「高齢の親の代わりに、親の家の売却手続きを進めたい」というケースが増えています。

親を引き取って同居する、あるいは親が介護施設に入居するなどの事情で、実家が空き家になってしまうのならば、売却するのは賢い選択肢です。

売却すれば介護費用や老人ホームの入居費用に充てることもできます。
また、親の家を空き家のまま放置していると、放火や不法投棄などの被害に遭う可能性もあります。

そんな場面で、面倒な不動産の売却手続きを親の代わりに進めてあげられたらいいですよね。

ところが、実の子供であっても、親の名義になっている家を自由に売却することはできません。
また親の健康状態によっても、売却方法に違いがあります。

そこで今回は、親の家を売却する際の方法や注意点、売却時の節税方法などをご紹介します。

なお、すでに相続した家を売る方法については、「亡くなった親の家を売る方法とは？相続から売却の手順と税金ガイド」の記事をご覧ください。

1. 親の代わりに家を売却する2つの方法

家を売却するときは、原則的にはその家の所有者が手続きをしなければなりません。しかし様々な事情により、所有者本人が手続きできない場合には、必要な手続きを踏めば所有者以外でも売却手続きを行うことができます。

家を売りたいという意思を親自身が示せる状況ならば、「親の代理人として売る方法」をとります。親が売却する意思をはっきりと示せないならば、「成年後見人として売る方法」をとります。ここではそれぞれの方法について詳しく説明します。

1-1.親の代理人として売る方法

「家を売りたい」という意思があっても、親自身で手続きすることが難しい場合には、子供が親の代理人となって売ることができます。親の代理人になるには、「家の売却を子供に委任する」という内容の委任状が必要です。

委任状には、法的に決まった形式はありません。不動産を売買する際の委任状は、売買を仲介する不動産会社にフォーマットが準備されていることも多いので、相談してみましょう。

子供が正当な代理人であることを示すものが委任状です。委任状に必要な内容は、次の通りです。

また、委任状の他に次のような書類が必要になります。

買主の立場からすると、所有者が本当に家を売る意思を持っているかどうか、不安に思うのが当然です。そのため、委任状や印鑑証明書などの書類が揃っていても、不動産会社は所有者の売却意思を確認するのが原則です。

また、不動産の登記手続きをしてくれる司法書士にも本人確認義務があります。委任状があっても、手続きを進める段階のどこかで、親の意思確認は行われると思っておきましょう。

1-2.成年後見人として売る方法

認知症などの病状によっては、親が「家を売る」という意思を示せなくなってしまう場合があります。このような状態で不動産を売るときには、成年後見人を立てる必要があります。

認知症などの精神上の障害により，判断能力が欠けているのが通常の状態にある方を保護・支援するための制度を「成年後見制度」といい、これを行う代理人を成年後見人と呼びます。

成年後見人は、判断能力が低下した人の代わりに財産を管理する、売買契約を結ぶなどの行為ができます。ただし、何でも好きなようにできるわけではなく、本人のために行うことが条件です。例えば、子供が自分の借金を返すために、親の不動産を売却することなどは認められません。

成年後見人は家庭裁判所によって選任されます。不正を防ぐため、成年後見人は親族が選ばれるとは限らず、弁護士や司法書士が選ばれることもあります。

〔参考〕法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～

1-2-1.居住用不動産の処分許可

使っていない土地などではなく、親の家を売る場合には、成年後見人を選ぶだけでは足りません。家は大切な財産なので、マイホームを売る場合には事前に家庭裁判所の許可が必要です（居住用不動産の処分許可）。許可を得ないで行った売却は無効となり、買主に対する違約金が発生する可能性があるので注意しましょう。

家庭裁判所の許可を得るには、売買契約書の案、不動産会社が作成した査定書などを提出します。

家庭裁判所の許可が必要なケースには、現在住んでいる家だけでなく、介護施設や病院を退院後に戻る予定の家なども含みます。許可が必要かどうか迷う場合には、事前に家庭裁判所に相談してみましょう。

2. 親の家をできるだけ高くスムーズに売る方法

「親の家を売るなら、できるだけ高い額で売らなければ！」と考える方が多いのではないでしょうか。親や親戚から「もっと高く売れたんじゃない？」と言われないようにするためにも、売却結果に自信が持てる方法で売りたいものです。また、売れるまで長期間空き家にしておくと放火や不審者の侵入などのリスクが高くなるので、「短期間でスムーズに売る」ことも大切です。

高くスムーズに売るために最も大切なことは、不動産会社選びです。「どこの不動産会社に頼んでも、そんなに違いはないんじゃない？」と思うのは大間違いです。売却を依頼する不動産会社の手腕によっては、百万円単位で差が出ることも珍しくありません。

その理由は、不動産会社にはそれぞれ、得意とする不動産のタイプや得意エリアがあるからです。中古マンションの売買が得意なのか、一戸建ての売買を多く扱っているのか、といった違いを見極めて、優れた売却のノウハウや売却ネットワークを持っている会社に仲介を依頼しましょう。

とはいえ、不動産業界で働いていない限り、そのエリアで最適な不動産会社を見つけるのは至難の業です。そこでおすすめなのが、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

「不動産売却HOME4U」を利用すると、所在地などの簡単な入力をするだけで、システムが自動的に最適な不動産会社を選び出してくれます。さらに、複数の会社からまとめて査定額を取り寄せることができるので、それぞれの査定結果をじっくりと比較することができます。

あなたにとって最適な不動産会社を選ぶためには、査定額の違いだけでなく、査定根拠や具体的な販売戦略の提案を聞いて、信頼できると感じる会社を選んでください。親の家を代理人として、あるいは成年後見人として売る場合に必要な手続きについて、スムーズにサポートしてくれる経験豊富な担当者を選ぶとよいでしょう。複数の会社をじっくりと比較することで、違いがはっきりと見えてくるはずです。

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3. 親の家を売却する際にかかる税金

不動産を売却すると税金がかかりますが、親の家を売却した際には、誰にどのような税金がいくらくらいかかるのでしょうか？

家を売却した際には、以下の税金が課税されます。

この記事は、もっとも大きな金額である譲渡所得にかかる税金について説明していきます。

そのほかの税金に関しては「家を売りたい方必見！不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる」も併せてご覧ください。

4. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「 譲渡所得額 × 税率 」で出すことができます。

そこで、まずは「譲渡所得額」の計算をします。

「譲渡所得」は、計算式は次のようになります。

計算式のなかに出てくる用語は、以下のような意味です。

4-1. 譲渡所得に掛ける税率を確認する

譲渡所得税の税率は、売りたい家の所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。

所得税と住民税を合わせると、所有期間が5年を超える場合には約20％、5年以下の場合には約40％とかなりの差があります。

所有期間が5年前後というケースでは、売却時期をずらしたほうがトクになるケースもありますよ。

5．譲渡所得税の計算をシミュレーションしてみよう

分かりやすいように、実際の金額で計算事例を見てみましょう。

〈条件〉

• 売却金額：2,000万円
• 取得費　：100万円
• 譲渡費用：80万円
• 所有期間が5年超え

譲渡所得を出す

2,000万円（譲渡価額）－100万円（取得費）－80万円（譲渡費用）
＝1,820万円（譲渡所得）

譲渡所得税を出す

1,820万円（譲渡所得）×15％（長期譲渡所得の税率）
＝273万円（譲渡所得税）

このケースでは、譲渡所得税は273万円でした。けっこう大きな税額ですね。
ただし、次の章で説明する「3,000万円の特別控除」が適用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引いた非課税で、0円にすることができますよ。

5-1. 購入価格が不明なときの対処法

親の家の売却では、購入時の価格が分からないことがよくあります。

売却時に売りたい家の購入金額が場合は、取得費を売却価格の5％とみなして計算してもよいという通称「5%ルール」があります。

ただし、5％ルールで計算すると取得費が安くなるために譲渡所得が大きくなり、税額が割高になる可能性があります。

できれば、ご両親が買ったときの売買契約書や領収書などを探してみるようにしてください。

5-2. 税金は誰が払う？

親の家を売却した際、譲渡所得税は誰が支払うのでしょうか？
課税されるのは、あくまでも不動産の所有者として登記されている人 です。

親名義のまま売却する場合は、代理人や成年後見人が売却を行ったとしても、所有者である親が課税対象となります。

親が確定申告や納税手続きが難しい場合には、司法書士や弁護士、税務署などに相談し、適切な方法で納税してくださいね。

6. 親の家を売る際の税金特例

家を売ると、生活の基盤となる大切な資産を失うこととなるため、税金の優遇制度があります。

主なものとして以下の2つが挙げられます。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

ほかにも要件によって受けられる特例や税制措置があります。詳しくは「家を売りたい方必見！不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる」も参考にしてください。

それぞれについてみていきましょう。なお、これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。

6-1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

この制度が適用されると、3,000万円までの譲渡所得に税金がかかりません。

主な適用要件は、次の通りです。

• 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
• 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

すでに両親が子供の家に同居している、あるいは老人ホームに入居するなどして空き家になっている場合には、1つ目の要件に注意してくださいね。

この特別控除を使えるかどうかで税金が大きく違いますので、要件を満たすかどうか不安な部分があれば早めに税務署等に相談してみましょう。

そのほかの詳しい要件は国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確認できます。

6-2. 居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

この特例を使うと、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について、所得税率が10％に軽減されます。

主な適用要件は、次の通りです。

• 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
• 売った年の1月1日において、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
• 親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと

「軽減税率の特例」は「3,000万円の特別控除」と併用することができる ので、要件を満たす場合は確実に確定申告して節税しましょう。

そのほかの詳しい要件は国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」で確認できます。

6-3.　納税・特例には確定申告が必要

親の家を売って利益が出たとき（譲渡所得がプラスになるとき）には、確定申告が必要です。

利益が出たときには、「3,000万円の特別控除」を使って非課税になる場合でも、確定申告が必要になります。

確定申告の時期は、売却の翌年の2/16～3/15頃 です。上記のとおり税金の優遇制度がありますので、使える制度をもれなく利用して確定申告しましょう。

7.親の家の売却で気を付けるべき注意点

親の家の売却でトラブルを避けるためには、「契約不適合責任」と「親族への報告」に注意しましょう。

7-1.契約不適合責任

1つ目の注意点は、家の購入者とのトラブルに関する注意点です。

不動産の売主には「契約不適合責任」があります。売主が売却した不動産に、売却後に買主が売主から説明を受けていない不利な事実や不具合が見つかった場合、売主は責任を取らなければなりません。親の家を売る場合、家の傷や不具合については、可能な限り両親に確認し、あるいは自分や兄弟姉妹の記憶を頼りにして、思い当たる欠点があれば不動産会社に伝えておくことが大切です。

契約不適合責任は、かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年(令和2年)4月1日の改正民法施行により、「契約の内容と異なるものを売却したときは、売主に責任が及ぶ」という契約上の「債務不履行」の問題へとわかりやすく変更されました。

売主が契約内容と異なる不動産を売却した場合、買主は売主に状況ごとに請求を行えます。そのため売主は、場合によっては損害賠償請求や契約解除をされる可能性があります。

売主が売却前に説明すべき内容については、具体的には「雨漏り」「シロアリ被害」「給排水管の不具合」「土壌汚染」「事故や事件があった事実」などが挙げられます。

個人間の売買では、「瑕疵担保責任」を負う期間は、引き渡しから2～3ヶ月に限定するのが一般的です。しかし、売主が「知っている情報を隠して売った」場合には、責任は免除されません。くれぐれも、「黙っていればバレないだろう」と思わないでくださいね。

〔参考〕法務省：「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」

7-2.親族への報告

2つ目の注意点は、自分の兄弟姉妹など、親せきとの人間関係のトラブルに関する注意点です。

普段は人間関係が良好だとしても、家の売却では大きな金額が動くので、トラブルの種になってしまうことがあります。もちろん法律的には、親の家を売る際に親族の同意を得る必要はありませんが、「勝手に実家を売ってしまった」と思われないように、事前に報告や相談をしておくことをおすすめします。

また、「家の売却代金を着服して自分のために使ったのではないか」などと疑われないためにも、家の売買に関する書類はしっかり整理して保管しておきましょう。

まとめ

いかがでしたか？この記事では、親の家を売却する場合の方法や注意点、税金関連の知識について解説しました。

• 親の代わりに家を売却するには、「委任状を用意して代理人として売る方法」と「成年後見人として売る方法」の2つがある
• 親の家を売却する場合、瑕疵についてと親族の報告について注意する
• 親の家を売却する際に使える節税のための優遇制度がある
• 親の家をできるだけ高く、スムーズに売却するには、不動産売却HOME4Uの一括査定サービスを利用して不動産会社のサービスや価格を比較するとよい

親も自分も納得のいく結果を出すため、ぜひ不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)を利用して、高く売れる不動産会社を見つけましょう。売却を成功させて親孝行してくださいね。

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