家を売却したら確定申告する必要があると聞いたことがあるのではないでしょうか。
確定申告経験の無い方の中には、申告の必要性や申告方法について、理解するのが難しいと感じてしまう方も多いでしょう。
本記事では、家を売却したときに確定申告の必要性と、申告の方法についてわかりやすく解説していきます。

1.家を売却したら確定申告は必須？

家を売却したら確定申告する必要があるのでしょうか？
ここでは、家を売却して確定申告が必要なケースと、必要でないケースについて確認していきましょう。

1-1.家を売却して確定申告が必要なケース

まず、家の売却後に確定申告が必要となるケースは、以下2つの状況です。

【確定申告が必要なケース】

• 家を売却して利益が出た場合
• 家を売却して損が出たが税制の優遇を受けたい場合

まず、家の売却によって利益が出た場合、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
税金が発生する状況では、確定申告の義務も生じますので『家を売却して利益が出た場合』は確定申告が必須になります。

売却損が出た場合は、損失を他の所得と相殺できる損益通算・繰り越し控除の特例を利用できます。
売却損が出た際に、こうした制度を利用するには確定申告時の申請が必要なため『家を売却して損失が出たが税制の優遇を受けたい場合』も確定申告が必要になります。

家を売却した際は、「売却益が出たのか」「損失が出たのか」「税制優遇の制度を申請するのか」という点で確定申告の有無を判断しましょう。

なお、売却益のことを譲渡所得と呼び、以下のように計算します。

上記計算式のうち、取得費とは物件を取得するのにかかった費用です。

物件の購入代金の他、購入時の仲介手数料などが含まれます。
なお、建物部分については減価償却分も考慮しなければなりません。

譲渡費用は、物件を売却するのにかかった費用のことで、物件売却時の測量費用や仲介手数料などが含まれます。

最後の特別控除は、一定の条件を満たしたときに適用を受けられるもので、例えばマイホームを売却するなどの条件を満たすことで受けられる「3,000万円特別控除」などがあります。

1-1-1.もし確定申告をしないとどうなる？

確定申告が義務ある方が確定申告を怠ると、場合によって以下のようなペナルティが課せられます。

• 無申告加算税
• 延滞税
• 過少申告加算税
• 重加算税

本来納める必要があった額よりかなり大きな額を納税しなければならなくなる可能性があるため、しっかり確定申告するようにしましょう。

1-2.家を売却しても確定申告をしなくていいケース

一方、以下のようなケースでは家を売却しても確定申告しなくてもよいこととなっています。

【確定申告が不要なケース】

• 家を売却して利益が出ていない（損が出た）場合

家を売却して利益が出ていない場合は、確定申告は不要です。
ただし、前項でも触れたとおり、損失を他の所得と相殺できる損益通算や繰り越し控除を利用するには、確定申告による申請が必要です。

そのため、売却損が出た場合も、確定申告をすることをおすすめしています。

また、譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例がありますが、利用するには確定申告が必要です。
「利益は出たけど3,000万円もないから確定申告は必要ない」と誤解しないようご注意ください。

2.家売却後に確定申告をする方法

家を売却した後に確定申告する方法としては以下のような方法があります。

• 税理士に確定申告を依頼
• 自分で確定申告を行う

なお、所得税の確定申告は家を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行う必要があります。仮に1月に売却した場合、確定申告のタイミングは1年以上先になるため、忘れないように注意しましょう。

2-1.税理士に確定申告を依頼

家を売却したときの確定申告は税理士に依頼することも可能です。税理士に依頼すれば、必要書類を渡すだけで、あとは税理士が手続きしてくれるので、簡単ですが、税理士報酬を支払う必要があります。具体的な報酬の額は依頼する税理士によって異なりますが、10～20万円程度と考えておくとよいでしょう。

依頼する税理士については、お知り合いの税理士がいれば相談してもよいですし、家の売却を依頼した不動産会社から紹介を受けるといった方法もあります。

2-2.自分で確定申告を行う

自分で所得額を計算して確定申告することも可能です。自分で確定申告を行う方法としては以下のようなものが挙げられます。

【自分で確定申告を行う方法】

• 直接税務署に行って必要書類を提出する
• E-taxを利用してオンライン上で提出する

E-taxとはオンライン上で確定申告できる仕組みのことで、マイナンバーカードとその読み取り機があれば自宅から確定申告することが可能です。

3.家売却後の確定申告の流れ

確定申告は以下のような流れで手続きを進めます。

【確定申告の流れ】

1. 必要書類の準備
2. 譲渡所得税、もしくは売却損を計算する
3. 確定申告書などの書類記入
4. 税務署に提出する
5. 納税もしくは還付を受ける

3-1.必要書類の準備

まずは必要書類を準備しましょう。

家を売却したときに必要な資料としては以下のようなものが挙げられます。

• 確定申告B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 購入時・売却時の売買契約書
• 登記事項証明書
• 仲介手数料などの領収書

取得場所や書類の詳細は次の章で解説します。

3-2.譲渡所得税、もしくは売却損を計算する

次に、譲渡所得（売却益）を計算し、税率をかけて譲渡所得税額まで求めます。
売却損がある場合は、税金はかかりませんので、売却損の額だけ把握しておきましょう。

まず、譲渡所得は以下の計算で求めます。

取得費は、物件購入にかかった費用のことで、購入時の仲介手数料なども含まれます。
ただし、建物部分の購入費用は、減価償却費相当分を差し引いた金額を使います。

譲渡費用は物件の売却にかかった費用のことで、仲介手数料はもちろん、不動産会社までの交通費や司法書士費用なども含まれます。

3,000万円特別控除等の特例を利用する場合は、最後に控除額も差し引きましょう。

計算した譲渡所得に対して、以下の税率をかけると、譲渡所得税が計算できます。

譲渡所得税は物件の所有期間により税率が異なるので注意しましょう。

3-3.確定申告書などの書類記入

計算した内容について、確定申告書や譲渡所得の内訳書に記入していきましょう。
なお、税務署で申告書を貰って自分で計算してもよいですが、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用すると計算なども自動で行うため、便利です。

3-4.税務署に提出する

必要書類の準備が終わり、確定申告書の作成が済んだら、2月16日～3月15日の間に書類を税務署に提出します。なお、税務署への提出方法には、税務署に直接持参する方法の他、郵送やオンライン上での提出といった方法があります。

2月16日～3月15日の期間中は、定期的に土日などに確定申告会場が設けられますが、それ以外は基本的に平日の税務署が空いている時間しか提出できません。

一方、郵送やオンラインによる方法であれば、時間を気にせず手続きを進めることが可能です。ただし、税務署への直接の提出であれば、提出書類や記載内容について最低限のチェックを受けられる一方、郵送やオンラインによる方法だとそうしたチェックがない点には注意しなければなりません。

3-5.納税、もしくは還付を受ける

確定申告が済んだら、申告した内容に沿って納税、もしくは還付を受けることになります。所得税の納税期限は、申告期限と同じ3月15日までです。

還付の場合は、2週間～1ヶ月半程度後に、指定した口座に振り込まれます。

なお、譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税が含まれます

所得税と復興特別所得税については、上記期限までに納税しますが、住民税は5～6月頃に納付書が送られます。

4.家売却後の確定申告に必要な書類

確定申告時の必要書類については以下のようなものがあります。

確定申告書B様式は、所得額や納税額など記載する申告書です。
税務署に行けば紙を貰うことができる他、国税庁のHPからダウンロードすることもできます。
なお、国税庁のHPで申告内容を記載したうえで印刷したり、e-Taxによる方法であれば、オンライン上で申告を完結することも可能です。
▼国税庁：確定申告書B様式

分離課税用の申告書は譲渡所得税を含む分離課税を申告するための用紙で、税務署で取得するか国税庁のHPからダウンロードできます。
▼国税庁：確定申告書（分離課税用）

また、譲渡所得の内訳書は譲渡所得の計算内容を記載するもので、こちらも税務署で取得するか国税庁のHPからダウンロード可能です。
▼国税庁：譲渡所得の内訳書

購入時・売却時の不動産売買契約書は、売却する家を購入したときの売買契約書と、売却したときの売買契約書です。

基本的には売主が所有しているものですが、紛失してしまっているケースもあるでしょう。
万が一紛失した場合は仲介を依頼した不動産会社に相談すれば、写しなど残っている場合もあります。

登記事項証明書は、土地や建物の所有者や過去の履歴など見られるもの。
法務局で取得できます。

最後の仲介手数料などの領収書については、仲介手数料を支払ったときに、不動産会社から発行を受けるもので、基本的に売主が所有しています。

紛失した場合は、取得費や譲渡費用の額を証明できなくなってしまうため、納税額が大きくなるでしょう。
不動産会社に相談すれば、写しなど持っている可能性もあります。

5.家を売却した際に受けられる控除

ここでは、家を売却した際に受けられる控除について解説していきます。

5-1.3000万円特別控除

売却した不動産がマイホームであることなど一定の要件を満たすことで受けられる特例です。
譲渡所得から最大3,000万円を控除（差し引く）ことができるため、譲渡所得3,000万円以下の売買であれば非課税になります。
3,000万円特別控除の適用要件には以下のようなものがあります。

詳しくは、『国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例』をご覧ください。

5-2.住宅用財産の買換え特例

住宅用財産の買換え特例は、マイホーム買換えの際、売却価格より買換え代金が大きい場合に、売却時に発生する譲渡所得税を繰り延べられる制度です。
譲渡所得税は、買換え先の新居を売却する時まで繰り延べられます。

住宅用財産の買換え特例は、前項で解説した3,000万円特別控除の特例と併用できないため注意ください。

詳しくは、『国税庁：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』をご覧ください。

5-3.譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、譲渡所得がマイナスになったときに適用を受けられる特例です。通常、不動産を売却したときに計算する譲渡所得は分離課税であり、給与所得など他の所得と合算することはできません。

しかし、この特例の適用を受けることで、譲渡所得の赤字分を給与所得などの黒字と合算することが可能です。
このことを損益通算と呼びます。

さらに、損益通算してもなお損失が残る場合には、翌年以降3年間に渡り繰越控除できるようになっています。

詳しくは、『国税庁：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき』をご覧ください。