所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わった事実を公的に記録する手続きです。

本記事では、所有権移転登記の必要書類や費用、自分で行う方法を解説します。売買、相続、贈与、財産分与で必要書類が異なりますので、ぜひ参考にしてください。

1.所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、建物や土地の持ち主の変更を公的に記録する手続きです。例えば、不動産売却の場合、所有者が元の持ち主から新しい持ち主に変わるため、持ち主の変更を法務局に届け出て、登記を行います。

また、所有権移転登記は、誰が持ち主かを明確にするためにも必要です。登記を行えば、所有する建物や土地を他人が勝手に売ったり、借り入れの担保にしたりする事態を防げます。所有権争いなどのトラブルが起きた際にも、登記された情報が証拠となります。

所有権移転登記をしなかった場合、売主に代金を支払っていたとしても法律上では建物や土地の持ち主と認められず、他人が自らの持ち主であると主張した場合に反論できません。

さらに建物や土地を売ったり、相続したりする際の手続きが複雑になり、余計な費用や時間がかかる恐れがあるため、注意が必要です。

2.所有権移転登記が必要な4つのケース

所有権移転登記が必要なケースは、主に以下の4つがあります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

2-1.不動産の売買を行ったとき

不動産を買ったり売ったりした場合、新しい持ち主に所有権を移すための所有権移転登記が必要です。登記を行うことで、購入者が正式な所有者として認められます。

例えば、家を買った際に所有権移転登記をしなければ、買った家の法的な持ち主とは見なされません。万が一、売主がすでに売った家を再び第三者に売却しようとした場合、購入者は所有権の主張が困難になります。

しっかりと登記を済ませておけば、購入者は法的に保護され、このような事態を回避できるのです。

また、登記が完了すると、銀行からの融資を受けやすくなり、不動産取引もスムーズに進む場合が多いです。

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2-2.不動産を相続したとき

故人（被相続人）が持っていた不動産を相続する場合、相続人は新しい所有者としての登記が必要です。

これを相続登記といい、登記を行うことで法律上の所有者として認められ、相続した不動産を自由に活用したり、売却したりできます。

一方、相続登記をしないままでいると、売却手続きができないだけでなく、ほかの相続人や第三者との間でトラブルが発生する恐れがあります。例えば、相続人の1人が、自らが相続していない不動産を他人に勝手に貸し出すといったこともあり得るでしょう。

なお、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を行う必要があるため、注意してください。

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2-3.不動産を贈与されたとき

親や知人から不動産を贈与された場合も、所有権移転登記が必要です。贈与者から受贈者へ所有権の移転を登記することで、受贈者が新しい持ち主として公的に認められます。

贈与に関する登記を行わないと、贈与の事実が第三者に認められず、トラブルが発生するかもしれません。

例えば、親が子どもに家を贈与した場合、その家の所有権が子どもに移った事実を登記しなければ、親の名義のままとなります。このような場合、親が亡くなったあとに相続の問題が発生する可能性があるのです。

登記を行えば、贈与に伴う税金の支払いもスムーズに行えるでしょう。

2-4.離婚で財産分与するとき

離婚する際は、夫婦が共同で所有していた不動産を分ける必要があります。これを財産分与といい、所有権移転登記が必要です。

財産分与の結果として一方が不動産の所有者になる場合、登記することで法律上の所有者として認められます。登記をしないと権利関係が不明確になり、のちに問題が生じる可能性があります。

離婚後に財産分与された家を売却しようとしても、登記が元配偶者との共有名義のままでは、売却手続きが進まない場合もあるでしょう。

また、財産分与で受け取った不動産に対して、元配偶者が権利を主張する可能性も否定できません。所有権移転登記をしっかり行っておくことで、将来のトラブルを防止することができるのです。

財産分与の方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

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3.所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記には費用がかかります。実際には不動産の価値や取引の種類によっても異なりますが、一般的に必要な項目として以下のようなものがあります。

それぞれについて詳しく説明します。

3-1.登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記を行う際に支払う税金です。税額は、不動産の評価額に基づいて計算されます。

ただし、住宅用の不動産で一定の条件を満たす場合や、特定の期間内に登記を行う場合は、税率が軽減されます。軽減後の税率は下表のとおりです。

出典：“土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ”． 国税庁． 2024-04. （参照2024-07-04）をもとに、お家のいろはが独自に作成

新築の住宅を購入した場合や、相続による登記を行う場合などが軽減措置の対象になります。登録免許税は、登記申請書と一緒に法務局に納付しましょう。

3-2.司法書士費用や手数料、収入印紙代、交通費など

所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は、登記に必要な書類の作成や法務局への申請手続きを代行してくれます。司法書士に依頼する場合、具体的に以下のような費用が発生します。

これらの費用は、所有権移転登記をスムーズに進めるために必要です。

費用を抑えたい場合は、複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、費用を比較して安く請け負ってくれる事務所を探すとよいでしょう。登記手続き自体は自分でも行えますが、自信がない場合は司法書士に依頼するほうが確実といえます。

所有権移転登記を司法書士に依頼する際に発生する費用の相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

不動産売却時の司法書士費用は売主と買主どちらが負担？費用の目安も解説

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4.所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記を行う際には、いくつかの書類を準備する必要があります。具体的に必要となる書類は、登記の種類によって異なりますが、すべてのケースで必要となる基本の書類は以下のとおりです。

ここからは、ケースごとに必要な書類を見ていきましょう。

4-1.売買の場合

不動産の売買を行った場合に追加で必要な書類は以下のどちらかです。

これらの書類は登記原因証明情報と呼ばれ、売買契約の成立を証明するものです。

4-2.相続の場合

相続の場合は、相続方法によっても必要な書類が変わります。相続による所有権移転登記に共通して必要な書類は以下のとおりです。

これらに加えて、相続方法ごとに必要な書類は以下のとおりです。

4-3.贈与の場合

不動産の贈与を受けた際に必要な書類も登記原因証明情報です。贈与の場合に登記原因証明情報となる書類は以下のとおりです。

4-4.財産分与の場合

離婚による財産分与で所有権移転登記を行う際も離婚の方法によって必要な書類が異なります。離婚方法に限らず必要な書類は個人事項証明書（戸籍抄本）です。

離婚の方法ごとに必要な書類は以下のとおりです。

ケースごとに必要な書類をあらかじめ準備しておくことで、所有権移転登記をスムーズに行えます。

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5.所有権移転登記を自分で行う流れ

適切な手順を踏めば、所有権移転登記は自分でも行えます。以下に、所有権移転登記を自分で行う際の流れを紹介します。

5-1.現在の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認する

まず、現在の不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、内容を確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）には、不動産の所在地、所有者の情報、権利関係などが記載されています。

登記事項証明書（登記簿謄本）は、法務局で取得できますが、オンラインでの申請も可能です。登記事項証明書（登記簿謄本）の確認は、現在の登記内容が正確かどうかを把握し、今後の手続きに必要な情報を得るために重要です。

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5-2.必要書類を準備する

所有権移転登記に必要な書類を準備します。必要な書類は、所有権の移転理由によって異なります。詳しくは「4.所有権移転登記に必要な書類」で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

5-3.管轄の法務局で登記申請をする

必要書類を準備したら、管轄の法務局で登記申請を行います。申請書類は法務局の窓口に直接提出するほか、郵送やオンラインでの提出も可能です。

また、この際に登録免許税の納付も併せて行います。税額は事前に計算し、所定の方法で納付しましょう。法務局の担当者が書類を確認し、不備がなければ登記手続きが進みます。

5-4.登記完了証・登記識別情報通知書を取得する

登記が完了すると、法務局から登記完了証および登記識別情報通知書が発行されます。登記完了証はその名のとおり、登記手続きの完了を証明する書類で、登記識別情報通知書は、新しい所有者が該当不動産の所有権を所持することを証明する重要な書類です。

登記完了証および登記識別情報通知書は、後日、法務局から郵送される場合が多いですが、窓口での受け取りもできます。書類を受け取ったら、不備がないかを確認しましょう。

まとめ

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わった事実を公的に記録する手続きです。

売買・相続・贈与・離婚といった理由で不動産の所有者が変更になる場合、すべてのケースで必要な書類は次のとおりです。

かかる費用には、登録免許税や司法書士報酬などがあります。

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