一戸建てを売却することになり、「何から始めたらいいのか？」「いくらで売れるのか？」と、戸惑っている方も多いと思います。家の売却は初めてという方がほとんどでしょうから、不安なこともいっぱいですよね。
でもご安心ください。この記事では、初めて一戸建てを売る方向けに、売却の流れから不動産会社の選び方などのノウハウを、わかりやすくまとめてあります。
まずは、一戸建てを売るときの流れから見ていきましょう。
一戸建て売却の流れ
一戸建ての売却は、この6つのステップで進みます。順を追って行けば、迷うことはありません。あなたの一戸建てを早く高く売るために、ぜひ最後までお付き合いください。
Contents
1. 我が家はいったいいくら？まずは相場を知ろう
一番気になるのは、家がどれくらいの金額で売れるかということだと思います。一戸建ては一つひとつ土地や建物の形状、面積が違うため、金額を決めるのは難しいものです。
同じような物件が現在どのくらいの価格で取引されているか、インターネットを使って最初に調べておくと、おおよその目安がつくので、後々の行動や判断がしやすくなるメリットがあります。
住宅情報が掲載されているサイトです。エリアごとに分かれていますので、「中古の一戸建て」買う、を選択し、同じような広さや間取りの物件を検索してみましょう。どのくらいの価格で売られているかが分かります。
レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報のシステムです。不動産会社が主に使用するサイトで、実際に取引された金額を見ることができます。
2. ココが大切！早く高く売るための査定のコツ
だいだい目安となる金額を把握したところで、次はプロである不動産会社に査定をしてもらいましょう。
不動産会社と聞いて、すぐ頭に浮かぶのは近所のお店かもしれません。
しかし不動産会社にも得意な物件やエリアに違いがあるため、その会社に自分の物件の売却を任せるのが最適などうか、店頭をのぞくだけではわかりません。
そのため、単に査定額だけでなく、見込み客の有無や売却実績を比較するために、できるだけ複数の不動産会社に同時に査定を依頼するのが得策です。
そこで利用したいのが「一括査定サービス」です。
普通なら目星をつけた不動産会社に一社ずつ電話やメールをして査定依頼を行うところですが、一括査定サービスなら、自分の物件の所在地、広さ、間取り、築年数などを一度入力すれば、システム側で自分の物件に対応してくれる複数の不動産会社をピックアップして画面に表示してくれます。手間も時間もグーンと節約できる上、無料で利用することができます。
3. 不動産会社と媒介契約の選び方
次は査定を依頼したところから、実際に仲介をお願いする不動産会社を選びます。査定金額の説明や問い合わせ時の対応などで、好印象の会社を選んでください。また下記の項目も事前にチェックすることをおすすめします。
3-1. 査定額を比較する
複数の不動産会社に査定額を出してもらうと、場合によっては「400万円も違った！」などということがあります。びっくりしますよね。
では、一戸建ての査定価格はどのように算出されるのでしょうか？
一戸建ての査定は、土地価格と建物価格を分けて考え、合計の金額を査定価格とする「積算法」が元になります。積算価格＝土地価格＋建物価格です。土地は道路に接している部分の長さが重要とされ、角地は利用価値が高いとされています。
基本的に土地は2m道路に接していない場合は、建物を建てることはできません。たとえば、下図の「旗竿（はたざお）地」と呼ばれている道路に面している部分が短く、奥に進むと土地が広がっているような土地の場合、通常の長方形や正方形の土地に比べて金額が低くなりがちです。
また接している道路幅が狭い場合は、建築基準法により再建築の際に道路幅を広げるために後退（セットバック）する必要があります。こういった場合も建築面積が変わるので、査定額が変わってきます。
次に建物価格は、建物の建築費用や、建築後の年数から減価償却をして金額を出します。そのため、「積算法」で計算した場合は、築年数が20年以上となる場合は建物価格がゼロになってしまう場合があるのです。
少々難しい話が続いてしまいましたが、一戸建てはそれぞれに立地や特徴が異なり、不動産会社の評価ポイントにも差があります。ですので、「なぜその査定額になったのか」を、必ず各不動産会社に聞いてください。
査定額が高かったとしても根拠のない金額であれば、実際に販売をする時に値下げを提案されることもあります。しっかりとした根拠に基づいた査定額同士で、比較をするようにしてください。
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3-2. 不動産会社の得意分野、販売力を見極める
不動産会社には全国展開の大手企業と、地域に密着した中小の会社があります。これから売ろうと思っている一戸建て、どちらに頼めばいいのか悩むところですね。
大手の特徴は自社のネットワークを持っていたりするところ、中小の会社は地元情報に精通しているということが挙げられます。どちらにも強みがあるわけですが、自分の物件に適した不動産会社を見極めるため、「売却物件と同じエリアでの売却実績や平均的な売却期間」を教えてもらいましょう。
また、「見込み客が現時点でいるのか」「売却活動はどのような内容か（インターネットだけなのか独自のネットワークを利用するような方法があるのか等）」を聞いてみることもおススメです。より多くの情報を提供してくれる不動産会社ほど、任せた時の安心感があります。
3-3. 不動産会社担当者の対応力を確認
そして何といっても重要なのが営業担当者の人柄。誠実にこちらの話を聞く姿勢があるか、希望条件に基づいて適切な案内をしてくれるか、分からないことも丁寧に説明してくれるかなど、信頼できる担当者に任せたいものです。
それに定期的に連絡を取り合うとなると、あなたにストレスのない「相性の良い担当者」であった方が望ましいですよね。実際に何度か話してみることで比較してみましょう。
3-4. 媒介契約の種類と選び方
上記の比較を行って不動産会社を選んだら、媒介契約を取り交わすことになります。媒介契約とは不動産会社に仲介（媒介）してもらって家を売るときに、物件の売り手と不動産会社が取り交わすものです。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの違いは以下の表のとおりですが、もっともおススメなのは「専任媒介」です。
メリットは主に次の2点です。
- 専属専任媒介と違い、自分でも買主を見つけてくることができる。（突然、知人のつてなどで買主が現れるようなケースもあるので、この選択肢を残す方が賢明です。）
- 一般媒介と違い、売却活動の報告を必ず受けることができる。（報告の義務がある分、不動産会社も熱心に売却活動を行ってくれます。）
つまり、「専任媒介」は他の2つの媒介契約の良いところを兼ね備えています。
媒介契約についての詳細は、コチラの記事でも紹介していますので、あわせて参考にしてください。
4. 内覧で家を一番いい状態に見せるポイントとは
不動産会社と媒介契約をして一戸建てを売りに出すと、購入を検討している人が内覧に訪れます。そのときに家を一番いい状態で見せることが、早く高く売れることにつながります。
内覧の際に好印象を持ってもらうためのポイントを見ていきましょう。
4-1. 最低限やっておきたいお手入れのポイント
中古住宅に一番大切なのは、明るさと清潔感、そしてなるべく広く見せることです。とにかく「ここに住みたい！」と思ってもらわないと始まりません。
そのためのお手入れポイントは以下のとおりです。
室内
- 家ごとに特有の匂いがあるため換気をする。気になるところは消臭スプレーなどを利用。
- 部屋の片付けをして、物が出しっぱなしにならないよう収納する。
- 「収納スペースを見せてほしい」と言われることがあるので、見られても良い状態にしておく（入りきらない荷物は、破棄するか、実家やレンタルスペースなどに保管してもらう）。
- 部屋の掃除は念入りに。窓ガラス、網戸なども意外と見られることが多い。
- 特に水まわりは生活感が出やすい場所。汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを利用してピカピカにする。
- ゴミは室内に置かない。
- 明るさを演出するために照明器具を掃除し、当日は電気をつけておく。
片付けで広さ、お掃除で清潔感を出し、照明で明るさをアピールします。
室外
- 枯れた花やしおれた草、雑草は抜く。
- ガーデニンググッズなどは整理しておく。
- 洗濯ばさみ、物干しラックなども見えないところへ移動する。
- 外に出られるように、外履きを用意しておく。
4-2. ホームステージングで魅せる
築年数が古くて、なかなか自力ではきれいに見えることが難しい…。そんなときに便利なのが「ホームステージング」です。
ホームステージングとは、売り出す家の室内を家具や照明などインテリアグッズでモデルルームのようにコーディネートするサービスのこと。物件の魅力をより引き出すために、プロの力を利用することも検討してはいかがでしょうか。
コチラの記事でも詳しく紹介していますので、参考にしてください。
なお、内覧当日は家族全員が揃っている必要はありません。たとえば子どもやペットは預かってもらうなどして、見学者がゆっくり見られる状況にしておく配慮も大切です。
事前の準備をぬかりなく行ってくださいね。
5. 売買契約書ではここを見るべし
内覧の結果、買い手が決まったら売買契約を行います。
不動産会社による重要事項説明を行い、売主と買主が物件価格や条件面をすべて確認した上で売買契約書に署名捺印をして契約が完了します。その後、相談の上で実際に物件の引き渡しを行うことになるのです。
不動産会社へは、売買契約時と引き渡し時に仲介手数料を2回に分けて支払うのが一般的となっています。
なお、普通の方にはなじみのない「売買契約書」ですが、下記の項目に相違がないか確認し、不明な点があれば不動産会社が立ち会っていますので、遠慮せずに聞きましょう。
- 売買物件について
- 売買代金および支払方法
- 土地の実測および土地代金の精算
- 所有権移転と引き渡し
- 設備の引き継ぎ
- 手付解除
- ローン特約（ローンが通らなかった場合について）
- 瑕疵担保責任（物件に隠れた欠陥があった場合について）
- 公租公課等の精算（固定資産税等）
社団法人不動産流通経営協会 FRK標準売買契約書では、個人間の売買を想定した売買契約書の見方が紹介されていますので、参考にしてください。
▶ FRK標準売買契約書
コチラも具体的な記述となっており、わかりやすいと思います。
▶ 不動産ジャパン 売買契約内容のチェックリスト
6. 引き渡し時のチェックポイント
さぁ、いよいよ引き渡しです！
買主から手付金分を除く売却代金をすべてを受け取り、物件の引き渡しを行います。
一般的には不動産会社から依頼を受けた司法書士が所有権移転登記を申請します。物件の鍵や建築関係の書類、設備品の取扱説明書等、すべて買主に渡して引き渡しが完了です。
段取りは不動産会社の方で進めてくれますが、ここでも何か不明点や心配事があれば、不動産会社に相談してみてください。
7. まとめ
それではおさらいです。
なるべく早く高く売るためには、不動産会社選びが大切でしたね。
あとになって「違う不動産会社にしておけばもっと高く売れたかも…」と後悔することがないよう、一括査定サービスをうまく利用して、数ある不動産会社の中から、あなたに最適な不動産会社を選んでください。
あなたの一戸建て売却が、一日も早く成功することを願っています。
実践した人の9割以上が「やって良かった」と答えている“家を高く売るためのコツ”を見る
