【不動産売却の流れ】やるべきこととNG行動を分かりやすくご紹介

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戸建て、マンション、土地などの不動産を売ることは、通常は、一生の間に何度もあるわけではありません。
あなたの大切な財産を、安心して売ることができるためには、「不動産売却の流れ」と「すべきこと」を知ることが重要です。

この記事では、不動産を売りに出そうと検討し始めてからの一連の流れをもれなくご紹介し、各ステップで押さえておきたいポイント(「やるべきこと」と「NG行動」)を解説しています。
不動産売却が初めての方でも分かりやすく読み進めていただける内容にまとめています。ぜひ不動産売却を成功させるためにお役立てください。

1.不動産売却の基本の流れ

不動産には、土地・建物があり、さらにマンション・アパートなどさまざまな種類の物件があります。ただし、売却の流れは基本的にそれほど大きな違いはありません。
不動産売却の流れを図解すると、次のようになります。

2章以降で各STEPについて順番にご説明しますが、まずは不動産売却の基礎知識である「不動産を売る方法」についておさえておきましょう。

1-2.不動産売却の2つの方法

不動産を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介では、不動産会社に不動産の売却を依頼します。
依頼を受けた不動産会社は、あなた(売主)に代わって、インターネットやチラシなど、さまざまな媒体に売却物件の広告を出し、購入希望者(買主)を探します。
買主が見つかると、不動産会社は売主と買主の間に入り、契約条件の折衝や手続きを行うなど、引き渡しが完了するまでさまざまにサポート(仲介)をします。

買取は、不動産会社にあなたの不動産を直接、購入してもらうもので、買主は不動産会社になります。不動産会社は、不動産(土地・建物・マンションなど)を相場より安く買い取り、再度販売を行います。場合によっては、建築・開発・リノベーションなどを行うことで不動産に価値をプラスし、買取時の価格より高く売却することで利益を得ます。

仲介と買取の違いは何かというと、不動産が売れるまでの時間です。仲介の場合は、個人のお客さん(購入希望者)を探すので、売却手続きが完了するまで時間がかかります。
反対に買取では、不動産会社が購入するので、販売活動が必要なく、早期に売却を終えることができます。また、仲介手数料もかかりません。

他にも、仲介の場合は、不動産市場の相場に近い価格で売却できる可能性が高く、買取の場合は、仲介と比べると売却価格が低くなります(「仲介」で売却する場合の7~8割程度が目安)。

「すぐにも家を売却して現金が欲しい」と思っていたり、売りたい不動産が「旧耐震基準や事故物件であったり、状態が悪いなど、買主を見つけるのが困難な物件」であるケースを除いて、不動産を売る場合は、不動産会社に売却の「仲介」をお願いするのが一般的です。
不動産をできるだけ高く売りたいと思うなら、「仲介」を選ぶとよいでしょう。

オススメ記事

「仲介」か「買取」か?どの方法で不動産を売ったらいいのか、さらに知りたい方は、以下の記事をお読みください。
「もっと高く売れたのに…」と後悔することがないように、両方のメリットとデメリットを押さえることで、正しい選択ができるようになります。

マンション買取の落とし穴!急いでいても損しない売却方法

仲介を選んだ場合、不動産会社が買主を見つけるサポートをしてくれる訳ですから、どの不動産会社に依頼するかが不動産売却の成功のカギを握っている とも言えます。

不動産会社の良し悪しとは、「値付け(売却するための価格の設定)の上手さ」、「買い手を惹きつける広告のノウハウ」、「売主に対するさまざまなフォロー」などのことをいいます。

信頼できる不動産売却のパートナー(不動産会社)に出会い、不動産売却を成功させるために、あなたは何をすべきでしょうか。
1章冒頭でご紹介した不動産売却の流れに沿ってやるべきこととNG行動を把握しておけば、失敗を避けることができるでしょう。
それでは、STEPごとに詳しく見ていきましょう。

2.STEP1:売却に向けて準備する

不動産を売却しようと決めた、もしくは売りたいと感じ始めたら、まずは不動産売却を現実的に捉え、具体化してみましょう。

 

2-1.スケジュールを立てる

不動産の売却を具現化するにあたって、最初のステップは計画を立てることです。不動産売却にかかる期間とあなたが希望するタイミングを踏まえ、スケジュールを立てます。

不動産を売り出してから買主が見つかるまで、マンションの場合平均3~4か月、一戸建てや土地の場合だと6か月以上かかるといわれています。

不動産売買の最も活発な時期というのは、1年というスパンで考えると、年度末です。進学や就職、異動で1⽉から3⽉にかけて新居を探す⼈が⼀気に増えます。
次の旬な時期は、9⽉の異動に向けた7⽉から8⽉です。この時期も⾼値で売りやすい時期です。
少しでも高く売却したいと考える方は、この時期に合わせて不動産会社が販売活動をはじめられるようにスケジュールを組むとよいでしょう。

もっと大きなスパンで考えた不動産の「売り時」は、経済的な要因(株価の変動、インバウンド投資など)・国内イベント(東京オリンピックや大阪万博)・再開発などの要因から見た傾向で、2019年12月の時点では、不動産全体の価格が上昇しているといわれています。

不動産は売るタイミングで、より⾼値で買い取ってもらえる可能性が高くなるので、不動産市場の動向を知っておくのもよいでしょう。

オススメ記事

不動産の市場について知りたい方、売り時を迷っている方は、「近年のマンション価格の傾向」「今後の予測」「マンション購入・売却のタイミングについて」解説したこちらの記事もお読みください。

【2020年目前】マンション価格は上昇中!推移から探る売り時・買い時

2-2.物件の相場を調べる

自分が売りたいと思う不動産物件の相場を調べる手っ取り早い方法は、インターネットの情報サイトで、近隣の似た物件が今いくらで売りに出されているか、近隣の物件の過去の取引価格を調べることです。
以下に、情報に信頼性のある3つのサイトを紹介します。

1) レインズマーケットインフォメーション

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、マンションと戸建ての売買価格を調べることができます。

地域、間取り、築年数、駅からの距離などさまざまな条件から検索することができ、選択したエリアの過去1年の取引情報グラフが表示されるので、相場の感覚をつかむことができるでしょう。

2) 不動産取引価格情報検索

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトで、実際に売買された価格情報が閲覧できます。

不動産の種類から検索する場合、2「種類を選ぶ」の選択で、「宅地」をクリックすると、土地と建物両方の取引価格が表示されるようになっています。

3)HOME4U(ホームフォーユー)の中古住宅相場価格検索

https://www.home4u.jp/buy/

中古住宅・中古物件の購入なら中古住宅HOME4U

情報サービス事業で業界最大手であるNTTデータグループが運営する、中古物件専門の情報サイトです。

全国の中古物件の平均価格を、広さや間取り別に一覧表示してあり、価格を分かりやすく把握することができます。

中古住宅HOME4U

相場の価格を知りたい時には、「相場価格」をクリックすると、上のページが表示されます。

「マンション」、「一戸建て」、「土地」から不動産の種類を選択し、「エリアから探す」を選択するとそのエリアの平均価格を物件の広さごとに知ることができます。また、「路線から探す」を選択すると、各地の鉄道路線が表示され、さらに絞ると各駅における物件の平均価格を知ることができます。
なお、このサイトで確認できるのは、実際の取引価格ではなく、売出価格であることに注意してください。

相場を把握しておくことで、不動産会社から査定結果を得た時に、高いのか安いのかを判断することができます。
上記で紹介したサイトは、どれも数分程度あれば結果がわかるので、不動産会社の査定依頼をする前に、相場のイメージをつかんでおくとよいでしょう。

オススメ記事

不動産の相場や動向について、より詳細に知りたい方は以下のサイトをご覧ください。 「相場とは何か?」「なぜ最初に相場を知っておくべきなのか?」「相場の調べ方」など、初めての方にもわかりやすく解説しています。

知らないと失敗する!不動産を売る時、知っておくべき「相場」とは?

やるべきこと

・売却にかかる期間と売りたいタイミング(高く売れそうなタイミング)から逆算してスケジュールを立てる

・相場(売れそうな価格)を把握しておく

NG行動

・売却にかかる期間や売りたいタイミング、売り時を意識せずに売却をはじめてしまう

・相場を把握しないで売れそうな価格を勝手に予想する

3.STEP2 不動産会社に査定を依頼する

不動産会社が出す査定価格とは、おおむね3か月あれば売却できる不動産の価格のことで、

  • 築年数や間取りなど、不動産そのものの価値
  • 周辺環境などの立地条件
  • 市場のニーズや動向

などを踏まえて値付けされます。

査定価格を基にして売主が(不動産会社からアドバイスを受けつつ)「売出価格」を決め、売却をスタートするため、査定価格はとても重要です。
そして、売出価格をいくらにするかがその後の売却活動の行方を左右します。そのためこの査定を依頼するステップは、不動産売却の流れにおいてとても重要な位置づけとなっており、慎重に進めることをオススメします。

3-1.査定の種類

査定を依頼する際に踏まえておきたいのが、査定の種類についてです。
査定は大きく分けて2種類あります。

1.概算価格がわかる「机上査定(きじょうさてい)」(「簡易査定」ともいいます)
2.正確な査定価格がわかる「訪問査定

机上査定(簡易査定)」とは、物件情報(物件種別、住所、面積、築年数など)に基づいて、不動産会社が物件を見ずに査定価格を算出する方法で、算出根拠は過去の成約実績や現在売り出されている類似の物件の価格、市場の動向などです。

物件を見ないで価格を決めるため、リフォームやメンテナンスの有無、物件の状態などは価格には反映されません。

訪問査定」は、不動産会社の担当者が、物件の使用状況・土地の形状・日当たりなどを見てより正確に査定価格を算出するので、結果が出るまでに数日かかります。

一般的には、机上査定の後に訪問査定を依頼しますが、急いで物件を売りたい場合などは、最初から訪問査定を選択した方が結果的に早く売却できるのでオススメです。

訪問査定では、不動産会社が物件だけでなく周辺環境や登記簿などの情報もあわせてより正確な査定価格を算出します。
また、実際に不動産会社の担当者と直接、話しをすることができるので、疑問や不安を相談することができます。

3-2.査定価格の違いについて

査定を依頼する不動産会社によって、査定価格にバラツキが出てしまうことは少なくありません。その差は数百万にもなることがあります。

同じ物件でありながら、なぜこのような違いが出てくるかというと、不動産会社は、「マンションが得意」「特定のエリアに強い」「売買よりも賃貸が得意」など各社で特色を持っていて、得意とする物件であればより正確な査定価格を算出できるからです。

また、不動産は完全に同じものがないため正確な価格を出すのが難しいこと、高めの査定をして媒介契約を取り付けたいという不動産会社の意向が反映していることも理由として挙げられます。
ですので、査定価格が高いというだけで、不動産会社を決めてしまうのは危険です。高い価格で売り出しても売れない場合は、価格の見直しを余儀なくされるケースもあります。

また、複数の不動産会社に査定を依頼して出された査定価格を比較することなしに、1社だけの査定結果で売却を進めてしまうこともオススメしません。

もしかしたら本当はもっと高く売れたかもしれない物件を、相場よりも低く見積もった1社の査定結果をそのまま売出価格に設定してしまい損をしてしまったということにもなりかねません。
もしくは、高すぎる査定価格を信用して、売れ残ってしまうという結果を招くかもしれません。

大切なのは、売りたい物件を得意とする不動産会社かどうかを見分けることです。そのためにはどうしたらよいのかは4章で詳しくご紹介します。

3-3.どうやって査定依頼をするのか

適正な査定価格を算出し、最適な販売活動を行ってくれる不動産会社を探すには、1つの会社に当たるだけでなく複数の会社に査定を依頼して比較する必要があります。

あなたならどんな方法で査定を依頼しますか?
駅前の不動産会社に直接訪問して相談するでしょうか?それとも近所の不動産会社の電話番号を調べて電話をかけますか?

複数の不動産会社に査定を依頼することが大切であることはわかっていても、自力で実現するには時間と労力がかかってしまいます。

そのために有効なのが、いつでもどこからでもネット上で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「一括査定サービス」です。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」は、2001年開始の日本で初めてのインターネット上で利用できる不動産一括査定依頼サービスで、それまで一軒一軒、不動産会社に査定を依頼していた手間や時間を大幅に削減することを可能にした画期的なサービスです。

今ではさまざまな企業が提供する一括査定サービスがありますが、HOME4Uの特長は安心と安全。
NTTデータグループならではの「万全な個人情報の保護」と「全国の信頼できる不動産会社との提携」で、常に利用者目線のサービスを提供しています。

全国1,500社の優良不動産会社の中から依頼主にあった企業を複数マッチングし、最大6社にまとめて査定を依頼することができます。
複数の不動産会社に査定を依頼できるので、販売力と安心感のある「大手企業」と、独自のルートで購入者を探し出してくれる「地域密着型企業」の両方の不動産、それぞれに強みを持つ不動産会社の話を聞いて比較することが可能です。

累計売却査定数40万件の実績を持つ「HOME4Uの一括査定サービス」を、あなたに合った不動産会社探しにお役立てください。

オススメ記事

一括査定サービスについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
「質の高い一括査定サイトの選び方」のほかに「複数の会社に査定を依頼したら、しつこく営業されそう」など、はじめて利用する方の声や「訪問査定の前には、しっかり掃除しなきゃダメ?」などの疑問点にも答えています。

不動産売却で成功したい人に贈る【一括査定の全知識】

やるべきこと

・机上査定か訪問査定か、どちらを選ぶのか検討する
・一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」を利用して、査定を複数の不動産会社に依頼する
・各不動産会社の査定価格を比較する、また自分で調べた相場の価格と比較する

NG行動

・査定を1社にだけ依頼して、その査定価格を売出価格の基準と受け止める
・高く売れそうというだけで高い査定結果を信用してしまう
・「査定価格」「売出価格」「査定の種類」を理解せずに査定を進めてしまう

4.STEP3 不動産会社を選ぶ

不動産会社といってもさまざまです。
日本全国の豊富な情報やサービスを提供する名の知れた大手や中堅企業から、地域特定の情報を持った個人経営のものまで、それぞれ得意とする分野やエリアがあります。

不動産売却の仲介を依頼したいのに、賃貸や分譲をメインに手掛けている不動産会社にコンタクトを取っても意味がありません。

また、どんな物件種別の売却実績があるのかも重要です。ビルや店舗、賃貸住宅(投資物件)、マンションや戸建てなどの一般住宅、土地のどれを売りたいのかによっても、不動産会社選びは左右されます。

3章で既述したように「不動産一括査定サービス」は、不動産会社選びをスムーズに行うための有効な手段です。
査定依頼の際に、売却を希望する物件の情報をもとに不動産会社がマッチングされるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼することは、つまり仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際の情報収集を同時に進めていることになります。
査定を依頼したら、不動産会社の担当者と対話しながら、あなたに合った不動産会社かどうか判断していきますが、その際に、「査定価格の根拠を聞く」ことと、「販売戦略について確認する」ことを、頭に置いておくとよいでしょう。

4-1.査定価格の根拠を聞く

不動産会社の担当者と実際に話をする時に、まず聞いておきたいのが、どのようにして査定価格を導きだしたのか「査定価格の根拠」です。

不動産会社があなたの物件の売却を得意としているのか、見極めるヒントとして、以下の項目を各会社に質問し、比較してみてください。

  • 類似物件の売却実績の有無
  • 査定価格の根拠
  • 売れるまでの期間の目安

あなたの物件の所在地の周辺で、過去3年ほどの類似物件の成約件数が豊富であれば、その物件の売り方に慣れているはずですし、マンションを売りたいのであればマンションの実績が多ければ多いほど安心です。

また、その地域に精通していれば、しっかりとした根拠の査定価格の説明もあるでしょうし、過去の実績や市場を踏まえた売却期間の説明があれば、信頼のおける会社だといえます。

4-2.販売戦略について確認する

もうひとつ確認しておきたいのが、どんな広告手段で不動産を売るのかという点です。一般的には以下のような方法があります。

  • 不動産情報サイト(インターネット広告)への掲載
  • 近隣地域でのチラシ広告
  • 不動産会社がすでに抱えている顧客への紹介
  • 不動産会社の自社サイトやネットワークでの広告展開
  • レインズへの登録

現代は8割強の人が、インターネットで購入物件を探している時代のため、インターネット広告をどう打ち出すかはとても重要です。不動産を早く売るためには、物件の情報が広く行きわたっていることが不可欠なので、どのようなインターネット広告サイトと提携しているか、具体的な媒体や掲載頻度を確認してみてください。

レインズ」とは、不動産会社同士が物件情報をやり取りするためのネットワークで、「媒介契約」でどの契約を選ぶかによって、不動産会社がレインズへの登録義務があるか否かは変わります。

これについては次のステップで説明しますが、義務があるなしに関わらず、すべての媒介契約において登録しもらうことは可能です。インターネット広告と同様に、売りたい物件をいかに多くの人に見てもらうかで、早く売れる可能性が高まるので、不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

4-3.不動産会社や担当者の姿勢

査定の説明を受ける際には、信頼できる相手かどうか、知識や対応に問題がないかも確認しつつ、コミュニケーションをとることをオススメします。売主であるあなたに売却のための情報を的確な質問で聞き出してくれるかどうか、あなたの疑問や不安に真摯に答えてくれるかどうかがポイントです。

また、売却がベストかどうか少し迷っているような場合、その物件を売ることが最もよい資産活用方法であるか、一緒に考えてくれる不動産会社は心強く感じることでしょう。
例えば、築浅の利便性の良いマンションの場合は、賃貸物件として貸し出すという方法もあります。資産活用の観点で、依頼人に最も良い方法を提案してくれる会社は、信頼がおける優秀な不動産会社と捉えることもできるでしょう。

それぞれの不動産会社の担当者との相性も大切です。不動産売却成功の信頼できるパートナーになりうるかどうかを比較してみましょう。

オススメ記事

不動産会社の比較の仕方は、しっかりと準備したい項目なので、以下の記事も参考にしてください。

  1. 不動産会社の得意な物件を見極める
  2. 営業年数をチェック
  3. 対応力・販売力をチェック

の3ポイントに分けて、自分に合った不動産会社を見定めるコツを解説しています。

どうやって選べば良いの?不動産会社を比較する3つのポイントとは

やるべきこと

  • ・不動産会社の担当者に確認すべきことをリストアップする
  • ・疑問点や納得がいかない点、不安点を担当者に相談する

NG行動

  • ・査定価格のみで不動産会社を決めてしまう
  • ・不動産会社の説明を鵜呑みにする
  • ・「査定価格」「売出価格」「査定の種類」を理解せず、査定を進めてしまう

5.STEP4不動産会社と媒介契約を結ぶ

あなたに合った不動産会社が見つかったら、その会社が仲介役となって不動産を売却するための、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは主に、

  • あなたが希望する売却の条件
  • 売却が成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料
  • 媒介契約の有効期間
  • 媒介契約期間中の不動産会社の義務

などを不動産会社と取り決める契約で、契約形態には3種類があります。
次の章では媒介契約の種類と、選び方のポイントについて説明します。

5-1.媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約の違いを以下、表にまとめました。

【3つの媒介契約の違い】

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズへの登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヵ月以内

専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、不動産会社1社だけとの契約になります。一方で、「一般媒介契約」では、複数の会社と媒介契約が可能というのが大きな違いです。

5-2.媒介契約の選び方のポイント

一般媒介」では、複数の不動産会社が売却活動を行いますが、最終的に買主を見つけて取引を成立させた不動産会社が仲介手数料を受け取ります。
都心や町の中心部など、売れやすいことが分かっているエリアであれば、一般媒介を選択される方も少なくありません。

「専任媒介」と「専属専任媒介」では、他社に先を越される恐れがなく、広告費や営業担当者の努力が無駄になる心配がないため、積極的な営業活動をしてもらえることが見込めます。

また、契約から一定期間内のレインズへの登録や、定期的な活動報告が法律で義務付けられているという安心感もあります。駅から遠い家など、売りにくい不動産の場合は特に広告費や手間をしっかり投入してもらえるメリットが大きいです。

さらに、買主が見つからなかったときに不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」、内覧用に部屋をモデルルームのようにコーディネートしてくれる「ホームステージング」などのさまざまなサービスを提供している会社もありますので、確認しておきましょう。

オススメ記事

「3つの媒介契約のうち、どれを選んだらいいのか」でお悩みの方は、不動産会社がすすめるままに契約を結んでしまわないように、以下のサイトも参考にしてください。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

やるべきこと

・3つの媒介契約のメリットとデメリットを確認する
・売りたい物件に合った媒介契約を検討する
・契約において不動産会社が提供するサービスを確認する
・契約前と契約時、不動産会社としっかり意思疎通を行っておく
・媒介契約時、仲介手数料の額と支払いのタイミングを確認しておく

NG行動

・媒介の種類の違いを把握していない
・媒介契約の中身を確認せずに契約してしまう

6.STEP5販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、実際にいくらで売り出すのか「売出価格」を不動産会社と相談して決め、物件の販売活動を始めます。

6-1.売出価格を決める

不動産を「できるだけ高く売りたい」という気持ちはわかりますが、買い手は「できるだけ安く買いたい」と思っています。
不動産売却は購入希望者が現れないと話が進みません。
冷静に相場と不動産会社からのアドバイスを踏まえて、買い手が「見に行ってみても良いかな」と思えるような範囲の価格設定にしてください。

オススメ記事

「売出価格」の決め方のコツをご紹介した以下の記事もご参照ください。
「相場の範囲に収めるメリット」や「端数についてのお得な裏ワザ情報」などについて、分かりやすくアドバイスしています。

売れてナンボ!早く買い手を見つける不動産の売出価格の決め方とは!?

6-2.内覧への準備

売り出した物件に興味を持ってくれた購入希望者が、家の内部を見学に来るので立ち会います。これを内覧といいます。

内覧に来る購入希望者に良い印象を与えるためには、家を徹底的にキレイにすることです。 丁寧に掃除する時間が取れない場合には、ハウスクリーニングを専門業者にお願いすることも検討してみてください。

内覧に向けて準備しておくことは次のようになります。

  • 掃除や整理整頓
  • 内覧者のスリッパなどを用意する
  • 内覧者からの質問の回答を準備する

掃除は特に水回りが重要 です。
広くスッキリとした印象を与えるために、余計なものは置かず、家具の配置を換えてみるのもよいでしょう。室内を明るく見せるために古い電球は取り替えて内覧時には明かりをすべて点けてください。

当日は窓を開け、換気を行い、生活臭のないよう消臭します。また、スリッパやベランダ用のサンダルを用意しておくことで、歓迎ムードが伝わりますし、いざ質問されて慌てないように、内覧者から質問されそうな事柄をリストアップしておくのもよいでしょう。

内覧者からよく聞かれる相談には、次のようなことがあります。

  • 売却の理由
  • 住環境:日当たり、風通し、湿気、ペットを飼っているか、タバコを吸うか
  • 周辺環境:騒音、隣近所にはどのような人が住んでいるか、ゴミ置き場や分別について、スーパーなど買い物の利便性
  • 管理体制:管理費・修繕積立金について、管理人は常駐か

空き家や土地を売る場合には、不動産会社に任せておけばいいので、立ち合いの必要はありません。

なお、土地や一戸建ての売却では、売り出しと並行して隣地との境界確定・測量の手続きを進める場合があります。測量は物件によっては必須ではありませんが、スムーズに売却するために測量すべきかどうか不動産会社のアドバイスを受けましょう。

オススメ記事

内覧についてより詳細に知りたい方にオススメなのが以下の記事です。

内覧に来る人はあなたの家に興味を持っています。期待以上にステキな部屋だと思ってもらえれば、成約の可能性がぐんと上がります。つまり、内覧者に与える印象次第でスムーズに高値で売れることもあれば、なかなか売れずに安く手放すことになる可能性もあるのです。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

6-3.売却活動を行う

主な販売活動は、チラシやインターネット媒体への掲載、レインズへの登録などです。 前にも触れましたが、買い手の80%以上がインターネットを通して不動産を購入しています。 内覧者を呼び込みやすい物件は、

  1. 売出価格が相場から逸脱していないこと
  2. セールスポイントがふんだんにアピールされていること

この2つが該当していることが重要です。

2については、写真や文章の言い回しが該当しますが、写真の画質や枚数も多いほうが買い手の関心を惹きつけやすくなります。

よりよく見えるアングルや明るい写真、査定の際に高い評価を受けた点があるならそれがよく伝わる写真を用意してください。基本的には不動産会社の担当者が撮影してくれますが、腕にバラつきがあるので、自分で撮影した方がキレイに取れる場合は、それを載せてもらいましょう。

また、セールスポイントが少ない場合には、インターネットで掲載している類似物件がどのようなセールスポイントを載せているのかチェックして書き出してみてください。 早く買い手を見つけるには不動産会社任せにするのではなく、遠慮なく提案をしてみましょう。

やるべきこと

・相場や買い手を意識した売出価格を考える
・家の掃除や質問事項の想定など、内覧に向けての準備をする
・売却活動に必要な写真などを提供し、積極的に媒介活動に関わる

NG行動

・売出価格を主観的に設定する
・部屋の掃除はしたが、物が片付けられていないため、内覧者に雑多な印象を与えてしまう
・売却活動を不動産会社に任せっきりにする

7.STEP6 買い主と売買契約を結ぶ

内覧後に購入申し込みが入り、条件面で合意したら売買契約を締結します。 売買契約の際は、売主と買主が不動産会社などに集まって契約内容を読み合わせます。

契約書には、物件の引き渡しの時期・移転登記申請時期・代金についてなど、重要な情報が含まれています。
いったん契約を締結すると簡単に解除することはできないので、後のトラブルを避けるためにもしっかりと契約内容を確認しましょう。

売買契約時には、売買代金の5~20%程度の手付金(契約金)を買主が売主に支払うのと、仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

やるべきこと

・売買契約をしっかりと読み、不明事項を不動産会社に確認する

NG行動

・契約内容を確認せずに締結してしまう

オススメ記事

仲介手数料は不動産売却の中で最も大きな費用となるので、詳しく知っておきたいことのひとつです。
次の記事を読めば仲介手数料の特徴や計算方法、相場、支払い時期、キャンセル時の返金ルールなど、仲介手数料の全てが分かるようになります。

【不動産売却の仲介手数料】依頼する前に知っておきたい全知識

8.STEP7 引き渡しを行う

決済・引き渡しは、平日の午前中に、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関などに集まって行われるのが一般的です。
売買代金の授受と不動産の引渡・登記申請は同日中に行います。そのため引越しは事前に済ませておく必要があります。

授受されるものは、

  • 売買代金の残金
  • 仲介手数料の残金
  • 登記費用(司法書士への報酬、登録免許税)
  • 固定資産税等の清算金

などです。

買主から代金の支払いを受けたら、

  • 物件の鍵一式
  • 設備の取扱説明書
  • 保証書
  • マンションの管理規約
  • 使用細則
  • 建築確認通知書
  • 検査済証

などを引き渡します。

やるべきこと

・引き渡しの日までに引っ越しなど、住居を渡せる状態にしておく
・授与された書類などを確認する
・当日に引き渡す書類を準備する

NG行動

・事前に引き渡しまでの段取りや必要書類を把握していない
・荷物が残っているなど、買主に迷惑となるような状態にしておく

9.STEP8 売却の翌年に確定申告を行う

売却益が出たときは、売却した翌年の2月16日~3月15日(期日が土日の場合は繰り下げ)に税務署に書類を提出し、確定申告をする必要があります。
損失が出た場合には確定申告は義務ではありませんが、所得と損益通算をして節税できる場合があります。

確定申告には、

  • 売買契約書
  • 仲介手数料・印紙税などの領収書
  • 登記事項証明書

などの書類が必要です。
確定申告の手続きは自分で行うこともできますが、忙しくて時間がなかったり、自分で手続きするのが不安な場合には税理士に依頼すると安心です。税理士への報酬は5~10万円程度が相場で、不動産購入費用がわかるかどうかなどの条件によって変動します。

所得税は確定申告の時に支払いますが、住民税は約2ヶ月後に納付書が郵送されてきます。確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことも覚えておきましょう。

オススメ記事

不動産を売却した後、最後の仕事として確定申告が待っています。不動産売却における確定申告は、「しなければならない人」と「しなくても良い人」「した方が良い人」の3つのパターンに分かれます。あなたがどれに該当するのかはこの記事を参考にしてください。

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識

やるべきこと

・確定申告を自分で行うか、税理士に依頼するか検討する
・確定申告に必要な書類の準備
・所得税・住民税の支払い期間と金額を確認する

NG行動

・本当は確定申告をしなければいけない(したほうがよい)にもかかわらず確定申告をしない
・所得税と住民税の支払いのタイミングを把握せず、延滞してしまう

まとめ

いかがでしたか?
不動産売却を成功させるためにやるべきことは、自分が売りたい物件に合った信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

そのために「STEP2不動産会社に査定を依頼する」→「STEP3不動産会社を選ぶ」→「STEP3不動産会社と媒介契約を結ぶ」のプロセスに重点を置き、「複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産売却 HOME4Uの一括査定サービスを利用し、査定を依頼すること」と「査定を依頼した不動産会社の中から最適の会社を見極めるための方法」について詳しく説明しました。

「知は力なり」という言葉があります。トラブル無く、満足のいく条件で不動産を売るためには、不動産売却の流れをつかみ、情報収集を心がけることが大切です。そして、最強の味方となってくれる不動産会社を見つけてください。

不動産を高く売るなら、まずは安心して任せられる不動産会社探しから

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