【親の家を代わりに売却する方法】お得な税金優遇を押さえよう

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【親の家を代わりに売却する方法】お得な税金優遇を押さえよう

「高齢の両親の代わりに、親の家の売却手続きを進めたい」というケースが増えています。
親を引き取って同居する、あるいは親が介護施設に入居するなどの事情で、実家が空き家になってしまうのならば、売却するのは賢い選択肢です。

親の家を空き家のまま放置していると、放火や不法投棄などの被害に遭う可能性もあります。売却すれば介護費用や老人ホームの入居費用に充てることもできます。そんな場面で、面倒な不動産の売却手続きを親の代わりに進めてあげられたらいいですよね。

ところが、実の子供であっても、親の名義になっている家を自由に売却することはできません。子供が親の家を売却するには、通常は「委任状を用意して代理人として売る」ことになります。ただし、親が認知症や、寝たきりで意識がはっきりしていない、といった場合には、「成年後見人」の制度を利用しなければなりません。「子どもが勝手に親の家を売れないとは知らなかった。いざというときどうすればよいか不安」という人もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、空き家になってしまった親の家について、子どもが「代理人として売る方法」と「成年後見人として売る方法」について、わかりやすく解説していきます。さらに、

  • 大切な実家を最高額で売る方法
  • トラブルを避けるための注意点
  • 親の家を売却した場合の税金

についても徹底解説していきます。ぜひ最後までお読みいただき、大切な親御さんの家の売却を成功させてくださいね。

なお、すでに相続した家を売る方法については、「亡くなった親の家を売る方法とは?相続から売却の手順と税金ガイド」の記事をご覧ください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. 親の代わりに家を売却する2つの方法

家を売却するときは、原則的にはその家の所有者が手続きをしなければなりません。しかし様々な事情により、所有者本人が手続きできない場合には、必要な手続きを踏めば所有者以外でも売却手続きを行うことができます。

家を売りたいという意思を親自身が示せる状況ならば、「親の代理人として売る方法」をとります。親が売却する意思をはっきりと示せないならば、「成年後見人として売る方法」をとります。ここではそれぞれの方法について詳しく説明します。

1-1.親の代理人として売る方法

「家を売りたい」という意思があっても、親自身で手続きすることが難しい場合には、子供が親の代理人となって売ることができます。親の代理人になるには、「家の売却を子供に委任する」という内容の委任状が必要です。

委任状には、法的に決まった形式はありません。不動産を売買する際の委任状は、売買を仲介する不動産会社にフォーマットが準備されていることも多いので、相談してみましょう。

子供が正当な代理人であることを示すものが委任状です。委任状に必要な内容は、次の通りです。

  • 委任の範囲(売買契約の締結に関する権限、売買代金の受領に関する権限など)
  • 売却する不動産の所在地、面積、構造など
  • 売買代金や手付金の額など(取引の条件を親が詳細に指定したい場合)
  • 代理人(子供)の住所、氏名
  • 委任する人(親)の住所、署名、実印の押印

また、委任状の他に次のような書類が必要になります。

  • 親の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • 親の本人確認書類
  • 親の住民票
  • 子供の本人確認書類

買主の立場からすると、所有者が本当に家を売る意思を持っているかどうか、不安に思うのが当然です。そのため、委任状や印鑑証明書などの書類が揃っていても、不動産会社は所有者の売却意思を確認するのが原則です。

また、不動産の登記手続きをしてくれる司法書士にも本人確認義務があります。委任状があっても、手続きを進める段階のどこかで、親の意思確認は行われると思っておきましょう。

1-2.成年後見人として売る方法

認知症などの病状によっては、親が「家を売る」という意思を示せなくなってしまう場合があります。このような状態で不動産を売るときには、成年後見人を立てる必要があります。

1-2-1.成年後見人とは

認知症などの精神上の障害により,判断能力が欠けているのが通常の状態にある方を保護・支援するための制度を「成年後見制度」といい、これを行う代理人を成年後見人と呼びます。

成年後見人は、判断能力が低下した人の代わりに財産を管理する、売買契約を結ぶなどの行為ができます。ただし、何でも好きなようにできるわけではなく、本人のために行うことが条件です。例えば、子供が自分の借金を返すために、親の不動産を売却することなどは認められません。

成年後見人は家庭裁判所によって選任されます。不正を防ぐため、成年後見人は親族が選ばれるとは限らず、弁護士や司法書士が選ばれることもあります

〔参考〕法務省:成年後見制度~成年後見登記制度~

1-2-2.居住用不動産の処分許可

使っていない土地などではなく、親の家を売る場合には、成年後見人を選ぶだけでは足りません。家は大切な財産なので、マイホームを売る場合には事前に家庭裁判所の許可が必要です(居住用不動産の処分許可)。許可を得ないで行った売却は無効となり、買主に対する違約金が発生する可能性があるので注意しましょう。

家庭裁判所の許可を得るには、売買契約書の案、不動産会社が作成した査定書などを提出します。

家庭裁判所の許可が必要なケースには、現在住んでいる家だけでなく、介護施設や病院を退院後に戻る予定の家なども含みます。許可が必要かどうか迷う場合には、事前に家庭裁判所に相談してみましょう。

パターン別で分かる親名義の家や土地を売却するための全知識

2. 親の家をできるだけ高い額で、スムーズに売る方法

「親の家を売るなら、できるだけ高い額で売らなければ!」と考える方が多いのではないでしょうか。親や親戚から「もっと高く売れたんじゃない?」と言われないようにするためにも、売却結果に自信が持てる方法で売りたいものです。また、売れるまで長期間空き家にしておくと放火や不審者の侵入などのリスクが高くなるので、「短期間でスムーズに売る」ことも大切です。

高くスムーズに売るために最も大切なことは、不動産会社選びです。「どこの不動産会社に頼んでも、そんなに違いはないんじゃない?」と思うのは大間違いです。売却を依頼する不動産会社の手腕によっては、百万円単位で差が出ることも珍しくありません。

その理由は、不動産会社にはそれぞれ、得意とする不動産のタイプや得意エリアがあるからです。中古マンションの売買が得意なのか、一戸建ての売買を多く扱っているのか、といった違いを見極めて、優れた売却のノウハウや売却ネットワークを持っている会社に仲介を依頼しましょう。

とはいえ、不動産業界で働いていない限り、そのエリアで最適な不動産会社を見つけるのは至難の業です。そこでおすすめなのが、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

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不動産売却HOME4U」を利用すると、所在地などの簡単な入力をするだけで、システムが自動的に最適な不動産会社を選び出してくれます。さらに、複数の会社からまとめて査定額を取り寄せることができるので、それぞれの査定結果をじっくりと比較することができます。

あなたにとって最適な不動産会社を選ぶためには、査定額の違いだけでなく、査定根拠や具体的な販売戦略の提案を聞いて、信頼できると感じる会社を選んでください。親の家を代理人として、あるいは成年後見人として売る場合に必要な手続きについて、スムーズにサポートしてくれる経験豊富な担当者を選ぶとよいでしょう。複数の会社をじっくりと比較することで、違いがはっきりと見えてくるはずです。

3. 親の家の売却でトラブルを避けるための2つの注意点

親の家の売却でトラブルを避けるためには、「契約不適合責任」と「親族への報告」に注意しましょう。

3-1.契約不適合責任

1つ目の注意点は、家の購入者とのトラブルに関する注意点です。

瑕疵担保責任

不動産の売主には「契約不適合責任」があります。売主が売却した不動産に、売却後に買主が売主から説明を受けていない不利な事実や不具合が見つかった場合、売主は責任を取らなければなりません。親の家を売る場合、家の傷や不具合については、可能な限り両親に確認し、あるいは自分や兄弟姉妹の記憶を頼りにして、思い当たる欠点があれば不動産会社に伝えておくことが大切です。

契約不適合責任は、かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年(令和2年)4月1日の改正民法施行により、「契約の内容と異なるものを売却したときは、売主に責任が及ぶ」という契約上の「債務不履行」の問題へとわかりやすく変更されました。

売主が契約内容と異なる不動産を売却した場合、買主は売主に状況ごとに請求を行えます。そのため売主は、場合によっては損害賠償請求や契約解除をされる可能性があります。

売主が売却前に説明すべき内容については、具体的には「雨漏り」「シロアリ被害」「給排水管の不具合」「土壌汚染」「事故や事件があった事実」などが挙げられます。

個人間の売買では、「瑕疵担保責任」を負う期間は、引き渡しから2~3ヶ月に限定するのが一般的です。しかし、売主が「知っている情報を隠して売った」場合には、責任は免除されません。くれぐれも、「黙っていればバレないだろう」と思わないでくださいね。

〔参考〕法務省:「民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主に不利?対策法を伝授

3-2.親族への報告

2つ目の注意点は、自分の兄弟姉妹など、親せきとの人間関係のトラブルに関する注意点です。

普段は人間関係が良好だとしても、家の売却では大きな金額が動くので、トラブルの種になってしまうことがあります。もちろん法律的には、親の家を売る際に親族の同意を得る必要はありませんが、「勝手に実家を売ってしまった」と思われないように、事前に報告や相談をしておくことをおすすめします。

また、「家の売却代金を着服して自分のために使ったのではないか」などと疑われないためにも、家の売買に関する書類はしっかり整理して保管しておきましょう。

4. 親の家を売却した場合の税金

この章では、親の家を売却した場合の税金のしくみと、優遇制度、確定申告について説明します。

なお、親の家を子どもが代わりに売った場合、税金が課税される対象は、あくまでも親に対してです。簡単にいうと、家を売って利益が出たときだけ、所得税と住民税が課税されます。ただし、マイホームの場合は一定の条件を満たすと「3,000万円の特別控除」という制度が使えるので、3,000万円までの利益については非課税になることがほとんどです。後ほど詳しく説明します。

4-1. 家を売った時の税金のしくみ

家を売ったときに得られる利益を「譲渡所得」といいます。「譲渡所得」は、売却代金から、購入金額や売買の経費を差し引いて計算します。計算式は次のようになります。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

※譲渡価額:売った値段のこと
※取得費:買った値段+買ったときの費用-減価償却費
※譲渡費用:仲介手数料、印紙税、取壊し費用など

「取得費」の計算は、「減価償却」をするので、少し複雑です。「減価償却」とは、築年数が経過して建物の価値が下がったぶんを考慮することです。

マンションの減価償却はどうやって計算?売却時に必要な全知識

買った値段がわからないときには、「取得費」は売却価格の5%とみなして計算します。5%ルールで計算すると、取得費が安くなり、譲渡所得が大きくなるため、税金が高額になる可能性があります。両親が家を買ったときの売買契約書や領収書などをできる限り探してみてください。とはいえ、どうしても買った値段がわからないケースもあり得ます。具体的に計算してみましょう。

【計算例】

  • 2,000万円で売れた場合、取得費は100万円とみなします。
  • 譲渡費用は80万円とします。

このケースの譲渡所得
=譲渡価額-取得費-譲渡費用
=2,000万円-100万円-80万円
=1,820万円

基本的に、この譲渡所得1,820万円×税率=税額となります。ただし、次の章で説明する「3,000万円の特別控除」が適用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、非課税になります。

税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。

  所得税の税率 住民税の税率
長期譲渡所得
(所有期間が5年超)
15%
(復興特別所得税を含めると15.315%)
5%
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
30%
(復興特別所得税を含めると30.63%)
9%

所得税と住民税を合わせると、所有期間が5年を超える場合には約20%、5年以下の場合には約40%と、かなりの差があります。所有期間の計算は、引き渡し日を基準とするか、契約日を基準とするか、難しいので、判断に迷う場合は税務署等に確認しましょう。所有期間が5年前後というケースでは、売却時期をずらしたほうがトクになるケースもあります。

4-2.税金の優遇制度

税金

家を売ると、生活の基盤となる大切な資産を失うこととなるため、税金の優遇制度があります。ここでは「3,000万円の特別控除」と「軽減税率の特例」についてみていきましょう。なお、これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。

4-2-1.「3,000万円の特別控除」について

正確には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。マイホームを売却した場合、この制度を使えば、3,000万円までの利益には税金がかかりません。親の家を売却して利益が出そうな場合には、この特別控除が使えるかどうかが重要なポイントになってきます。

〔参考〕国税庁:「No.3302 マイホームを売ったときの特例

主な適用要件は、次の通りです。

  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

すでに両親が子供の家に同居している、あるいは老人ホームに入居するなどして空き家になっている場合には、1つ目の要件に注意してください。

この特別控除を使えるかどうかで税金が大きく違いますので、要件を満たすかどうか不安な部分があれば早めに税務署等に相談してみましょう。

4-2-2.「軽減税率の特例」について

親が家を所有している期間が10年以上の場合、「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」という制度があります。この特例を使うと、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について、所得税率が10%に軽減されます。

〔参考〕国税庁:「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

主な適用要件は、次の通りです。

  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること。
  • 売った年の1月1日において、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと。

「軽減税率の特例」は「3,000万円の特別控除」と併用することができるので、要件を満たす場合は確実に確定申告して節税しましょう。

4-3.確定申告について

親の家を売って利益が出たとき(譲渡所得がプラスになるとき)には、確定申告が必要です。利益が出たときには、「3,000万円の特別控除」を使って非課税になる場合でも、確定申告が必要になります

確定申告の時期は、売却の翌年の2/16~3/15頃です。生活の基盤となるマイホームを売却するときには、上記のとおり税金の優遇制度がありますので、使える制度をもれなく利用して確定申告しましょう。

関連記事:「【家を売る】流れ・相場・税金を解説!損せずに家を売る方法とは?

まとめ

いかがでしたか?この記事では、親の家を売却する場合の方法や注意点、税金関連の知識について解説しました。

  • 親の代わりに家を売却するには、委任状を用意して代理人として売る方法」と「成年後見人として売る方法」の2つがある
  • 親の家を売却する場合、瑕疵についてと親族の報告について注意する
  • 親の家を売却する際に使える節税のための優遇制度がある
  • 親の家をできるだけ高く、スムーズに売却するには、不動産売却HOME4Uの一括査定サービスを利用して不動産会社のサービスや価格を比較するとよい

親も自分も納得のいく結果を出すため、ぜひ不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)を利用して、高く売れる不動産会社を見つけましょう。売却を成功させて親孝行してくださいね。

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