買契約と家の引き渡しです。
詳しくは「5.ステップ4|売買契約・引き渡し 」をご覧ください。

不動産を売却するときの最後のステップは何をすればいい?

最後のステップですることは確定申告です。
詳しくは「6.ステップ5|確定申告する」をご覧ください。

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