マンションを売却する際に税金が発生することは何となく知っていても、具体的にどんな税金でいくらかかるのか、正しく把握していない人が多いのではないでしょうか。

本記事ではマンション売却に伴う税金について以下の内容を解説しています。

マンション売却の税金を理解し、納税額や控除制度の把握とともに上手に節税できるようにしましょう。

1.マンション売却で税金がかからないケース

マンションを売却して得たお金に対して「税金が課税されるのでは」と考えがちですが、以下のケースでは税金が課税されません。

それぞれの条件について、課税されない理由やポイントを解説します。

1-1.売却益が出なかった

マンションを売却したものの、売却益が出なかった場合は税金が課税されません。

「売却益」とは売却によって得たお金のことではなく、マンションの取得費や売却諸経費を含めて計算した「譲渡所得」のことを指します。

譲渡所得に対して課税される税金のことを「譲渡所得税」と言います。

売却益が出ない、つまり譲渡損失の場合は譲渡所得税が発生しません。

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費はマンションを購入する際にかかった費用のことで、購入費用、仲介手数料や印紙代のほかに設備費や改良費なども含まれます。

減価償却費とは建物の老朽化に対して差し引かれる建物の価値のことです。譲渡費用は売却に伴い支払った仲介手数料や印紙税が該当します。

1-2.不動産買取による売却

不動産買取による売却は、消費税が非課税となります。

不動産買取の場合は不動産会社に対して直接売却するため、仲介会社を挟む必要がないことから仲介手数料が発生しません。

そのため、仲介手数料に対する消費税も発生しないのです。

仲介手数料は物件の売却価格が高いほど金額も上がるため、消費税とあわせて支払う必要がないので売り手にとっては売却コストを大きく下げられます。

ただし、買取は仲介による売却と比較して2〜3割程度安くなってしまう点に注意が必要です。

また、買取であっても売却後に利益が出る場合は譲渡所得税が発生します。

1-3.特別控除で譲渡所得がゼロになった

譲渡所得が発生したけれど、特別控除を利用することで譲渡所得額がゼロになる場合は譲渡所得税が発生しません。

マンション売却で譲渡所得税に影響が出る特例は以下の2つです。

詳しくは本記事4章「マンション売却時の節税に利用できる控除・特例」でご確認ください。

特別控除を利用するためには、売却した翌年の確定申告期間にて確定申告する必要があります。条件を満たしても自動的に適用されるものではないので注意が必要です。

2.マンション売却で必ずかかる税金

マンション売却において譲渡所得税以外に登録免許税や印紙税、そして消費税があります。

ただし、消費税については条件によっては取引内容や条件によって非課税となりますので、詳しく解説します。

2-1.登録免許税

マンションを売却して得た資金で住宅ローンを完済しますが、ローン完済のために必要な抵当権抹消登記を行う際に登録免許税がかかります。

その他、売却するマンションの物件所有者の住所が現住所と異なる場合は変更登記が必要になり、登録免許税が課税されます。

登記自体は司法書士が代行することが一般的で、報酬を支払うとともに登録免許税を司法書士に預け、代行して法務局に納税してもらいます。

2-2.印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成した際に課税される税金のことです。

法務局や郵便局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて消印することで納税されます。

印紙を貼らないで売買契約書を作成した場合は過怠税が課税され、本来負担すべき印紙税額の3倍を負担しなければなりません。売買契約書は売却後の確定申告で税務署に提出するので忘れないようにしましょう。

なお以下の通り、印紙税額は売買契約書に記載されている売買金額によって納税額が異なります。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

なお、この印紙税額は令和6年3月31日までの軽減措置の適用を受けた金額を表記しています。軽減措置期間以降は、印紙税額が変わるので確認が必要です。

2-3.消費税は条件によって非課税になる

消費税は、仲介手数料や司法書士の報酬に対して課税するため、取引内容次第で非課税になります。

例えば、前述したように買取で売却した場合や、抵当権抹消登記を司法書士に依頼せず自身で行った場合などです。

マンション売却は取引額が大きいため、消費税の金額も大きくなりますので、売却を依頼する不動産会社に必ず消費税の有無を確認するようにしましょう。

3.売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかる

マンション売却では売却して利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。この章では、譲渡所得と取得費についてシミュレーションを用いて解説します。

3-1.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには先述した譲渡所得の計算が必要で、税率をかけて譲渡所得税額を算出します。

控除を適用する場合には譲渡所得から控除額を差し引いて計算します。

その際、必要になる情報は以下の4点です。

売却金額は売買契約書、譲渡費用は諸経費の領収書などを参照すれば調べられますが、取得費と減価償却費の計算は複雑であるため、以下に詳しく解説します。

3-2.取得費の計算方法とシミュレーション

マンション売却における「取得費」はマンション購入に際して必要になった費用総額を指します。以下は取得費の項目です。

出典：国税庁「取得費となるもの」

上記の総額が取得費となりますが、住宅ローンを組んでマンションを購入している場合、住宅ローン関連の費用は該当しないため注意が必要です。

つぎに、算出した取得費から「減価償却費」を差し引きます。

減価償却費を計算するためにはマンション購入代金から「建物費用」を計算しなければなりません。建物費用は、当時の売買契約書に記載がある建物金額や、建物にだけ課税される消費税額から逆算する、あるいは固定資産税評価額の土地と建物の割合から算出が可能です。

建物金額が分かれば償却率を確認し、以下の式で計算しましょう。

償却率とは建物の価値が税務上ゼロになる期間（耐用年数）に応じて定められた割合のことです。

それでは、以下の条件で減価償却費を計算してみましょう。

減価償却費は以下の数式で求めます。

取得費を4,000万円とすると、減価償却費の990万円を差し引いて、3,010万円が譲渡所得税を求める際に使用される数字になります。

なお、相続などで取得し、取得費が不明な場合は売却金額の5％を概算取得費として計算可能です。ただし、概算取得費で譲渡所得税を計算すると、税額が高額になりやすいので注意が必要です。

4.節税に利用できる控除・特例

特定の条件を満たしたマンションを売却する、買い替えることで譲渡所得からの控除を受けられる制度があります。

売却したマンションが制度利用条件を満たしていれば大きな節税対策になるでしょう。

ただし、売却後新たに住宅を購入した場合、当該制度を利用すれば住宅ローン控除が利用できません。買い替えの場合にはどちらの制度を利用したほうが有利なのか、よく検討する必要があります。

4-1.3,000万円の特例控除

3,000万円の特別控除は、「居住用財産」を売却した場合、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられる制度です。

居住用財産（マイホーム）なので、自宅マンションを売却すれば条件を満たします。他にも以下の条件があります。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

条件を満たしたうえで売却すれば3,000万円の特別控除を利用できますが、自動的に控除されるのではありません。売却した翌年に確定申告し、3,000万円の特別控除を利用する旨を申告する必要があります。

4-2.特定の居住用財産の買い換えの特例

特定の居住用財産の買い替えの特例とは、一定の条件のもとマンションを売却し、新たに住宅を購入した場合、売却時の譲渡所得税を将来に繰り延べられる制度です。

本特例を適用するためには、売却するマンションと購入する住宅のそれぞれに条件があります。

売却するマンションの条件は以下になります。

次に購入する住宅の条件です。

出典：国税庁「特定のマイホームを買い替えたときの特例」

また、3,000万円の特別控除と同様に、制度を利用するためには確定申告が必要なことに注意しましょう。

4-3.10年超のマイホームを売却するときの特例

10年を超えて所有していたマイホームを売却し、譲渡所得が発生しているならば、譲渡所得税に軽減税率が適用できるのが10年超のマイホームを売却するときの特例です。

一般的に課税される譲渡所得税率は、所有期間5年以内は「39.63％」5年を超えて所有していた場合「20.315％」ですが、この特例が適用されれば「14.21％」まで税率が下がります。

本特例を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

本特例は先述した3,000万円の特別控除とも併用が可能です。また、売却金額が6,000万円以内の部分までしか適用されないことも注意点として覚えておきましょう。

5.マンション売却時の税金をおさえる方法

マンション売却は状況により譲渡所得税の課税が避けられないケースもありますが、そのような時こそ節税方法を検討し、実行したいものです。

本章では、所得税の還付、住民税の控除を受けられる「ふるさと納税」と、譲渡所得税の税率が下がる「売却の時期に」について解説します。

5-1.ふるさと納税を利用する

売却益が出たことにより発生する税金「所得税」と「住民税」は、ふるさと納税を利用して節税が可能です。

ふるさと納税は、自分の住まいがある自治体に納税する税金を、任意で選択した自治体に寄付することで所得税の還付や住民税の控除を受けられる仕組みです。

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は税金を支払わなければなりませんが、その分ふるさと納税の限度額も大きくなります。

5-2.所有してから5年以上経ってから売却する

マンション売却による税金をおさえたいなら、所有後5年が経過してから売却することをおすすめします。

譲渡所得税の税率は不動産の保有期間によって異なり、5年を超えて保有した不動産を売却する場合には税率が大きく減少します。

保有期間別の税率は以下の通りです。

参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

保有期間5年以下の税率を短期譲渡所得、5年超の税率を長期譲渡所得と言います。いずれの税率も内訳は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」です。

保有期間の長い長期譲渡所得と比べて、短期譲渡所得の税率は2倍近いため、その分金額も高額となります。したがって、不動産を取得して早期売却するにしても、５年以上保有したほうが大きな節税効果を期待できるでしょう。

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まとめ

ここまでお読みいただきありがとうございました。以下、おさらいです。

マンションを売却した後ですが、以下のケースでは税金がかかりません。

控除制度を利用する場合は、売却した翌年の確定申告で申告が必要となるので忘れないよう注意しましょう。

なお売買契約をするタイミングで「印紙税」や「登録免許税」が必要となります。また、「消費税」は状況によって非課税になるケースもあるので、事前に不動産会社に確認をしておくとよいでしょう。