新築住宅の検討を始めた方の中には「地盤調査が必要」と聞き、調べだした方も多いでしょう。

地盤調査とは、その土地の地盤がどの程度の重さに耐え、沈下に抵抗する力を持っているかを調べることです。

普段はかかわることがない工事ですから、

「地盤調査って絶対必要なの？」
「料金はいくらくらいかかる？」
「どのようなやり方でやるの？」

といった疑問も出てくることでしょう。

この記事で地盤調査についての基礎知識を押さえ、暮らす人全員が安心・安全な土地で夢のマイホームを建てましょう。

土地購入から家づくりを始める方は、「土地購入の流れ」の記事もご覧ください。

1.地盤調査とは？しなくてもいい？

地盤調査とは、その土地の地盤がどの程度の重さに耐え、沈下に抵抗する力を持っているかを調べることです。

地盤調査を依頼できるのはその土地の所有者のため、土地を購入した後、建物を建てる前に実施することが一般的です。

なお、建築基準法には「地盤調査は義務」と明確に記載されているわけではありません。
建築基準法第38条には、以下のように記載されています。

建築物の基礎は、建築物に作用する荷重及び外力を安全に地盤に伝え、かつ、地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとしなければならない。

出典：建築基準法施行令　第三十八条

要約すると、「建物は安全に建てられる場所に建てること、建物自体も安全な構造であることが必要」ということです。

また、建築基準法第93条では、次のように定められています。

地盤の許容応力度及び基礎ぐいの許容支持力は、 国土交通大臣が定める方法によって、地盤調査を行い、その結果に基づいて定めなければならない。

出典：建築基準法施行令　第九十三条

つまり、建物を安全に建てられるかどうか判断するには「地盤調査」が必要ということです。

地盤調査済みの土地以外に建物を建てるときは、必ず地盤調査を実施し、安全性を確認しておきましょう。

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「建て替え」の際にも地盤調査は必要

建築基準法の規定は、新築時だけに適用されるものではありません。

同じ敷地で家を建て替えるときにも、新しい建物を支えられる土地なのか、地盤調査により調べることが必要です。

建て替えの際も、地盤調査の費用を見積もっておきましょう。

2.地盤調査が必要な理由

では、なぜ家づくりにおいて地盤調査が重要視されているのでしょうか？
大きな理由としては、主に以下の２点あります。

順番に見ていきましょう。

2-1.【理由１】地盤改良工事が必要かどうかを見極められるから

地盤調査を実施することで、次のことがわかり、地盤改良工事の必要性の有無を判断することができます。

調査結果から地盤改良工事の必要性を判断し、基礎工事の計画を立てていきます。

2-2.【理由２】構造計算に地盤調査が必要だから

家づくりの際の「構造計算」には、地盤調査が必要です。

建築基準法では延床面積500平米以下の木造の２階建てや平屋を「4号建築物」と分類し、4号建築物には構造計算を省略できるという「4号特例」を定めています。
実際にほとんどの住宅は延床面積が500平米以下のため、構造計算をしないで建てている住宅も少なくありません。

しかし、2022年6月に交付された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」により、2025年4月※以降、構造計算の省略範囲が変わります。

具体的には、従来の4号特例は廃止され、延床面積200平米以下の平屋かつ木造住宅のみ、構造計算の省略が認められることになるようです。

2025年4月※以降に２階建て以上の多層住宅を建てる場合や、延床面積200平米を超える平屋を建てる場合には構造計算が必要になります。

また、木造以外の住宅も、現状と同じく構造計算が必要です。
構造計算には地盤調査が欠かせません。今後はさらに地盤調査の必要性が高まると考えられるでしょう。

※2024年1月時点での予定です。

参考：国土交通省「 2025年4月（予定）から4号特例が変わります」

なお、家づくりのための土地を探す際には、建築依頼先となるハウスメーカー・工務店も同時に探すことをおすすめします。

ハウスメーカー・工務店の中には、オーナーの要望に寄り添った土地を紹介してくれるところがあったり、理想の家を建てるために適した土地について相談に乗ってくれたりするケースもあるからです。

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3.地盤調査の方法と費用相場解説

具体的にはどのような方法で地盤調査をするのでしょうか？

地盤調査には、主に次の方法があります。

各調査の特徴と適した状況、メリットや注意点について解説します。

3-1.SWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）

※面積により異なる

戸建て住宅を建てるときの地盤調査には、SWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）を用いることが一般的です。

SWS試験では、先端がスクリュー状になった棒を建物の四隅と中心部の計5箇所に貫入し、10m程度の深さまで計測します。

調査は半日程度で終わりますが、結果が出るまでには数日かかることもあります。

次に紹介するボーリング調査と比べると調査期間が短く、費用が安い点はメリットですが、土を採取して調べるわけではないため、土質や地下水位などはわかりません。

また、試験に用いる棒は一定以上の固さには貫入できないため、固い地層があるときその地層の下部は調査できない点にも注意が必要です。

なお、調査した部分の結果に著しい差があったときや、岩盤や埋設物などの異物にぶつかって正常に調査を実施できなかったときは追加調査が発生します。

SWS試験の費用相場は5万～10万円程度ですが、追加調査を実施するときは、調査費用も追加で請求されることになります。

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3-2.ボーリング調査

※面積により異なる

ボーリング調査は、マンションやショッピングセンターなどの大規模建築物の地盤調査に用いられることが一般的です。

ボーリングと呼ばれる機械を使って地面に孔を開け、10m以上掘り進めて、土質や地層の構成、地下水位などを調べます。土質試験に用いるサンプルも取得することがあります。

調査に1日～数日かかり、費用もSWS試験と比べると高額です。

しかし、土のサンプルを採取して詳細に調べられるだけでなく、土質や地下水位もわかるため、より安心して建物を建てられます。

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3-3.平板載荷試験

※面積により異なる

平板載荷試験とは、路盤や路床などのアスファルトの基盤やプレハブを設置するときに用いられる地盤調査です。

地盤に建物の重量に応じた荷重をかけ、沈下量を測定して支持力を判定します。

実際に荷重をかけて測定するため信頼性が高く、ボーリング調査に比べると騒音や振動が少ない点はメリットです。

しかし、平板載荷試験は狭い敷地では実施できないため、使用範囲が限られます。

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3-4.表面波探査法

※面積により異なる

表面波探査法とは、振動を発生させる起振器と振動を捉える検出器を地面に設置し、振動が伝わる速さで地盤の強度を測定する方法です。

短時間で測定できる点はメリットですが、調査費用が高めの点には注意が必要です。

また、測定器の置き方や地中の埋設物によって結果が左右されることがあるため、正確性に劣る傾向にあります。

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地盤調査を実施するタイミング

地盤調査を実施するタイミングは、「土地購入後、建築前」が基本です。

通常は、ハウスメーカーを通して調査会社に依頼するため、オーナーが調査会社を選ぶ必要はありません。

なお、土地の売主が許可をしてくれる場合は、土地購入前に地盤調査を実施できることがあります。

地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要になり、予定よりも費用が高額になってしまうかもしれないので、気になる方は土地購入前に地盤改良工事の必要性を聞いておきましょう。

4.地盤調査の結果が悪いときは？

地盤調査の結果により、地盤が建物を支えるだけの強度にないと判断されるときは、「地盤改良工事」が必要です。

主な地盤改良工事の方法は以下をご覧ください。

それぞれの方法を適用するケースや費用相場を紹介します。

4-1.表層改良工事

表層改良工事とは、地面を掘ってセメント系固化材を入れ、地盤を固める工事のことです。
土地そのものを改良するのではなく表面だけを固めるため、短期間で工事が完了します。

表層改良工事は、20万～50万円程度で実施できます。
１坪あたり1万～2万円が相場とされており、土地が広い場合はさらに高額になります。

なお、表層改良工事は、基本的には地盤が弱いと判断された層が2m以内の場合に実施される方法です。

そのため、地盤の弱い層が2mを超える場合は、次に紹介する「柱状改良工事」や「鋼管杭工事」が必要です。

4-2.柱状改良工事

柱状（ちゅうじょう）改良工事とは、地面にセメント系の凝固剤を注入し、支持地盤までコンクリートの柱を到達させることで地盤を強化する工事です。

主に、小規模・中規模建築物に対して用いられ、地盤調査により、地盤が弱いと判断される層が2～8mほどの深さに及ぶときに実施されます。

費用相場は１坪あたり2万～3万円。
広さにもよりますが50万～100万円程度になることが一般的です。

4-3.鋼管杭工事

鋼管杭（こうかんくい）工事とは、鋼管を地中に貫入させ、建物の荷重を支える地盤改良工事です。

30m程度までの深さなら補強できるため、地盤調査により軟弱な層が5～30m程度と判断されたときに実施されます。

柱状改良工事ではセメント材を流し込んで固める必要があるため工期が長くなりがちですが、鋼管杭工事は既存の鋼管を貫入するだけのため、比較的短期間で工事が終了します。

費用相場は１坪あたり4万～6万円程度で、広さにもよりますが50万～200万円ほど必要です。

狭小地でも工事が可能なため、軟弱な地盤の深さが柱状改良工事で対応可能な場合でも、鋼管杭工事を選ぶこともあります。

5.地盤改良工事が不要な土地を見つけるポイント

地盤改良工事が必要な土地を選ぶと、予定よりも費用が20万～200万円ほど高くなることがあります。

予算オーバーの場合、別の土地に買い替える方法も検討できますが、仲介手数料が再度発生するだけでなく、地盤調査の結果が明らかになっている状態で売りに出すため、すぐに買い手がつくとは限りません。

できれば地盤改良工事が不要な土地を選び、工事費用の負担をなくしたいものです。

次の特徴を持つ土地は、一般的に地盤改良工事が不要なことが多いとされているので、土地探しの際の参考にしてください。

それぞれの土地の特徴と、地盤改良工事が不要なことが多い理由について見ていきましょう。

5-1.標高が高い土地

周囲よりも少し標高が高くなった土地は、地盤が強い傾向にあります。
そのため、台地や丘の上の土地は、低めの土地より崩れにくいことが多いです。

標高が高めで地盤が強い土地は、土砂災害や高潮の危険性が低いため、災害時にも安心です。

なお、国土交通省や自治体で公開しているハザードマップでは、土砂災害や高潮、津波などの危険性が高い土地・低い土地を調べられます。

5-2.造成地以外の土地

土地は何度も掘り起こすと弱くなります。

そのため、田んぼや畑などに土を盛ったり、埋め立てたりしてできた「造成地」は、比較的弱い土地と考えられるでしょう。

また、擁壁がある土地も、地盤が弱い傾向にあります。
擁壁のある土地は、擁壁を作る際に掘削や盛土をしている可能性があるからです。

5-3.河川から遠い土地

河川から近い土地も、地盤が弱い傾向にあります。
できれば河川から離れた場所の土地を検討しましょう。

また、元々田んぼであった土地や、田んぼの近くの土地も弱い傾向にあります。

国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」では土地利用の変遷を調べられるため、ぜひ土地購入前にチェックしておきましょう。

このように、土地探しや家づくりは調べることがたくさんあります。
しかし、せっかく夢のマイホームを建てるんですから、なるべく楽しみながら計画を立てたいですよね。

そのためには、自分たちだけで情報収集・整理をするのではなく、時には無料サービスを活用してプロの手を借りることも大事です。

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まとめ

従来の法律では木造２階建ての個人住宅は地盤調査の対象外となることがありました。

しかし、2025年4月以降は、すべての２階建て住宅が地盤調査の対象となることが予定されています。
また、平屋であっても、延床面積が200平米を超える場合や木造以外の場合は、地盤調査の対象です。

信頼できるハウスメーカー・工務店に地盤調査を実施してもらい、暮らす人の安心・安全を守れるような土地で夢のマイホームを実現させましょう。