遠方にある実家を相続するなどして活用できていない方もいらっしゃるでしょう。
ご実家のため思い入れはあるものの、「いらない家」になってしまっている方も少なくないはずです。
その際、家を放置してしまう方もいますが、放置された空き家にも固定資産税など維持費がかかりますし、犯罪の温床になって周辺住民に迷惑をかけたりといったトラブルリスクが付きまといます。
本記事では、いらない家になってしまった物件について早く処分したほうがいい理由や処分方法、注意点などご紹介していきます。

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1.いらない家を放置するリスク

家を相続するなどしたものの、住む予定がなく、放置したままの家には様々なトラブルが付きまといます。
利用する機会がないのであれば、早期に売却、処分する方がいいでしょう。

以下では、空き家を放置し続けることで起こりうるリスクを紹介いたします。

それぞれ見ていきましょう。

1-1.住んでいなくても維持費がかかる

家は住んでいなくても固定資産税や契約しているライフラインの料金を支払う必要があります。

また、空き家所有者は、周辺環境に悪影響を及ぼさないように、掃除や修繕等の管理をする責務があります。
適切な管理が行き届かず、倒壊の恐れなどが出てくると、特別空き家に指定され、固定資産税が高騰します。

厳密には、住宅地に適用されていた固定資産税の軽減措置から外されてしまうため、土地の固定資産税が最大6倍まで上がります。

1-2.空き家になると劣化が進む

人が住んでいない家は、喚起不足や掃除・修繕不足により劣化が早まります。
換気されなければ空気が停滞し高湿度になりやすく、掃除されなければ詰まったチリや埃で虫やカビが繁殖します。
結果的に、建物の腐敗も早まっていきます、

また、人の出入りしない建物では、小動物が住み着いてしまうケースも多くあります。
いずれの場合も、周辺環境、近隣住民への悪影響となります。

1-3.不法投棄や犯罪の温床になる可能性がある

空き家として長く放置されていると、不法投棄や犯罪の温床になってしまう可能性があります。

不審者に不法占拠されたり、放火をされたりするケースが実際に報告されています。
周辺環境に絶大な悪影響を与えます。

1-4.行政から指導・勧告を受ける可能性がある

老朽化や被災により倒壊の危険性がある空き家になると、行政から処分通告を受けます。
処分の通告がなされたのにも関わらず、処分しないでいると、特定空き家等として認定されます。

特定空き家になると、固定資産税の減税措置が外される他、強制的に解体されてしまう場合もあります。
なお、強制的な解体でも、解体費用は所有者に請求されます。

1-5.資産価値が下がり続ける

空き家状態が続き酷く劣化した建物は、価値がないばかりか、建物があることで逆に価値を下げてしまう場合もあります。
また、周辺環境に悪影響を及ぼすほど管理のされていない空き家があると、周辺の資産価値も下げてしまいます。

周辺への影響を及ぼさないため、また特定空き家に認定されないためには解体や立て直しが必要になります。
解体や立て直しが必要ない段階で売却できれば無駄な出費が発生しないため、空き家の放置は、後々の売却による手取り金額も少なくしてしまいます。

2.いらない家を処分する方法

いらない家を処分するにはどのような方法があるのでしょうか。

ここでは、以下のような方法をご紹介します。

2-1.建物がある状態で売却する

人が住めるような建物であれば、まず建物がある状態で売却する方法がおすすめです。
最近は、中古物件を安く買って、自分好みにリフォームやDIYをする需要が増えているためです。

売主が解体やリフォームを実施してしまうと、こうした自分好みにリノベーションしていきたいニーズにアプローチができません。

不動産会社と相談の上、できる限り建物はそのままで売却してみましょう。

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2-2.建物を解体して更地にして売却する

建物を解体して更地にして売却する方法もあります。

腐敗が進んでいる物件や、耐震性の低い物件など、倒壊のリスクのある建物の場合は、解体してから売却する方法もあります。

解体し更地にすれば、住宅だけなく土地活用をしたいニーズもくみ取ることができるため、地域によっては売れやすくなります。

一方、解体費用は高額なため、判断は慎重に行う必要があります。
例えば、木造住宅の場合一坪平均3～5万円程かかるため、30坪の家で、90～150万円程かかります。

2-3.不動産会社に買取してもらう

仲介による方法で売却するのではなく、不動産会社に直接買取してもらう方法です。

買取をしてくれる不動産会社がいれば、最短数日~1週間程度で売却できるため、時間や手間を抑えられます。特に遠方から売却する場合や、相続した家で関係者が複数いるようなケースでは重宝するでしょう。

一方、不動産会社に仲介してもらい売却する方法に比べて、7～8割程の価格で取引されます。
できる限り高くい売りたい方は、まず仲介による売却方法を検討しましょう。

売却も検討されている方は、まず不動産会社の査定を受けてみましょう。
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2-4.自治体に寄付をする

売却することが難しそうな家であれば、自治体への寄付を検討するのも一つの方法です。国や自治体だけでなく、一般企業や公益法人に寄付することもできます。

ただし、国や自治体に寄付する場合、管理費用は払い続ける必要があります。
また、引き取ってもらえるには、土地の状況が一定の基準を満たす必要があります。
例えば、「売却などほかの譲渡手段を試し切っている」「境界線が確定している」などの高い条件があります。

2-5.空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録して売却を進めるのも一つの方法です。

空き家バンクとは、自治体が運営する、空き家情報を収集、提供するサービスです。
空き家を手放したい、あるいは貸し出したい人が情報を登録し、自治体が移住希望者に情報を提供します。
空き家バンクはあくまでもマッチングサービスで、購入希望者が見つかってたとしても、その後の対応は買主自身が行います。

不動産の譲渡は、法的な手続きが必要なため個人間で売買するには相応の知識が必要になります。
空き家バンクでマッチングした場合も、その後不動産会社に仲介を依頼し、契約を進めてもらう方法が一般的になります。

2-6.相続権を放棄する

不動産を所有している場合、所有権を放棄するといったことはできません。売却や贈与、寄付などいずれの方法であっても、相手方を探す必要があります。

一方、所有権を放棄できる唯一の方法ともいえるのが相続放棄です。ご両親などから空き家を相続する予定であり、将来的にその空き家を活用しないことが想定されるのであれば、相続の段階で放棄してしまうことが可能なのです。

ただし、相続放棄は特定の不動産だけ選んで放棄するといったことはできません。放棄する場合は、相続財産全て放棄しなければならないという点に注意が必要です。

3.土地・建物を活用し収益化する

折角家を持っているのであれば、土地・建物を活用して収益化するのもおすすめです。

具体的には、以下のような方法があります。

• 賃貸・民泊
• 建物を解体し太陽光発電
• 建物を解体しトランクルームにする

次項では、それぞれについて解説します。

3-1.賃貸・民泊

家をそのまま活かせないか考えてみましょう。人気な方法が賃貸契約や民泊です。
大きな利益につながらなくとも、収益で管理の代行を依頼するなど、手間と空き家リスクが軽減できます。

賃貸を行う際は、長く安定して居住してくれるファミリー層を意識しましょう。
小学校低学年の子供などがいる世帯では、特に長い期間住んでもらえる可能性が高まります。

民泊の場合は、継続的な集客が必要です。
そのため、近くの観光スポットの有無や、物件自体の魅力が重要です。

賃貸・民泊経営のためにリフォームを行う方もいますが、費用を回収できる根拠や、回収にかかる時間をよく考えて判断しましょう。

3-2.建物を解体し太陽光発電

建物を解体すれば活用手段はさらに広がります。太陽光発電はその一つです。

太陽光発電というと、天候に左右されるため安定的な発電や、収益に不安を抱く方も多いでしょう。
ただ、現在は固定価格買取制度により10年間は、国が低下で電力の買取をしてくれます。

そのため、１０年間の収支の見立てを立てやすく、計画的な投資が行えます。

集客の必要がないため、田舎の土地を有している方にもおすすめです。
土地にかかる固定資産税が安いため、都心部よりは維持にお金がかかりません。

一方で、自然災害等による破損などのリスクが付きまといます。
大雪や台風被害が多い地域では、そのリスクが肥大するため注意しましょう。

3-3.建物を解体しトランクルームにする

更地の土地でよく考えられるのが駐車場経営です。また、最近はトランクルームで収益を出される方も増えてきました。

駐車場もトランクルームも利用する人が必要なため、太陽光発電と違って、あまりに人口の少ない地域には向きません。
また、田舎は土地が広いため、駐車場やトランクルームの需要はほとんどないでしょう。

そのため、人口の集まる住宅密集地などに向いた活用方法といえます。
同様のエリアだと前述した賃貸・民泊も考えられますが、物件のリフォームや再建築の費用を回収できない場合もあります。
あまりにも劣化の激しい家でしたら、駐車場やトランクルームを有力候補として考えてみてもいいでしょう。

4.いらない家を処分するときの注意点

ここでは、いらない家を処分するときの注意点についてご紹介していきます。

それぞれ見ていきましょう。

4-1.相続した場合は名義変更が必須

いらない家が相続した家だった場合、名義変更されていない可能性があります。2022年時点では、相続時の名義変更が義務ではないためです。
不動産は名義人しか売却できないため、名義が異なる場合は、先に名義変更が必要です。

なお、相続による名義変更（相続登記）を行う際は、家の固定資産税評価額の0.4％を登録免許税として納税しなければいけません。

名義変更の手続きは司法書士に代行してもらうケースも多く、その場合はさらに1～2万円程度の司法書士報酬が必要になります。

4-2.建物を解体するタイミングには注意が必要

いらない家を処分するにあたり、建物を解体する場合、そのタイミングに注意が必要です。建物を解体すると、土地における固定資産税の軽減措置が適用されなくなってしまいます。建物を解体したものの、土地の買主が決まらない場合、固定資産税の負担が大きくなってしまう可能性があるのです。

固定資産税の課税額に影響する固定資産税評価額は、その年の1月1日時点の地価が評価されるものです。
このため、年末に建物を解体して、年をまたいでしまうと、翌年の固定資産税が高くなってしまいます。

不動産を売却したときの固定資産税は、売却した日より前を売主、売却した日より後を買主の負担として案分するのが一般的なため、上記ケースでも、翌年の早い段階で売却してしまえば負担は小さくなります。

とはいえ、解体のタイミングを調整できるのであれば、年を明けてからにするといったことも検討するとよいでしょう。

4-3.売却する際は不動産会社を複数社比較する

不動産会社の出す査定額は、会社ごとに大きく異なるため注意しましょう。

査定額はあくまで売却できるであろう予想価格なのですが、売主はこの価格を参考に売り出し価格を決めます。

そのため、不動産会社を比較して、最も適切であろう査定額を見極めることが重要です。
最低３社以上の査定額をもらえば、中央の金額も見え、「高すぎる」「低すぎる」と判断できるようになります。

必ずしも高い査定価格だけを信用せず、他の会社に比べて査定額が高い根拠を質問したうえで決めましょう。

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