マンション売却でリフォームは必要?判断ミスを防ぐためには

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

古いマンションを売却する場合、「やはりリフォームしないと売れないのではないか」と考えてしまう人も多いようです。

実際にもリフォームした物件は高く売れていますので、高く売るならリフォームした方が良い気もします。

しかしながら、結論として売却のためにわざわざリフォームすることは、原則、不要です。
原則的に不要ではあるのですが、一部、例外的にリフォームしても良い物件はあります。

…このように書いてしまうと、「自分のマンションはリフォームした方が良いの?悪いの?」と気になってしまいますよね。

そこでこの記事では、「マンション売却のリフォーム」について、詳しく紹介します。
この記事を読むことで、リフォームが一般的に不要な理由や買主が求めているリフォーム箇所、相場、リフォームの前に行うこと等についての理解が深まり、自分のマンションがリフォームした方が良いのかどうか、判断できようになります。

ぜひ最後までお読みいただき、マンション売却の際のリフォームで判断ミスのないよう、この記事の情報をお役立てください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.売却ではリフォームが不要な理由

マンション売却では、原則としてリフォームは不要です。
最初にリフォームが不要の理由について解説します。

1-1.そもそもリフォーム済み物件があまり求められていないから

リフォームが不要な理由として、買主からそもそもリフォーム済み物件があまり求められていないという点があります。

ここで、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)」(以下、「本調査」と略)によるアンケート結果を示します。

本調査では中古住宅の購入検討者に対し、リフォームに関するアンケートを行っています。
リフォーム実施意向の調査結果は以下の通りです。

アンケートでは、過半数の方が「必要があれば行いたい」と答えており、「リフォーム済みがほしい」と答えている方は、わずか13.6%です。

中古物件の購入者は、過半の方が購入した後に「必要があれば自分で行う」と答えており、そもそもリフォーム済みの物件を求めている方は少数派ということになります。

中古物件の購入者は、価格が安いことに最大の魅力を感じています。
リフォームによって価格が高くなっている物件は、購入者からすると魅力が半減している物件であるといえます。

リフォームは購入希望者から強く求められているものではないですし、中古マンションは価格が安い方が好まれますので、売主側であえてリフォームをする必要はないのです。

1-2.買主と好みが違うことが多いから

リフォームが不要な理由として、売主側でリフォームしてしまうと、買主と好みが違うことが多いという点があります。

買主は、購入後、自分で自由にリフォームしたい方が多いので、下手に売主側でリフォームされてしまうと、買主の好みに合わなくなるという問題が生じます。

本調査では、リフォームの実施状況についてもアンケートを行っています。
前節のアンケート結果は「購入前の方」が対象でしたが、以下のアンケート結果は「購入後の方」が対象です。

中古物件の購入者におけるリフォームの実施状況は以下のようになっています。

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)

購入前の方も「必要があれば行いたい」という声が過半を占めていましたが、購入後は4割くらいの方が実際に自分でリフォームを行っていることになります。

つまり、購入後は、かなりの方が自分で費用を負担してでもリフォームを行っているということです。

買主が費用負担をいとわないのには、自分で自由にリフォームができるという「楽しみ」があるという理由もあります。

近年のマンションリフォームは、比較的安い金額でもデザイン性の高いリフォームができるため、購入後に自分らしい住まいに変えることを楽しみにしている方も多いです。

物件を安く購入できれば、自分でリフォームに充てることができる予算も増やすことができます。
こだわりのある買主は、素材や製品を自分で選びたがる方も多いです。

売主で行ったリフォームが買主のセンスに合っていない場合、逆に売れなくなるリスクを高めてしまいます。
よって、マンションは売主側で特にリフォームせず、そのまま売った方が良いのです。

1-3.リフォーム費用が回収できないことが多いから

リフォームが不要な理由として、リフォーム費用が回収できないことが多いという点があります。

例えば、何もしなくても3,500万円で売却できるマンションがあったとします。
その物件に300万円のリフォームを行って、3,800万円以上で売却できるかといえば、必ずしもリフォーム以上の価格で売却できないことが多いです。

300万円をかけてリフォームしても、実際には、3,600万円~3,700万円程度でしか売れず、わざわざリフォームする必要はなかったという結果になることが良くあります。

売主としては、リフォーム費用を回収できないようであれば、リフォームをする必要はありません。

リフォームによって売主が損をする可能性が高まりますので、何もせずそのまま売却した方が良いのです。

お家のいろは コラム “~例外的にリフォームしても良い物件~”

マンション売却ではリフォームは原則として不要ですが、例外的にしても良い物件があります。
それは、「立地が良く、築40年程度経過しているような非常に安い物件」です。

築40年を経過していても、駅から徒歩5分圏内にあるような物件はそのまま売却しても売ることはできます。

しかしながら、築40年を経過しているような物件は、元々の価格が低いため、リフォームしたときの価格の「伸びしろ」が大きいという特徴があります。

例えば、築40年を経過したマンションには、価格が1,000万円程度のものがあります。
元々の金額が1,000万円程度の物件であれば、仮にその物件がリフォームして1,500万円程度で売ったとしてもまだ購入できる方は多くいます。

一方で、元々の金額が5,000万円程度の物件になると、リフォームして5,500万円で売ろうとすると購入できる方が一気に減ってしまいます。

元々の価格が小さい物件は、値上げしてもまだ購入できる人が多く、リフォーム費用を回収できる形で売却がしやすいのです。

金額の高い物件では、値上げできる「伸びしろ」が小さく、リフォーム費用の投資回収不能のリスクが高くなってしまいます。
したがって、金額の高い物件は、原則通り売主側でリフォームはすべきではありません。

例外的に、元々の価格が非常に安い物件は、リフォーム費用を回収しやすく比較的安全に売却できると考えられます。

もちろん、価格が安い物件でも無理にリフォームはする必要はありませんが、もしリフォームするのであれば不動産会社に事前に相談した上で実行するようにしてください。

2.買主が求めているリフォーム箇所

リフォームといっても、フルリフォームもあれば部分リフォームもあります。
仮にリフォームを行う場合、投資回収リスクを最小限に抑えるのであれば、部分リフォームをした方が安全です。

リフォームも、買主が求めている箇所と、求めていない箇所があるため、リフォームを行う場合は実施個所を選定する必要があります。

本調査では、中古物件の購入者に対して、リフォームを実施した箇所についてのアンケートを行っています。

リフォームの実施個所の結果は以下の通りです。

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)

リフォームの実施個所は「キッチン、浴室、トイレ等の交換」が70.5%となっており、かなり多くの方がキッチン、浴室、トイレ等のリフォームを実施していることがわかります。

キッチン、浴室、トイレ等は、いわゆる「水回り」と呼ばれる部分ですが、水回りの部分は新しく交換したいというニーズが高いということです。

そのため、仮に部分リフォームをするのであれば、水回りを中心に実行するのが効果的です。

ただし、水回りの部分でも、特にキッチンに関しては好みが分かれるため、下手に売主側でリフォームしないことをおススメします。

キッチンは、住宅の中でも「見せ場」と言われる部分であり、新築マンションではプロの設計者が非常に気を使ってデザインする場所です。

知識に乏しい一般の方が、下手にキッチンをリフォームしてしまうと、そのリフォームが原因で売却しにくくなることもあります。

また、浴室についても、シャワーヘッドやカラン(蛇口)等のデザイン性、または機能性について好みが分かれてしまう部分です。

例えば、自信をもっておしゃれで小さめのステンレス製シャワーヘッドを選んでも、実は髪の長い女性には大きめのシャワーヘッドの方がシャンプーしやすく好まれる、といったこともありえます。

水回りはリフォームして効果のある部分ではあるものの、選んだデザインや製品によっては逆に売りにくさを生む原因にもなってしまいます。

よって、水回りのデザインや機能性について、造詣が深くない場合には、リフォームはせずにそのまま売却することをおススメします。

3.リフォーム費用の相場

リフォームの相場はどこの箇所を行うかで金額が変わってくるというのが答えです。
そのため、リフォーム費用の相場というものはありません。

ただし、購入者が購入後のリフォームでどれくらいの費用をかけているのかなら分かります。

本調査では、リフォームを実施した購入者に対し、実施費用のアンケートを行っています。
アンケート結果は以下の通りです。

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)

アンケート結果では、「100万円以上200万円未満」が最も多いことが分かります。
アンケートは買主が行っているリフォーム金額なので、逆に「100万円以上200万円未満」程度のリフォームを行えば、買主はそれなりに満足するものと考えられます。

購入者が手をかけようとするリフォームは「キッチン、浴室、トイレ等の交換」でした。
例えば、ユニットバス (浴室)の交換費用の相場は100万円~150万円程度です。

そのため、100万円~200万円となると、「ユニットバス交換+α」のような工事内容を行っている金額感となります。

ちなみに、ユニットバスが交換してある物件は、買主に喜ばれることが多いです。
もし売主側でリフォームを行うのであれば、100万円~200万円の範囲でユニットバスの交換程度をしておけば十分といえるでしょう。

4.リフォームは不動産会社に相談してから決めること

リフォームすべきかどうかは、不動産会社に相談してから決めることが安全です。
リフォームは、リフォーム費用が回収できないリスクがありますので、まずはリフォームが必要なのかプロの意見を聞いて客観的に判断することをおススメします。

リフォームすべきかどうかは、具体的にはリフォームをしていない状態のまま、一度、査定を依頼することでわかります。

査定して値段が付くということは、「売れる」ということを意味します。
本当に売れないマンションなら値段を付けようがないので、査定結果はゼロ円となるはずです。

一般的に、ほとんどの中古マンションは、リフォームしない状態でも査定結果がゼロ円にはなりません。
つまり、リフォームしなくても売れるということです。

査定価格がゼロ円でなければ、「リフォームしないと売れないのではないか?」という疑問は解消されます。

次に、リフォームに興味にある方は、査定を依頼する際に「リフォームすべきかどうか」を不動産会社に聞いてください。

リフォームに対する意見は、不動産会社によって意見が割れる可能性がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼し、意見を聞くことが失敗しないコツです。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」が適しています。

不動産売却 HOME4U」は、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く提携しており、最大6社に査定の依頼ができるため、様々な意見を聞くことができる点がメリットです。

リフォームに関する意見は、どうしても主観を含んでしまうため、意見を聞く範囲を広げることが適切になります。

仮に不動産会社の意見が割れても、多数決で決めれば大丈夫です。
「リフォームはした方が良い」という意見が多かったときに、はじめてリフォームを行うようにしてください。

尚、不動産会社からは、恐らくリフォームよりも「修繕をした方が良い」というアドバイスの方が多いはずです。

損傷個所は、価格が下がる原因にもなります。
修繕に関しても、「どこを修繕すべきか」を聞いてから実施すれば、無駄なく行うことが可能です。

不動産会社に実際に訪問査定を依頼して見てもらえば「この程度なら修繕は不要です」とか、「ここは修繕した方が良いですね」といった意見を聞くことができます。

リフォームも修繕も複数の不動産会社の意見を聞いてから実施すれば、無駄にならないため、まずは何もしない状態のままで、「不動産売却HOME4U」から複数の不動産会社に査定を依頼してみてください。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却時のリフォームについて解説してきました。

マンション売却時のリフォームは、原則として不要です。
例外的にリフォームしても良いマンションは、立地が良く、築40年程度経過しているような非常に安い物件になります。

買主が求めているリフォーム箇所は「キッチン、浴室、トイレ等の交換」となっており、リフォームの相場感としては「100万円以上200万円未満」くらいですが、好みが分かれる箇所のリフォームは売りにくくなってしまう可能性もあるので、リフォームすべきかどうかは、必ず不動産会社に相談してから決めるようにしてください。

リフォームの相談は、「不動産売却 HOME4U」によって複数の不動産会社の意見を聞くことが重要です。

無駄にリフォームをする必要はないので、まずは複数の不動産会社にしっかり現状を見てもらい、意見を聞いた上で判断するようにしましょう。

あなたのマンション、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これからマンションを売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国1,300社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが19年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる

SNSでもご購読できます