一戸建て売却の基本的な流れと成功する4つのコツ|高く売る方法とは

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一戸建てを売却することになり、「何から始めたらいいのか?」「いくらで売れるのか?」と、戸惑っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、初めて一戸建てを売る方に向けて、スムーズに売却するために必要な基本知識から売却を成功させるコツまで、わかりやすくまとめています。

一戸建ての売却には、住み替えや引っ越し、相続など期限がある場合も少なくないでしょう。事前にポイントを把握して、できるだけ高く売れるように売却活動を行い、将来の資金につなげましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 一戸建て売却の流れと実際にかかる期間

まずは、一戸建てを売却する際の大きな流れと実際にかかる期間について理解しておきましょう。

1-1. 一戸建て売却の大まかな流れ

一戸建て売却の流れ

一戸建て売却の流れは、上記の6つのステップで進みます。

順を追っていけば迷うことはありません。この記事では、以下の章で、相場の調べ方や不動産会社の選び方、内覧で好印象を持ってもらうためのポイントなど、少しでも高く早く売るコツを順に紹介します。

1-2. 一戸建て売却に必要な期間

売却の流れ

一戸建ての売却は、準備を始めてから物件を引き渡すまでおよそ5~6ヶ月かかるといわれています。

相場の下調べや査定、不動産会社の選定、媒介契約の締結まで1ヶ月、売却活動開始から買い手が見つかるまでに1~3ヶ月、さらに買い手がついて売買契約の締結・物件を引き渡しまで1~2ヶ月ほどかかります。

買い手がなかなか見つからなかったり、購入希望者からの値切り交渉などが長引いたりするとさらに時間がかかります。

一戸建ての売却は、引っ越しや住み替えなどが発生するケースも多いため、十分な余裕をもって進めることが大事です。

2. 【コツ1】類似物件の相場や必要な費用を把握する

一戸建て売却を進める前に、類似した一戸建て物件の相場や売却にかかる必要費用について把握しておきましょう。

2-1. 類似した一戸建ての相場価格を調べる

最初にやるべきことは相場を調べることです。一戸建ては一つひとつ土地や建物の形状、面積が違うため、金額を決めるのは難しいものです。

同じような物件が現在どのくらいの価格で取引されているか、インターネットを使って最初に調べておくと、おおよその目安がつくので、後々の行動や判断がしやすくなるメリットがあります。

おすすめのサイトは「レインズ マーケットインフォメーション」です。築年数や間取り、面積などの条件が類似した戸建ての成約事例を検索することができます。現状の売り出し価格でなく成約価格を見ることで、実際の売却金額を知ることができるというメリットがあります。

レインズ マーケットインフォメーション
レインズ マーケットインフォメーション

レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報のシステムです。不動産会社が主に使用するサイトで、実際に取引された金額が見られます。詳細は以下の関連記事をご参照ください。

レインズ(REINS)とは?仕組みと見る方法、不動産売却時の役割

2-2. 一戸建ての売却にかかる費用や税金

戸建ての売却には以下のような費用が発生します。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 契約書にかかる印紙税
  • (住宅ローンの残債がある場合)抵当権抹消にかかる費用
  • (売却によって譲渡所得を得た場合)譲渡所得税や住民税などの税金

売り出し価格を考えるうえで、こうした必要経費を含める必要があります。税金については、ご自身が居住していた家や亡くなったご両親が居住していた家の売却を行う場合は、特別控除や軽減措置が取られています。必ず事前に確認して、正しく確定申告を行うようにしましょう。

一戸建ての売却にかかる費用や税金の詳細については、以下の関連記事をご参照ください。

不動産売却の税金はくらいかかる?計算方法と節税に役立つ11の対策

3. 【コツ2】一戸建ての査定で見られるポイントを把握する

だいだい目安となる金額を把握したところで、次はプロである不動産会社に査定を依頼しましょう。

一戸建ての査定は、土地価格と建物価格を分けて考え、以下のように合計金額を査定価格とする「積算法」が一般的な考え方です。

査定価格=土地価格+建物価格

一戸建てはそれぞれに立地や特徴が異なり、不動産会社の評価ポイントにも差があります。そのため、「なぜその査定額になったのか」という根拠を必ず各不動産会社に聞き、査定の信ぴょう性を比較することが大切です。

まず、以下の通り、一戸建ての査定価格に大きく影響するポイントを把握しておきましょう。

立地:道路の設置状況や土地の形状、日当たりや風通り
周辺環境:公共交通機関までの距離、公共施設(病院や学校など)や商業施設(コンビニエンスストア、スーパーマーケットなど)までの距離
建物状況:間取りや築年数、清潔感、雨漏りやシロアリなどの有無
住宅査定で見られているポイント|査定価格の仕組みや注意点を解説

3-1. 立地:土地の形状

売却する一戸建ての建つ土地がどんな評価を受ける形状なのかを確認しておきましょう。

土地は道路に接している部分の長さが重要とされ、角地は利用価値が高いとされています。しかし、以下のような土地の形状の場合はマイナスの要素となるため、注意が必要です。

旗竿地(はたざおち)

例)旗竿地

上記の「旗竿(はたざお)地」と呼ばれている道路に面している部分が短く、奥に進むと土地が広がっているような土地の場合、通常の長方形や正方形の土地に比べて金額が低くなりがちです。

基本的に土地が道路に2メートル以上接していない場合は、建物を建てることはできません。建築基準法の施行前に建てられた建物が残っていても、今後は「再建築不可」の土地とされます。

そのため、道路と設置する道が2メートル未満である場合は、建て替えができないため、査定にマイナスの影響を与えます。

後退(セットバック)

例)セットバック

また接している道路幅が4メートル未満の場合、建築基準法により再建築の際には4メートルの道路幅を確保するために敷地を後退(セットバック)させる必要があります。後退させる幅は以下の通りです。

道路の反対側が住宅の場合 道路の中心線から2メートルの道路幅を確保できるところまで後退させる
道路の反対側が河川や崖、線路などの場合 4メートルの道路幅を確保できるところまで後退させる

この場合も建て替えを行う場合に、建築できる面積が小さくなるため、査定にマイナスの影響を与えます。

3-2. 建物の築年数と構造

建物価格は、建物の建築費用や、建築後の年数から減価償却をして金額を出します。そのため、「積算法」で計算した場合は、築年数が20年以上となる場合は建物価格がゼロになってしまう場合があるのです。

中古戸建住宅の築年帯別平均価格

引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構「PDF築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2020年)

しかし、戸建ての査定金額は売却したいエリアによっても異なります。上記のグラフにあるように、首都圏など戸建て住宅の需要が多いエリアでは、中古戸建て住宅は築年数30年まで緩やかな下降におさまっています。

また、建物の価格が下がっても土地の価格は担保されます。土地の相場がどの程度なのかについても、事前に確認しておくとよいでしょう。

3-3. 雨漏りなどの劣化やシロアリの被害

雨漏りやシロアリなど、屋外の状況についても確認しておきましょう。これまでは被害がなくても目に見えない劣化があるかもしれません。査定を受ける際はマイナス面も伝えることで、正しい査定とトラブル回避につながります。

立地や周辺環境は変えられませんが、屋内外の手入れをして清潔な状態を保つことは可能です。査定価格をつける不動産会社や、後々購入希望者へのアピールにもなるので、積極的に取り組むとよいでしょう。

4. 【コツ3】一戸建ての査定は複数の会社に依頼するのが必須

戸建ての査定は家ごとの特徴によって異なるため、各社の査定を比較することが大切です。そのため、複数の不動産会社に同時に査定依頼するのが得策です。

また、単に査定額だけでなく、以下のポイントも確認する必要があります。

  • 一戸建ての売却が得意な不動産会社かどうか
  • 一戸建ての売却実績は多いかどうか
  • 見込み客の有無

しかし、初めての一戸建て売却の場合、不動産の比較をするのが難しい場合も多いでしょう。そこでおすすめしたいのが一括査定サービスの「HOME4U」です。

不動産一括査定サイト HOME4U
HOME4U(ホームフォーユー)

普通なら目星をつけた不動産会社に一社ずつ電話やメールをして査定依頼を行うところですが、一括査定サービスなら、自分の物件の所在地、広さ、間取り、築年数などを一度入力すれば、システム側で自分の物件に対応してくれる複数の不動産会社をピックアップして画面に表示してくれます。

手間も時間もグーンと節約できる上、無料で利用することができます。

5. 【コツ4】不動産会社はポイントを押さえて比較する

次は査定を依頼したところから、実際に仲介をお願いする不動産会社を選びます。次は査定を依頼したところから、実際に仲介をお願いする不動産会社を選びます。戸建ての売却が得意な不動産会社から、査定金額の説明や問い合わせ時の対応を見て好印象の会社を選びましょう。

この章では、具体的にどんな項目のチェックして不動産会社の比較を行うべきかを解説していきます。

一軒家売却の査定を決めるポイント|相場価格やアピールのコツを解説

5-1. 査定額を比較する

複数の不動産会社に査定額を出してもらうと、場合によっては「400万円も違った!」などということがあります。それでは、一戸建ての査定価格はどのように算出されるのでしょうか?

査定額が高かったとしても根拠のない金額であれば、実際に販売をする時に値下げを提案されることもあります。しっかりとした根拠に基づいた査定額同士で、比較をするようにしてください。

5-2. 不動産会社の得意分野、販売力を見極める

不動産会社には「全国展開の大手企業」と「地域に密着した中小規模の会社」があります。これから売ろうと思っている一戸建て、どちらに頼めばいいのか悩むところですね。

大手の特徴は自社のネットワークを持っていたりするところ、中小の会社は地元情報に精通しているということが挙げられます。

どちらにも強みがあるわけですが、自分の物件に適した不動産会社を見極めるため、「同じエリアで類似条件をもつ戸建ての売却実績や平均的な売却期間」を教えてもらいましょう。

また、「見込み客が現時点でいるのか」「売却活動はどのような内容か(インターネットだけなのか独自のネットワークを利用するような方法があるのか等)」を聞いてみることもおすすめです。より多くの情報を提供してくれる不動産会社ほど、任せた時の安心感があります。

5-3. 不動産会社担当者の対応力を確認

そして何といっても重要なのが営業担当者の対応と人柄です。以下のポイントから、信頼できる営業担当者かどうかを判断しましょう。

  • 誠実にこちらの話を聞く姿勢があるか
  • 希望条件に基づいて適切な案内をしてくれるか
  • 分からないことも丁寧に説明してくれるか

それに定期的に連絡を取り合うとなると、あなたにストレスのない「相性の良い担当者」であった方が望ましいことは明らかです。実際に何度か話してみることで比較してみましょう。

6. 媒介契約のおすすめは「専任媒介」

上記の比較を行って不動産会社を選んだら、媒介契約を取り交わすことになります。媒介契約とは不動産会社に仲介(媒介)してもらって家を売るときに、物件の売り手と不動産会社が取り交わすものです。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの違いは以下の表のとおりですが、もっともおすすめなのは「専任媒介」です。

専任媒介を選ぶメリットは主に次の2点です。

  • 専属専任媒介と違い、自分でも買い主を見つけてくることができる。(突然、知人のつてなどで買い主が現れるようなケースもあるので、この選択肢を残す方が賢明です。)
  • 一般媒介と違い、売却活動の報告を必ず受けることができる。(報告の義務がある分、不動産会社も熱心に売却活動を行ってくれます。)

つまり、「専任媒介」は他の2つの媒介契約の良いところを兼ね備えているのです。
媒介契約についての詳細は以下の記事でも紹介していますので、あわせて参考にしてください。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

7. 一戸建ての内覧で好印象を与えるポイント

不動産会社と媒介契約をして一戸建てを売りに出すと、購入を検討している方が内覧に訪れます。そのときに家を一番いい状態で見せることが、早く高く売れることにつながります。
内覧の際に好印象を持ってもらうためのポイントを見ていきましょう。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

7-1. 最低限に行うべき室内の掃除やお手入れ

中古住宅に一番大切なのは、明るさと清潔感、そしてなるべく広く見せることです。とにかく「ここに住みたい!」と思ってもらわないと始まりません。
そのために、掃除やお手入れをしておきたい室内のポイントは以下のとおりです。片付けで広さ、お掃除で清潔感を出し、照明で明るさをアピールしましょう。

  • 家ごとに特有の匂いがあるため換気をする。気になるところは消臭スプレーなどを利用。
  • 部屋の片付けをして、物が出しっぱなしにならないよう収納する。
  • 「収納スペースを見せてほしい」と言われることがあるので、見られても良い状態にしておく(入りきらない荷物は、破棄するか、実家やレンタルスペースなどに保管してもらう)。
  • 部屋の掃除は念入りに。窓ガラス、網戸なども意外と見られることが多い。
  • 特に水まわりは生活感が出やすい場所。汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを利用してピカピカにする。
  • ゴミは室内に置かない。
  • 明るさを演出するために照明器具を掃除し、当日は電気をつけておく。

7-2. 室外も片づけておくことで好印象につながる

家に入る前に見た庭の様子、部屋の中から見える外の景色は、一戸建て自体のイメージを大きく左右します。室外のきれいに見せるポイントとして、以下の項目もチェックしておきましょう。少なくとも、マイナスのイメージは避ける必要があります。

  • 枯れた花やしおれた草、雑草は抜く。
  • ガーデニンググッズなどは整理しておく。
  • 洗濯ばさみ、物干しラックなども見えないところへ移動する。
  • 外に出られるように、外履きを用意しておく。

7-3. ホームステージングで魅せる

築年数が古くて、なかなか自力ではきれいに見えることが難しい…。そんなときに便利なのが「ホームステージング」です。

ホームステージングとは、売り出す家の室内を家具や照明などインテリアグッズでモデルルームのようにコーディネートするサービスのこと。物件の魅力をより引き出すために、プロの力を利用することも検討してはいかがでしょうか。

なお、内覧当日は家族全員が揃っている必要はありません。たとえば子どもやペットは預かってもらうなどして、見学者がゆっくり見られる状況にしておく配慮も大切です。
事前の準備をぬかりなく行ってくださいね。

早く高く家が売れる秘策!? 「ホームステージング」5つのQ&A

8. 売買契約書で確認しておくべきポイント

内覧の結果、買い手が決まったら売買契約を行います。

不動産会社による重要事項説明を行い、売り主と買い主が物件価格や条件面をすべて確認した上で売買契約書に署名捺印をして契約が完了します。その後、相談の上で実際に物件の引き渡しを行うことになるのです。

なお、不動産会社への仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うのが一般的となっています。

なお、普通の方にはなじみのない「売買契約書」ですが、下記の項目に相違がないか確認し、不明な点があれば不動産会社が立ち会っていますので、遠慮せずに聞きましょう。

  1. 売買物件について
  2. 売買代金および支払方法
  3. 土地の実測および土地代金の精算
  4. 所有権移転と引き渡しの時期
  5. 設備の引き継ぎ
  6. 手付解除
  7. ローン特約(ローンが通らなかった場合について)
  8. 瑕疵担保責任(物件に隠れた欠陥があった場合について)
  9. 公租公課等の精算(固定資産税等)

売買契約に際して、確認しておくべきポイントの詳細は以下の記事をご参照ください。

マンション売却するなら知っておくべき!契約時の注意点とは?

9.一戸建て売却前に知っておくべき4つのこと

一戸建ての売却を成功させるコツは主に4つあります。売却価格を上げるのに有利な書類や知っておくべき売り主としての責任、また、築年数によって検討すべき売却方法などを紹介します。

9-1. リフォーム履歴が分かる書類を用意しておく

時間とともに建物状況が劣化していくのは避けられないことです。しかし、リフォームや修繕を適所に行っている建物なら、売却価格や買い手のつきやすさは上がります。

リフォームや修繕は不動産会社や買い主に向けたアピールにもなるので、履歴がわかる書類があれば用意しておきましょう。

一戸建ての売却に必要な書類については、以下の記事をご参照ください。

これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方

9-2. 契約不適合責任について把握しておく

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に置き換えられました。

瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵(欠陥)」であることが前提で、原則として「損害賠償」、例外的に契約の目的を達しない場合に限って「契約の解除」を認めるというものでした。また、知ったときから1年以内に権利を「行使」する必要がありました。

民法改正後の契約不適合責任では瑕疵という概念がなくなり、引き渡された建物の種類、品質、数などが契約の内容に適合しているか否かを問われます。

買い主にはこれまでの「損害賠償」や「契約の解除」に加え、「追完請求権」と「代金減額請求権」の権利が与えられています。期間に関しても、知った時から1年以内の「行使」から「通知」すればよいとされています。これらの変更された内容についても把握しておきましょう。

参考:国土交通省「PDF住宅業界に関連する 民法改正の主要ポイント

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主に不利?対策法を伝授

9-3. 土地の権利や境界線について把握しておく

一戸建てを売却する際は、隣地との境界をはっきりさせておく必要があります。土地だけでなく、雨どいや植木、エアコンの室外機など、境界を越えていないか確認しておきましょう。

あいまいな境界が原因で近隣とのトラブルが起きることもめずらしくありません。境界を明確にして近隣との良好な関係を維持することは、買い主にとっても大きなメリットとなります。

正確な土地の範囲は、不動産購入時に受け取る地積測量図に記されているので用意しておきましょう。紛失してしまった場合は近くの法務局、またはインターネットのオンライン申請でも取得できます。

測量自体が行われていない場合や実施時期が古く精度が低い場合は新たに測量する必要があります。この場合、書類がそろうまでに数ヶ月かかる場合もあるため、売却を考え始めたら早めに対処しましょう。

また、登記識別情報(一般的に権利証と呼ばれるもの)は引き渡し時の移転登記に必要です。こちらも改めて用意するものではなく、所有登記をした時点で受け取っているものです。

登記識別情報の再発行はできません。万が一紛失してしまった場合は、法務局に事前通知を送付してもらうか司法書士などの代理人に本人確認情報を送ってもらう方法があります。

土地売却に境界確定測量が必要なケースとは?費用の相場と手順を解説

9-4. 築年数やニーズによって売却方法を変更する心づもりをしておく

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、住宅の市場価値は経年により減少し、一戸建て住宅の場合、築20年で価格はほぼゼロになってしまうと報告されています。

築年数が20年を大きく超える場合や建物の劣化がひどい場合には、リフォームをしたい方向けに低い価格で売り出すのもいいでしょう。また、建物を取り壊して更地にしてから売却する方法などもあります。

ただし、自分だけの判断で売却方法を変更するのは尚早です。しっかりと不動産会社と相談して、一戸建ての状態に応じた売却方法を検討してください。スムーズに進めるためにも、売却方法の可能性を知り、心づもりをしておきましょう。

参照:国土交通省「PDF中古住宅流通、リフォーム市場の現状(6ページ)

リフォームで売却失敗!?リフォームせずに家を売りやすくする方法

まとめ

一戸建ての売却で失敗しないためには、なるべく早く高く売るためには、不動産会社選びが大切です。

あとになって「違う不動産会社にしておけばもっと高く売れたかも…」と後悔することがないよう、一括査定サービスをうまく利用して、数ある不動産会社の中から、あなたに最適な不動産会社を選んでください。

あなたの一戸建て売却が、一日も早く成功することを願っています。

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