マンション売却前のリフォームは必要?費用や買主の希望から理由を徹底検証

マンション売却前のリフォームは必要?費用や買主の希望から理由を徹底検証

マンションを売却する前にリフォームすべき?」と疑問をお持ちではないでしょうか。

この記事では、マンション売却でリフォームが必要かどうかを「費用」や「買主の希望」の面から解説します。

この記事を読むとわかること
  • マンション売却で損をしないためのリフォームの知識
  • リフォームでマンションの価値を高められるケース
  • マンションを高く売却するコツ
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マンションの売却全体の詳しい流れは以下の記事をご覧ください。

1.マンション売却でリフォームは必要?理由を徹底検証

買主が求めているのは「安心」と「清潔さ」

マンション売却ではリフォームは基本的に必要ありません。
その理由は以下の3つです。

理由1.リフォーム費用が赤字になるおそれがある

リフォームをしてもマンションの査定額がさほど上がらず、結果的に赤字になるケースもあります。

たとえば、200万円のリフォームを行って査定額が100万円程度しか上がらなかったとします。そうなってしまうと、100万円の赤字です。

リフォーム費用を回収できないリスクが高いため、売主の判断でリフォームをするのはおすすめできません。

PDF国土交通省の調査によると、首都圏、近畿圏、中京圏の3圏域のリフォーム費用の平均は217.5万円となっています。

リフォームの相場は、どの箇所に実施するかによっても変わります。

箇所別リフォームの相場
箇所 相場
洗面所の改装 20~100万円
浴室の改装 50~100万円
壁のクロス張替え 3~30万円
キッチン全体の改装 80~400万円
オール電化への改装 100~200万円
和室→洋室への改装 50~200万円

出典:「PDF部位別リフォーム費用一覧|国土交通省」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

複数箇所をリフォームした場合は、費用負担が大きくなります。
たとえば、浴室、洗面所、キッチンをリフォームしたとすると、合計で500万円以上かかるおそれがあります。

このように売却前のリフォームは費用がかさむため、売主の判断で実施すると赤字になるケースも多いのです。

お家のいろは コラム
マンション売却時のリフォーム費用は確定申告でどう扱われる?

売却を目的としたリフォーム費用は「譲渡所得」に計上されるため、確定申告で税金がかかります。
税金の面でも、売却前のリフォームには注意が必要です。

ただし売却と関係なく、日常生活を送るために必要なリフォームを行った場合は「取得費」と扱われます。
取得費の場合は減価償却の対象です。

減価償却とは、経年によって劣化した建物から資産価値が減少していくことを意味します。
したがって、購入価格から減価償却分を差し引いた価格が取得費となります。

確定申告で減価償却費をどのように計算するかは、以下の記事で詳しく解説しています。

理由2.リフォーム済みマンションの需要が低い

そもそも、買主側はリフォーム済みのマンションを求めているのでしょうか?

じつは、リフォーム済みマンションを購入したい買主は少ない のが実情です。

全国宅地建物取引業協会連合会が実施したアンケート結果によると、リフォーム済みの住宅を購入したいと考えている人は、たった13.6%しか存在しないことがわかりました。

出典:「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果|公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会. 2017-3.」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

一方、購入検討者の過半数(53.1%)が「必要があれば行いたい」と答えています。
つまり、大半が住み始めてから自分でリフォームをしたいと考えているのです。

リフォームは、世帯の事情や個人の好みを踏まえて行われます。
そのため、売り出す前にリフォームをすると、逆効果になるおそれがあります。

たとえば、浴室の安全性を高めるため、浴槽に手すりを設置するリフォームをしてから売り出したとします。
ところが内覧で訪れた人は、「この手すりは邪魔だな」と感じるかもしれません。
リフォームが裏目に出て、売却の機会を逃すおそれがあるのです。

中古物件の購入者が実際にどのような場所をリフォームしたか、調査結果をまとめました。

出典:「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果|公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会. 2017-3.」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

「床、畳の張替え」が60.5%を占めていることに着目してください。
床を張り替えるとしたら、フローリング、クッションフロア、カーペットなどいくつも選択肢があります。
これらの中からどれが適切かどうかの答えは、買主にしかわかりません。
つまり、マンションの床を売却前にリフォームをするのは、買主の望まない床面に変えてしまうリスクがあるのです。

また、浴室についても、シャワーヘッドや蛇口などに好みが分かれます。
たとえば、おしゃれで小さめがいいという観点でステンレス製シャワーヘッドを選んでも、大きめのシャワーヘッドの方がシャンプーしやすく好まれることもありえます。

このように、リフォームは逆に売りにくさを招く原因にもなってしまうのです。

買主にとっては、自分で自由にリフォームができるという「楽しみ」もあります。
こだわりのある買主は、素材や製品は自分で選びたいと考える方も少なくありません。
売主がリフォームを行うと、買主の楽しみを奪ってしまうことにもなります。

そのため、売主側であえてリフォームをする必要はないのです。

理由3.買主が求めているのは「安心」と「清潔さ」

買主はリフォームされたマンションではなく、安心して暮らせる清潔なマンションを求めています。

そのため、内覧時には室内を清潔にし、不具合のない状態の物件を見てもらうことが理想的です。
ここでは、リフォームなしでも物件の魅力を高める方法をまとめました。

ハウスクリーニングで室内をきれいにする

リフォームよりも費用が安く、隅々まで部屋をきれいにしてくれるのがハウスクリーニングです。手軽な価格で物件の見栄えをアップできるため、リフォームよりもはるかにコストパフォーマンスがよいサービスといえます。

室内全体でなく、特定の場所のみきれいにしてもらうことも可能です。

内覧者を招く前に、清潔感に直結しやすい水回りだけでも、ハウスクリーニングを依頼してみるのもいいかもしれません。

インスペクションで室内の不具合を調査する

インスペクション(建物状況調査)とは、住宅診断士が住宅の状態を診断し、報告書を作成するサービスです。

診断の結果、修繕が必要と報告を受けた場合は、劣化箇所の補修を行いましょう。

住宅の専門家からの「この家は問題がない」というお墨付きがあると、買主に安心感を与えられます。

なお、インスペクションの費用は5万円前後が一般的です。

修繕で内装・設備の不具合をなくす

内容や設備に不具合がある場合は、傷んだ箇所の補修や、故障した設備の修繕が必要です。

壁紙の剥がれた部分の補修や壁穴を埋める補修であれば、補修工事専門会社に依頼しても費用は数万円程度です。
壊れた給湯器など設備の交換は、数十万円くらいかかります。

壁紙の剥がれの補修程度で、なるべくコストを抑えたい場合は、ホームセンターで購入できる工具や材料を使ってDIYで修繕するのがおすすめです。

あわせて、自力で落とせる汚れなども、できる限り取り除いておくといいでしょう。

清掃と消臭で生活感を減らす

印象の良い内装を作るポイントは、なるべく生活感のない部屋にすることです。
特にキッチン、バスルーム、トイレなどの水回りが汚れていると清潔感を損ないます。そのため、水回りは入念に清掃を行ってください。

さらに生活感をなくす方法として、物を減らすこと、家の中の臭いに気を付けることがあります。

広くて明るい部屋にすることを心がけ、余計なものは置かないように整理整頓を行うのが好ましいといえるでしょう。ものが多ければ処分するか、実家やトランクルームに預けましょう。

また、家の中の臭いは住んでいるとわかりにくいものです。カーテンやクッション、シューズクロークなどの臭いも念入りに消臭するなど、気を配ってください。

ホームステージングで室内の見栄えをよくする

ホームステージングとは、家具やインテリアなどを配置して、物件がより魅力的に見えるようにプロがコーディネートすることです。

ホームステージングを利用すれば、リフォームすることなくモデルルームのような空間に仕上げて内覧者を招くことができます。購入後の生活をイメージしながら物件を内覧できるため、より物件を売却できる確率が高まるでしょう。

リフォームを考える前には、査定で現状の価値を判断するとともに、信頼できる不動産会社を見つけて相談することをおすすめします。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、全国から厳選された2,500社を超える不動産会社の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

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2.マンション売却でリフォームが必要なケース

マンションの売却時には原則リフォームは不要ですが、中には例外的にリフォームをしたほうがいいケースも存在します。
以下に該当する場合は、リフォームによって資産価値を上げられる可能性があります。

2-1.壁紙やフローリングに「傷み」があるケース

壁紙やフローリング全体に「傷み」が見られるときは、部分的な修繕でなくリフォームで対応 します。

たとえばペットを飼っていて、フローリングや壁紙のあちこちに爪でひっかいた傷が目立つケース。このような場合は、床や壁を全面的にリフォームしたほうがいいかもしれません。

また、タバコによるヤニ汚れなどが部屋の壁紙全体についている場合も、内覧時に清潔な印象を与えるためリフォームの余地があります。

こうしたケースでは、マイナス要素を取り除くことで資産価値が上がる可能性があるのです。不動産会社の意見を聞きながらリフォームを検討してみてもいいでしょう。

2-2.築25年が経過したマンションで好立地のケース

築25年が経過したマンションは、資産価値が新築の50%程度に下がります。

以下の図は、首都圏の築0~5年の中古マンションの平均価格「7,616万円」を100%として、築年数が経過するにつれて資産価値がどのくらい下がるのかをグラフにしたものです。

築年数から見極めるマンションの売り時

出典:「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年01~03月】|東日本不動産流通機構. 2024-4-18(参照2024-9-11)」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

ところが、築25年以上経過していても、駅から徒歩5分圏内にあるような好立地の物件は、人気が高い傾向にあります。
建物の資産価値自体は、築年数の経過とともに低下しています。
このような場合は、築25年超という難点をリフォームによって解消することで、買い手が付きやすくなるのです。

3.リフォームなしでマンションを高く売却するコツ

リフォームをしなくてもマンションを高く売ることは可能です。
ここでは、リフォームなしでマンションを高く売るためのポイントをご紹介します。

3-1.需要の多い時期に売却する

マンションの需要は、新生活に向けて動き出す人が多い2月~3月に増加します。
この時期であれば、価格を高めに設定しても買い手がつきやすいでしょう。

そのため、5~3か月くらい前から売却活動を開始すると高く売れる可能性が高くなります。

3-2.値下げ交渉前提の価格設定で売り出す

マンションの成約価格は、売り出しを開始したときの価格から5~10%程度下がるのが一般的です。

マンションの場合、購入希望者から値下げを求められると、価格を下げざるを得ない場合もあります。

そのため、値下げを想定して5~10%程度上乗せした価格で売り出すと、値下げによる損失を回避できます。

3-3.大規模修繕の直後に売却する

建設から一定の期間が経過したマンションは、設備や外観の劣化を防ぐ目的で大規模修繕が行われます。

大規模修繕の直後はマンションを高く売る絶好のチャンスです。

マンションによって大規模修繕の時期は異なりますが、一般的には12~15年に1度の周期で実施されます。

修繕により劣化部分が補修され、マンションの見た目もきれいになっているため、買い手からの印象もよくなります。

したがって修繕が終わっているかどうかは、買い手が購入を決める要素の一つとなるのです。

3-4.複数の不動産会社の査定を比較する

リフォームすべきかどうかは、不動産会社に相談してから決めることが安全です。リフォーム費用が回収できないリスクがあるため、まずは「リフォームが必要なのか」プロの意見を聞いて客観的に判断することをおすすめします。

リフォームすべきかどうかは、リフォームをしていない状態のまま、一度、査定を依頼するとわかります。査定して値段が付けば、売れる見込みがあると不動産会社はマンションの資産価値を評価しています。

つまり、そのままの状態で価値があるので、リフォームの必要がないのです。

リフォームに対する意見は、不動産会社によって意見が割れる可能性がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼し、意見を聞くことが失敗しないコツです。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の利用をおすすめします。

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まとめ

この記事ではマンションを売却する際のリフォームの是非について説明しました。

マンションを売却する時、基本的にはリフォームを行う必要はありません。
しかし、費用対効果の高い修繕が期待できる場合や、現状の住宅では買い手が見つからない場合などは、リフォームをすることで売却しやすい住宅になることもあります。
迷った時は不動産会社に相談し、ハウスクリーニングやDIYなど、リフォームなしで住宅をきれいにする方法も併せて検討するとよいでしょう。

リフォームについての相談は、「不動産売却 HOME4U」によって複数の不動産会社の意見を聞くことが重要です。無駄なリフォームをしないためにも、まずは複数の不動産会社にしっかり現状を見てもらい、意見を聞いた上で判断するようにしてください。

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